[Chronique] Chronique de droit de la copropriété – La jurisprudence des cours d’appel (février à mars 2021)

Mots-clés : syndic • carence • exécution tardive • travaux d'étanchéité • responsabilité du syndicat • chute de neige • entretien de la toiture • contrat de syndic • mise en concurrence • parties privatives • servitude de passage • désenclavement • nullité de la désignation

La revue Lexbase Hebdo, Droit privé, vous propose, cette semaine, de retrouver la chronique de jurisprudence des cours d’appel, en matière de droit de la copropriété, de Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au Barreau de Paris, Docteur en droit, et chargé d’enseignement à l’Université de Bordeaux. 

L’auteur revient, en premier lieu, sur un arrêt rendu le 9 mars 2021 par la cour d’appel de Chambéry rappelant que la carence du syndic ne peut être caractérisée qu’en cas d’inaction et non d’action tardive (CA Chambéry, ch. civ. sect. 01, 9 mars 2021, n° 20/00687). C’est ensuite le commentaire d’un arrêt du 23 mars 2021 de la cour d’appel de Grenoble qui est proposé, celui-ci ayant retenu la responsabilité d’un syndicat de copropriétaires pour défaut d’entretien de la toiture (CA Grenoble, ch. civ. 02, 23 mars 2021, n° 19/01417). Un arrêt de la même cour du 30 mars 2021 retient également l’attention en ce qu’il a retenu, contrairement à la majorité des décisions du fond, la nullité d’une résolution adoptant un contrat de syndic pour défaut de mise en concurrence préalable – en application des dispositions de la loi de 1965 avant l’ordonnance du 30 octobre 2019 (CA Grenoble, ch. civ. 02, 30 mars 2021, n° 17/05846). L’auteur s’intéresse, enfin, à un arrêt de la cour d’appel de Versailles qui a retenu l’existence d’une servitude légale de désenclavement au profit d’un lot sur un autre (CA Versailles, ch. 01 sect. 01, 30 mars 2021, n° 19/05602).

I. La carence du syndic ne consiste pas en une exécution tardive ou fautive mais en une absence d’exécution (CA Chambéry, ch. civ. sect. 01, 9 mars 2021, n° 20/00687 N° Lexbase : A41534KZ)

Un syndicat de copropriétaires rencontrait des difficultés financières et structurelles, après la désignation de son syndic. Dans cette situation, un copropriétaire a mis en demeure celui-ci de procéder, notamment, à des travaux d’étanchéité de la toiture. Le syndic, contestant toute carence de sa part, rappelait qu’il ne pouvait commander la réalisation de travaux, faute de trésorerie.

Malgré ces explications, le copropriétaire a assigné le syndic aux fins de désignation d’un administrateur provisoire pour pallier la carence du syndic – il ne s’agissait donc pas, étonnamment, d’une procédure fondée sur l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4832AHG), mais sur son article 18 (N° Lexbase : L4813AHQ) et de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5553IGR) qui dispose, dans sa version applicable (c’est-à-dire avant le décret du 2 juillet 2020) que « dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. »

La question était donc de savoir, en l’espèce, si l’inefficacité immédiate des actions du syndic était suffisante à caractériser sa carence.

La cour d’appel de Chambéry, sans rappeler précisément la distinction entre l’empêchement et la carence du syndic, s’attache à caractériser la situation en l’espèce. Le juge du fond constate ainsi que le syndic avait obtenu des échéanciers de paiement des fournisseurs de la copropriété et avait engagé des diligences pour obtenir le paiement effectif des arriérés de charges. En outre, grâce au rétablissement progressif de la capacité de financement du syndicat, le syndic avait pu commander les travaux de toiture. Le report de ceux-ci constituait donc, selon le juge, une légitime attente « des fonds nécessaires avant de lancer les travaux, de manière à ne pas obérer plus les finances du syndicat ». C’est ainsi que l’arrêt de la cour confirma la solution retenue par le premier juge qui avait exclu la carence manifeste du syndic dans l’exercice de sa mission.

Cette solution mérite d’être approuvée en ce qu’elle distingue parfaitement la situation d’empêchement et de carence, ainsi que celle d’action fautive. En effet, la carence du syndic résulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il a la capacité de les exercer. Cette situation se distingue de la sorte de celle de son empêchement qui suppose une impossibilité d’agir, ou de l’action fautive qui suppose un exercice des fonctions (V° sur le sujet, G. Gil, La carence du syndic, Administrer, juill. 2006, 21).

