R.G. N° 12/02297
JB
N° Minute
Copie exécutoire délivrée
le
à
la SELARL CDMF AVOCATS
Me Delphine ...
Me Catherine ...
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 01 SEPTEMBRE 2015
Appel d'un jugement (N° R.G. 09/01918)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 02 avril 2012
suivant déclaration d'appel du 21 mai 2012
APPELANTS
Monsieur Olivier Pascal Z
né le ..... à LE MANS (72000)
de nationalité Française
SAINT MARTIN LE VINOUX
Représenté par Me Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me HAREL, avocat au barreau de GRENOBLE
Madame Véronique Christine Sophie Y
née le ..... à VERSAILLES (78000)
de nationalité Française
SAINT MARTIN LE VINOUX
Représentée par Me Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me HAREL, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES
Madame Huguette X
née le 7 aout 1935 à 38 DOMENE
de nationalité Française
GRENOBLE
Représentée et plaidant par Me Delphine DUMOULIN, avocat au barreau de GRENOBLE
Madame Maryvonne X épouse X, venant aux droits de Monsieur Charles André X, décédé le 27 octobre 2011
de nationalité Française
FRONTENEX
Représentée et plaidant par Me Delphine DUMOULIN, avocat au barreau de GRENOBLE
SCP NALLET ET BENOIT, notaires, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
GRENOBLE FRANCE
Représentée et plaidant par Me Catherine GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE
SCP JEAN MICHEL MALATRAY ET JULIEN DAUVERGNE, notaires, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
GRENOBLE FRANCE
Représentée et plaidant par Me Catherine GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur Dominique FRANCKE, Président,
Madame Dominique JACOB, Conseiller,
Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier.
DÉBATS
A l'audience publique du 09 Juin 2015 Madame ... a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Le 11 août 2000, la commune d'Allemont (38) a délivré à monsieur Charles X un certificat d'urbanisme concernant les parcelles cadastrées section F 844, 845, 846, 848, 981, 1019 et 1020 en vue de la réalisation d'un lotissement.
Le 10 septembre 2002, monsieur X a obtenu une autorisation de lotir pour 13 lots.
Par acte authentique en date du 12 mai 2006, monsieur X et son épouse, madame Huguette U, ont promis unilatéralement de vendre à monsieur Olivier Z et madame Véronique Y le lot n° 8 du lotissement 'Hameau du Champeau'.
Suivant acte du 22 août 2006 passé devant maître Gabriel ... avec la participation de maître ..., notaires, la vente des parcelles F 1147 et 1160 a été réitérée.
Les consorts Z / Mary ont obtenu le 26 décembre 2007 un permis de construire.
Sur recours gracieux du préfet de l'Isère du 21 février 2008, le maire de la commune d'Allemont a, par arrêté du 7 juillet 2008, procédé au retrait du permis de construire pour motifs de sécurité, le lotissement se trouvant dans un secteur soumis à des risques naturels.
Alléguant l'inconstructibilité du terrain, monsieur Z et madame Y ont, suivant exploit d'huissier en date du 17 avril 2009, fait citer monsieur UX, maître ..., maître ... et la SCP Malatray Dauvergne devant le tribunal de grande instance de Grenoble à l'effet d'obtenir la nullité du contrat de vente.
Monsieur UX est décédé le 27 octobre 2100 et, sa fille, madame Maryvonne UX épouse UX est intervenue volontairement aux débats.
Par jugement du 2 avril 2012, le tribunal de grande instance de Grenoble a
*déclaré recevable la reprise d'instance de madame Maryvonne UX épouse UX et de madame Huguette UX veuve UX ensuite du décès de monsieur UX,
*débouté monsieur Z et madame Y de leurs demandes en résolution et en nullité de la vente du 22 août 2006,
*débouté monsieur Z et madame Y de leurs prétentions indemnitaires à l'égard des consorts UX,
*dit que maître ... et maître ... ont commis, chacun, une faute ayant concouru aux dommages subis par monsieur Z et madame Y,
*condamné in solidum maître ..., maître ... et les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à payer à monsieur Z et madame Y la somme de 24.683,00euros à titre de dommages et intérêts outre une indemnité de procédure de 2.000,00euros,
*condamné in solidum maître ..., maître ... et les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne aux dépens de l'instance.
Suivant déclaration en date du 21 mai 2012, monsieur Z et madame Y ont relevé appel de cette décision.
