[Brèves] Détermination des modalités de forme conditionnant la validité de la notification, à l’acheteur non-professionnel, de la promesse de vente ouvrant droit à rétractation de celui-ci dans un certain délai

► Est régulière la notification de la promesse synallagmatique de vente ouvrant droit à rétractation de l’acheteur non-professionnel qui a pris la forme de l’envoi, à ce dernier, par LRAR, d’une copie de l’acte sous seing privé de vente stipulant expressément au sein d’une article intitulé « droit de rétractation » les modalités d’exercice de ce droit sans avoir été complété par une lettre de notification attirant l'attention de l'acquéreur sur sa faculté de rétractation dans un délai déterminé ; condition de forme non exigée par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L0024LN9).

Résumé des faits. En l’espèce, à la suite de la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, le vendeur a adressé à l’acheteur non-professionnel, par courrier recommandé, une copie de l’acte sous seing privé de vente qui a été reçue par celui-ci sept jours après la conclusion de l’avant-contrat. Cet envoi n’a pas été accompagné d’une lettre d’accompagnement destinée à attirer l’attention de l’acquéreur sur sa faculté de rétractation dans un délai déterminé, dans la mesure où cette faculté était précisée directement dans un article du compromis de vente adressé par LRAR. Aussi, l’acheteur ayant refusé de réitérer la vente par la conclusion de l’acte authentique en se prévalant de l’irrégularité formelle de la notification de la promesse de vente, le vendeur a engagé, à l’encontre de ce dernier, une action en perfection de la vente et en responsabilité.

En cause d’appel. La cour d’appel n’a pas fait droit à la demande du vendeur en retenant, sur le fondement de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l’irrégularité de la notification de la promesse, permettant de faire courir le délai de rétractation offert à l’acheteur, du fait de l’absence d’envoi d’une lettre de notification accompagnant la copie de l’acte sous seing privé. En effet, les juges du fond, après avoir relevé qu’une copie de l’acte sous seing privé avait été adressée par courrier recommandé sans aucune lettre d’accompagnement, ont décidé que, si le texte susmentionné n’exige pas que la lettre de notification reprenne expressément la faculté et le délai de rétractation de l'acquéreur, dès lors que l’acte lui-même en porte mention, encore faut-il que cette lettre existe, de sorte que la seule présence, dans l’acte adressé, des modalités de l'exercice de ce droit ne permettait donc pas, en l'espèce, de purger l'irrégularité de la notification commise. Aussi, la juridiction du second degré en a déduit qu’en l’absence de respect de cette condition de forme imposée par la loi, le délai de rétractation ouvert à l’acheteur n’avait pas commencé à courir lui permettant de l’exercer et d’entraîner la caducité de la promesse.

Considérant que la cour d’appel, en statuant ainsi, a ajouté à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, une condition de forme qu’il ne comporte pas, le vendeur a contesté l’arrêt d’appel devant la Cour de cassation.

A hauteur de cassation. Le demandeur a argué que cet article n'exige pas qu’une lettre d'accompagnement soit jointe à l'acte sous seing privé de vente adressé à l'acquéreur par courrier recommandé avec avis de réception mais qu’il suffit, que soit explicité, dans le compromis de vente notifié à l’acquéreur, le droit de rétractation qui est reconnu à tout acquéreur non-professionnel ce qui était le cas en l’occurrence ; la copie de la promesse de vente litigieuse adressée à l’acheteur précisait les modalités d’exercice du droit de rétractation de l’acquéreur.

Décision. Rejoignant ce raisonnement, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif qu’en déclarant la notification de la promesse synallagmatique de vente irrégulière car la copie de l’acte sous seing privé, précisant les modalités de l’exercice du droit de rétractation offert à l’acheteur, avait été adressée sans être accompagnée d’une lettre de notification, les juges du fond ont ajouté à l’obligation légale de notification une condition qu’elle ne comporte pas.

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