En constatant l’action du syndic, peu important qu’elle soit lente (v° toutefois si l’exécution est particulièrement tardive : Cass. civ. 3, 18 février 1987, n° 85-16.745 N° Lexbase : A2395CWM), il n’était plus possible de caractériser sa carence. Dès lors, il n’y avait pas d’intérêt à désigner un administrateur provisoire – que l’on dénomme désormais mandataire ad hoc (V° sur ce changement de nom, P.-E. Lagraulet, Administrateur ad hoc en copropriété : nouveau nom, nouveau problème, D. actu., 28 septembre 2020). Le cas échéant, on rappellera que celui-ci se substitue au syndic pour l’exercice des fonctions qui lui sont déléguées par le juge, mais que sa désignation ne met pas fin au lien contractuel entre le syndic et le syndicat.

II. Le syndicat est responsable des conséquences des chutes de neige accumulée sur la toiture en raison du défaut d’entretien de celle-ci (CA Grenoble, ch. civ. 02, 23 mars 2021, n° 19/01417 N° Lexbase : A11414M9)

Si l’on trouve généralement charmant les toits enneigés des immeubles de montagne au cœur de l’hiver, il faut se méfier de la chute de neige !

En l’espèce, le toit d’un immeuble en copropriété avait accumulé une importante épaisseur de neige ainsi que des pics de glace. Après accumulation, le tout s’était détaché du toit et avait endommagé la clôture d’un voisin. Celui-ci soutenait alors que le syndicat des copropriétaires, administré par un administrateur provisoire, était responsable des dommages qu’il avait subis.

Débouté en première instance, les premiers juges ayant confondu la procédure d’administration de l’article 29-1 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4832AHG) et de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5551IGP) (confusion qui a justifié le changement de nom de l’administrateur provisoire dans le cas de carence, mais non dans celui-ci qui demeure ainsi dénommé … ) ! Cette « erreur » rectifiée par le second juge, il était alors question de savoir si le syndicat des copropriétaires était responsable des dommages et en conséquence tenu de réparer le préjudice qui en résultait.

La cour d’appel de Grenoble rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable de l’entretien de sa toiture. A défaut, peu important qu’il n’y ait aucun danger comme le soutenait le syndicat, il est responsable des dommages causés par les chutes de neige glissant de l’immeuble et engage sa responsabilité, de ce fait, sur le fondement des articles 1240 (N° Lexbase : L0950KZ9) et 1241 (N° Lexbase : L0949KZ8) du Code civil.

La solution doit être approuvée, ce d’autant que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4807AHI), auquel aurait pu se référer la cour, précise que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Sur ce fondement, le syndicat ne peut, selon la Haute juridiction, s’exonérer de sa responsabilité pour défaut d’entretien qu’en apportant la preuve de la faute de la victime (Cass. civ. 3, 14 décembre 2004, n° 03-12.191, F-D N° Lexbase : A4750DEN ; Cass. civ. 3, 15 octobre 2014, n° 13-18.343, FS-D N° Lexbase : A6615MYN). C’est ainsi un régime de responsabilité de plein droit qui est institué par la loi du 10 juillet 1965 et qui a permis, déjà, à la Cour de cassation de confirmer un arrêt de cour d’appel ayant retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut de déneigement du toit (Cass. civ. 3, 12 juillet 2018, n° 17-16.967, F-D N° Lexbase : A9527XX7).

La solution devrait être reconduite sans difficulté à la suite de la réforme de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où la suppression de la condition relative à la nécessité d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien ne fait qu’élargir le champ d’application de l’article à tous les dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes (V° not. J. Lafond, Le syndicat de copropriétaires après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Loyers et copr. 2020, dossier 3 ; P.-E. Lagraulet, L’administration de la copropriété réformée, AJDI 2019, p. 852 ; M. Poumarède, Quelle responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires, Loyers et copr. n° 3, mars 2021, étude 2).

III. Nullité de la désignation du syndic pour défaut de mise en concurrence de son contrat (régime « ALUR ») (CA Grenoble, ch. civ. 02, 30 mars 2021, n° 17/05846 N° Lexbase : A87784M3)

Le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic peut-il causer la nullité de sa désignation ?

