[Textes] Le statut de la copropriété : un champ d’application révolutionné par l’ordonnance du 30 octobre 2019

La réforme majeure et principale de l’ordonnance du n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 réside, bel et bien, dans la modification du champ d’application du statut de la copropriété. En effet, alors que, jusqu’à présent, l’usage de l’immeuble n’était pris en considération que pour l’application de quelques dispositions éparses, il en va désormais différemment puisque c’est bel et bien de l’usage de l’immeuble dont va dépendre l’application impérative du statut de la copropriété. L’immeuble est-il ou non à usage partiel ou exclusif d’habitation ? Telle est la question qu’il conviendra, désormais, de se poser en premier lieu en matière de copropriété (sur le principe antérieur : Ch. Coutant-Lapalus, Le principe de l’unicité du statut de la copropriété sous le prisme des lots à usage d’habitation, Loyers et copr. 2015, dossier 3).

Relativement à cette restriction du champ d’application impératif du statut de la copropriété, le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z954828U) précise que «la projection d'un régime uniforme d'ordre public pour la gestion de tous les immeubles suscite depuis longtemps des interrogations de la part de la doctrine et des praticiens, jugeant ces mécanismes trop rigides pour s'adapter aux exigences de ces différents types de copropriétés et estimant qu'il conviendrait, sous certaines conditions et dans certaines limites, de prévoir des aménagements ou assouplissements de certaines règles impératives du statut de la copropriété. L'ordonnance prévoit donc des mesures d'adaptation pour les copropriétés qui ne sont pas à usage d'habitation, l'édiction d'un corps de règles spécifiques applicables aux petites copropriétés, ainsi que des mesures prenant en compte la structure spécifique de certains immeubles en copropriété et leur ‘multifonctionnalité’ (copropriétés relevant du tertiaire ou à usage mixte)».

Avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, il demeure possible, pour présenter le champ d’application du statut de la copropriété, de distinguer entre les conditions communes (I) à l’application impérative au statut de la copropriété et à l’application facultative au statut, les conditions propres à l’application impérative au statut de la copropriété (II) et les conditions propres à l’application facultative au statut de la copropriété (III).

I - Les conditions communes à l’application du statut de la copropriété

Ces conditions communes à l’application du statut de la copropriété, qu’elle soit impérative ou facultative, sont au nombre de deux : il faut, d’une part, qu’existe un bâtiment (A), et d’autre part, que la propriété soit répartie entre parties communes et parties privatives (B). Qu’il s’agisse de l’une ou de l’autre de ces conditions, elles ne sont pas modifiées par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Pour la condition relative à l’existence d’un bâtiment, il est permis de le regretter compte tenu de la rédaction actuelle de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L6779LNE), créé par la loi «ELAN» du 23 novembre 2018 (loi n° 2018-1021 N° Lexbase : L8700LM8). Pour celle relative à l’existence de parties privatives et de parties communes, des précisions sont apportées sur la distinction entre les parties communes spéciales et les parties communes générales ainsi que sur les parties privatives à usage exclusif d’un copropriétaire.

A - L’existence d’un bâtiment

L’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction après modification par l’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, ne vise toujours que les immeubles bâtis : «I.- La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis…».

A cet égard, il peut être constaté que n’a pas été reprise la proposition faite par le projet du GRECCO de préciser que «la présente loi s’applique à tout immeuble bâti ou à bâtir dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes».

Or, cette absence de reprise est, selon nous, problématique, compte tenu de la rédaction de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi «ELAN» du 23 novembre 2018. En effet, cet article distingue deux situations, tout en précisant que l’immatriculation du syndicat des copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut :

- la première est celle où est visée un immeuble bâti : «en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot» ;

- la seconde est celle où est visée un immeuble à construire : «pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot» («la première livraison d’un lot» aurait été préférable).

La majorité des commentateurs de cette nouvelle disposition considère que, ce faisant, la loi «ELAN» vient confirmer que la copropriété n’existe pas pendant la période de construction et que la première livraison est le point de départ du statut. Pour autant, on ne peut ignorer que cet article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 est le «copier-coller» de l’article 2 du projet du GRECCO et que cet article 2 ne peut être compris qu’à la lumière de l’article 1 du même projet dont il résulte exactement l’inverse de ce qui est soutenu par ladite doctrine : «la présente loi s’applique à tout immeuble bâti ou à bâtir».

