Jurisprudence : CA Grenoble, 27-07-2023, n° 22/03841

CA Grenoble, 27-07-2023, n° 22/03841

A05381DB

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N° RG 22/03841 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LR56



C4



Minute :









































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SELAS CABINET CHAMPAUZAC



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 27 JUILLET 2023





Appel d'une décision (N° RG 22/00368)

rendue par le Président du TJ de VALENCE

en date du 05 octobre 2022

suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2022



APPELANTE :



S.A.S. UNIV'R CHAUFFAGE immatriculée au RCS de ROMANS-SUR-ISERE sous le n° 520615071, prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée et plaidant par Me GERBAUD de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE,



INTIMÉE :



S.C.I. [S] IMMOBILIER au capital de 3.000 €, immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le numéro 521 677 013, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité de droit audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me Olivier MINGASSON, avocat au barreau de MONTPELLIER,





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,





DÉBATS :



A l'audience publique du 15 mars 2023, M. Lionel BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré







Faits et procédure :



1. Suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2010, la société [S] Immobilier a consenti un bail commercial à la société Univ'r Chauffage portant sur un tènement Immobilier à usage industriel et commercial avec terrain et parkings attenants sis à [Localité 6], pour un loyer de 100.800 euros HT et par an. Le 28 mai 2018, un nouveau bail commercial a été conclu entre ces parties, au même prix.



2. Le 28 mai 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire prévue au bail pour la somme en principal de 421.126,65 euros pour la période du 1er juin 2018 (date de la prise d'effet dudit bail) arrêtée au mois de mai 2021. Par exploit du 6 août 2021, le bailleur a assigné le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, lequel a initialement ordonné une mesure de médiation, laquelle a échoué.



3. Par ordonnance du 5 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a':



- jugé n'y avoir lieu à jonction de la présente instance avec celle pendante en référé n°22/469';

- écarté les exceptions de procédure et fin de non-recevoir';

- jugé n'y avoir lieu à l'organisation d'expertises';

- rejeté toute contestation sérieuse de l'obligation en paiement incombant à la Sas Univ'r Chauffage au titre du bail commercial du 28 mai 2018';

- jugé celle-ci redevable de loyers commerciaux et charges à compter du 1 juillet 2018';

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et par suite la résiliation du bail commercial liant les parties à cette date pour un bâtiment à usage industriel et commercial avec terrain et stationnements sis [Adresse 1] à [Localité 6] section ZE n°[Cadastre 4], et [Cadastre 5]';

- ordonné l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef des locaux et accessoires de ceux-ci, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sans astreinte';

- condamné la même à payer à la Sci [S]':

- la somme provisionnelle de 288.110,32 euros au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la décision avec capitalisation de ceux-ci par périodes annuelles à compter du 21 septembre 2022,

-une indemnité d'occupation mensuelle de 10.332,80 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux';

- jugé n'y avoir lieu à délais de paiement et de grâce';

- débouté la Sas Univ'r Chauffage de ses réclamations reconventionnelles en condamnation de la Sci [S] (43.200 euros et 101.596,40 euros)';

- jugé n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- jugé n'y avoir lieu à exécution sur minute';

- condamné la Sas Univ'r Chauffage aux entiers dépens de l'instance.



4. La Sas Univ'r Chauffage a interjeté appel de cette décision le 25 octobre 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant jugé n'y avoir lieu à jonction de la présente instance avec celle pendante en référé n°22/469 et de celle ayant jugé n'y avoir lieu à exécution sur minute. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 9 mars 2023.



