[Le point sur...] Crédit immobilier : le nouveau prêt à taux zéro est applicable depuis le 1er février 2005

Le principal objectif du nouveau prêt à taux zéro (PTZ) est de pouvoir acquérir un logement, dans l'ancien (qui doit respecter, néanmoins, certaines normes techniques), sans condition de travaux, et de pouvoir choisir de l'habiter en l'état, contrairement à l'ancien PTZ. Selon les dispositions de l'article 93 de la loi n° 2004-1484 de finances pour 2005 (N° Lexbase : L5203GUA), ce prêt est destiné à favoriser l'accession à la propriété des ménages les plus modestes pour leur premier achat de leur résidence principale et prend la forme d'un crédit d'impôt. Le décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 (N° Lexbase : L5262G7Z), relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété, met fin au dispositif antérieur. En effet, les établissements de crédit conventionnés ne peuvent plus émettre l'ancienne offre de prêt à taux zéro depuis le 1er février 2005. Les offres de prêt antérieures à cette date, n'ayant pas fait l'objet d'une acceptation avant le 1er juin 2005, seront caduques. Enfin, un arrêté du 31 janvier 2005 fixe les obligations déclaratives de l'emprunteur pour l'obtention de ce prêt. Le nouveau PTZ s'inscrit dans la politique de cohésion sociale qui vise à être en adéquation avec l'évolution du marché ; les plafonds de ressources sont rehaussés de 3 % en moyenne et la durée de remboursement du prêt est rallongée mais ces dispositions restent, encore, trop faibles pour pallier la flambée de l'immobilier dans les grandes agglomérations. Le nouveau dispositif s'appliquera à 250 000 familles au lieu des 100 000 bénéficiaires actuels, c'est pourquoi, il convient d'examiner le champ d'application du nouveau prêt à taux zéro (I) avant de s'intéresser à sa mise en oeuvre (II).

I - Champ d'application du nouveau PTZ

Le nouveau prêt à 0 % est ouvert à 80 % des personnes qui souhaitent devenir propriétaires d'un logement (1).

1- Les bénéficiaires

Les bénéficiaires du nouveau prêt à 0 % sont des personnes physiques primo-accédantes. Le prêt n'est accordé qu'à des particuliers, c'est pourquoi, il ne peut pas être consenti à une société civile immobilière, à un groupement foncier agricole, pour l'achat de valeurs mobilières pour financer de l'immobilier, ou pour l'achat de parts de coopératives.

L'emprunteur ou chacun des co-emprunteurs ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des 2 dernières années, précédant l'offre de prêt. Cependant, des exceptions sont prévues lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % est titulaire d'une carte d'invalidité, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ou, encore, victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale du fait d'une catastrophe. Dans ce cas, la demande de prêt doit être faite dans les 2 ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe ou la survenance du sinistre.

2- Les opérations finançables

Le nouveau prêt à 0 % sert à financer l'acquisition d'une résidence principale. Il peut s'agir de :

- la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, jamais occupé ;
- l'acquisition et l'aménagement ou l'aménagement seul d'un local non destiné à l'habitation en logement (le prêt ne peut pas être accordé pour des travaux d'agrandissement seuls) ;
- l'acquisition d'un logement ancien, ayant déjà été occupé, avec ou sans travaux. Les travaux d'amélioration pris en compte sont ceux ayant pour objet la mise aux normes de surface et d'habitabilité du logement ou prévus lors de l'acquisition (les logements anciens doivent, le cas échéant, après travaux répondre à des normes de surface et d'habitabilité) ;
- l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location accession.

Les dépendances des logements sont, aussi, finançables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière, elle-même, financée par le nouveau prêt à 0 %.

Tant que le prêt à 0 % n'est pas intégralement remboursé, les logements acquis ne pourront être transformés en locaux commerciaux ou professionnels, affectés à la location saisonnière ou en meublé, utilisés en résidence secondaire ou occupés à titre d'accessoire du contrat de travail. En cas de destruction du logement avant la fin du remboursement du prêt, son maintien est subordonné à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre.

