[Textes] Le syndic : une liberté mieux encadrée et des obligations supplémentaires après l’ordonnance du 30 octobre 2019

Le syndic, représentant du syndicat des copropriétaires, est chargé d’assurer l’exécution des stipulations du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est l’interlocuteur des copropriétaires et l’interlocuteur des tiers. Conscient de l’importance du syndic au sein de la copropriété, compte tenu de ce rôle d’interlocuteur privilégié mais également de ses connaissances juridiques ainsi que de celles relatives à la vie de la copropriété, le législateur est intervenu en maintes occasions pour encadrer la mission et les pratiques des syndics. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ne déroge pas à cette ligne directrice en précisant à nouveau les prestations pouvant être réalisées par le syndic (I) et en renforçant les obligations des syndics lorsqu’ils se succèdent pour la gestion de la copropriété (II).

I - Des prestations précisées

Afin de permettre aux copropriétaires de mieux appréhender les prestations proposées par les syndics qu’ils entendent mettre en concurrence, l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient renforcer les obligations pesant sur les syndics, notamment en leur imposant de réaliser une fiche synthétique (A). Elle permet aussi aux syndics de proposer des prestations supplémentaires, au-delà des prestations contenues dans le contrat type de syndic (B). Enfin, des précisions sont apportées sur les prestations individuelles (C).

A titre liminaire, il peut être souligné que la dispense de compte séparé pour les petites copropriétés gérées par un syndic professionnel comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supprimée, avec une entrée en vigueur le 31 décembre 2020. Suivant le rapport au Président de la république relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z954828U), «l'existence d'un compte séparé est une garantie pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Outre une plus grande transparence dans l'usage des fonds de la copropriété par le syndic, le compte séparé permet également d'identifier précocement des signaux d'alerte, tels que des difficultés financières ou une trésorerie fragilisée».

Par ailleurs, relativement à la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire en cas de carence du syndic, l’ordonnance vient remplacer les termes d'«administrateur provisoire» par ceux d'«administrateur ad hoc» afin d'éviter toute confusion avec l'administrateur provisoire de l'article 29-1 désigné dans le cadre des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté.

A - Des prestations mieux définies

L’article 16 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. L’objectif poursuivi par le Gouvernement est, ici, de bien distinguer entre les prestations qui relèvent nécessairement du contrat type du syndic des autres prestations pouvant éventuellement être proposées par le syndic.

Ainsi, s’il est toujours précisé que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire, il est précisé que ce forfait couvre toutes les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Autrement dit, dès lors que le syndic ne réalise pas de prestations autres que celles prévues par le contrat type de syndic, il ne peut réclamer et obtenir une rémunération supplémentaire.

Encore faut-il, pour que les copropriétaires puissent vérifier le respect de cette obligation qu’ils disposent d’informations claires. Dès lors, le troisième alinéa qui précisait uniquement que le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat est supprimé et remplacé par cinq nouveaux alinéas dont les deux premiers sont relatifs à l’obligation de préciser clairement à quoi s’engage le syndic.

Ainsi, est-il désormais prévu que tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. En outre, le projet de contrat doit être accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. L’idée est, ici, de permettre aux copropriétaires de disposer, d’une part, de projets de contrat tous identiques et, d’autre part, de fiches récapitulatives leur permettant ainsi de pouvoir effectuer correctement une mise en concurrence entre syndics sur la base d’éléments similaires. Jusqu’à présent en effet, certains copropriétaires avaient pris pour habitude d’éplucher les contrats de syndic et de réaliser des tableaux qu’ils utilisaient pour procéder à une mise en concurrence. Le législateur leur épargne, ainsi, ce labeur en imposant aux syndics de réaliser eux-mêmes ce travail de synthèse des prestations qu’ils proposent sous la forme d’une fiche d’information devant être conforme à un modèle défini par voie d’arrêté.

Afin de s’assurer que ces nouvelles obligations seront bien respectées par les syndics, l’article 16 de l’ordonnance prévoit que le manquement à celles-ci est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Sont, d’ailleurs, dispensés de respecter ces obligations les syndics qui ne sont pas rémunérés. Dans l'hypothèse où le syndic ne perçoit qu'un défraiement, pour le remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés, le formalisme du contrat type peut, en effet, apparaître excessif. Néanmoins, le syndic non rémunéré peut décider de proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.

