MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société [Adresse 4]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société [Adresse 4] de sa demande à l'encontre de la société Artesis en remboursement des honoraires de 239.200 € ;
AUX MOTIFS QUE Artesis a exécuté le mandat d'assistance visant une recherche d'acquéreurs conformément à l'article 2 de ses statuts qui vise notamment toutes opérations financières immobilières de commission pour le compte d'autres sociétés, sans prise de qualité d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet qui exige une telle activité à titre habituel (arrêt, p. 6, alinéa 9) ; que, sur le fond, [Adresse 4] ne démontre pas un manquement de Artesis à ses obligations résultant de l'exécution du mandat du 19 janvier 2009, qui ne comporte aucune autre obligation particulière tenant à un devoir de conseil pré-contractuel susceptible de conférer un droit à indemnisation à l'appelante ; que selon les termes du mandat, le mandataire reçoit pouvoir de rechercher et approcher des acquéreurs potentiels, d'engager des pourparlers avec ceux retenus par le mandant, d'assister le mandant dans ses négociations et pour le montage de l'opération, encore de coordonner sous le contrôle du mandant, l'action de l'ensemble des intervenants techniques (avocats, experts comptables …) ; qu'un tel mandat, qui s'apparente à un mandat d'entremise mais qui n'est pas pour autant soumis à la loi Hoguet applicable aux agents immobiliers, qualité que ne détient pas Artesis, n'engage le mandataire qu'au titre d'obligations de moyens et le mandataire n'agit que sous le contrôle du mandant ; qu'aucun prix de vente n'y est stipulé et rien ne prouve que Artesis s'est engagé à garantir un prix exact revenant au mandant, ce qui lui était impossible à défaut de connaître le coût définitif de l'option d'achat, celui des frais et celui des prorata à réaliser au jour de la vente définitive ; que ce dernier n'a reçu aucune mission en termes de fiscalité, la présence d'avocats et d'experts comptables étant au contraire soulignée, au bénéfice du mandant ; que le mandat n'est affecté d'aucune nullité, et l'annonce par Artesis dans son courriel du 19 mai 2011 d'un prix net de 3,1 M€ revenant au vendeur, qui n'est nullement avancé comme correspondant à un net fiscal, n'engage pas plus Artesis et [Adresse 4] n'est pas fondée à arguer que la condition substantielle de son engagement de vendeur à concéder les châteaux n'était pas le prix de vente mais le montant qui lui reviendra une fois tous les frais payés en raison de la complexité du montage financier, ce qu'elle ne prouve pas, et encore que l'intégralité des frais de la vente devait être à la charge de l'acquéreur ; que cette somme chiffrait « a priori » le solde pouvant revenir au mandant en fonction d'un prix de vente à 9.541 K€ déduction faite d'un solde de crédit-bail, d'un coût de levée d'option, de droits d'enregistrement et frais, et des honoraires finalement forfaitisés de Artesis ; que le prix net ne pouvait être connu qu'au jour de la signature des ventes et le mandant était assisté de ses avocats et de son cabinet d'experts comptables lequel disposait seul de l'intégralité des éléments de comptabilité de la venderesse pour vérifier notamment les projets d'actes ; qu'au demeurant, Artesis établit par des calculs, qui s'avèrent exacts, conformes aux documents versés au débat, qu'en réalité la vente a rapporté à [Adresse 4] un prix net des immeubles, TVA nette déduite (alors que l'appelante évoque à tort une TVA brute), de 3.101.829 €, soit proche de l'estimation avancée par Artesis ; que la promesse de vente du 24 mai 2011 ne porte certes pas mention d'un assujettissement à TVA, mais stipule un prix de 9.541 K€, et cette obligation fiscale pour [Adresse 4] est expressément visée dans le procès-verbal des délibérations de son assemblée générale du 22 juillet 2011 en 3ème résolution ; que l'acte de vente au profit de l'acheteur a aussi expressément et clairement stipulé, en ses clauses 15 et 16 Prix/Contrat en mains, que la vente s'opérait TVA incluse, soit un montant précisément chiffré à 1.870.036 € ; que ce prix est certes à payer par le vendeur Châteaux CNB à l'époque, et depuis [Adresse 4], assujetti à TVA comme le mentionne la proposition de rectification fiscale sur option exercée par elle-même, société manifestement aguerrie aux opérations d'investissement, et sur un prix payable par l'acheteur -non assujetti à TVA- qui a