GL/SC
Philippe Notaire Z
C/
Sci JUNOT
Louise X
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 29 Novembre 2011
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE DIJON 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2011 N° RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 11/00169
Décision déférée à la Cour AU FOND du 12 NOVEMBRE 2010, rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTBARD
RG 1ère instance 11/09/72

APPELANT
Maître Philippe Notaire Z
né le ..... à BAGNEUX (92)
demeurant
VENAREY LES LAUMES
représenté par la SCP FONTAINE TRANCHAND ET SOULARD, avoués à la Cour
INTIMÉS
SCI JUNOT
ayant son siège
MONTBARD
représentée par Me Philippe Z, avoué à la Cour
assistée de Me Corine GAUDILLIERE, avocat au barreau de DIJON
Monsieur Louise X
1 née le ..... à PARIS (75)
demeurant
PARIS
représenté par la SCP BOURGEON BOUDY, avoués à la Cour
assisté de Me Ladice DE MAGNEVAL, membre de la SCP NICOLLE - DE MAGNEVAL, avocats au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2011 en audience publique devant la Cour composée de
Madame JOURDIER, Président de chambre, Président,
Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur,
Monsieur LECUYER, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS Mme RANGEARD,
ARRÊT rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNE par Madame JOURDIER, Président de chambre, et par Madame GRANDI-COURCHE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties
Par acte sous seing privé du 26 juin 1995, la SCI JUNOT a donné à bail à Monsieur Henri X un logement situé à MONTBARD, 41 rue d'Abrantès, moyennant un loyer mensuel de 2 100 F (320,14 euros).
Monsieur Henri X est décédé le 7 mars 2006 et Maître Z a été chargé du règlement de sa succession.
Par courrier du 10 juillet 2007, Maître Z a indiqué à la SCI JUNOT qu'il convenait de résilier le bail et de remettre l'appartement en location.
Par acte du 25 mars 2009 la SCI JUNOT a fait délivrer à Madame veuve X un commandement de payer visant la clause résolutoire en sa qualité de conjoint titulaire du bail tendant au paiement des arriérés de loyers depuis avril 2006 s'élevant à 15 223,16 euros.
Par courrier du 27 mars 2009, Madame veuve X a indiqué à la SCI JUNOT ne pas avoir l'intention de continuer la location.
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Par acte du 7 juillet 2009, la SCI JUNOT a assigné Madame veuve X devant le tribunal d'instance de SEMUR EN AUXOIS aux fins de voir dire et juger qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 Madame veuve X a bénéficié du transfert du bail en cours, que la clause résolutoire du 25 mai 2009 est acquise avec toutes conséquences de droit.
Par acte du 29 octobre 2009, Madame veuve X a assigné Maître Philippe Z en intervention forcée et en appel en garantie.

Par jugement du 12 novembre 2010, le tribunal d'instance de MONTBARD a constaté que le bail consenti par la SCI JUNOT à Monsieur X le 26 juin 1995 s'est trouvé automatiquement transféré le 7 mars 2006, date du décès de Monsieur X, à son épouse Madame Louise X X veuve X ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 mai 2009 ; condamné Madame veuve X à payer à la SCI JUNOT 15 028,15 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2006 au 25 mai 2009 outre 439,09 euros d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juin 2009 et jusqu'à la libération complète des lieux et 100 euros à titre de clause pénale ; ordonné à Madame veuve X de procéder à la complète libération du logement loué par la SCI JUNOT situé à MONTBARD dans le mois suivant la signification du jugement et dit qu'à défaut, il pourra être procédé au débarras du logement de l'ensemble des biens restés sur place dans un lieu choisi parle bailleur et aux frais de Madame veuve X ; condamné Maître Philippe Z à garantir Madame veuve X de toutes condamnations prononcés à son encontre y compris le coût du commandement de payer et à la condamnation prononcée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Madame veuve X à verser à la SCI JUNOT 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Maître Philippe Z a relevé appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 27 janvier 2011.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 4 avril 2011, Maître Philippe Z sollicite l'infirmation de la décision entreprise et demande à la Cour de débouter la SCI JUNOT de l'ensemble de ses prétentions, de débouter Madame veuve X de l'ensemble de ses prétentions ; de condamner in solidum la SCI JUNOT et Madame veuve X ou qui mieux d'entre eux les devra à lui verser 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions déposées le 11 mai 2011, Madame veuve X sollicite l'infirmation du jugement entrepris. Elle demande à la Cour de dire et juger que le contrat de bail en date du 26 juin 1995 entre la SCI JUNOT et Monsieur Henri X n'a pas été transféré à sa veuve à la date de son décès.
Elle demande à la Cour de constater le caractère abusif de la procédure engagée par la SCI JUNOT, de la condamner à lui verser 3 000 euros à titre de dommage-intérêts, de condamner la SCI JUNOT à lui verser une amende civile dont le quantum sera apprécié par la Cour ainsi qu'à 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En cas de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté le transfert automatique du bail consenti par la SCI JUNOT, elle sollicite de la Cour qu'elle lui donne acte de ce qu'elle consent à voir autoriser la SCI JUNOT à reprendre le logement objet du contrat de location, de débouter la SCI JUNOT de sa demande tendant à voir Madame X condamnée à libérer les lieux en transportant les meubles dans un local au choix du bailleur.
Subsidiairement, elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Maître
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Philippe Z à la garantir de toutes condamnations pécuniaires prononcées à son encontre.
A titre infiniment subsidiaire, elle demande que les plus larges délais de paiement lui soient accordés.
Aux termes de ses conclusions du 2 septembre 2011, la SCI JUNOT sollicite la confirmation du jugement entrepris, de condamner Mme veuve X à lui verser 16 438,82 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2006 au 25 mai 2009 outre 1 643,88 euros au titre de la clause pénale.
A titre subsidiaire, en cas de renonciation valable en date du 7 août 2006 au transfert du contrat de location, elle sollicite la condamnation de Madame veuve X au paiement de 3 288,44 euros au titre des arriérés de loyer courus à compter du décès jusqu'à la date du 7 novembre 2006, outre une majoration de 10 %.
A titre infiniment subsidiaire, à défaut de transfert du contrat de location, elle demande de voir constater la résiliation du bail à la date du décès du locataire intervenu le 7 mars 2006, autoriser la SCI JUNOT à reprendre le logement litigieux, ordonner à Madame veuve X de remettre les clés à la SCI JUNOT et de libérer l'appartement de tous meubles et objets le garnissant ayant appartenu à son époux. Le cas échéant, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un local au choix du bailleur et aux frais de Madame veuve X, débouter Madame veuve X de toute demande de dommages-intérêts vu l'absence de comportement fautif de la SCI JUNOT et, en cas de condamnation, condamner Maître Z à garantir la SCI JUNOT de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance en date du 19 septembre 2011.
La cour d'appel se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, à la décision déférée ainsi qu'aux écritures d'appel évoquées ci-dessus.

