Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2011 (n°, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 10/04543
Décision déférée à la Cour Jugement du 05 Janvier 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/05828

APPELANTE
S.A.R.L. ART ORGANISATION GROUPE D'ÉTUDES ET D'ENTREPRISES agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

PARIS
représentée par la SCP SCP MONIN D AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
assistée de Maître Gilles de MAILLARD plaidant pour l'association MAILLARD ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque C 188
INTIMÉS
Mademoiselle Hélène Y Y Y Y

PARIS
Monsieur Charles Y Y Y Y

PARIS
représentés par Me Nadine ..., avoué à la Cour
assistés de Maître François CAMPION, avocat au barreau de PARIS, toque C 851

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.
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Madame ... a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame BLUM, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats Madame BASTIN.
ARRÊT
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

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Suivant acte sous seing privé en date du 11 mai 2004 à effet rétroactif du 1° janvier 2004, Mademoiselle Frotier Y Y Y et Monsieur Charles Frotier Y Y Y ont consenti à la société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises un bail commercial portant sur des locaux sis à Paris 75016 moyennant un loyer de 10 000euros payable trimestriellement ;
Ce bail a été signé en renouvellement d'un bail précédent en date du 7 février 1989 venant lui -même en renouvellement d'un bail consenti le 8 mars 1973 par les consorts Y Y Y Y à Monsieur ..., renouvelé par avenant du 29 décembre 1980, Monsieur ... ayant ensuite cédé son fonds avec le droit au bail à la société Art et Organisation en 1985.
Ayant reçu le 25 août 2007 un courrier de l'administrateur de biens des bailleurs lui indiquant qu'une somme de 5032, 28euros au titre de l'intégralité des charges avait été payée par les bailleurs pour l'année 2005 et lui réclamant, déduction faite des provisions pour charges, un solde de 3 210, 18euros pour l'année 2005, la société Art Organisation Groupe d'études et d'entreprises a protesté contre ce qui constituait une augmentation importante des charges, calculées auparavant suivant un autre mode d'imputation .
Les bailleurs ont alors fait délivrer le 19 décembre 2007 commandement à la locataire d'avoir à leur payer la somme de 3210,18euros, ce commandement visant la clause résolutoire .
Se prévalant de ce que nonobstant la rédaction de la clause de charges figurant dans le bail du 7 février 1989 reprise littéralement dans celui du 11 mai 2004, les bailleurs avaient continué à réclamer les charges selon l'ancienne clause figurant dans le bail de 1973 renouvelé en 1980 et prévoyant que le preneur paierait sa contribution aux taxes et prestations telles qu'elles sont définies en matière d'habitation, la société Art Organisation Groupe d'études et d'entreprises a assigné les bailleurs par acte extra judiciaire du 8 avril 2008 devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir dire et juger que la volonté des deux parties n'a pas été modifiée par la nouvelle rédaction de la clause de charges, et voir dire subsidiairement cette clause nulle et de nul effet le commandement délivré le 19 décembre 2007 et condamner les bailleurs à lui rembourser la somme de 2 996, 82euros outre une somme de 3000euros à titre de dommages-intérêts ;
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Par jugement du 5 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Paris a
-déclaré valable la clause de charges figurant au bail en renouvellement du 11 mai 2004,
-débouté en conséquence la société Art et organisation de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-condamné ladite société à payer à Mademoiselle Frotier Y Y Y et Monsieur Frotier Y Y Y la somme de 10 768, 81euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2004, 2005 et 2006, débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné la société Art et organisation aux entiers dépens .

