[Brèves] Le quitus donné au syndic fait-il obstacle à une action en responsabilité délictuelle engagée par un copropriétaire ?

► Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute.

Ce faisant la Cour de cassation apporte une réponse claire à une question qui restait en suspens devant les juridictions du fond, et sur laquelle elle n’avait encore jamais, à notre connaissance, été amenée à se prononcer.

Elle confirme ainsi la position de certaines cours d’appel (CA Paris, 23e, B, 10 février 2005, n° 04/07762 N° Lexbase : A1329DHP ; CA Caen, 1ère, 7 décembre 2010, n° 09/01093 N° Lexbase : A0871GQC), qui avaient effectivement pu retenir que le quitus donné au syndic ne saurait valoir décharge de responsabilité pour celui-ci à l'égard d'un copropriétaire déterminé dans le cas où les manquements qui lui sont reprochés à titre personnel ont causé un préjudice personnel et direct à ce copropriétaire.

Toutefois, dans un autre arrêt, les juges parisiens avaient retenu qu’une telle action en responsabilité (quasi) délictuelle contre le syndic ne pouvait être ouverte qu’aux seuls copropriétaires opposants ou abstentionnistes s’agissant de la résolution relative au quitus donné au syndic (CA Paris, 19e, A, 23 juin 2004, n° 2002/15179 N° Lexbase : A3029DDK).

Mais comme avait pu le relever un auteur, cette dernière solution paraissait néanmoins discutable « dans la mesure où le copropriétaire votant ès qualité en assemblée générale exprime la position du syndicat des copropriétaires, dans ses rapports contractuels avec le syndic, et non sa position personnelle avec le syndic qui est un tiers pour lui » (P.-E. Lagraulet, ETUDE : Le syndic de copropriété, v. spéc. Le quitus, in Droit de la copropriété (dir. P.-E. Lagraulet), Lexbase N° Lexbase : E75834D9).

C’est bien ce que confirme ici la Cour suprême dans son arrêt rendu le 29 février 2024, en énonçant clairement que « le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4849AH3, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute ».

La cour d'appel de Rouen avait, dès lors, retenu, à bon droit, que le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis d’un copropriétaire (CA Rouen, 12 octobre 2022, n° 21/01091 N° Lexbase : A71738PD).

En l’espèce, la cour avait relevé qu'en 2010, le syndic avait été alerté sur l'urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d'une poutre de façade mais qu'il n'avait alors pas sollicité l'avis d'un architecte ou d'un technicien de structure, qu'en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d'un bureau d'études, avait préconisé la pose en urgence d'un étaiement sur l'ensemble des niveaux afin de stabiliser l'immeuble, et qu'il n'avait pas soumis à l'assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n'avaient cependant été mis en oeuvre qu'en 2018.

Selon la Haute juridiction, la cour avait pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l'origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d'un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018, et avait ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.

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