[Brèves] Copropriété à deux et accord donné par un copropriétaire dans le cadre d’une réunion informelle

► Dans une copropriété à deux (dans le cadre des dispositions applicables avant la réforme entrée en vigueur le 1^er juin 2021), l’acceptation préalable donnée par un copropriétaire à l’autre copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes, ne peut valoir comme une décision régulièrement prise en assemblée générale.

En l’espèce, un copropriétaire était propriétaire du lot n° 3 à usage d'habitation situé au deuxième étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Une société était propriétaire des lots n° 1 et 2 situés au rez-de-chaussée et au premier étage de cet immeuble, exploités à l'usage de bar-brasserie, dans lesquels l’exploitant avait fait installer un monte-charge et une tourelle d’extraction. Le copropriétaire, ayant assigné la société copropriétaire et l’exploitant en indemnisation du préjudice matériel causé par le fonctionnement de ces équipements, en démolition du monte-charge et en communication de l’étude d’impact sonore établie en application de l’article R. 571-29 du Code de l’environnement (N° Lexbase : L1488H3I), avait demandé en appel la démolition de la tourelle d’extraction.

Pour rejeter la demande, la cour d’appel de Poitiers (CA Poitiers, 4 septembre 2018, n° 16/02245 N° Lexbase : A3741X3X) avait retenu que le copropriétaire avait été destinataire des plans qui décrivaient les travaux envisagés et affectant le gros-oeuvre de l'immeuble, qu’il avait signé ces plans en ajoutant la mention « vu et accepté », que la signature de ces plans devait être interprétée comme une acceptation des travaux, étant rappelé que son attention avait été attirée par le notaire lors de l’acquisition de son appartement sur l'absence d'organisation de la copropriété, absence dont les deux copropriétaires s'accommodaient, et que les copropriétaires réunis, fût-ce de manière informelle, s’étaient donc prononcés sur les travaux relatifs au monte-charge.

La décision est censurée par la Haute juridiction qui rappelle le principe, d’ordre public, d’une prise des décisions du syndicat des copropriétaires, en assemblée générale des copropriétaires. Elle rappelle, en effet, qu’il résulte des articles 17 (N° Lexbase : L4812AHP) et 25 (N° Lexbase : L4825AH8), b) de la loi du 10 juillet 1965 « que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ».

Aussi, selon la Cour régulatrice, en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces travaux avaient été acceptés par une décision prise par les copropriétaires réunis en assemblée générale, la cour d'appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

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