3- Les conditions de ressources

Il est accessible aux personnes qui disposent de revenus fiscaux de référence inférieurs à un certain plafond. Les plafonds de ressources sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes, destinées à occuper le logement, non rattachées à son foyer fiscal, au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année N-2), pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mars d'une année N, et au titre de l'année précédant l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er avril et le 31 décembre d'une année N. Aucune distinction n'est faite entre couple marié et concubins, le nombre de personnes appelées à habiter le logement étant le seul critère pris en compte.

4- Le montant du nouveau prêt à 0 %

Le montant de ce prêt est limité dans certains cas puisqu'il doit être égal à la moins élevée des sommes résultant de ces deux calculs :

- soit 20 % du coût de l'opération, ou 30 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles, dans la limite d'un prix maximal qui varie en fonction de la composition de la famille, de la localisation du logement et du caractère neuf ou ancien du logement ;
- soit 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans.

Le coût réel de l'opération peut, quant à lui, dépasser le prix maximal qui sert à déterminer le montant du nouveau prêt à 0 %, mais n'est, en aucun cas, un prix plafond d'acquisition. Dans tous les cas, il ne peut être accordé qu'un seul PTZ par opération.

5- Les plafonds de ressources

Composition de la famille	Zone A*	Zones B et C*
1 personne	22 110 €	18 950 €
2 personnes	28 420 €	25 270 €
3 personnes	32 390 €	29 230 €
4 personnes	35 540 €	32 390 €
5 personnes et plus	38 690 €	35 540 €

Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence de l'emprunteur auquel est ajouté, le cas échéant, celui des autres personnes destinées à occuper le logement au titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur :
- de l'année N-2 pour les offres de prêt émises du 1er janvier au 31 mars ;
- de l'année N-1 pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

* Les zones A, B et C sont les zones du dispositif  "Robien", selon l'arrêté du 19 décembre 2003 (N° Lexbase : L9718DLI).

6- Les plafonds pour calculer le montant du nouveau prêt à 0 %

6-1- Les logements neufs

Composition de la famille	Montant maximal du prêt à 0 % en euros
	Zone A		Zones B et C
	Prix maximum	Montant du prêt	Prix maximum	Montant du prêt
1 personne	80 000 €	16 000 €	55 000 €	11 000 €
2 personnes	112 500 €	22 500 €	82 500 €	16 500 €
3 personnes	125 000 €	25 000 €	95 000 €	19 000 €
4 personnes	137 500 €	27 500 €	107 500 €	21 500 €
5 personnes	150 000 €	30 000 €	120 000 €	24 000 €
6 personnes et plus	162 500 €	32 500 €	132 500 €	26 500 €

6-2- Les logements anciens

Composition de la famille	Montant maximal du prêt à 0 % en euros
	Zone A		Zone B		Zone C
	Prix maximum	Montant du prêt	Prix maximum	Montant du prêt	Prix maximum	Montant du prêt
1 personne	72 000 €	14 400 €	44 000 €	8 800 €	41 250 €	8 250 €
2 personnes	101 250 €	20 250 €	66 000 €	13 200 €	61 875 €	12 375 €
3 personnes	112 000 €	22 500 €	76 000 €	15 200 €	71 250 €	14 250 €
4 personnes	123 750 €	24 750 €	86 000 €	17 200 €	80 625 €	16 125 €
5 personnes	135 000 €	27 000 €	96 000 €	19 200 €	90 000 €	18 000 €
6 personnes et plus	146 250 €	29 250 €	106 000 €	21 200 €	99 375 €	19 875 €

Les montants en euros sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er février 2005. Dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles, le montant maximal du prêt est majoré de 50 % par rapport au montant indiqué.

II - Mise en oeuvre du nouveau PTZ

1- Conditions d'occupation du logement pour l'octroi du prêt

Un emprunteur peut bénéficier du nouveau prêt à 0 % uniquement pour l'acquisition de sa résidence principale. Celle-ci devra être occupée par l'emprunteur et par les personnes destinées à occuper le logement au moins 8 mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le logement financé à l'aide du nouveau prêt à 0 % doit être occupé dans un délai d'1 an suivant, soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration. Ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite uniquement si le logement est loué pendant ce délai dans les conditions définies ci-après.