En outre, l’interprétation retenue par cette doctrine majoritaire de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 n’explique en rien pour quelle raison est visée, d’un côté, l’application de l’ensemble du statut et, de l’autre côté, la prise d’effet du fonctionnement de la copropriété.

Cette distinction n’a aucun sens sans la précision de l’article 1^er du projet du GRECCO et il serait, donc, préférable de la supprimer de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant simplement la chose suivante : «en cas de mise en copropriété d’un immeuble à bâtir, l’ensemble du statut s’applique à compter de la première livraison d’un lot», ce qui permet alors d’établir simplement que la naissance de la copropriété intervient lors de la première livraison d’un lot, permettant d’établir, alors, que l’immeuble en cause n’est plus en construction, mais bâti.

B - L’existence de parties privatives et de parties communes

Outre l’exigence d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 précise que la propriété doit être répartie par lots entre plusieurs personnes. C’est au second alinéa dudit article, qui n’est pas modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, que l’on trouve la définition du lot de copropriété : «le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables». Par contraction de ce qui correspond, désormais, au premier alinéa et au second alinéa du I de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, il peut être affirmé que la loi du 10 juillet 1965 s’applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes.

Cette exigence d’une répartition de la propriété par lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes permet de distinguer la division par lots de la division en volumes, cette dernière échappant à l’application de la loi du 10 juillet 1965. En dépit des multiples références qui sont faites à la division en volumes dans la loi du 10 juillet 1965, ni la loi «ELAN», ni l’ordonnance du 30 octobre 2019, n’ont défini cette division en volumes.

Au-delà de cette exigence d’existence de parties privatives et de parties communes, l’article 3 de l’ordonnance modifie les articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965  pour tenir compte de la consécration, par la loi «ELAN», de la notion de parties communes spéciales, en distinguant de manière explicite les parties communes spéciales, qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires, des parties communes générales, qui sont la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires. Ainsi, l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 distingue-t-il, désormais, les parties communes générales des parties spéciales. A l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que la proportionnalité des quotes-parts de parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative s'applique tant aux parties communes spéciales que générales.

L'article 6 de l'ordonnance modifie le I de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'y intégrer les parties communes spéciales et celles à jouissance privative qui ne peuvent exister que pour autant que le règlement de copropriété le prévoit, conformément à l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi «ELAN».

S'agissant du droit de jouissance privatif sur parties communes, l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est complété, en consacrant une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 10 octobre 1990, n° 89-11.852 N° Lexbase : A0096CRY), afin de prévoir que le règlement de copropriété peut préciser les charges que le titulaire de ce droit devra, le cas échéant, supporter.

II - Les conditions propres à l’application impérative au statut de la copropriété

C’est ici que réside la modification majeure réalisée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 : la réduction du champ d’application impératif du statut de la copropriété aux seuls immeubles à usage partiel ou exclusif d’habitation (A). N’est pas modifiée, en revanche, la condition d’une propriété du sol homogène permettant de distinguer le groupe d’immeubles de l’ensemble immobilier (B).

A - Un immeuble à usage partiel ou exclusif d’habitation

Partant du postulat que la loi du 10 juillet 1965 est trop rigide pour s’appliquer à tous les immeubles quel que soit leur usage, l’ordonnance du 30 octobre 2019 réduit l’application impérative du statut de la copropriété aux seuls immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation.

Une telle réduction du champ d’application impérative du statut de la copropriété créera inévitablement des problèmes de frontière qui doivent, néanmoins, être relativisés.

Le critère à retenir pour déterminer si l’immeuble est à usage partiel ou total d’habitation n’est pas précisé dans le I de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. A notre sens, il n’est pas possible de s’en tenir à la seule volonté des parties. En effet, il serait trop simple de contourner le statut de la copropriété en mettant en place une organisation différente pour un immeuble pour lequel les parties déclareraient qu’il n’est pas à usage d’habitation. Il conviendra de prendre en compte, également, des éléments objectifs, des caractéristiques matérielles, permettant d’établir l’usage qui est ou qui sera fait de l’immeuble. Ainsi, dès lors que l’immeuble comprend ou doit comprendre tous les éléments d’équipement d’un immeuble à usage d’habitation, l’application du statut de la copropriété sera impérative.

