[Brèves] Crédit immobilier : nouvelle précision sur l’étendue de l’interdiction de la capitalisation des intérêts

► La règle édictée par l’ancien article L. 312-23 du Code de la consommation, selon lequel aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du même Code ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation d'un prêt immobilier ou de défaillance prévus par ces articles, fait obstacle à l'application de la capitalisation des intérêts prévue par le Code civil ;

Surtout, cette interdiction concerne tant l'action du prêteur contre l'emprunteur que les recours personnel et subrogatoire exercés contre celui-ci par la caution.

Selon l’article L. 313-52 du Code de la consommation N° Lexbase : L3843K7H (C. consom., anc. art. L. 312-23), aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur en cas de défaillance de ce dernier.

Il résulte alors de cet article, pour une jurisprudence bien acquise, que le prêteur ne saurait exiger, dans un tel cas, la capitalisation des intérêts (Cass. civ. 1, 13 mai 2014, n° 12-35.149, F-D N° Lexbase : A5541MLS, RD banc. fin., 2014, comm. 191, obs. F.-J. Crédot et Th. Sami ; Cass. civ. 1, 17 juin 2015, n° 14-11.807, F-D N° Lexbase : A5308NL8, Contrats, conc. consom., 2015, comm. 249, obs. G. Raymond ; Cass. civ. 1, 30 novembre 2016, n° 15-16.660, F-D N° Lexbase : A8304SNU, RD banc. fin. 2017, comm. 9, obs. N. Mathey ; Gaz. Pal. 2017, n° 14, p. 19, obs. S. Piédelièvre ; LPA, 5 décembre 2017, n° 242, p. 21, obs. J. Lasserre-Capdeville ; Cass. civ. 1, 6 janvier 2021, n° 19-10.835, F-D N° Lexbase : A79894SP, J. Lasserre-Capdeville, in Panorama, Lexbase Affaires, juin 2021, n° 678, spéc. n° 111 N° Lexbase : N7767BYC).

Cette interdiction a elle-même fait l’objet de précisions utiles de la part de la Haute juridiction. Par exemple, il a pu être dit qu’elle n’avait pas vocation à jouer en cas d'intérêts moratoires au taux légal appliqués à la suite de la défaillance de l'emprunteur (Cass. com., 4 juillet 2018, n° 17-13.128, F-P+B N° Lexbase : A5586XX8, D., 2018, p. 2124, note J. Lasserre-Capdeville ; RTD com., 2018, p. 997, obs. D. Legeais ; Dalloz Actualité, 24 septembre 2018, obs. X. Delpech). L’arrêt sélectionné, en date du 20 avril 2022, nous donne, pour sa part, une autre précision.

Faits et procédure. En l’occurrence, le 14 août 2000, une banque a consenti à M. I un prêt immobilier garanti par le cautionnement de la société Crédit logement. Puis le 8 juin 2007, la même banque a consenti à une SCI trois prêts garantis par le cautionnement de la société Crédit logement, de M. I et de Mme W. À la suite d'échéances impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme des prêts, avant d'être désintéressée par la société Crédit logement, qui a assigné les emprunteurs et ses cofidéjusseurs en paiement.

Or la cour d’appel de Paris a, par une décision du 7 octobre 2020, ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 22 avril 2016 au titre du prêt immobilier contracté par M. I. L’intéressé a alors formé un pourvoi en cassation par l’intermédiaire duquel il contestait une telle capitalisation.

Décision. La Cour de cassation donne raison à l’auteur du pourvoi et casse la décision des juges du fond au visa des articles L. 312-23 du Code de la consommation (dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2010-737, du 1^er juillet 2010 N° Lexbase : L6505IMU) et 1154 du Code civil N° Lexbase : L1256AB7 (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016 N° Lexbase : L4857KYK).

Elle commence par déclarer que la règle édictée par le premier de ces textes, selon lequel aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 N° Lexbase : L6498ABB et L. 312-22 N° Lexbase : L6499ABC du Code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation d'un prêt immobilier ou de défaillance prévus par ces articles, fait obstacle à l'application de la capitalisation des intérêts prévue par le second texte visé.

Surtout, elle indique à cette occasion que « cette interdiction concerne tant l'action du prêteur contre l'emprunteur que les recours personnel et subrogatoire exercés contre celui-ci par la caution ».

Observations. Voilà une solution importante. La mesure de protection prévue, désormais, à l’article L. 313-52 du Code de la consommation, ne saurait simplement protéger l’emprunteur de l’action du prêteur. Faute de disposition expresse limitant sa portée, elle doit pouvoir également protéger cet emprunteur lorsqu’il est visé par un recours subrogatoire. Cette solution, allant dans le sens de l’esprit du texte, emporte notre adhésion.

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