[Brèves] Contrat de garantie loca-pass : sanction de la mauvaise foi du bailleur qui n’informe pas l’organisme de garantie d’une procédure d’arrêté de péril frappant le logement ?

► La mauvaise foi du bailleur, qui n’informe pas l’organisme de garantie de paiement des loyers, d’une procédure d’arrêté de péril frappant l’immeuble dans lequel il donne à bail un appartement à un preneur bénéficiant d’une garantie de paiement des loyers, ne peut être sanctionnée par la nullité du contrat de garantie ;
Elle justifie, en revanche, d’écarter l’application de la clause de garantie des loyers.

Faits et procédure. Le 5 novembre 2006, une bailleresse donne à bail d'habitation un appartement à deux preneurs. Le 22 mars 2007, l’organisme Gipec (le Gipec) consent une garantie pour le paiement des loyers et verse à la bailleresse la somme de 1 400 euros au titre du dépôt de garantie.

La bailleresse met en oeuvre la garantie du paiement des loyers et perçoit une somme de 15 638,56 euros correspondant aux loyers des mois de mai 2007 à juin 2008.

L’immeuble ayant fait l’objet de deux arrêtés de péril, imminent et non imminent, en date du 4 juillet 2007, la société Action logement services, venant aux droits de l’organisme Gipec, reprochant à la bailleresse de ne pas l'en avoir informée, l’assigne en nullité de ces conventions pour dol et en restitution des sommes versées.

Par un arrêt rendu en date du 7 janvier 2020, la cour d'appel de Versailles annule le contrat de garantie du 22 mars 2007, ordonne la restitution que cette nullité impose et condamne la bailleresse en conséquence à payer une somme de 15 638,56 euros.

Pour annuler le contrat de garantie consenti par le Gipec, l'arrêt de la cour d'appel retient que le fait pour la bailleresse de réclamer la mise en oeuvre de la garantie de paiement des loyers pour la période de mai 2007 à juin 2008 par le Gipec, alors que le logement n’était pas décent, ce qui pouvait justifier l'absence de paiement du loyer par ses locataires en vertu de l'exception d’inexécution, constitue une exécution de mauvaise foi de la convention et qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse à rembourser à la société Action logement services la somme de 15 638,56 euros perçue à ce titre.

Pas de nullité du contrat. La décision est censurée par la Cour de cassation qui rappelle que la mauvaise foi dans l'exécution d’une convention n’est pas sanctionnée par la nullité de celle-ci.

Mais la Cour de cassation se prononce sur les conséquences de cette cassation et statue au fond, au motif que l'intérêt d'une bonne administration de la justice le justifie.

Inapplication de la clause de garantie des loyers. Elle retient que le juge peut refuser de faire produire effet à une clause contractuelle mise en œuvre de mauvaise foi.

Aussi, en l’espèce, elle retient que la mise en œuvre de mauvaise foi, par la bailleresse, de la clause de garantie des loyers pour un logement faisant l’objet d’un arrêté de péril non levé justifie d’en écarter l'application et de condamner en conséquence la bailleresse à restituer à l’organisme la somme de 15 638,56 euros qui lui avait été versée à ce titre.

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