[Brèves] Acquisition de la clause résolutoire à défaut de respect des délais judiciairement fixés : indifférence de la mauvaise foi du bailleur

► Lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s'en prévaloir puisse y faire obstacle.

Faits et procédure. Une ordonnance de référé du 22 octobre 2019, a, d'une part, constaté, à effet du 1^er janvier 2019, l'acquisition de la clause résolutoire, d'autre part, prononcé l'expulsion de la locataire, à laquelle un délai pour se libérer du paiement de l'arriéré locatif en vingt-quatre mensualités a été accordé avec suspension des effets de la clause résolutoire, sauf reprise immédiate de ceux-ci à défaut de paiement de l'arriéré ou d'un loyer à son terme selon l'échéancier fixé.

Après délivrance, le 10 avril 2020, d'un commandement de quitter les lieux pour le 18 avril 2020, la locataire a été expulsée le 28 juillet 2020.

Cette dernière, soutenant qu'ayant payé l'arriéré de loyer dans le délai de vingt-quatre mois qui lui avait été imparti, la clause résolutoire était réputée n'avoir jamais joué, a saisi le juge de l'exécution.

La cour d’appel de Toulouse (CA Toulouse, 17 mars 2022, n° 21/01073 N° Lexbase : A79517QK) a retenu que la clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué. En effet, elle juge qu’au regard du solde minime restant dû par rapport à l'importance de la dette initiale et du versement par la locataire de 20 000 euros en huit mois, la bailleresse a invoqué de mauvaise foi le jeu de la clause résolutoire.

Cette dernière a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce N° Lexbase : L1063KZE.

Selon elle, il résulte de ce texte que lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s'en prévaloir puisse y faire obstacle.

Dès lors, la cour d'appel a violé ce texte en statuant comme elle l’a fait, tout en constatant que la locataire n'avait pas respecté les délais de paiement accordés par l'ordonnance du 22 octobre 2019. On notera qu’en l’espèce, il restait à la locataire un solde de 31 euros à régler sur une dette totale de 20 031 euros.

Observations. La résolution doit être prononcée si le locataire ne respecte pas les conditions auxquelles le juge a subordonné la suspension de la clause résolutoire (Cass. civ. 3, 10 janvier 1990, n° 88-18.198 N° Lexbase : A7848AGR) et son effet ne peut être suspendu par l'octroi de nouveaux délais dès lors que le locataire ne respecte pas l'échéancier prévu par l'ordonnance de référé dont il n'a pas été fait appel (Cass. civ. 3, 14 octobre 1992, n° 90-21.657 N° Lexbase : A3299AC8).

Par ailleurs, lorsque des délais sont octroyés, le non-respect de l'échéancier entraîne la résiliation par acquisition de la clause résolutoire, même si le jugement n'a pas prévu cette sanction et que les causes du commandement ont été réglées à l'audience (Cass. civ. 3, 14 mai 2008, n° 07-17.121, F-D N° Lexbase : A5392D89).

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