Par ailleurs, il est suffisant que le bâtiment contienne un lot à usage d’habitation pour que l’application du statut de la copropriété soit impérative. Il importe peu, en effet, de déterminer si les lots à usage d’habitation sont majoritaires par rapport aux lots à un autre usage. Ainsi, un lot à usage d’habitation dans un bâtiment comprenant 99 lots à un usage autre que d’habitation suffira pour considérer que le bâtiment est à usage partiel d’habitation et que le statut de la copropriété soit impérativement applicable. De même, il est suffisant qu’un bâtiment dans un groupe de bâtiments soit à usage partiel ou total d’habitation pour que le statut de la copropriété soit applicable impérativement.

Il est parfaitement possible, au demeurant, que l’usage d’un lot évolue dans le temps. En cette hypothèse, il faudra régler la situation conventionnellement. En effet, si un lot passe d’un usage d’habitation à un usage de commerce et qu’il n’existe plus de lot à usage d’habitation dans le bâtiment concerné, les copropriétaires pourront user du deuxième alinéa du 2° du II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que la convention mettant en place une organisation dotée de la personne morale est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. A l’inverse, l’usage d’un lot à usage autre que d’habitation pourrait être transformée par son propriétaire. En cette hypothèse, la convention prévoyant l’organisation différente pourrait faire obstacle à une telle modification. Chaque propriétaire ne pourrait ainsi, sans l’accord unanime des autres, modifier l’usage de son lot.

Si, ainsi, des problèmes de frontière vont surgir, celles-ci ne sont pas pour autant inédites. En effet et tout d’abord, différentes dispositions du droit de la copropriété ne sont applicables qu’aux bâtiments à usage d’habitation. Ainsi et par exemple, le dernier alinéa de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L3651I4Y), qui n’est pas modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, précise que l’établissement d’une fiche synthétique ne s’impose pas lorsque l’immeuble est à destination totale autre que d’habitation. Il est vrai, toutefois, que, dans cette hypothèse, le syndic va être conduit à prendre en considération les stipulations du règlement de copropriété pour déterminer s’il est tenu ou non d’établir ladite fiche.

D’autre part, ces problèmes de frontière apparaissent également dans d’autres domaines notamment celui du droit de la construction lorsqu’il s’agit de déterminer si les règles du secteur protégé doivent être appliquées. Ainsi, pour les résidences de tourisme et les résidences-services, la Cour de cassation a été conduite à préciser que le mode de gestion desdites copropriétés n’était pas dirimant et que les appartements situés dans ces résidences devaient être considérés comme étant à usage d’habitation (Cass. civ. 3, 23 mai 2019, n° 17-17.908, FS-P+B+I N° Lexbase : A1907ZCM). Il nous semble que la même solution devra être retenue lorsqu’il s’agira de déterminer si le statut de la copropriété est impérativement applicable aux résidences de tourisme et aux résidences-services.

B - Une propriété homogène

Pour que l’application du statut de la copropriété soit impérative, il est nécessaire qu’il y ait homogénéité de la propriété. Autrement dit, l’ensemble de la propriété de l’immeuble ou du groupe d’immeuble doit être réparti en lots composés de parties privatives et d’une quote-part de parties communes. Sur ce point, l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’innove pas.

III - Les conditions propres à l’application facultative au statut de la copropriété

Ces conditions sont énoncées au II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. Le statut de la copropriété s’appliquera de manière facultative aux immeubles ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation (A) ainsi qu’aux ensembles immobiliers (B) mais uniquement lorsqu’une organisation différente n’aura pas été mise en place (C).

A - Un immeuble à usage autre que d’habitation

Sont visés par le II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 tous les immeubles ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation, même partiellement. Ainsi et désormais, un immeuble à usage de commerce, à usage industriel, à usage artisanal, à usage professionnel… , à usage mixte, dès lors que l’un des usages n’est pas l’habitation, peut ne pas être soumis au statut de la copropriété.  Des parties communes et des parties privatives existeront bien. C’est, alors, aux parties qu’il va revenir d’organiser conventionnellement la gestion desdites parties communes et les rapports entre les copropriétaires et entre les copropriétaires et les tiers. Aux parties, donc, de créer une nouvelle organisation. 

