ARRÊT N°399/2020

N° RG 19/04625 - N° Portalis DBVI-V-B7D-NIKD

CBB/KM

Décision déférée du 04 Octobre 2019 - Président du Tribunal d'Instance de Toulouse ( 12-19-0016)

Mme A

B B

C/

Aa C

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

ARRÊT DU SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

APPELANT

Monsieur B B

… … … …

… …

Représenté par Me Nathalie DUPONT-RICARD, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.026232 du 02/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIME

Monsieur Aa C

… … … …

… …

Représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

En application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l'article 6 de l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 modifié par l'article 1er de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire, pour faire face à l'épidémie de covid-19.

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte du 15 décembre 2018, M. C a consenti à M. B la location à usage d'habitation d'un bien situé 217 chemin des Izards à Toulouse.

Le 20 mars 2019, M. C a fait délivrer à M. B un commandement de payer la somme de 1298,04 euros en principal, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte d'huissier en date du 18 juin 2019, M. C a assigné

M. B devant le juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse en paiement de la somme de 2183,13 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, en constat du jeu de la clause résolutoire et expulsion.

Par ordonnance réputée contradictoire du 4 octobre 2019 le juge, au visa des articles 848 et 849 du Code de procédure civile et, de la loi du 6 juillet 1989, a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mai 2019,

- ordonné faute de départ volontaire de M. B du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,

- autorisé M. C, en cas d'abandon du logement par les locataires, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais de l'expulsé,

- condamné M. B à payer à M. C :

* la somme de 1353,30 euros à titre de provision au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés arrêtes au 26 août 2019,

* à compter du 26 août 2019, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, avec intérêts de droit, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné M. B à payer à M. C la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné M. B aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation à l'exclusion des mesures conservatoires éventuelles,

- rappelé qu'il est possible pour M. B de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne (Direction départementale de la cohésion sociale - 1 place Saint-Étienne - CS 38521 Toulouse Cedex 6), conformément aux dispositions de l'article L441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre de provision.

Par déclaration en date du 23 octobre 2019, M. B a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a:

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies a la date du 21 mai 2019,

- condamné M. B à payer à M. C :

* la somme de 1353,30 euros a titre de provision au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés arrêtes au 26 aout 2019,

* à compter du 26 août 2019, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, avec intérêts de droit, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné M. B à payer à M. C la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

M. B dans ses dernières conclusions en date du 5 décembre 2019 demande à la cour, de :

- réformer la décision entreprise.

- constater que M. B n'a pas été convoqué à l'audience de première instance et qu'il n'a pas reçu le commandement visant la clause résolutoire,

- constater qu'il n'existe plus de dette au titre du loyer et charges à ce jour, ni même depuis le paiement intervenu le 2 octobre 2019,

- dire et juger qu'en équité, la clause résolutoire ne recevra pas application et qu'il pourra se maintenir dans les lieux,

- à titre subsidiaire, si la cour devait maintenir l'application de la clause résolutoire, permettre à M. B de se maintenir dans les lieux tant que les indemnités mensuelles sont réglées,

- dire et juger qu'en équité, chacun gardera ses propres dépens.

Il soutient que :

- il n'a reçu ni le commandement de payer ni l'assignation,

- il reconnaît avoir eu des difficultés financières expliquant un arriéré mais il a réglé le 2 octobre 2019 la somme de 1500 € de sorte qu'il est à jour,

- il a retrouvé un emploi,

- l'expulsion aurait pour lui des conséquences irrémédiablement dramatiques.

M. C dans ses dernières conclusions en date du 3 janvier 2020 demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

- débouter M. B de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. B à payer à M. C une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.

Il réplique que :

- les actes ont été valablement remis à M. B,

- ses ressources sont trop faibles pour permettre la poursuite du loyer courant, et la suspension de la clause résolutoire aurait pour effet de nature à nuire gravement à ses intérêts,

- il rejette la demande de maintien dans les lieux passé la résiliation du bail.