été augmenté de la somme correspondante pour être porté à 11.411.036 € 9.541.000 + 1.870.036) ; qu'Artesis justifie par ailleurs par ses productions avoir procédé, auprès de sa mandante ainsi qu'auprès du cabinet d'expertise comptable de celle-ci spécialisé en opérations d'optimisation fiscale (contre lequel [Adresse 4] a fait choix de ne pas interjeter appel), à la communication de tous les éléments nécessaires pour une prise de décision par celle-ci en toute connaissance de cause, respectant en cela le souhait de la venderesse de procéder à cette époque à la vente sans attendre un meilleur moment en termes de plus-value ; que justifiant également des comptes rendus de sa mission durant le cours de celle-ci comme à l'issue des actes notariés, elle a ainsi rempli ses obligations de mandataire, contre qui aucune manoeuvre dolosive ou mensongère n'est démontrée, y compris sur la charge des frais d'acquisition stipulés à la venderesse comme étant une vente « acte en mains » ; que, notamment, [Adresse 4] ne conteste pas avoir bien réceptionné les courriels des 21 et 22 juillet 2011, portant communication de tous les projets d'actes adressés par Artesis et communiquant des tableaux des flux financiers, ces documents signalant un prix assorti de TVA ; qu'est inopérant l'argument selon lequel la transmission a eu lieu les jeudi et vendredi précédant la signature de l'acte notarié le lundi 25 juillet, et en période d'été ; que, de plus, la taxation à TVA de l'opération immobilière se révèle neutre économiquement pour [Adresse 4], qui n'en a subi aucun préjudice, bénéficiant encore de crédit de TVA venant en déduction ; que le courriel du 20 juillet 2010 (donc un an avant la cession) adressé par le mandataire au cabinet comptable vise bien la mission attribuée à celui-ci en termes de fiscalité ; que les sommes que [Adresse 4] dit ne pas avoir perçues consistent comme le dit Artesis, en des sommes dont elle était personnellement redevable et dont Artesis n'a pas à répondre ; que s'agissant de la question du prétendu conflit d'intérêts opposé à Artesis, celle-ci souligne à bon droit qu'elle n'a pas la qualité d'acquéreur ; qu'en effet, celle de directeur général de M. [Aa], aux côtés d'autres directeurs généraux, à compter du 15 juin 2010, au sein de GD Finances, pressentie acquéreur et finalement crédit-preneuse, n'a conféré à Artesis (ni même à M. [Aa]), aucune détention de parts. L'opposition des parties quant à la date exacte de la démission de M. [H] de ce mandat social, 17 mars 2011 selon lettre communiquée par Artesis ou juillet 2011 date de la publication produite par [Adresse 4], tout comme la rémunération ou non de ce mandataire social, sont des éléments inopérants ; qu'aucune communauté d'intérêts n'est établie entre le mandataire du vendeur et l'acheteur (le crédit-bailleur) voire avec le crédit-preneur GD Finances. Aucune « opération contrepartite » susceptible d'être assimilée au dol ne peut être opposée à Artesis ; que d'ailleurs, Artesis étant actionnaire minoritaire de la venderesse avait intérêt à une transaction au juste prix, en l'état d'un marché très spécifique relatif à ces biens d'exception ; que rien ne démontre non plus que GD Finances qui est une importante société d'investissement serait une société interposée ; qu'ainsi, en dépit de la connaissance de la personne de l'acheteur et du créditpreneur par Artesis, ce pour quoi l'appelante l'a d'ailleurs missionnée en recherche d'un acquéreur de ces biens typés et ce qui a permis précisément la réalisation de la transaction, l'
article 1596 du code civil🏛 ne trouve pas application ; que [Adresse 4] est de surcroît infondée à présupposer que la présidence par Whiterock de la société qui a acquis les deux sites correspondrait à une rémunération de celle-ci dans la vente, ce qui ne résulte d'aucun élément, et ce qui doit rester étranger au présent litige dès lors que Whiterock a été précédemment mise hors de cause ; que par voie de conséquence, sans plus ample discussion, sont rejetées les demandes de [Adresse 4] en paiement de dommages-intérêts correspondant à la TVA à acquitter sur la vente et aux pénalités, en confirmation du jugement sur ce point, ainsi que, par voie d'infirmation, en remboursement des honoraires de 239.200 € justement versés à Artesis en exécution de sa mission ;