Par ordonnance juridictionnelle du 17 décembre 2013, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel incident des SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne et a condamné monsieur Z et madame Y à leur payer une indemnité de procédure de 800,00euros.
Au dernier état de leurs écritures en date du 26 mai 2015, monsieur Z et madame Y demandent l'infirmation du jugement déféré et de
1)sur l'appel principal
* à titre principal, déclarer fondée l'action en résolution du contrat du 22 août 2006 au titre des vices cachés,
*subsidiairement, sur le fondement de l'erreur et de l'absence de cause, déclarer nulle cette vente,
*en conséquence, condamner les consorts UX à leur restituer le prix de vente augmenté de ses frais pour la somme de 99.579,90euros,
2)sur l'appel des SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne
* à titre principal, déclarer irrecevable l'appel formé par les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne tendant à la réformation du jugement déféré ayant retenu la faute des notaires,
*subsidiairement
-confirmer le jugement ayant retenu la faute des notaires,
-infirmer le jugement déféré sur le montant des condamnations,
*en conséquence, condamner solidairement les consorts UX, maître ..., maître ... et les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à leur payer des dommages et intérêts de 42.411,99euros,
3)en tout état de cause, condamner les consorts UX, maître ..., maître ... et les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à leur payer une indemnité de procédure de 5.000,00euros.
Ils font valoir que
*selon la cour de cassation, l'inconstructibilité constitue un vice caché dès lors qu'elle est en germe au moment de la vente,
*si le motif du refus du permis de construire trouve son fondement dans un texte antérieur à la vente, et même si l'autorisation d'urbanisme a été sollicitée postérieurement, l'antériorité du vice est avérée,
*le refus du permis de construire leur a été opposé sur la base de l'article R111-2 du code de l'urbanisme et au regard de la circulaire interministérielle du 30 avril 2002 sur la gestion des espaces situés derrière les digues de protection contre les inondations,
*ces textes sont bien antérieurs à la vente du 22 août 2006,
*l'inconstructibilité du terrain résulte de sa situation par rapport à la digue de protection contre les inondations située à moins de 20 mètres,
*le vice tiré de l'inconstructibilité du terrain tenant à sa localisation existait avant la date de la vente et affecte de manière grave et irréversible l'utilisation du terrain,
*la circonstance que l'appréciation faite par l'administration ait changé entre la délivrance du permis initial et le refus de permis ultérieurement opposé est indépendante des caractéristiques intrinsèques de la chose vendue,
*le vice caché existait bien antérieurement à la conclusion de la vente,
*contrairement à ce que soutiennent les consorts UX, le vice est bien intrinsèque à la chose vendue dès lors qu'il est lié à sa situation géographique à proximité immédiate de la digue de protection contre les inondations,
*n'ayant pas engagé d'action tendant à obtenir l'annulation de l'arrété portant retrait de leur permis de construire, la décision est devenue définitive,
*elle n'est donc pas susceptible d'être remise en cause,
*le fait que dans un futur hypothétique, l'appréciation de l'administration pourrait changer ne rend pas pour autant le terrain acquis constructible,
*,
*à titre subsidiaire, la croyance à la constructibilté d'un terrain peut constituer un motif d'annulation d'une convention dès lors qu'elle est déterminante du consentement,
*l'erreur sur les qualités substantielles du terrain vendu a été révélée par le refus de permis mais le caractère inconstructible était en réalité bien antérieur, résultant de sa situation géographique,
*le caractère ou non rétroactif attaché au retrait du permis de construire est indifférent s'agissant de l'appréciation des qualités substantielles de la chose à la date de la conclusion du contrat,
*l'appel des SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne est irrecevable car les notaires n'ont pas été intimés dans le cadre de leur appel principal
ayant été mis en cause par les consorts UX,
*c'est à juste titre que le tribunal a estimé que les notaires avaient failli à leur obligation de conseil,
*professionnels avertis, ils avaient une parfaite connaissance des risques naturels affectant le terrain mais ne les ont pas allerté de ce que la constructibilité du terrain était en réalité soumise à un aléa,
*la production et la lecture d'une note de renseignement d'urbanisme du 11 août 2005 sur la situation en zone inondable et l'existence d'un plan de protection contre les risques naturels sont insuffisants,
*les notaires, pour assurer l'efficacité de l'acte, avaient l'obligation de faire délivrer un certificat d'urbanisme,
*de plus, le certificat d'urbanisme est obligatoirement soumis à la transmission au préfet dans le cadre du contrôle de la légalité ce qui était de nature à provoquer avant la vente un changement d'appréciation par l'autorité administrative sur la constructibilité du terrain,
*la situation du terrain en zone inondable était de nature à attirer l'attention des notaires et, à tout le moins, de faire insérer une clause suspensive en obtention de permis de construire purgée du droit des tiers,
*leur préjudice tenant à l'impossibilité de réaliser leur projet de construction est bien né et actuel et en lien de causalité avec la faute des notaires,
*aucune imprudence ne peut leur être reprochée,
*l'action engagée contre la commune est distincte de celle formée contre les notaires. Par conclusions récapitulatives du 19 septembre 2014, mesdames Verguet sollicitent 1)à titre principal, la confirmation du jugement déféré,
2)subsidiairement, la condamnation des SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à les relever et garantir,
3)en toutes hypothèses, la condamnation de monsieur Z et madame Y à leur payer une indemnité de procédure de 3.000,00euros.