B - Des prestations supplémentaires

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’au-delà de la rémunération forfaitaire pour les prestations prévues dans le contrat type de syndic, le syndic peut percevoir une rémunération spécifique complémentaire à l’occasion de prestations particulières définies par décret en Conseil d’Etat. Ce décret n’étant pas encore paru, lesdites prestations ne sont pas encore connues. Il est probable qu’y figureront des prestations de conciergerie, notamment.

Cette précision de l’article 18-1 A est, également, modifiée par l’article 16 de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Pour que le syndic puisse proposer ces prestations supplémentaires, il doit obtenir une autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le texte insiste, par ailleurs, sur le fait que ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic. C’est, donc, un contrat différent qui doit être conclu avec le syndicat et qui aura pour objet exclusif les prestations supplémentaires qu’accomplira le syndic. En aucun cas, il n’est donc possible de prévoir ces prestations supplémentaires dans une annexe ou un avenant au contrat type de syndic.

Pour éviter tout contournement de cette disposition, il est prévu que le syndic doit soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le syndic sera associé d’une société entendant proposer au syndicat des copropriétaires des prestations non comprises dans le contrat type de syndic. Peut-être aurait-il fallu élargir cette hypothèse en visant, à l’instar de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, non seulement le syndic, mais également son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin, les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin, les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. En effet, et par exemple pour le concubin du syndic, il n’existe pas de lien juridique entre le syndic et son concubin. Or il peut paraître étonnant de ne pas soumettre à l’autorisation de l’assemblée la conclusion d’une convention passée entre le syndicat et le concubin du syndic.

En l’absence de respect de cette obligation d’obtenir l’autorisation expresse de l’assemblée générale, les conventions conclues ne seront pas opposables au syndicat.

C - Des prestations individuelles

Suivant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Par dérogation, l’article 10-1 précise que les charges liées à certaines prestations réalisées au profit d’un seul copropriétaire lui incombent exclusivement. S’agissant des prestations en question, l’article 10 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient apporter des précisions au b de l’article 10-1. Ce dernier vise, désormais, les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il est ensuite précisé, dans une deuxième phrase, que les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Relativement à cette modification, il y a lieu de constater, tout d’abord, que là où la rédaction du b) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 laissait clairement apparaître que n’étaient visées que les prestations réalisées en vue de l’établissement de l’état daté, sa nouvelle rédaction ne le fait plus. Il pourrait dès lors être considéré que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 constitue, désormais, un fondement pour le syndic pour facturer à un copropriétaire des prestations individuelles non prévues dans le contrat type de syndic. Pour autant, le rapport au Président de la République permet d’en douter. Ce dernier précise, en effet, que «l'article 10 de l'ordonnance modifie l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné afin d'étendre cette disposition, au-delà de l'état daté, à toutes prestations effectuées par le syndic au profit d'un seul copropriétaire (b de l'article 10). Cette mesure a pour effet d'inclure, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l'opposition sur mutation (I de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (article 33 du décret du 17 mars 1967), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type». Ainsi qu’il apparaît à la lecture dudit rapport, sont visées uniquement des prestations individuelles apparaissant dans le contrat type de syndic.

Ensuite, il est précisé que seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un ou de plusieurs lots font l’objet d’un plafonnement de leur montant fixé par décret. Le syndic est, donc, libre de fixer comme il l’entend dans le contrat de syndic les honoraires et frais qui pourront être réclamés pour les autres prestations individuelles.

II - La succession de syndics : une transition mieux organisée

Le changement de syndic, et donc la succession de syndics pour un syndicat de copropriétaires, est parfois source de difficultés et de pratiques regrettables. L’ordonnance du 30 octobre 2019 entend y remédier en apportant des éclaircissements tant sur la fin du contrat du syndic (A) que sur les obligations relatives aux documents de la copropriété (B).

A - La fin du contrat du syndic

Le contrat de syndic peut prendre fin soit à la suite de l’arrivée du terme du contrat (1°) soit après résiliation (2°). C’est sur deux causes de fin du contrat que l’ordonnance du 30 octobre 2019 apporte des modifications, ainsi que sur la succession d’un syndic non professionnel (3°).

