[Brèves] Promesse unilatérale de vente : défaillance de la condition suspensive du fait du bénéficiaire emportant obligation de payer l’indemnité d’immobilisation

► Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente assortie d’une faculté de substitution pour le bénéficiaire et prévoyant l’obligation, pour ce dernier, de déposer, avant une date convenue, une demande de permis de construire, cette condition suspensive a défailli du fait du bénéficiaire, l’obligeant à verser, au promettant, le montant de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que le dépôt de permis de construire, dans le délai prévu dans la promesse, a été effectué par une autre société dont sa substitution n’avait pas été régularisée, de sorte qu’au terme du délai imparti pour réaliser la condition suspensive, la société contractante, qui seule avait, alors, la qualité de bénéficiaire, n’a pas, par sa faute, déposé de demande de permis de construire, ayant pour conséquence la défaillance, de son fait, de la condition suspensive et, ainsi, l’obligation de payer l’indemnité d’immobilisation.

Telle est la solution dégagée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 7 novembre 2019 (Cass. civ. 3, 7 novembre 2019, n° 18-17.267, F-D N° Lexbase : A3888ZUK).

En l’espèce, par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente assortie d’une faculté de substitution pour le bénéficiaire, le propriétaire d’une maison d’habitation a promis de vendre celle-ci à une société. Cette promesse, subordonnant la vente à la réalisation, avant le 30 mars 2008, de diverses conditions suspensives, était accompagnée d’une indemnité d’immobilisation. Huit mois avant l’arrivée à échéance du terme convenu, les parties à la promesse ont signé un avenant prévoyant l’obligation, pour la société bénéficiaire de déposer une demande de permis de construire, au plus tard, le 31 octobre 2007 ; permis devant être effectivement obtenu, au plus tard, le 29 février 2008 sous peine d’emporter la nullité de la promesse. Le dernier jour de réalisation de la condition, soit le 31 octobre 2007, une autre société a déposé une demande de permis de construire qui ne lui a été accordé qu’à une date postérieure à celle mentionnée dans l’avant-contrat. Aussi, le délai pendant lequel le permis de construire devait être obtenu étant expiré, la société à l’initiative de la demande de permis a proposé, au propriétaire, de proroger la date de réalisation de la condition ; proposition qui a été formalisée par le notaire qui a préparé un projet en ce sens comprenant, également, la régularisation de la substitution de la société contractante dans le bénéfice de la promesse par une société civile immobilière. Ce projet a été rejeté par le promettant qui a refusé de le signer. La SCI ayant sollicité et obtenu un permis de construire portant sur une assiette foncière réduite, le propriétaire a engagé une action en responsabilité à l’encontre de son cocontractant initial, de la société qui a déposé une demande de permis de construire et de la SCI pour obtenir réparation de sa perte de chance de vendre le bien dans les termes de la promesse unilatérale de vente.

S’inscrivant dans le sillage de la position adoptée par la cour d’appel (CA Paris, 4, 1, 2 mars 2018, n° 16/00500 N° Lexbase : A9682XEC) ayant fait droit à la demande du promettant en déclarant défaillante, du fait du bénéficiaire, la condition relative à l’obtention d’un permis de construire et en le condamnant, dès lors, à verser, au propriétaire, le montant de l’indemnité d’immobilisation, la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Relevant, d’une part, l’absence de substitution effective entre le bénéficiaire de la promesse et la société ayant, dans le délai imparti, déposé une demande de permis de construire et, d’autre part, le fait que la proposition du notaire prévoyait la régularisation de la substitution entre le bénéficiaire et la SCI et non entre celui-ci et la société à l’initiative du dépôt de la demande de permis, la Haute juridiction affirme que, seul le bénéficiaire initial avait qualité pour solliciter l’octroi du permis, de sorte qu’en s’abstenant, la condition suspensive a défailli par son fait ; défaillance emportant obligation de verser le montant de l’indemnité d’immobilisation attachée à la promesse.

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