Elles exposent que
*l'inconstructibilité du terrain ne doit rien à la qualité du sol mais au régime juridique applicable,
*il s'agit d'une inconstructibilité extrinsèque,
*la cour de cassation retient que l'erreur sur un qualité substantielle lorsqu'elle ne s'analyse pas comme une défectuosité intrinsèque compromettant l'usage normal de la chose n'est pas un vice caché ce qui est le cas de l'espèce,
*en matière d'erreur, la rétroactivité d'une décision de retrait de permis de construire est sans incidence sur la validité du contrat de vente conclu antérieurement,
*le caractère inondable du terrain était connu des acquéreurs,
*la jurisprudence impose aux notaires de vérifier l'étendue des charges d'urbanisme, la demande d'un certificat d'urbanisme étant un moyen efficace de s'assurer que les règles d'urbanisme permettront la réalisation du projet envisagé,
*il leur appartient également d'informer les acquéreurs sur les conséquences des règles d'urbanisme sur leur projet immobilier,
*les notaires auraient dû insérer une clause suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire purgé des droits des tiers,
*dans ces conditions, les notaires devront les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,
*les appelants passent sous silence le fait qu'ils ont déjà obtenu une indemnisation de certains postes de préjudices sollicités de la part de la commune d'Allemont.
En dernier lieu le 21 mai 2015, les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne concluent à *dire n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de leur appel incident,
*confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté monsieur Z et madame Y de leur demande à l'encontre des consorts UX,
*l'infirmer pour le surplus et
-débouter monsieur Z et madame Y de leurs prétentions à leur encontre,
-constater qu'ils ont déjà été indemnisés par la commune et qu'ils ne peuvent prétendre à une double indemnisation,
*condamner monsieur Z et madame Y à leur payer la somme de 3.000,00euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles expliquent que
*le vice invoqué doit être apprécié au moment de la vente,
*à cette date, le terrain était constructible,
*l'annulation rétroactive du permis de construire remet les parties dans la situation où elles se trouvaient, soit au 27 décembre 2007, ce qui n'a aucune incidence sur l'acte de vente de 2006,
*la commune pouvait statuer comme elle l'entendait, la circulaire n'ayant aucun caractère contraignant,
*les arrêts dont se prévalent les appelants ne sont pas transposables à l'espèce,
*aucune erreur ne peut être retenue dès lors que les acquéreurs étaient parfaitement au courant du caractère inondable du terrain,
*elles n'ont commis aucune faute puisque à la date de la signature de l'acte, celui-ci était efficace,
*les acquéreurs étaient suffisamment informés au regard de la note de renseignements d'urbanisme en particulier de ce que le terrain était en zone inondable,
*les consorts Z / Mary ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable et l'existence d'un lien de causalité,
*les préjudices allégués n'ont pas pour origine une faute des notaires mais trouvent leur origine dans la faute de la commune,
*les consorts Z / Mary en ont bien conscience puisqu'ils ont saisi le tribunal administratif d'une action en responsabilité à l'encontre de la commune et qu'ils ont été d'ores et déjà indemnisés.
La clôture de la procédure est intervenue le 9 juin 2015.
SUR CE
1/ sur la recevabilité de l'appel formé par les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne
Ce point ayant déjà été tranché par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance juridictionnelle du 17 décembre 2013 sans que sa décision soit déférée, les consorts Z / Mary sont irrecevables de ce chef de demande.
2/ sur la demande en résolution de la vente pour vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'acquéreur doit établir que l'inconstructibilité est un vice intrinsèque du terrain, antérieur à la vente.