Ces modifications sont conséquentes pour la fin du contrat avant l’arrivée du terme du contrat de syndic. En effet, jusqu’à présent, il était précisé au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’une part, que le syndic ne pouvait renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois et, d’autre part, que l’assemblée générale, lorsqu’elle désignait un nouveau syndic, révoquait dans le même temps le mandat du syndic en cours. C’est, donc, en terme de révocation et de mandat que l’on raisonnait avec éventuellement une condamnation au versement de dommages et intérêts lorsque cette révocation n’était pas justifiée par la faute de l’autre partie. Avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, c’est bien la possibilité de révocation qui disparaît pour être remplacée par la résiliation du contrat pour inexécution suffisamment grave. La logique est, donc, inversée par rapport à celle existante et la nature du contrat de syndic, un mandat, est mise de côté pour en définir le régime.

Il n’est pas certain, toutefois, qu’une telle inversion ait été véritablement souhaitée par le législateur. En effet, la lecture du rapport au Président de la République laisse apparaître que cette différence de logique n’a pas été perçue et la jurisprudence de la Cour de cassation déformée : «s'agissant de la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, elle suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l'autre partie, suivant le droit commun des contrats à durée déterminée. Cette précision consacre, en la bilatéralisant, une jurisprudence constante de la Cour de cassation, depuis 1988, exigeant que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d'un manquement du syndic de nature à justifier sa révocation sans indemnité». La confusion entre le droit commun des obligations et le droit des contrats spéciaux est, ici, parfaitement visible. En outre, le terme de «révocation» n’a pas disparu de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi et en premier lieu, l’article 25 continue de préciser que la décision de révocation du (ou des) syndic(s) ne peut être adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires sachant que le nouveau VIII ne précise pas la majorité nécessaire pour résilier le contrat de syndic… En second lieu, l’article 8-2, relatif à la fiche synthétique de la copropriété, précise toujours que le défaut de réalisation de cette fiche est un motif de révocation du syndic. Une harmonisation s’impose.

1°) L’arrivée du terme du contrat

L’article 15 de l’ordonnance modifie l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et qu’il doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. Il en résulte, en principe, en application de l’article 1212 du Code civil (N° Lexbase : L0926KZC) que chaque partie doit en principe l’exécuter jusqu’à son terme et que nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. Pour autant, ainsi qu’il va être constaté, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 déroge sur plusieurs points au régime résultant de la qualification de contrat à durée déterminée.

Conformément à l’article 1212 du Code civil, tant le syndic que le syndicat peuvent choisir, lors de l’arrivée du terme du contrat, de ne pas conclure de nouveau mandat. Lorsque cette situation n’est pas anticipée, la copropriété peut se retrouver sans syndic. Lorsque, à l’inverse, la situation est anticipée, la copropriété peut se retrouver avec deux syndics. Aucune de ces deux situations n’étant idéale, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction, précise les choses et déroge dans le même temps à l’article 1212 du Code civil.

Ainsi et tout d’abord, il est précisé qu’aucune indemnité ne pourra être réclamée, que le refus de conclure un nouveau contrat émane du syndic ou du syndicat. A priori, une telle précision apparaît inutile. En effet, l’article 1212 du Code civil pose un principe de liberté de renouveler ou de ne pas renouveler un contrat. En réalité, cette précision a une réelle utilité puisqu’une date anticipée de fin de contrat peut être votée par l’assemblée générale, que cette date anticipée soit proposée par le syndic ou par le syndicat. Autrement dit, il peut être mis fin au contrat du syndic avant l’arrivée de son terme. Et dans cette hypothèse, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, aucune indemnité ne sera due.

Ensuite, quelle que soit l’organe refusant de renouveler le contrat de syndic, il y a lieu de porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat les questions de la désignation d'un nouveau syndic, ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat. La rupture du contrat n’est, donc, pas susceptible d’intervenir plus de trois mois avant l’arrivée du terme du contrat.

Si c’est le syndic qui refuse de conclure un nouveau contrat, il est tenu d’informer le conseil syndical de ce refus, ce au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale, sachant que ladite assemblée ne peut se tenir trois mois avant le terme du contrat. Il en résulte que, s’il reste moins de trois mois avant l’arrivée du terme du contrat, le syndic ne peut plus refuser le renouvellement du contrat si le syndicat des copropriétaires souhaite conclure un nouveau contrat avec ce dernier. Il s’agit à nouveau d’une dérogation à l’article 1212 du Code civil ou du moins, d’un encadrement de la liberté prévue audit article puisque le syndic peut toujours refuser le renouvellement du contrat mais en avertissant au moins trois mois avant l’arrivée du terme le syndicat.

