[Brèves] Vente d’un lot de copropriété par adjudication : précisions utiles concernant la répartition des différents frais et charges entre le vendeur et l’adjudicataire

► À l’occasion d’une vente par adjudication d’un lot de copropriété, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au copropriétaire saisi, dès lors qu’elle est devenue exigible avant la mutation de propriété ;
► en revanche, le paiement des frais liés à l’établissement de l’état daté incombe à l’adjudicataire.

La question de la répartition des frais, entre le vendeur et l’acquéreur, à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété, lorsque celle-ci intervient par adjudication, n’avait, jusqu’alors, à notre connaissance, fait l’objet d’aucune précision de la part de la Cour de cassation. Voilà qui est fait avec l’arrêt rendu le 20 mai 2021.

• Répartition des sommes dues au syndicat des copropriétaires

S’agissant du premier point, pour rappel, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, se pose notamment la question de la répartition des sommes dues à la copropriété entre vendeur et acquéreur. C’est l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L8032BB4) qui pose les règles de répartition. Il en ressort que :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5468IGM), incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ».

L’arrêt rendu le 20 mai 2021 vient préciser que les règles ainsi posées (en particulier celle posée au 1°, visent toute « mutation à titre onéreux d’un lot », et s’appliquent donc y compris dans le cadre d’une vente forcée sur adjudication, contrairement à ce que soutenait la demanderesse au pourvoi. Il en résulte, qu’à l’occasion d’une vente par adjudication d’un lot de copropriété, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au copropriétaire saisi.

La Cour de cassation approuve ainsi, sur ce point, la solution retenue par les juges versaillais (CA Versailles, 24 avril 2019, n° 15/03842 N° Lexbase : A7086Y9C) qui, pour condamner le copropriétaire saisi au paiement d’un arriéré de charges, avaient relevé que la provision était devenue exigible le 1^er octobre 2011, soit avant la mutation du 5 octobre.

• Paiement des frais liés à l’établissement de l’état daté

S’agissant du second point, concernant le paiement des frais liés à l’établissement de l’état daté, la solution retenue par la Cour de cassation, amène à retenir une solution différente dans le cas d’une vente par adjudication, par rapport aux règles posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5204A37), puisqu’elle vient préciser que le paiement incombe alors à l’adjudicataire, et non au copropriétaire vendeur comme le prévoit l’article 10-1.

C’est sur un moyen relevé d’office que la Cour de cassation écarte, en effet, l’application des dispositions de l’article 10-1, et fait prévaloir l’article L. 322-9 du Code des procédures civiles d'exécution (N° Lexbase : L5887IRH), qui prévoit que « l’adjudicataire paye les frais de la vente ».

Très clairement, selon la Cour de cassation, « l’imputation du coût de l’état daté au copropriétaire concerné n’est pas applicable en cas de vente par adjudication d’un lot de copropriété ».

Elle censure alors l’arrêt qui avait condamné le copropriétaire saisi au paiement du coût de l’état daté.

On rappellera que l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété (N° Lexbase : Z955378U), entrée en vigueur le 1^er juin 2020, a modifié l’article 10-1, b, de la loi pour étendre ses dispositions, au-delà de l’état daté, à toutes les prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire. Le rapport de l'ordonnance (N° Lexbase : Z954828U) vise, à ce titre, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (loi du 10 juillet 1965, art. 20, I N° Lexbase : L4820AHY) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (décret du 17 mars 1967, art. 33 N° Lexbase : L5526IGR), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type.

Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation, c’est l’ensemble des frais et honoraires liés aux mutations qui incombe à l’adjudicataire, et pas seulement ceux liés à l’état daté.

À noter, enfin, qu’il résulte de l’ordonnance du 30 octobre 2019 que, depuis le 1^er juin 2020, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé à 380 euros TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis N° Lexbase : L1968LWS).

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