[Brèves] Application de la réglementation sur les clauses abusives aux contrats de construction (rappel) : l’exemple du CCMI

► Même les contrats règlementés, comme le contrat de construction de maison individuelle, sont soumis au contrôle des clauses abusives ;
► en application de l’article L. 421-2 du Code de la consommation et de l’article L. 421-6 du Code de la construction et de l’habitation, les associations de consommateurs peuvent directement agir contre les constructeurs.

Le maître d’ouvrage non professionnel est-il un consommateur comme les autres ? La réponse est oui, avec un grand « O ». Pire, la Cour de cassation a même, il faut le dire, tendance à faciliter la qualification de maître d’ouvrage non professionnel, pour favoriser l’application de la règlementation sur les clauses abusives. Dès lors, il est particulièrement tentant de s’interroger sur le point de savoir si la clause d’un contrat de construction de maison individuelle peut être jugée abusive. La réponse est, là encore, positive ce qui permet de priver certaines clauses d’efficacité, par la nullité consécutive à la qualification de clause abusive.

La solution n’est pas nouvelle mais la multiplication des contentieux initiés renouvelle la problématique posée, notamment dans le domaine des contrats de promotion immobilière, particulièrement encadrés.

L’ancien article L. 132-1 du Code de la consommation, aujourd’hui L. 212-1 N° Lexbase : L3278K9B, permet de réputer nulles et non écrites les clauses du contrat conclu entre un consommateur et un professionnel qui ont pour objet, pour reprendre l’expression consacrée, de « créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties ». La relation entre le maître d’ouvrage, réputée partie à protéger, surtout dans le secteur protégé, et le constructeur y fait irrésistiblement penser. Et la jurisprudence n’a pas résisté. Toutes les clauses supplétives peuvent y être soumises. Par exemple, dans un arrêt rendu le 23 mai 2019 (Cass. civ. 3, 23 mai 2019, n° 18-14.212, FS-P+B+I N° Lexbase : A1915ZCW), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a estimé que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur (le lecteur notera l’assimilation) qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, n’est pas abusive. Par exemple encore, la clause qui assimile la prise de possession à une réception de fait et sans réserve, alors que la réception suppose la volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage, crée au détriment du non professionnel un déséquilibre significatif de telle sorte qu’elle doit être réputée non-écrite (Cass. civ. 3, 6 mai 2015, n° 13-24.947, FS-P+B+I N° Lexbase : A5367NHA).

L’application de ces dispositions permet de passer au crible de la nullité toutes les clauses d’un contrat règlementé, comme le montre l’arrêt rapporté relatif à un contrat de construction de maison individuelle.

En l’espèce, une association d’aide aux maîtres d’ouvrage a assigné des constructeurs soutenant que les contrats qu’elles proposaient aux consommateurs contenaient des clauses abusives ou illicites.

La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt rendu le 24 avril 2018 (CA Lyon, 24 avril 2018, n° 16/05995 N° Lexbase : A6747XLH), procède à un véritable audit de ces clauses, tout comme la Haute juridiction.

La notion de déséquilibre significatif va donc permettre de remodeler certains contrats de la promotion immobilière, ce que les plaideurs ont déjà bien compris comme l’atteste la variété des contentieux initiés.

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