Le 25 février 2020 les parties ont été avisées que l'affaire serait appelée le 29 juin 2020 avec clôture au 22 juin 2020.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2020 avec mention aux parties que l'affaire serait retenue sans audience au jour fixé, en application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid-19.

Les parties ont été avisées le 9 juillet 2020 de la date du délibéré et de la composition de la cour.

MOTIVATION

L'assignation du 18 juin 2019 a été délivrée à M. B en l'étude d'huissier conformément à l'article 658 du Code de procédure civile, en raison de l'impossibilité de signifier à personne en l'absence du destinataire et alors que la certitude du domicile avait été préalablement vérifiée par l'huissier. L'acte est donc parfaitement valable et le jugement n'encourt pas la nullité.

L'article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit, en cas d'impayé locatif, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l'espèce, le bail du 12 décembre 2018 comprend une clause résolutoire en son article 4.3.2.1 conforme à l'article 24 sus-visé.

Le 20 mars 2019, M. C a fait délivrer à M. B un commandement de payer la somme principale de 1298,04 €. Cet acte a été délivré en l'étude d'huissier conformément à l'article 658 du Code de procédure civile dans les même conditions que l'assignation, en raison de l'impossibilité de signifier à personne en l'absence de M. B et alors que la certitude du domicile avait été préalablement vérifiée par l'huissier. Cet acte est donc parfaitement valable.

La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.

A défaut pour M. B de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 21 mai 2019, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 21 mai 2019 dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.

En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.

En cet état, M. B est occupant sans droit des locaux appartenant à M. C depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise.

Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 21 mai 2019, le bailleur est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

Dans ces conditions, les dispositions de l'ordonnance, qui ont relevé que M. B n'avait pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois de sa délivrance, constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 21 mai 2019, prononcé l'expulsion du preneur, fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle à un chiffre égal au montant des loyers et charges, doivent être confirmées.

La réclamation du bailleur tendant à l'octroi d'une provision a été justement accueillie à hauteur de 1353,30 euros à titre de provision au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au 26 août 2019, suivant décompte arrêté à cette date versé aux débats, l'existence de l'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence.

M. B soutient avoir régularisé la situation par le paiement d'une somme de 1500 € par chèque du 2 octobre 2019. Toutefois l'attestation de l'agence Foncia du 8 octobre 2019 qu'il produit au débat n'apparaît pas suffisamment probante en ce qu'il s'agit d'une photocopie d'un montage sur lequel figure la copie du dit chèque de 1500 € du 2 octobre 2019 mais également le décompte de l'agence figurant la somme de 1913,57 € sur lequel il a été ajouté de façon manuscrite la déduction de la somme de

1500 € laissant un solde de 413,57 €. Ce document, dont la sincérité n'est pas évidente, s'agissant d'une photocopie et d'un montage de plusieurs documents, ne peut constituer la démonstration non seulement du paiement opéré, dans la mesure où le chèque du 2 octobre de 1500 € n'est toujours pas déduit par l'agence lorsqu'elle établit l'attestation du 8 octobre, mais encore de la capacité de M. B à reprendre le paiement régulier de son loyer d'un montant de 537,02 € après déduction de l'allocation logement de 112 €, alors qu'il justifie de faibles ressources constituées de l'ARE de janvier à octobre 2019 pour un montant moyen de 720 € environ par mois et d'un salaire de 500 € par mois environ depuis juin 2019. La demande de suspension de la clause résolutoire doit donc être rejetée.

M. B, devenu occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ne peut se maintenir dans les lieux en l'absence d'accord du bailleur pour l'établissement d'un nouveau bail ou d'une autre convention d'occupation.

PAR CES MOTIFS

La cour

- Constate la validité de l'assignation du 18 juin 2019 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 mars 2019.

- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse en date du 4 octobre 2019 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

- Déboute M. B de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de sa demande de maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation.

- Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne M. B à payer à M. C la somme de 300 €.

- Condamne M. B aux dépens de la procédure d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. X