La société Art Organisation Groupe d'études et d'entreprises a interjeté appel de cette décision .
Elle demande à la cour, dans ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2011, de
-dire et juger que la volonté des deux parties de voir le locataire tenu au paiement des charges comme en matière d'habitation n'a pas été modifiée par le changement de rédaction de la clause relative aux charges figurant dans le bail du 7 février 1989 et reprise littéralement dans le bail du 11 mai 2004 ;
- dire et juger en conséquence que la société locataire est tenue au paiement des charges comme en matière d'habitation,
-à titre infiniment subsidiaire, de dire nulle et de nul effet la clause relative aux charges figurant dans le bail du 7 février 1989 et reprise littéralement dans le bail du 11 mai 2004, pour dol, en tout cas erreur ayant vicié le consentement de la société concluante en ce qui concerne l'introduction de cette clause dans le contrat,
-dire et juger que le montant de la régularisation des charges pour l'année 2005 est de 581, 16euros et non de 3210, 18euros,
-dire en conséquence nul et de nul effet le commandement délivré le 19 décembre 2007,
-condamner Mademoiselle Frotier Y Y Y et Monsieur Frotier Y Y Y à lui payer la somme de 2793, 82euros en remboursement des causes de ce commandement par elle réglées avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2007, date de son règlement ;
-dire irrecevables en tout cas mal fondés les consorts ... ... ... en leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter,
-infirmer la condamnation prononcée à leur payer la somme de 10 768, 81euros,
-constater que les charges dues pour les années 2007, 2008 et 2009 ont été réglées et débouter en conséquence les bailleurs de leur appel incident,
- à titre infiniment subsidiaire, de dire qu'en toute hypothèse, les sommes de 7986, 64euros figurant dans les charges de 2005 et de 3692, 15euros figurant dans les charges de 2009 au titre des travaux de ravalement ne sont pas dues et décharger la concluante de toute condamnation à cet égard ;
-condamner en outre les consorts ... ... ... ... à lui payer la somme de 3000 euros en réparation du préjudice que ceux ci lui ont causé par leur comportement contraire à l'obligation de bonne foi et de loyauté qui doit présider aux rapports contractuels et en outre constitutif d'un abus de droit, ainsi que leur résistance abusive et injustifiée,
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-les condamner également à lui payer ma somme de 3000euros au titre de ses frais irrépetibles et aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit de la scp Monin d'Auriac de Brons avoués .
Les consorts Y Y Y Y au visa des dispositions des articles l 145-1 à L 145-60 du code de commerce, et du décret du 30 septembre 1953, des dispositions de l'article 2277 du code civil, demandent dans leurs conclusions signifiées le 31 août 2010 de les recevoir en leurs conclusions et y faisant droit, de débouter purement et simplement la société Art et Organisation de toutes ses demandes, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valable la clause de charges du bail en renouvellement du 11 mai 2004, de condamner la société Art et Organisation à leur payer la somme de 10 768, 81euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2004, 2005 et 2006,
Y ajoutant, ils demandent de condamner la société Art et Organisation à leur payer la somme de 12 005, 20euros au titre de la régularisation des charges pour 2007, 2008 et 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2010, de la condamner à leur payer la somme de 1 0 768, 81euros avec intérêts aux taux légal à compter du 15 avril 2008, date de la mise en demeure, de condamner la société Art et Organisation à leur payer la somme de 3000euros à titre de dommages intérêts pour résistance et procédure abusive en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, outre 5000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût des deux commandements de payer des 19 décembre 2007 et 2008 avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit de Me ... avoué .