ALORS QUE les dispositions de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970🏛 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que la cour d'appel relève (arrêt, p. 6, al. 9) que l'article 2 des statuts de la société Artesis définissant son objet social, visait « notamment toutes opérations financières immobilières de commission pour le compte d'autres sociétés » ; qu'elle relève également que (arrêt, p. 6, al. 9) « Artesis a exécuté le mandat d'assistance visant une recherche d'acquéreur » et que (p. 7, dernier alinéa) « selon les termes du mandat, le mandataire reçoit pouvoir de rechercher et approcher des acquéreurs potentiels, d'engager des pourparlers avec ceux retenus par le mandant, d'assister le mandant dans ses négociations et pour le montage de l'opération, encore de coordonner sous le contrôle du mandant, l'action de l'ensemble des intervenants techniques (avocats, experts comptables …) » ; qu'en décidant néanmoins que le mandat litigieux, dont elle constatait pourtant également qu'il s'apparentait à un mandat d'entremise (arrêt, p. 8, al.1er), n'était pas soumis à la loi Hoguet, pour des raisons inopérantes, car seules importaient les conditions réelles d'exercice du mandat relevant de l'objet social de la société Artesis et qu'elle constatait que celles-ci entraient dans le champ d'application de l'article 1er de la loi précitée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation et violé ledit article.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le
jugement du tribunal de commerce du 19 octobre 2016 en ce qu'il a débouté la société [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts correspondant à la TVA à acquitter sur la vente et aux pénalités (principal de 698.479 € porté en cause d'appel à 1.870.036 € et pénalités de 69.847 €) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Artesis a exécuté le mandat d'assistance visant une recherche d'acquéreurs conformément à l'article 2 de ses statuts qui vise notamment toutes opérations financières immobilières de commission pour le compte d'autres sociétés, sans prise de qualité d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet qui exige une telle activité à titre habituel (arrêt, p. 6, alinéa 9) ; que, sur le fond, [Adresse 4] ne démontre pas un manquement de Artesis à ses obligations résultant de l'exécution du mandat du 19 janvier 2009, qui ne comporte aucune autre obligation particulière tenant à un devoir de conseil pré-contractuel susceptible de conférer un droit à indemnisation à l'appelante ; que selon les termes du mandat, le mandataire reçoit pouvoir de rechercher et approcher des acquéreurs potentiels, d'engager des pourparlers avec ceux retenus par le mandant, d'assister le mandant dans ses négociations et pour le montage de l'opération, encore de coordonner sous le contrôle du mandant, l'action de l'ensemble des intervenants techniques (avocats, experts comptables …) ; qu'un tel mandat, qui s'apparente à un mandat d'entremise mais qui n'est pas pour autant soumis à la loi Hoguet applicable aux agents immobiliers, qualité que ne détient pas Artesis, n'engage le mandataire qu'au titre d'obligations de moyens et le mandataire n'agit que sous le contrôle du mandant ; qu'aucun prix de vente n'y est stipulé et rien ne prouve que Artesis s'est engagé à garantir un prix exact revenant au mandant, ce qui lui était impossible à défaut de connaître le coût définitif de l'option d'achat, celui des frais et celui des prorata à réaliser au jour de la vente définitive ;
que ce dernier n'a reçu aucune mission en termes de fiscalité, la présence d'avocats et d'experts comptables étant au contraire soulignée, au bénéfice du mandant ; que le mandat n'est affecté d'aucune nullité, et l'annonce par Artesis dans son courriel du 19 mai 2011 d'un prix net de 3,1 M€ revenant au vendeur, qui n'est nullement avancé comme correspondant à un net fiscal, n'engage pas plus Artesis et [Adresse 4] n'est pas fondée à arguer que la condition substantielle de son engagement de vendeur à concéder les châteaux n'était pas le prix de vente mais le montant qui lui reviendra une fois tous les frais payés en raison de la complexité du montage financier, ce qu'elle ne prouve pas, et encore que l'intégralité des frais de la vente devait être à la charge de l'acquéreur ; que cette somme chiffrait « a priori » le solde pouvant revenir au mandant en fonction d'un prix de vente à 9.541 K€ déduction faite d'un solde de crédit-bail, d'un coût de levée d'option, de droits d'enregistrement et frais, et des honoraires finalement forfaitisés de Artesis ; que le prix net ne