Enfin, lorsque le syndic a choisi de ne pas conclure un nouveau contrat avec le syndicat ou que la question de la désignation d’un nouveau syndic est portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale intervenant dans les trois mois précédant l’arrivée du terme du contrat, les copropriétaires vont devoir désigner un nouveau syndic et fixer les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui ne pourront intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de cette assemblée. Ainsi, le syndic en place, bien que n’étant pas retenu pour réaliser un nouveau mandat, va devoir réaliser l’ensemble des tâches liées à la tenue de la dernière assemblée générale à laquelle il intervient, son contrat ne pouvant au mieux prendre fin que le lendemain de ladite assemblée.

2°) La résiliation du contrat de syndic

Ainsi que précisé ci-dessus, l’ordonnance du 30 octobre 2019 conduit à passer d’une logique de libre révocation du mandat, avec une éventuelle condamnation à verser des dommages et intérêts, à une logique de résiliation nécessitant que soit caractérisée une inexécution suffisamment grave.

Qu’un contrat soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, il peut toujours être résolu. Le contrat de syndic n’y échappe pas, ainsi qu’il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi est-il précisé, dans sa rédaction résultant de l’article 15 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

En comparaison du droit commun de la résolution, il peut tout d’abord être constaté qu’il est fait usage du terme «résilié». Suivant l’article 1229 du Code civil (N° Lexbase : L0934KZM), cela implique que, dès lors que les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat qu’il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie.

Ensuite, il est précisé que cette résiliation peut intervenir en cas d’inexécution suffisamment grave, ce qui est conforme à l’article 1224 du Code civil (N° Lexbase : L0939KZS). La précision quant au fait que cette inexécution doit être celle de l’autre partie ne présente guère d’utilité.

Par ailleurs, toujours dans ce nouveau VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que soit le syndic soit le conseil syndical doit notifier à l’autre partie sa volonté de résiliation. Que la résiliation soit à l’initiative du syndic ou du syndicat, l’autre partie n’a pas à consentir à cette résiliation. Autrement dit, c’est d’une résiliation unilatérale dont il est question, au sens de l’article 1224 du Code civil. Pour autant, cette résiliation unilatérale n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1226 du Code civil (N° Lexbase : L0937KZQ) et a ainsi son régime propre, du moins en partie.

Ainsi, est-il prévu que lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la (ou les) inexécution(s) reprochée(s) au syndicat des copropriétaires. Cette exigence de motivation de la notification est ici conforme à ce que prévoit l’article 1226 du Code civil qui impose, également, au créancier d’indiquer dans la notification de la résolution les raisons qui la motivent. Il faut ici supposer que, lorsque la notification ne sera pas motivée, qu’il n’y sera donc pas précisé la (ou les) inexécution(s) reprochée(s) au syndicat des copropriétaires, la notification sera irrégulière et ne pourra produire effet. Le contrat de syndic sera, alors, maintenu.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Quatre remarques peuvent être faites. Il n’est pas ici question de faire voter l’assemblée générale sur la résiliation du contrat du syndic en place mais uniquement sur la désignation du nouveau syndic. La précision suivant laquelle la résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale apparaît étonnante. En effet, le «au plus tôt» implique que la résiliation peut produire effet plus tardivement qu’un jour franc après l’assemblée générale. Qui décide, alors, de reporter la prise d’effet de la résiliation ? A priori, puisque le syndic notifie sa volonté de résiliation, c’est à lui qu’il revient de fixer cette date, ne pouvant alors retenir une date antérieure à un jour franc après la tenue de l’assemblée, mais pouvant choisir une date postérieure. En revanche, c’est bien aux copropriétaires qu’il revient de fixer une date de prise d’effet du nouveau contrat cohérente avec celle de fin du contrat du syndic en place, à savoir un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Le délai d’au minimum deux mois entre la notification et l’assemblée générale laisse, d’ailleurs, un temps suffisant aux copropriétaires pour réaliser une mise en concurrence des syndics. Enfin, il faut constater que, si l’assemblée générale ne désignait pas de nouveau syndic alors même que ce point figurait à l’ordre du jour, le contrat de syndic prendra fin au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.

La résiliation peut, également, intervenir à l’initiative du syndicat. Toutefois, le VIII de l’article 18 précise qu’en cette hypothèse, le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat. Que faire en l’absence de conseil syndical ? Le texte ne le prévoit pas alors qu’il envisage cette situation lorsque la résiliation intervient à l’initiative du syndic.