Tant que le nouveau prêt à 0 % n'est pas totalement remboursé, l'emprunteur ne peut proposer le logement à la location que dans les conditions suivantes :
- la location d'une durée maximale de 6 ans, doit résulter de la survenance de l'un des faits suivants : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, décès, divorce, dissolution d'un pacte civil de solidarité, invalidité ou incapacité, chômage d'une durée supérieure à 1 an ;
- le logement doit être loué à un locataire dont les ressources, à la date d'entrée dans les lieux, ne dépassent pas les plafonds du prêt à 0 % ;
- les loyers ne peuvent excéder 5 % du coût de l'opération, dans la limite du prix maximum d'opération, ce dernier étant révisé au moment de la mise en location en fonction des variations de la moyenne sur les 4 derniers trimestres de l'indice INSEE mesurant le coût de la construction ;
- l'évolution du loyer obéit aux révisions de droit commun ;
- la location fait l'objet d'une déclaration à l'établissement de crédit et, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.

La vente ou la donation du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû correspondant au prêt à 0 %, au plus tard, au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière. Le transfert du capital restant dû est possible lorsque le bénéficiaire du prêt à 0 % acquiert un autre logement, finançable par un PTZ, en vue de l'occuper à titre de résidence principale.

2- Tableau récapitulatif du remboursement du prêt

Les conditions de remboursement du nouveau prêt à 0 % pour les offres émises à compter du 1er février 2005 sont les suivantes :

Revenu imposable du ménage	Durée	Remboursements
Moins de 12 641 €	22 ans	Dont 18 ans de différé total et 4 ans de remboursement
De 12 641 € à 15 800 €	21 ans	Dont 18 ans de remboursement partiel de 25 % et 3 ans de remboursement total
De 15 801 € à 18 950 €	17 ans	Dont 15 ans de différé partiel de 50 % et 2 ans de remboursement
De 18 951 € à 25 270 €	8 ans	Remboursement sans différé
Au-delà du 25 270 €	6 ans	Remboursement sans différé

1ère période : période "différée", 2ème période : période de remboursement des sommes restant dues à l'issue du différé.

3- Les démarches à effectuer pour l'obtention du prêt à 0 %

Le nouveau prêt à 0 % est distribué par tous les établissements de crédit qui ont signé une convention avec l'Etat. Pour l'instruction de sa demande de prêt, l'emprunteur doit fournir à l'établissement de crédit :

- l'avis d'imposition de l'année N-2, pour toutes les personnes destinées à occuper le logement, et quelle que soit la période à laquelle l'offre du nouveau prêt à 0 % est émise ;
- l'avis d'imposition de l'année N-1 quand ils sont disponibles auprès de l'administration fiscale, pour toutes les personnes destinées à occuper le logement. Cela concerne les offres de prêts émises entre le 1er avril et le 31 décembre d'une année N ;
- les justificatifs attestant qu'il n'était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant celle de l'émission de l'offre de prêt ;
- une déclaration sur l'honneur conforme à un modèle type par laquelle il certifie l'exactitude des ressources déclarées et reconnaît les obligations lui incombant au titre du PTZ. L'emprunteur renseigne également les tableaux à joindre à cette déclaration ;
- une attestation relative aux conditions de remboursement de l'avance, le cas échéant, lorsque l'emprunteur demande une réduction de la durée de remboursement du PTZ.

4- La fiscalité du nouveau prêt à 0 %

Le nouveau prêt à 0 % permet l'application de la taxe locale d'équipement et des taxes assimilées de catégorie 4 dont la valeur au 1er janvier 2005 est de 213 euros par m² hors Ile-de-France et 235 euros par m² en Ile-de-France.

L'obtention de ce prêt n'entraîne pas d'avantage fiscal spécifique. La fiscalité du droit commun comprend, notamment, les droits d'enregistrement perçus sur l'achat du terrain, et pour les logements neufs, acquis ou construits, une exonération de 2 ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Toutefois, les communes peuvent supprimer cette exonération en ce qui concerne la part de cette taxe qui leur revient. De plus, la taxe de publicité foncière est réduite au taux de 0,6 % pour les acquisitions dans le neuf ou les constructions.

Armelle Ribot
Rédactrice en droit immobilier et copropriété

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(1) Source : ministère délégué au Logement et à la Ville.

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