[Brèves] Contenu de l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif

► L'obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n'inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse.

Faits et procédure. Le 13 novembre 2006, une société (a bailleresse) a donné des locaux à bail commercial pour une durée de neuf années. Deux personnes se sont portées cautions solidaires des obligations de la locataire pour une durée de neuf années et trois mois à compter de la prise d'effet du bail.

Le 22 décembre 2017, la bailleresse a assigné les cautions en paiement des sommes réclamées au titre des réparations locatives et de l'impossibilité de relouer.

La cour d’appel de Metz (CA Metz, 24 juin 2021, n° 20/00971 N° Lexbase : A49154XC) a condamné les cautions. Ces dernières ont alors formé un pourvoi en cassation. Elles reprochaient notamment à l’arrêt d’appel d’avoir jugé que la bailleresse était en droit de réclamer le paiement de travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif sans qu'il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 1720 N° Lexbase : L1842ABT, 1730 N° Lexbase : L1852AB9, 1755 N° Lexbase : L1888ABK et 1134 N° Lexbase : L1234ABC, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016.

Selon les deux premiers de ces textes (art. 1720 et 1730), le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives et, s'il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon le troisième (art. 1755), aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

La Cour rappelle ainsi que l'obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n'inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse.

En l’espèce, la cour d’appel a relevé que :

• le local a été donné à bail à l'état neuf et à l'état brut hors quelques travaux effectués par la bailleresse ;
• qu'une clause intitulée « améliorations » prévoit que tous travaux réalisés par le locataire resteront la propriété de la bailleresse, celle-ci ayant toutefois le droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif et aux frais exclusifs du locataire, hormis les travaux d'aménagement (sanitaire, électricité, chauffage).

Les juges d’appel ont alors retenu que la bailleresse est en droit de réclamer le paiement des travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.

Mais, pour la Haute juridiction, « En statuant ainsi, sans constater l'existence d'un accord exprès mettant à la charge de la locataire les dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Observations. À la fin du bail, il appartient au preneur de locaux à usage commercial de libérer les lieux à l'expiration du bail. Ainsi, le bailleur est en droit de demander une indemnité d'occupation, au preneur ou à l'occupant de son chef qui se maintient dans les lieux, à compter de la cessation du bail (Cass. civ. 3, 21 janvier 1998, n° 96-11.800, publié au bulletin N° Lexbase : A2631ACG).

Par ailleurs, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire (C. civ., art. 1731 N° Lexbase : A1853ABA). Ainsi, dès lors que le bail liant les parties stipulait que le preneur devrait entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les revêtements de sol, le bailleur ne peut être débouté de sa demande de paiement du coût de ce remplacement au motif qu'aucun constat de l'état des lieux lors de l'entrée en jouissance n'avait été dressé (Cass. civ. 3, 18 juin 2013, n° 12-19.636, F-D N° Lexbase : A2038KHX).

Enfin, la loi « Pinel » (loi n° 2014-626, du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D) a créé un nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4974I3M qui institue une obligation d'établir un état des lieux lors de la conclusion et de la restitution des locaux. L'article 13, II, de la loi du 18 juin 2014 prévoit que l'article L. 145-40-1 du Code de commerce s'applique aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi pour la restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. Et, il convient de préciser que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil précité.

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