[Brèves] Rejet de l'approche objective de la notion de modification notable des éléments de la valeur locative

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 14 septembre 2011 (Cass. civ. 3, 14 septembre 2011, n° 10-30.825, FS-P+B+R N° Lexbase : A7545HXQ). En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce (N° Lexbase : L5761AI9), le loyer en renouvellement doit être déplafonné (C. com., art. L. 145-34 N° Lexbase : L3108IQ8). Les facteurs locaux de commercialité, éléments composant la valeur locative, "dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire" (C. com., art. R. 145-6 N° Lexbase : L0044HZN). La Cour de cassation avait jugé que la modification des facteurs locaux de commercialité n'avait pas à être favorable pour entraîner le déplafonnement dès lors qu'elle était notable (Cass. civ. 3, 13 juillet 1999, n° 97-18.295 N° Lexbase : A8130AG9). L'arrêt rapporté constitue une rupture avec cette jurisprudence puisque la Haute cour subordonne le déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité à l'existence d'une incidence favorable de cette modification sur l'activité exercée par le preneur. L'amorce de ce changement avait été opérée à propos des travaux réalisés par le bailleur dont la Cour de cassation avait précisé qu'ils ne pouvaient constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils avaient eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Cass. civ. 3, 9 juillet 2008, n° 07-16.605 FS-P+B+I N° Lexbase : A5450D9Q ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E3538ERH).

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