pouvait être connu qu'au jour de la signature des ventes et le mandant était assisté de ses avocats et de son cabinet d'experts comptables lequel disposait seul de l'intégralité des éléments de comptabilité de la venderesse pour vérifier notamment les projets d'actes ; qu'au demeurant, Artesis établit par des calculs, qui s'avèrent exacts, conformes aux documents versés au débat, qu'en réalité la vente a rapporté à [Adresse 4] un prix net des immeubles, TVA nette déduite (alors que l'appelante évoque à tort une TVA brute), de 3.101.829 €, soit proche de l'estimation avancée par Artesis ; que la promesse de vente du 24 mai 2011 ne porte certes pas mention d'un assujettissement à TVA, mais stipule un prix de 9.541 K€, et cette obligation fiscale pour [Adresse 4] est expressément visée dans le procès-verbal des délibérations de son assemblée générale du 22 juillet 2011 en 3ème résolution ; que l'acte de vente au profit de l'acheteur a aussi expressément et clairement stipulé, en ses clauses 15 et 16 Prix/Contrat en mains, que la vente s'opérait TVA incluse, soit un montant précisément chiffré à 1.870.036 € ; que ce prix est certes à payer par le vendeur Châteaux CNB à l'époque, et depuis [Adresse 4], assujetti à TVA comme le mentionne la proposition de rectification fiscale sur option exercée par elle-même, société manifestement aguerrie aux opérations d'investissement, et sur un prix payable par l'acheteur -non assujetti à TVA- qui a été augmenté de la somme correspondante pour être porté à 11.411.036 € 9.541.000 + 1.870.036) ; qu'Artesis justifie par ailleurs par ses productions avoir procédé, auprès de sa mandante ainsi qu'auprès du cabinet d'expertise comptable de celle-ci spécialisé en opérations d'optimisation fiscale (contre lequel [Adresse 4] a fait choix de ne pas interjeter appel), à la communication de tous les éléments nécessaires pour une prise de décision par celle-ci en toute connaissance de cause, respectant en cela le souhait de la venderesse de procéder à cette époque à la vente sans attendre un meilleur moment en termes de plus-value ; que justifiant également des comptes rendus de sa mission durant le cours de celle-ci comme à l'issue des actes notariés, elle a ainsi rempli ses obligations de mandataire, contre qui aucune manoeuvre dolosive ou mensongère n'est démontrée, y compris sur la charge des frais d'acquisition stipulés à la venderesse comme étant une vente « acte en mains » ; que, notamment, [Adresse 4] ne conteste pas avoir bien réceptionné les courriels des 21 et 22 juillet 2011, portant communication de tous les projets d'actes adressés par Artesis et communiquant des tableaux des flux financiers, ces documents signalant un prix assorti de TVA ; qu'est inopérant l'argument selon lequel la transmission a eu lieu les jeudi et vendredi précédant la signature de l'acte notarié le lundi 25 juillet, et en période d'été ; que, de plus, la taxation à TVA de l'opération immobilière se révèle neutre économiquement pour [Adresse 4], qui n'en a subi aucun préjudice, bénéficiant encore de crédit de TVA venant en déduction ; que le courriel du 20 juillet 2010 (donc un an avant la cession) adressé par le mandataire au cabinet comptable vise bien la mission attribuée à celui-ci en termes de fiscalité ; que les sommes que [Adresse 4] dit ne pas avoir perçues consistent comme le dit Artesis, en des sommes dont elle était personnellement redevable et dont Artesis n'a pas à répondre ; que s'agissant de la question du prétendu conflit d'intérêts opposé à Artesis, celle-ci souligne à bon droit qu'elle n'a pas la qualité d'acquéreur ; qu'en effet, celle de directeur général de M. [Aa], aux côtés d'autres directeurs généraux, à compter du 15 juin 2010, au sein de GD Finances, pressentie acquéreur et finalement crédit-preneuse, n'a conféré à Artesis (ni même à M. [Aa]), aucune détention de parts. L'opposition des parties quant à la date exacte de la démission de M. [H] de ce mandat social, 17 mars 2011 selon lettre communiquée par Artesis ou juillet 2011 date de la publication produite par [Adresse 4], tout comme la rémunération ou non de ce mandataire social, sont des éléments inopérants ; qu'aucune communauté d'intérêts n'est établie entre le mandataire du vendeur et l'acheteur (le crédit-bailleur) voire avec le crédit-preneur GD Finances. Aucune « opération contrepartite » susceptible d'être assimilée au dol ne peut être opposée à Artesis ; que d'ailleurs, Artesis étant actionnaire minoritaire de la venderesse avait intérêt à une transaction au juste prix, en l'état d'un marché très spécifique relatif à ces biens d'exception ; que rien ne démontre non plus que GD Finances qui est une importante société d'investissement serait une société interposée ; qu'ainsi, en dépit de la connaissance de la personne de l'acheteur et du créditpreneur par Artesis, ce pour quoi l'appelante l'a d'ailleurs missionnée en recherche d'un acquéreur de ces biens typés et ce qui a permis précisément la réalisation de la transaction, l'