SUR CE,
Sur les charges
Suivant avenant du 29 décembre 1980, le bail du 8 mars 1973 a été renouvelé entre les parties, les consorts Y Y Y Y représentés par leur administrateur de biens d'une part et Monsieur Michel ... d'autre part, le précédent locataire ;
Le bail du 8 mars 1973, renouvelé à compter du 1° janvier 1980, contenait une clause relative aux charges ainsi libellée
Le preneur devra acquitter, outre le loyer fixé ci-dessus, sa contribution aux taxes, prestations, telles qu'elles sont définies en matière d'habitation par l'article 38 de la loi du 1° septembre 1948, fournitures habituelles et prélèvement du fonds national d'amélioration de l'habitat le concernant .
Suivant acte sous seing privé du 7 février 1989, le bail de 1980 a été renouvelé entre les consorts ... ... ... ... d'une part représentés par le cabinet NBA administrateur de biens et la société Art et organisation à laquelle Monsieur ... avait cédé son fonds suivant acte du 12 décembre 1985 ;
La clause relative aux charges a été ainsi rédigée
Le preneur paiera sa quote- part du total des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du code civil et de l'impôt foncier qui seuls seront à la charge du bailleur .et ce, suivant les règles de répartition en vigueur, soit Une fois par an selon les tantièmes de l'immeuble ;
Cette clause a été reproduite dans le bail renouvelé signé entre les parties le 11 mai 2004.
La locataire fait valoir que les bailleurs, nonobstant la nouvelle rédaction de la clause de charges en
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1989, ont continué à réclamer les charges conformément à la clause du bail précédent jusqu'à ce qu'il lui soit réclamé par courrier d'août 2007 un montant de charges représentant une augmentation substantielle par rapport aux charges réclamées auparavant,
Elle fait grief aux premiers juges de ne pas avoir examiné si le nouveau libellé de la clause de charges correspondait à la commune intention des parties alors que la volonté réelle doit l'emporter sur le sens littéral des termes utilisés dans l'acte, qu 'à cet égard, le bail du 7 février 1989 a été établi sur un formulaire pré- imprimé sur lequel l'administrateur de biens pour le compte des bailleurs n'a fait que remplir les blancs, qu'il n'y a eu de la part des parties aucune intention de nover, ce qui résulte de l'application que les parties ont faites du contrat pendant plusieurs années ; qu'à supposer que cette intention ait existé de la part des bailleurs, il leur appartenait d'attirer l'attention de leur locataire sur la modification introduite et la portée de celle-ci et ce aux motifs que cette modification n'était pas sans incidence sur l'acceptation du prix du loyer du bail renouvelé en 2004 à la valeur locative .
Or la clause de charges contenue dans le bail signé le 11 mai 2004 renouvelant le bail antérieur du 7 février 1989 a été rédigée sans recours à un quelconque formulaire pré imprimé et de manière claire et lisible en ce qu'elle prévoit que le preneur remboursera sa quote part du total des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du code civil et de l'impôt foncier qui, seuls, resteront à la charge du bailleur et ce suivant les règles de répartition en vigueur soit une fois par an selon les tantièmes de l'immeuble ;
La volonté des parties de nover par rapport aux dispositions contractuelles antérieures selon lesquelles les charges étaient appelées comme en matière d'habitation ainsi qu'il était expressément prévu tant dans le bail de 1973 que dans celui de 1980 est ainsi clairement et précisément exprimée ;
La circonstance que néanmoins les appels de charges ont été faits comme en matière d'habitation durant le bail qui s'est écoulé de 1989 à 2004 bien que la clause de charges ait déjà été modifiée par rapport au bail antérieur et libellée dans les mêmes termes que dans le bail signé en 2004 est inopérante ;
Elle ne traduit en effet que la renonciation des bailleurs à réclamer les charges au cours du bail allant de 1989 à 2004, conformément à la clause telle qu'elle figurait au contrat de bail alors en vigueur mais elle ne peut valoir renonciation des bailleurs à se prévaloir de l'application de la clause de charges claire et précise telle qu'elle figure dans le bail signé des deux parties en 2004 et qui n'a pas à être interprétée par rapport à une volonté des parties, en l'absence de toute ambiguïté quant au libellé de la clause ou encore de circonstance traduisant, au cours du bail renouvelé en 2004 et qui définit le cadre des relations entre les parties, une volonté des bailleurs de renoncer à son application ;
Les bailleurs qui sont deux personnes physiques et ne sont pas les rédacteurs de l'acte ne sont eux mêmes débiteurs d'aucune obligation d'information particulière envers leur locataire ; aucune circonstance ne permet en outre de retenir que la locataire a pu se méprendre sur les termes ou la portée d'une clause claire ; et le seul fait que l'application de la clause de charges telle qu'elle résulte de l'exécution du bail signé en 2004 entraîne une hausse sensible des charges par rapport à la situation antérieure ne peut suffire à caractériser une quelconque manoeuvre dolosive de la part des bailleurs .
Il s'ensuit que la clause de charges contenue dans le bail renouvelé le 11 mai 2004 est valable et doit recevoir exécution .
S'agissant des charges qui lui sont réclamées, la locataire invoque subsidiairement que le montant des charges pour l'année 2004 inclut des frais de ravalement pour un montant de 7986, 64euros représentant la quote part du lot sur un montant total de travaux de 153 819, 55euros alors qu'il s'agit de