Cette question a fait craindre le pire au lendemain de la loi « ALUR » qui institua l’obligation, pour le conseil syndical, de mettre en concurrence le syndic. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4821AHZ), tel que modifié en 2014, disposait en effet que cet organe du syndicat devait au moins tous les trois ans procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, sauf dérogation expresse donnée par l’assemblée générale. La procédure était toutefois mal définie et les conséquences de son inexécution non précisées. Il avait pu être soutenu que, dans l’intérêt du syndicat et des raisons d’opportunité moins que de droit, elle ne devrait pas être la cause de la nullité de la désignation (P.-E. Lagraulet, Les fonctions du syndic de copropriété, Thèse, Paris 2, 2018, dact., §171). Toutefois, en raison du parallèle qui pouvait être fait avec l’obligation de mise en concurrence obligatoire des marchés et contrats visée également à l’article 21 dont l’inexécution est cause d’irrégularité de la décision adoptée, la même sanction pour la désignation du syndic avait été, à raison nous semble-t-il, envisagée puisque la disposition était d’ordre public (V° L. Guégan, La mise en concurrence du contrat de syndic après la loi Macron du 6 août 2015, Loyers et copr. n° 12, déc. 2015, étude 14). La responsabilité des membres du conseil syndical avait également été étudiée (P.-E. Lagraulet, Ibid ; N. Figuiere, Mise en concurrence des syndics : le rôle du conseil syndical, IRC avr. 2017, p. 13 et s.).

En ce sens, les premières solutions jurisprudentielles étaient particulièrement attendues afin de mesurer la portée du texte et l’espèce soumise à l’appréciation de la cour d’appel de Grenoble s’y prêtait parfaitement. En effet, lors de l’assemblée générale qui s’était tenue après la publication de la loi « ALUR », le contrat du syndic en exercice n’avait pas été mis en concurrence.

La cour d’appel de Grenoble estime alors, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans une motivation pour le moins lapidaire, qu’il incombait au syndicat des copropriétaires et au syndic – « en qualité de professionnel du droit immobilier, de tenir compte des modifications opérées par la loi ALUR ». En conséquence, faute pour le syndicat de justifier d’une impossibilité de procéder à la mise en concurrence, la nullité de la désignation du syndic prononcée par le premier juge ne pouvait être remise en cause.

Cette solution, bien que peu motivée, est finalement assez peu critiquable au regard de la jurisprudence relative au défaut de mise en concurrence des marchés et contrats dont la sanction n’est pas davantage prévue par la loi de 1965 que pour celle du syndic.

Il est toutefois notable qu’une autre cour d’appel, celle de Colmar, ait rendu une solution strictement inverse le 1^er avril 2021 (CA Colmar, 1^er avril  2021, n° 19/02686 N° Lexbase : A09294NQ) du fait que le texte ne soit assorti d’aucune sanction. La solution est sans doute plus opportune, mais aussi moins fondée.

Quoi qu’il en soit, la solution retenue par la cour d’appel de Grenoble est définitivement écartée du fait de la réforme de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4813AHQ) qui dispose, désormais, que la formalité de mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (V° P.-E. Lagraulet, L’administration de la copropriété réformée, AJDI 2019, p. 852 ; D. Rodrigues, Syndic : la mise en concurrence, un trompe-l’œil, IRC, n° 664, déc. 2020 ; J.-M. Roux, Le conseil syndical au lendemain de l’ordonnance du 30 octobre 2019, Loyers et copr. n° 1, janv. 2020, dossier 6 ; V. Zalewski-Sicard, Le conseil syndical : un conseil au rôle renforcé après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase,Droit privé, n° 806, décembre 2019 N° Lexbase : N1576BYZ).

IV. Les parties privatives d’un lot peuvent être traversées en leur milieu d’une servitude de passage au profit d’un autre lot pour le désenclaver (CA Versailles, ch. 01 sect. 01, 30 mars 2021, n° 19/05602 N° Lexbase : A83814MD)

S’il est impossible d’instituer une servitude sur une partie commune au profit d’une partie privative (v° dorénavant loi du 10 juillet 1965, art. 6-1 A), il est su, depuis un arrêt rendu par la troisième chambre de la Cour de cassation le 30 juin 2004 (Cass. civ. 3, 30 juin 2004, n° 03-11.562, FP-P+B+R+I N° Lexbase : A9055DCD ; réitérée depuis : Cass. civ. 3, 13 septembre 2005, n° 04-15.742, F-D N° Lexbase : A4511DKB ; Cass. civ. 3, 1er juillet 2009, n° 08-14.963, FS-P+B N° Lexbase : A5837EIZ), que les parties privatives d’un lot peuvent supporter une servitude au profit de celles d’un autre lot détenu par des propriétaires distincts, l’un et l’autre lots étant considérés comme des fonds distincts. La Cour de cassation a également pu préciser qu’outre une origine conventionnelle, la servitude pouvait être instituée en application de l’article 682 du Code civil (Cass. civ. 3, 19 janvier 2010, n° 09-12.522, F-D N° Lexbase : A4809EQ8). Au contraire, il ne paraissait jusqu’alors pas avoir été statué sur la question de savoir si une servitude pouvait grever les parties privatives d’un lot au profit de celle d’un autre composé exclusivement d’une jouissance privative de partie commune.