Lorsque le conseil syndical prend une telle initiative, il doit notifier au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la (ou les) inexécution(s) qui lui est (sont) reprochée(s). Qu’adviendra-t-il d’une demande non motivée ? A priori, le syndic pourrait refuser de tenir compte de la demande. En revanche, dès lors que la demande est motivée, il n’est pas permis au syndic de porter une appréciation sur celle-ci et de considérer, par exemple, que la motivation n’est pas suffisante. C’est à l’assemblée générale qu’il reviendra de se prononcer sur ce point.

En effet, ainsi que le précise le VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, c’est l'assemblée générale qui se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Qu’il s’agisse du syndic ou du syndicat, il est toujours possible de contester la résolution, sachant que celui qui a résolu le contrat le fait à ses risques et périls, ainsi que le précise l’article 1226 du Code civil. C’est ici qu’apparaît une différence conséquente quant au régime antérieur. En effet, une révocation ne peut être remise en cause par le juge, alors qu’il en va différemment d’une résiliation unilatérale, ainsi qu’il résulte de l’article 1226 du Code civil.

De même, il n’apparaît pas interdit d’exercer une action en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du contrat de syndic, une fois adoptée par l’assemblée générale une décision en ce sens. Pour autant, une telle action n’apparaît guère utile au regard du VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et serait, en outre, inopportune en terme de bonne gestion de la copropriété. La solution retenue par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a le mérite de la rapidité permettant d’éviter que ne se prolongent trop longtemps des relations difficiles entre syndic et syndicat. Toutefois, en l’absence de conseil syndical et compte tenu de la rédaction du VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution judiciaire du contrat de syndic apparaît comme la seule solution envisageable, ce qui n’apparaît guère cohérent au regard de la qualification du contrat de syndic.

3°) La succession du syndic non professionnel

L’article 14 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 corrige, tout d’abord, la rédaction de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel.

Ensuite, un deuxième alinéa est ajouté à l’article 17-2 pour organiser la succession du syndic non professionnel. En effet, le syndic non professionnel peut être conduit à céder son (ou ses) lot(s) et l’article 17-2 ne précisait pas les conséquences de cette disparition de la qualité de copropriétaire sur ce rôle de syndic non professionnel. Ledit alinéa précise, désormais, que le mandat devient caduc lorsque syndic perd sa qualité de copropriétaire, ce à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’évènement translatif de propriété. Le syndic est tenu, pendant ce délai, de convoquer une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. L’article 17-2 ne précise pas les conséquences de la violation de cette obligation. L’une d’entre elles est la responsabilité du syndic en raison de la faute commise, dès lors que celle-ci a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

B - Les obligations quant aux documents relatifs à la copropriété

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndics de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Les documents devant être mis en ligne ont été précisés par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne (N° Lexbase : L3492LQE).

Dans le prolongement de cette obligation de mise en ligne des documents de la copropriété, l’article 17 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient préciser les modalités d’exécution de cette obligation en cas de changement de syndic.

En effet, s’il est d’abord précisé que l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, il est ensuite indiqué qu’il doit également remettre, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Cette remise est particulièrement importante puisqu’elle permet, ainsi, d’assurer la portabilité des documents de la copropriété. Aussi, si l’ancien syndic ne respecte pas cette obligation, il peut y être contraint sous astreinte par le président du tribunal, avec éventuellement condamnation au versement de dommages et intérêts, le dernier alinéa de l’article 18-2 ayant été modifié en ce sens par l’article 17 de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Enfin, s’agissant de la fiche synthétique de l’immeuble que le syndic est tenu de réaliser en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, il était prévu, au troisième alinéa, que les contrats de syndic devaient prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité devait être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice. L’article 7 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie de façon conséquente le régime de ces pénalités. Tout d’abord, elles ne sont encourues, non plus en l’absence de transmission dans un délai de quinze jours, mais dans un délai d’un mois à compter de la demande. En outre, désormais, il n’est plus imposé qu’elles soient prévues dans le contrat de syndic. Elles sont plus simplement intégrées au troisième alinéa de l’article 8-2 avec un montant qui sera déterminé par décret. Elles continuent à devoir être déduites de la rémunération du syndic mais lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.

Cette obligation de transmission de la fiche synthétique et ces pénalités peuvent apparaître étonnantes compte tenu de l’obligation de mise en ligne de la fiche synthétique en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1^er du décret du 23 mai 2019.

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