[Brèves] La clause de cession "tous commerces" exclut la qualification de "locaux à usage exclusif de bureaux"

La clause de cession "tous commerces", sous certaines exclusions limitées, incluse au bail conclu entre les parties interdit au bailleur de revendiquer le bénéfice de l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 (N° Lexbase : L3445AH3) devenu l'article R. 145-11 du Code de commerce (N° Lexbase : L0049HZT). Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2008 (Cass. civ. 3, 25 juin 2008, n° 07-14.682, FS-P+B (N° Lexbase : A3676D9Z et cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E8905AGW). Le loyer en renouvellement du bail soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux est, en principe, plafonné en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction (C. com., art. L. 145-34 N° Lexbase : L5762AIA). Il existe quelques exceptions, notamment, lorsque les locaux sont à usage exclusif de bureaux (C. com., art. R. 145-11). Le critère de qualification, dans le cadre de la fixation du loyer en renouvellement, réside dans la volonté des parties telle qu'elle sera, le plus souvent, exprimée au bail : est à usage de bureaux le local, objet d'un bail, dont la destination est celle de "bureaux" (Cass. civ. 3, 7 avril 1994, n° 92-16.280, Société Hervé Picot et autres c/ Mlle Millin de Grandmaison N° Lexbase : A7081ABU). L'existence d'une clause tous commerces, qui permet d'utiliser les locaux pour un autre usage que celui de bureaux, exclut logiquement la qualification de "locaux à usage exclusif de bureaux" (Cass. civ. 3, 14 mars 1979, n° 77-11.567, Société Radio Mulhouse N° Lexbase : A6978A49). La question s'est, également, posée de savoir si ce même raisonnement devait être maintenu, alors que le bail stipule simplement que la cession du bail peut avoir lieu pour "tous commerces". La Cour de cassation a jugé qu'une telle clause devait conduire à exclure la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux (Cass. civ. 3, 7 juillet 1993, n° 91-14.821, M. Dana c/ Société Vénus N° Lexbase : A5703ABT). L'arrêt rapporté réitère la solution.

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