L’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’a d’ailleurs pas omis d’envisager la situation de ces immeubles qui seraient soumis au statut de la copropriété, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite ordonnance soit ultérieurement en l’absence de mise en place d’une organisation différente, et dont les copropriétaires voudraient sortir. En cette hypothèse, la convention créant une organisation différente répondant aux exigences du II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

B - Un ensemble immobilier

Avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers demeure facultative. Toutefois, l’article 2 de l’ordonnance modifie la définition des ensembles immobiliers en élargissant celle-ci. En effet, est défini comme tel l’ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Ce sont, donc, les volumes qui font leur entrée dans la définition des ensembles immobiliers. Relativement à cet ajout, le rapport au Président de la République précise qu’il s’agit d’assurer la cohérence avec le IV de l'article 28 qui prévoit la possibilité d'une scission en volumes pour les «ensembles immobiliers complexes».

L’ajout des volumes à la définition de l’ensemble immobilier ne modifie pas le critère permettant de distinguer le groupe d’immeubles de l’ensemble immobilier : si l’ensemble de la propriété est réparti de façon homogène, la qualification de groupe d’immeubles doit être retenue et l’application du statut de la copropriété est impérative ; si la propriété est répartie de manière hétérogène, la qualification d’ensemble immobilier doit être retenue avec, dès lors, une application facultative du statut de la copropriété. A cet égard et à nouveau, on ne peut que constater que la définition de l’ensemble immobilier figurant à l’article 1 du projet du GRECCO est beaucoup plus éclairante que celle retenue par l’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019. En effet, sa lecture permet une compréhension beaucoup plus claire et nette de ce qu’est un ensemble immobilier : il est composé de terrains ou d’immeubles implantés sur plusieurs unités foncières ou réalisés dans plusieurs volumes, faisant l’objet de droits de propriété privatifs distincts et comportant des éléments à usage commun.

Qu’il s’agisse d’un ensemble immobilier ou d’un immeuble ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation totale ou partielle, le statut de la copropriété ne sera écarté que si et seulement si une organisation différente a été mise en place. Relativement à celle-ci, l’ordonnance du 30 octobre 2019 apporte des précisions.

C - L’absence de convention contraire

En l’absence de convention contraire, tant les ensembles immobiliers que les immeubles à usage autre que d’habitation n’échappent pas au statut de la copropriété. Pour qu’il en aille différemment, le II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 impose que les propriétaires aient conclu une convention dérogeant expressément à la loi du 10 juillet 1965 et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs.

Relativement à la précédente rédaction de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, il peut être constaté que :

- il est, désormais, exigé que la convention précise expressément que les parties entendent déroger à la loi du 10 juillet 1965. En l’absence d’une telle mention dans la convention, la jurisprudence pourrait être conduite à considérer que le statut de la copropriété doit recevoir application. Les parties pourront toujours, alors, modifier la convention ou en conclure une nouvelle, mais il sera alors nécessaire d’adopter une telle décision en assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ;

- il est précisé que l’organisation différente correspond nécessairement à une personne morale. Autrement dit, une convention d’indivision ne peut suffire à échapper à l’application facultative du statut de la copropriété ;

- cette organisation doit être suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs. A cet égard, ce sont les statuts de la personne morale créée par les propriétaires qui permettront de déterminer si cette exigence est bien remplie.

Si ces exigences n’étaient pas jusqu’à présent exposées à l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, elles n’étaient pas pour autant inexistantes. En effet, la Cour de cassation avait été conduite en plusieurs occasions à préciser celles-ci. Par exemple, elle avait jugé qu’un simple groupement de fait, dépourvu de la personnalité morale, ne correspondait pas à une organisation suffisamment structurée (Cass. civ. 3, 31 mars 1993, n° 90-10.143 N° Lexbase : A7670C79). Ce faisant, l’ordonnance du 30 octobre 2019 consacre la jurisprudence de la Cour de cassation. Ainsi, avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, la création d’une association syndicale libre de propriétaires ou d’une union de syndicats permettra d’échapper à l’application facultative du statut de la copropriété.

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