[Brèves] Irresponsabilité du mandant à l’égard de l’agent immobilier du fait de l’absence de faute commise dans l’échec de la vente proposée et dans l’acquisition du bien immobilier au moyen d’une cession des actions de la société venderesse

► Ne commet pas de faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’agent immobilier, le mandant qui, à la suite de l’échec de la conclusion, avec le vendeur, de la vente proposée par l’entremise de l’agent du fait de la caducité de la promesse de vente résultant de la défaillance de la condition suspensive, a fait l’acquisition de la totalité des parts sociales de la société venderesse lui permettant de devenir l’unique actionnaire de celle-ci et le propriétaire du bien immobilier objet de la vente.

Résumé des faits. Dans cette affaire, par la conclusion d’un contrat de mandat, une société a confié, à un agent immobilier, la vente d’un entrepôt lui appartenant à un prix déterminé. Trois mois plus tard, un acheteur a donné, à ce même agent immobilier, un mandat de recherche d’un bien immobilier d’une superficie importante stipulant, qu’en cas de réalisation, la rémunération du mandataire, exigible seulement au jour de la signature effective de l’acte de vente après levée de toutes les conditions suspensives, serait à la charge de l’acquéreur. Le même jour, l’acheteur a signé une reconnaissance d'honoraires au profit de l’agent immobilier à hauteur de 40 080 euros toutes taxes comprises à titre de frais, honoraires et débours. Le lendemain, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, ce dernier a conclu, avec la société venderesse, une promesse synallagmatique de vente portant sur l’entrepôt appartenant à celle-ci sous diverses conditions suspensives, parmi lesquelles la condition de l’obtention d’un permis de construire au plus tard cinq mois avant la conclusion de l’avant-contrat. Une demande de permis de construire a été déposée par l’acheteur. Se rendant compte que la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives ne pourrait être réalisée à la date butoir prévue, celui-ci a, trois jours avant cette date, informé l’agent immobilier de la défaillance de cette condition suspensive et, en conséquence, de la caducité de la promesse de vente. Trois mois après l’échec de cette vente, une société, ayant pour gérant l’acheteur, a fait l’acquisition de l’ensemble des parts sociales de la société venderesse lui permettant de devenir propriétaire de l’entrepôt en cause. L’agent immobilier a, alors, engagé à l’encontre du vendeur et de l’acheteur, une action en paiement de ses honoraires.

En cause d’appel. La cour d’appel a condamné solidairement l’acheteur et le vendeur au paiement, à l’agent immobilier, de la somme de 40080 euros à titre de dommages et intérêts en retenant l’engagement de leur responsabilité contractuelle au motif que la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société venderesse à la société gérée par l’acheteur, de sorte qu’elles ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard du mandataire en s’étant entendues pour éluder les droits de ce dernier en ne concluant pas la vente initialement projetée mais une cession d'actions.

A hauteur de cassation. La position adoptée par les juges du fond a été contestée par les mandants devant la Cour de cassation. S’opposant à leur condamnation à payer la somme de 40 080 euros correspondant aux honoraires convenus de l’agent immobilier, les demandeurs au pourvoi ont allégué, dans un premier temps, que dans la mesure où aucune commission ni somme d'argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, l’agent immobilier n’était pas fondé à demander le paiement de ses honoraires à titre d’indemnité compensatrice de nature contractuelle du fait de l’échec de la conclusion de la vente résultant, non d’un accord amiable entre les parties mais de la caducité de la promesse du fait de la défaillance de la condition suspensive. En outre, pour appuyer que l’échec de la vente n’était pas dû à un accord entre eux, les mandants ont soutenu que le permis de construire, in fine obtenu, avait été accordé à la suite d’une modification radicale et substantielle du projet, comportant acquisition d’un bâtiment contigu, de sorte qu’il avait été obtenu non dans le cadre du compromis de vente, devenu caduc, mais dans le cadre d’un projet parfaitement différent et étranger au compromis de vente litigieux.

Dans un second temps, les demandeurs au pourvoi se sont opposés à l’engagement de leur responsabilité contractuelle en arguant, devant la Haute juridiction, leur absence de faute car, si le mandat confié à l'agent immobilier est un mandat d'entremise qui ne permet pas à celui-ci de signer la vente en lieu et place du mandant, ce dernier peut, sans faute qui aurait consister dans le fait de s’entendre pour éluder les droits de l'intermédiaire en ne concluant pas la vente initialement projetée mais une cession d'actions, refuser de conclure la vente avec une partie découverte en exécution de ce contrat d'entremise.

Décision. Refusant de faire droit au premier moyen soulevé par les mandants en affirmant que la somme de 40 080 euros, que ces derniers ont été condamnés à payer par la cour d’appel, correspondait non au paiement des honoraires du mandataire prévu par le contrat de mandat, mais au montant des dommages et intérêts dus du fait de l’engagement de leur responsabilité contractuelle par les juges du fond, la Cour de cassation, faisant droit au second moyen développé par les demandeurs, rejette, en revanche, la caractérisation d’une faute commise par ces derniers faisant échec à l’engagement de leur responsabilité et casse, dès lors, l’arrêt d’appel. En effet, le juge du droit affirme que le fait d’avoir conclu, non la vente du bien immobilier par l’intermédiaire de l’agent immobilier, mais une cession de la totalité des parts sociales, qui avait permis à l’acheteur de devenir, à travers sa société, l’unique actionnaire de la société venderesse et, ainsi, propriétaire du bien immobilier, ne caractérise pas une faute commise par les mandants susceptibles d’engager leur responsabilité contractuelle.

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