[Brèves] Acquisition d’une servitude de vue par prescription : quid pour des travaux non déclarés et non autorisés par l’AG ?

► L'absence de déclaration préalable d'urbanisme et le défaut d'autorisation, par l'assemblée générale des copropriétaires, des travaux de percement d’un mur d’immeuble soumis au statut de la copropriété ne font pas obstacle à l'acquisition d'une servitude de vue par prescription.

Faits et procédure. En l’espèce, le propriétaire d'un lot à usage professionnel au rez-de-chaussée d’une résidence soumise au statut de la copropriété avait créé, dans le mur extérieur de cette résidence, plusieurs ouvertures donnant sur le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence voisine, et avait aménagé une terrasse sur ce fonds.

Ce dernier avait assigné le syndicat en cause en suppression desdites ouvertures et en cessation de l'empiétement. Celui-ci avait appelé en intervention forcée le copropriétaire à l’origine.

Le syndicat défendeur, déniant toute responsabilité, faisait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec le copropriétaire, à fermer les ouvertures, à supprimer tout empiétement sur le fonds appartenant à la copropriété voisine, à restituer aux lieux leur état initial et à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages-intérêts.

Si le syndicat et le copropriétaire se trouvent condamnés in solidum à indemniser le syndicat de la résidence voisine pour le préjudice résultant de l'atteinte à son droit de propriété et des troubles anormaux de voisinage, le copropriétaire obtient, devant la Cour suprême, la reconnaissance de l’acquisition de la servitude de vue par prescription, et ainsi l’annulation de la condamnation à fermer les ouvertures.  

Décision CA. En effet, en l’espèce, pour condamner le copropriétaire à fermer les ouvertures, la cour d’appel avait énoncé que nul ne peut prescrire en vertu d'une possession s'établissant sur des actes illicites ou irréguliers et retenu que les vues droites et directes sur le fonds voisin avaient été percées dans le mur appartenant à la résidence sans son accord et sans déclaration en application des dispositions de l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme N° Lexbase : L7465HZI, de sorte que la possession invoquée par le copropriétaire s’était établie sur des actes irréguliers.

Cassation. La décision est censurée par la Cour suprême au visa de l’article 690 du Code civil N° Lexbase : L3289ABG, selon lequel « les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

La Haute juridiction énonce alors qu’« une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et dont la possession subsiste tant qu'elle n'est pas matériellement contredite ».

Elle conclut que l'absence de déclaration préalable d'urbanisme et le défaut d'autorisation des travaux de percement par l'assemblée générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l'acquisition d'une servitude de vue par prescription.

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