C’est l’intérêt de l’arrêt de la cour d’appel Versailles présentement commenté qui donne une intéressante, mais critiquable, solution à cette hypothèse particulière en reconnaissant la possibilité d’instituer une servitude conventionnelle comme légale.

En l’espèce le propriétaire d’un lot grevé d’une servitude conventionnelle de passage au profit d’un autre, consistant en une jouissance exclusive d’une cour, avait sollicité de son propriétaire son renoncement à celle-ci. Face à son refus, le propriétaire du fonds servant avait sollicité du juge le constat de l’extinction du droit de passage après avoir muré ledit passage à l’occasion de travaux de transformation de ses parties privatives, initialement affectées à un usage commercial, en habitation.

Au soutien de sa prétention, il invoquait l’absence de dualité des propriétés dès lors que la partie privative à laquelle la servitude permettait l’accès était une jouissance exclusive de partie commune et non une pleine propriété. Au surplus, le propriétaire du lot grevé par la servitude ajoutait que la servitude dénaturait son lot et la privait partiellement de sa jouissance, le passage le traversant par le milieu. Elle achevait son raisonnement en précisant que le lot de jouissance de la cour devait être considéré au regard d’un autre local voisin, appartenant au même propriétaire, et permettant un accès à celui-ci, de sorte qu’il n’était pas enclavé et ne nécessitait pas ce droit de passage pour qu’il y soit accédé.

La cour d’appel de Versailles, bien que paraissant difficilement apprécier la nature d’une jouissance exclusive, s’attache à retenir que le lot est de nature privative, et que dès lors le droit de passage a pu être constitué. La cour d’appel de Versailles reconnaît ainsi implicitement la qualité de « fonds » autonome au lot exclusivement composé d’une jouissance privative. Le reste est conforme à la jurisprudence constante en la matière : le « fonds » ainsi décrit étant enclavé, la cour d’appel de Versailles reconnaît la possibilité d’instituer une servitude légale de passage, étant indifférent que ce passage contraigne la jouissance du propriétaire du fonds servant, ou qu’il puisse y être accédé par un autre lot, juridiquement distinct du fonds enclavé.

Si la seconde partie du raisonnement paraît logique, la qualification apportée en premier temps nous paraît au contraire critiquable. En effet, la jouissance privative ne peut être, selon la position ancienne et constante de la Cour de cassation, la partie privative d’un lot et ce même si une quote-part de parties communes est attribuée au lot (Cass. civ. 3, 6 novembre 2002, n° 01-03.436, FS-P+B N° Lexbase : A6781A3K ; Cass. civ. 3, 6 juin 2007, n° 06-13.477, FP-P+B+R+I N° Lexbase : A5572DWB). Cette solution a d’ailleurs été reprise et intégrée à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 depuis la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Dès lors, le lot bénéficiaire du passage n’ayant été composé que d’une jouissance privative et non d’une véritable partie privative, celui-ci ne devait pas pouvoir, à notre sens, bénéficier du droit de passage. Toutefois, il est vrai qu’en l’espèce, le propriétaire du lot grevé ne paraissait pas explicitement demander la nullité du lot, bien qu’ayant soulevé la difficulté de sa composition afin d’en tirer les conséquences… Il est vrai aussi que même le lot nul, le droit de jouissance n’en est pas moins existant d’après une solution de la Cour de cassation particulièrement épineuse en pratique (Cass. civ. 3 , 2 décembre 2009, n° 08-20.310, FS-P+B N° Lexbase : A3447EPD). Mais, dans ce cas, il n’y aurait manifestement plus de propriété, ni du sol, ni du lot. La dualité de la propriété n’étant plus, la servitude serait alors éteinte. La solution aurait cela d’original qu’elle aboutirait à une jouissance exclusive, sans lot, et inaccessible. Voilà finalement une éclatante manifestation des inconvénients de la situation des servitudes en copropriété et de la déchéance des lots à jouissance privative : un droit impraticable.

Outre la mise en exergue de ces difficultés, cette solution permet de se rappeler qu’en cas de cession de lots, les parties comme leurs conseils, doivent veiller à analyser la situation des lots voisins afin de s’assurer de l’absence d’enclavement de l’un d’eux qui pourrait justifier l’institution d’un service légale !

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