[Brèves] Méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux : indemnisation de la privation de poursuivre l’activité jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction

► La privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu'il appartient au juge d'évaluer. Ainsi, la locataire dont la décision d’expulsion des locaux a été annulée peut, en plus de l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce, être indemnisée des gains qu'elle aurait obtenus si elle était restée en possession du fonds.

Faits et procédure. En 2005 et en 2007, deux baux commerciaux portant sur des locaux à usage d'hôtel, bar restaurant et organisation de réception, ont été consentis par une SCI. En exécution d'un arrêt, rendu en référé le 1^er octobre 2015 (CA Paris, 1-2, 1^er octobre 2015, n° 14/00173 N° Lexbase : A8951NRX), confirmant une ordonnance qui constatait la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire, la locataire a été expulsée des locaux, qui ont été vendus à une société tierce, le 12 mai 2017.

Statuant par arrêt du 20 septembre 2018, après cassation de l'arrêt du 1^er octobre 2015 (Cass. civ. 3, 30 mars 2017, n° 16-10.366, F-P+B N° Lexbase : A0872UTH), la cour d'appel de renvoi a infirmé l'ordonnance.

Au cours de la procédure en référé, la locataire avait assigné la bailleresse, en annulation des commandements et du procès-verbal d'expulsion, en réintégration et en indemnisation des préjudices subis en conséquence de son expulsion.

La locataire représentée par son mandataire liquidateur a formé un pourvoi en cassation reprochant à l'arrêt d’appel (CA Paris, 5-3, 16 juin 2021, n° 18/07983 N° Lexbase : A21864WU) de rejeter la demande de condamnation de la bailleresse et de l'acquéreur des locaux en réparation de la perte de son chiffre d'affaires depuis la date de l'expulsion.

Décision. La Cour de cassation rappelle que selon l’article L. 111-10 du Code des procédures civiles d'exécution N° Lexbase : L5798IR8, si la décision de justice, titre en vertu duquel l'exécution est poursuivie aux risques du créancier, est ultérieurement modifiée, le créancier rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent. Par ailleurs, il résulte des articles L. 145-14 N° Lexbase : L5742AII et L. 145-28 du Code de commerce N° Lexbase : L0346LTY que le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

La Haute juridiction  relève ensuite que pour rejeter la demande de condamnation au titre de la perte de chiffre d'affaires, l'arrêt retient que la locataire, indemnisée de la perte de son fonds de commerce, intervenue à la date de son expulsion, ne peut au surplus être indemnisée des gains qu'elle aurait obtenus si elle était restée en possession du fonds.

Or, pour la Cour, la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu'il appartient au juge d'évaluer, de sorte que la cour d'appel a violé les textes précités.

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de préciser que le preneur, qui n'a pu continuer son activité jusqu'à la date de paiement de l'indemnité d'éviction du fait du manquement du bailleur à ses obligations, est fondé à solliciter la réparation du préjudice qui en résulte (Cass. civ. 3, 18 février 2014, n° 12-28.677, F-D N° Lexbase : A7602MEB).

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