[Brèves] Covid-19 : suspension des effets de la clause résolutoire et non-respect de l'échéancier pendant la période protégée

► L'interdiction des sanctions pour défaut de paiement des « loyers et charges » dont l'échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020, ne s'applique pas aux effets d'une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d'un échéancier fixé par le juge.

Faits et procédure. Une ordonnance du 17 décembre 2019 a autorisé la locataire de locaux commerciaux à s'acquitter d'un arriéré locatif en vingt-quatre mensualités à compter du 15 du mois suivant sa signification (le 9 janvier 2020). Cette ordonnance a, en outre, ordonné la suspension de la clause résolutoire du bail et, prévu, qu'à défaut de paiement à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, d'une seule des mensualités, la clause résolutoire sera acquise, huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure et l'expulsion pourra être poursuivie.

En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19, la locataire a cessé son activité à compter du 14 mars 2020.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 3 septembre 2020, la bailleresse a mis la locataire en demeure de payer trois mensualités de l'échéancier fixé et deux termes de loyer échus pendant la période de protection, puis a notifié le 29 octobre 2020, en exécution de l'ordonnance précitée, un commandement de quitter les lieux dont la locataire a contesté la validité.

La locataire invoquait le bénéfice des dispositions de l’ordonnance n° 2020-316, du 25 mars 2020 N° Lexbase : L5731LW8. La cour d’appel (CA Paris, 1-10, 28 octobre 2021, n° 20/18567 N° Lexbase : A42557AT) a retenu que les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 ne s'appliquaient pas au non-respect d'une échéance au paiement duquel les effets de la clause résolutoire étaient suspendus par une décision de justice antérieure qui emporte résiliation du bail un mois après délivrance d'un commandement de payer la mettant en œuvre. La locataire a formé un pourvoi en cassation

Décision. La Cour de cassation énonce en premier lieu que, selon la combinaison des articles 1^er  et 4 de l'ordonnance n° 2020-316, du 25 mars 2020, 1^er et 3-1 de l'ordonnance n° 2020-317, du 25 mars 2020 N° Lexbase : L5725LWX, 2 du décret n° 2020-371, du 30 mars 2020 N° Lexbase : L6019LWT et 1^er de l'arrêté du 15 mars 2020, complétant l'arrêté du 14 mars 2020, portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 N° Lexbase : L4917LWZ, les personnes physiques et morales de droit privé qui, exerçant une activité économique particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du Covid-19 et des mesures prises pour la limiter, sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité, ne peuvent encourir d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

En outre, selon l'article L. 145-41 du Code de commerce N° Lexbase : L1063KZE, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil N° Lexbase : L1358ABW peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi, il en résulte que faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l'effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il s'en évince, selon la Cour, que l'interdiction des sanctions pour défaut de paiement des « loyers et charges » dont l'échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020, ne s'applique pas aux effets d'une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d'un échéancier fixé par le juge.

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