En l'espèce, l'inconstructibilité du terrain litigieux relève de l'appréciation de l'administration qui a évolué délivrant en premier lieu le permis de construire puis le retirant .
Il s'agit donc d'un vice extrinsèque permettant uniquement d'invoquer l'erreur et ne pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de l'action en garantie pour vices cachés.
3/ sur la demande en nullité pour erreur
Par application de l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance de la chose qui en est l'objet.
L'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue s'apprécie au moment de la conclusion du contrat.
Au moment de la formation du contrat, monsieur UX avait obtenu un certificat d'urbanisme concernant les parcelles cadastrées section F 844, 845, 846, 848, 981, 1019 et 1020 en vue de la réalisation d'un lotissement puis l'autorisation de lotir.
Au moment de la rencontre des consentements des parties, le terrain litigieux était constructible et les acquéreurs ont bien obtenu le permis de construire sollicité.
L'annulation rétractive du permis de construire accordé est sans incidence sur l'erreur qui doit s'apprécier au moment de la vente.
Dès lors, le retrait du permis de construire postérieurement à la vente n'affecte pas sa validité et ne peut justifier son annulation.
C'est donc par une appréciation pertinente des faits et du droit que le tribunal a rejeté les demandes en résolution et en nullité de la vente du 22 août 2006.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
4/ sur la demande en responsabilité à l'encontre des notaires
Sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le notaire est tenu d'une obligation de conseil à l'égard de ses clients et doit assurer l'efficacité des actes passés avec son concours eu égard aux buts poursuivis par les acquéreurs.
Le notaire a l'obligation de vérifier la situation des biens au regard de la législation sur l'urbanisme et d'informer ses clients des conséquences que peuvent avoir les règles d'urbanisme sur le projet immobilier.
En l'espèce, les notaires, qui se sont contentés de solliciter une simple fiche de renseignements d'urbanisme et d'indiquer que le terrain était inondable, ont manqué à leur obligation de conseil en omettant d'éclairer les acquéreurs sur les risques qu'ils encouraient en s'engageant sans certitude que le permis de construire pouvant être délivré devienne définitif.
Les consorts Z / Mary, s'ils avaient bien compris qu'une partie du terrain encourait un risque d'inondation, pouvaient légitimement penser au regard des éléments en leur possession qu'un permis de construire pouvait leur être délivré ce qui est advenu mais n'ont pas été réellement informés de ce que cette constructibilité n'était pas définitive dès lors que le permis pouvait être retiré, risque qui s'est réalisé.
La légalité des actes administratifs n'ayant pas à être examinée par le juge judiciaire, l'argumentation des notaires à ce titre est inopérante.
L'impossibilité pour les consorts Z / Mary de finaliser leur projet immobilier résulte tant des fautes de la commune que des manquements des notaires.
Les consorts Z / Mary ont été indemnisés de divers frais par la commune.
Concernant les manquements des notaires, ils ont occasionné aux consorts Z / Mary uniquement une perte de chance de ne pas contracter.
Au regard des multiples difficultés rencontrées, des nombreuses procédures engagées, les consorts Z / Mary, s'ils avaient été correctement informés non seulement du caractère inondable du terrain mais surtout des risques d'annulation, avaient d'importantes chances de ne pas contracter ou, à tout le moins, d'exiger l'insertion d'une clause suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire purgé du droit des tiers.
Il convient d'indemniser cette perte de chance en condamnant solidairement les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à payer aux consorts Z / Mary la somme de 15.000,00euros.
Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce seul point.
5/ sur les mesures accessoires
L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts Z / Mary.
Enfin, les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne supporteront les dépens de la procédure d'appel avec distraction au bénéfice des avocats en ayant fait la demande.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare monsieur Olivier Z et madame Véronique Y irrecevables en leur demande au titre de la recevabilité de l'appel des SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne,
Confirme le jugement déféré sauf sur le quantum de la condamnation principale des SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne,
Statuant à nouveau sur ce seul point
Condamne solidairement les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à payer à monsieur Olivier Z et madame Véronique Y la somme de 15.000,00euros en réparation de leur perte de chance de ne pas contracter,
Y ajoutant,
Condamne solidairement les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne à payer à monsieur Olivier Z et madame Véronique Y la somme supplémentaire de 2.000,00euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement les SCP Nallet Benoit et Malatray Dauvergne aux dépens d'appel avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame ..., Conseiller, en l'absence du Président empêché, et par Madame ..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
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