article 1596 du code civil🏛 ne trouve pas application ; que [Adresse 4] est de surcroît infondée à présupposer que la présidence par Whiterock de la société qui a acquis les deux sites correspondrait à une rémunération de celle-ci dans la vente, ce qui ne résulte d'aucun élément, et ce qui doit rester étranger au présent litige dès lors que Whiterock a été précédemment mise hors de cause ; que par voie de conséquence, sans plus ample discussion, sont rejetées les demandes de [Adresse 4] en paiement de dommages-intérêts correspondant à la TVA à acquitter sur la vente et aux pénalités, en confirmation du jugement sur ce point, ainsi que, par voie d'infirmation, en remboursement des honoraires de 239.200 € justement versés à Artesis en exécution de sa mission ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE la société [Adresse 4] a validé l'acte de vente, que la TVA était expressément mentionnée aux actes, que le PV d'assemblée générale autorisant la vente mentionnait le montant TTC de l'opération, que la différence entre le montant annoncé et le montant réel correspond à des dettes que la société [Adresse 4] devait régler avec le produit de la vente et qu'il lui revenait d'assurer ses obligations fiscales en conformité avec sa décision d'assemblée générale et de l'acte de vente ;
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaires ; que pour rejeter les demandes de dommages et intérêts correspondant à la TVA à aux pénalités de retard, la cour d'appel se détermine sur la base de l'exécution du mandat, de sorte que la cassation du chef de dispositif du premier moyen de cassation à intervenir fondé sur la nullité du mandat consenti en violation des dispositions de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970🏛 entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de dispositif attaqué par le deuxième moyen de cassation en application de l'
article 624 du code de procédure civile🏛.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de la société [Adresse 4] formée à l'encontre de la société Artesis en dommages-intérêts résultant des loyers et charges dus par la société Châteauform ;
AUX MOTIFS QU'en cause d'appel, [Adresse 4] sollicite de Artesis le paiement de la somme de 294.002 € à titre de dommages-intérêts pour défaut de communication de l'intégralité de la facturation des loyers et charges dus par Châteauform, au motif que Artesis a manqué à son obligation de lui transmettre la facturation du trimestre dont le bénéfice lui était attribué à la suite de la vente ; qu'elle souligne que sa créance résulte du
jugement du tribunal de grande instance de Colmar du 21 juin 2017 qui l'a déboutée de sa demande en paiement contre l'exploitante mais pour défaut de production de certaines facturations ; qu'elle vise également un courriel du 26 juillet 2011 de M. [H] par lequel celui-ci dit s'occuper de lui faire suivre la facturation du trimestre de loyers lui revenant, et les sommations restées vaines qu'elle a adressées à M. [H] pour obtenir les factures manquantes ; que cette demande ne peut pas être examinée au fond puisque, à bon droit, Artesis invoque le caractère nouveau de cette demande en cause d'appel et qui n'avait pas été soumise au premier juge, ce sur quoi l'appelante reste taisante ; que dès lors qu'elle n'entre pas dans les exceptions visées à l'
article 564 du code de procédure civile🏛, la demande est jugée irrecevable, et le moyen tiré de la prescription de l'action est sans objet ;
ALORS QU'une juridiction d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux
articles 564 à 567 du code de procédure civile🏛 ; qu'en se bornant à affirmer que la demande n'entrait pas dans les exceptions visées au seul
article 564 du code de procédure civile🏛, sans rechercher si elles n'entraient pas dans le champ des exceptions visées par les
article 565 et 566 du code de procédure civile🏛, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces textes.