Motifs de l'arrêt
Sur le transfert du bail au conjoint survivant et les demandes présentées par la SCI JUNOT
Il ressort de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 inséré à l'article 1751 in fine du code civil et à l'article 14 alinéa 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu'<>. Ce dernier article dispose également que le conjoint survivant ne pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil bénéficie également d'un droit exclusif sur ce bail. La finalité de ce texte est de protéger les proches qui vivaient avec le locataire au moment de son décès ou de l'abandon de domicile ainsi que le conjoint survivant qui ne vivait pas avec le titulaire du bail mais qui souhaite occuper le logement et non de pénaliser le conjoint survivant n'ayant jamais occupé les lieux loués et ne souhaitant pas les occuper en lui conférant contre sa volonté un droit exclusif au bail.
En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame Louise X X veuve X n'a jamais occupé les lieux litigieux et n'était pas co titulaire du bail. En tout état de cause, elle a adressé à Maître Z, notaire en charge du règlement de la succession de Monsieur X, un courrier en date du 6 août 2006 lui indiquant
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<
Ayant laissé sur place tous les meubles, vêtements, dossiers de travail de mon mari, je viens vous demander de bien vouloir autoriser M. ... à procéder au déménagement et/ou à la mise au rebut de tout ce que contient encore actuellement cet appartement afin qu'il puisse procéder à sa remise en état. (...)>>.
Madame veuve X a également écrit le 7 août 2006 à Monsieur ..., gérant de la SCI JUNOT
<
Je n'avais remporté que des documents personnels (correspondance familiale, papiers administratifs, photographies), tout le reste, meubles, vêtements, dossiers d'études de mon mari, restant sur place en l'état.
Je vous renouvelle cette autorisation et adresse un courrier de confirmation à Maître Philippe Z, Notaire à Vénarey, afin qu'il vous autorise à débarrasser l'appartement de tout ce qu'il contient encore actuellement.
Vous remerciant encore de l'accueil que vous aviez bien voulu me réserver (...)>>.
Ces deux lettres démontrent la volonté non équivoque de Madame Louise X de ne pas occuper le logement litigieux. Il doit en outre être constaté que le bailleur n'a jamais remis à Madame veuve X d'exemplaire du bail et ne lui a donc pas fait connaître les dispositions contractuelles relatives au logement occupé jusqu'à son décès par Monsieur Henri X. Il n'est pas non plus contesté qu'il ne lui a jamais remis les clés. Il s'ensuit que la résiliation du bail est établie.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé. La SCI JUNOT sera déboutée de l'intégralité de ses prétentions dès lors que la résiliation du bail est établie. En ce qui concerne le mobilier restant dans les lieux, Madame veuve X a renoncé à la succession de son défunt époux. Le fait d'avoir repris des objets personnels n'étant pas un acte qu'elle n'aurait eu le droit de faire qu'en qualité d'héritier ne saurait valoir acceptation pure et simple au sens des articles 774 et 778 du code civil alors en vigueur au jour du décès.
Sur les demandes de Maître Philippe Z
Le jugement entrepris ayant été infirmé ne peut par voie de conséquence qu'être infirmé en ce qu'il a condamné Maître Philippe Z à garantir Madame veuve X de toutes condamnations prononcés à son encontre dès lors que l'appel en garantie est devenu sans objet.
Maître Philippe Z sera débouté de ses demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les demandes de Madame Louise X X veuve X
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Madame Louise X ne démontrant pas que la procédure engagée par la SCI JUNOT présente un caractère abusif sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts et de celle tendant au prononcé d'une amende civile en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile.
Il serait en revanche inéquitable de laisser à sa charge l'intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La SCI JUNOT sera condamnée à verser à Madame Louise X 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs
La COUR D'APPEL,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
et statuant à nouveau,
Constate que le bail bénéficiant au conjoint survivant est résilié.
Déboute la SCI JUNOT de l'intégralité de ses prétentions.
Constate que l'appel en garantie formé par Madame Louise X X veuve X à l'encontre de Maître Philippe Z est sans objet.
Déboute Madame Louise X X veuve X de sa demande tendant à l'allocation de dommages-intérêts et de celle présentée en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile.
Condamne la SCI JUNOT à verser à Madame Louise X X veuve X 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI JUNOT aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement de ceux d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile en faveur de la SCP BOURGEON & BOUDY, Avoué constitué.
Le greffier, Le président,
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