5 travaux imposés par l'administration et dont la charge doit peser sur les bailleurs dés lors que ces travaux concernent le gros oeuvre ( enduit, scellements, révision des menuiseries, couverture-zinguerie .. ) ainsi qu'il résulte du devis de travaux approuvé par l'assemblée générale des propriétaires ;
Or, les travaux de ravalement dont l'exigence de réalisation est rappelée par la mairie ne sont pas des travaux rendus nécessaires par l'application d'une norme ou d'un règlement administratif mais relèvent de l'entretien normal de l'immeuble.
Les seuls travaux à la charge des bailleurs sont au terme du bail les travaux visés à l'article 606 du code civil qui sont ceux qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
Or il résulte tant du devis des travaux de rénovation de la façade que de la lettre de l'architecte du 19 juillet 2010 que le ravalement a consisté en un piochage de la façade avec purge des éléments de surface non adhérents, mettant ainsi ponctuellement (à nu) les murs en brique avec réfection des scellements et des reprises des enduits dégradés, tous travaux qui n'affectent ni la structure ni la solidité de l'immeuble ;
En revanche, la réfection des chutes d'eau pluviales et ménagères et de bandeau en zinc suite à la suppression du garde manger tendent à la préservation de l'immeuble dans sa structure et ne constituent pas des travaux à la charge de la locataire de sorte que le montant des charges pour l'année 2004 s'élève à la somme suivante
Quote part des dépenses de ravalement devant être supportées par la locataire
7986, 64 x 133 479, 55 = 6930, 54euros
153 819, 55
Montant des charges 2004 réellement du
(12 760, 38- 7 986, 64 ) + 6 930, 54 = 11 704, 28 euros ( - 1829, 40euros de provision )
Le commandement de payer a été valablement délivré le 19 décembre 2007 pour avoir paiement des charges relatives à l'exercice 2005 qui ont été réglées ;
Celui délivré le 20 mai 2008 l'a été valablement pour avoir paiement de la régularisation des charges 2006 sur lesquelles la société Art et Organisation reste devoir une somme de 270, 71euros et des charges 2004 sur lesquelles la société Art et Organisation reste devoir, déduction faite de la rectification opérée par l'arrêt, de la provision versée et d'un règlement, une somme de 9 441, 80euros ;
Aucune critique sérieuse du montant des charges réclamées pour 2007, 2008 et 2009 pour un montant de 12 005, 20euros n'est opérée ; en effet, s'agissant des dépenses de ravalement sur cour, la société Art et Organisation ne démontre pas en quoi cette dépense relève de l'obligation de réparations à la charge des bailleurs ; elle ne justifie pas en outre s'être acquittée de sa dette;
Sur les demandes de dommages-intérêts
La circonstance que les bailleurs n'ont appelé les charges 2004, 2005 du lot qu'en août 2007, soit respectivement plus de trois ans et deux ans après leur exécution alors que les comptes de la copropriété sont arrêtés au plus tard en juin suivant l'exercice écoulé et ce après avoir négligé pendant plusieurs années de réclamer les charges conformément à la clause du bail signé en 1989, constitue une négligence fautive en ce qu'elle a maintenu le locataire dans l'illusion d'un montant de charges bien inférieur à ce qui lui a été réclamé soudainement en 2007 d'autant que les provisions
6 n'ont pas davantage été ajustées sur la base des charges réellement dues et approuvées par l'assemblée générales des copropriétaires depuis 2004, ce qui lui occasionne un préjudice résultant de l'impossibilité de budgétiser les sommes dues et justifie l'allocation au profit de la société locataire d'une somme de 1200euros à titre de dommages intérêts ;
Les consorts Y Y Y Y ne caractérisent en revanche aucunement l'abus du droit d'agir de la société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises et seront déboutés de leur demande en dommages intérêts .
La société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises supportera les entiers dépens et paiera aux consorts Y Y Y Y une somme de 2000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au montant de la régularisation des charges 2004 ;
Réformant sur ce point et statuant à nouveau,
Dit que le montant des charges 2004 s'élève à la somme de la somme de 11 704, 28euros et condamne en conséquence la société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises à payer aux consorts Y Y Y Y une somme de 9441, 80euros au titre de la régularisation des charges 2004 avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, outre 270, 71euros relative aux charges 2005 ;
Ajoutant,
Condamne la société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises à payer aux consorts Y Y Y Y une somme de 12 005, 20euros au titre de la régularisation des charges 2007, 2008 et 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2010,
Condamne les consorts Y Y Y Y à payer une somme de 1200euros à la société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises à titre de dommages intérêts,
Condamne la société Art et Organisation Groupe d'études et d'entreprises aux dépens d'appel comprenant le coût des deux commandements de payer avec droit de recouvrement direct au profit de Me ... avoué et la condamne à payer aux consorts Y Y Y Y une somme de 2000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
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