Prétentions et moyens de la société Univ'r Chauffage':



5. Selon ses conclusions remises le 7 mars 2023, elle demande à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, des articles 1104, 1302, 1343-5, 1719 du code civil, des articles 4, 5, 117, 122, 145, 700, 753 et 835 du code de procédure civile, des articles L 321-3, R 321-16 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à titre principal, d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :



- jugé n'y avoir lieu à l'organisation d'expertises';

- rejeté toute contestation sérieuse de l'obligation en paiement incombant à la Sas Univ'r Chauffage au titre du bail commercial du 28 mai 2018';

- jugé celle-ci redevable de loyers commerciaux et charges à compter du 1er juillet 2018';

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et par suite la résiliation du bail commercial liant les parties à cette date pour un bâtiment à usage industriel et commercial avec terrain et stationnements sis [Adresse 1] à [Localité 6], section ZE n°[Cadastre 4], et [Cadastre 5]';

- ordonné l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef des locaux et accessoires de ceux-ci, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sans astreinte';

- condamné la même à payer à la Sci [S] :

' la somme provisionnelle de 288.110,32 euros au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la décision avec capitalisation de ceux-ci par périodes annuelles à compter du 21 septembre 2022,

' une indemnité d'occupation mensuelle de 10.332,80 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux';

- jugé n'y avoir lieu à délais de paiement et de grâce';

- débouté la Sas Univ'r Chauffage de ses réclamations reconventionnelles en condamnation de la Sci [S] (43.200 euros et 101.596,40 euros)';

- jugé n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné la Sas Univ'r Chauffage aux entiers dépens de l'instance.



6. L'appelante demande à la cour, statuant à nouveau':



- de rejeter l'intégralité des demandes fins et conclusions de la Sci [S] Immobilier;

- d'ordonner une expertise judiciaire sur les désordres affectant l'immeuble loué';

- par conséquent, de désigner tout expert qui aura pour mission, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et en entendant, au besoin, tous sachant utiles, dont les identités seront précisées, de :

' recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause et notamment du bail commercial et du constat d'huissier du 13 octobre 2021 ainsi que tous les documents nécessaires, les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,

' se rendre sur les lieux et les visiter,

' vérifier l'existence des désordres allégués par la Sas Univ'r Chauffage, les décrire et en indiquer la nature,

' dire si des travaux doivent être réalisés pour assurer la conformité des locaux donnés à la destination du bail consenti à la Sas Univ'r Chauffage notamment à la réglementation en matière de sécurité, et à la pérennité et à la sécurité de ses éléments mobiliers et immobiliers, le cas échéant les décrire, en chiffrer le coût, et indiquer la période appropriée et les délais nécessaires à leur bonne exécution ;

' donner tous éléments d'information sur la nature des réparations, afin de permettre à la juridiction saisie de déterminer si les réparations relèvent des obligations du preneur ou du bailleur en vertu des dispositions du bail commercial,

' fournir tous éléments technique et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer tous les préjudices subis,





' s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties dans le délai qu'il leur aura imparti après le dépôt de son pré-rapport lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations,

- de dire que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert';

- d'ordonner une expertise judiciaire comptable ;

- par conséquent, de désigner tel expert-comptable qu'il plaira avec mission de:

' donner son avis sur toutes les anomalies dans la facturation dénoncées par la société Univ'r Chauffage à savoir :

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/03/17 n°17.03.001 pour 4.276,80 euros TTC,

* facture  de la Sci [S] Immobilier du 31/01/17 n° 17.01.0001 pour 77.600 euros TTC,

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/12/17 n° 17.12.0001pour 151.113,60 euros TTC,

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/12/2017 n°17.12.0002 pour 43.000 euros TTC,

' vérifier la réalité et la nature des prestations facturées; préciser si les factures précitées correspondent à des prestations justifiées par la Sci [S],

' fournir tous éléments de nature à éclairer les juges du fond sur la responsabilité de la Sci [S] Immobilier encourue de ce chef';

- de juger que les frais d'expertise seront mis à la charge de la Sci [S] Immobilier;

- de condamner la Sci [S] Immobilier à payer à la société Univ'r Chauffage la somme provisionnelle de 43.200 euros TTC au titre des loyers relatifs aux locaux situés à [Localité 7] appartenant à la Sci Termalliance';

- de condamner la Sci [S] Immobilier à payer à la société Univ'r Chauffage la somme provisionnelle de 101.596,40 euros au titre de la surfacturation de loyers pour l'année 2017.



7. L'appelante demande, à titre subsidiaire, d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a:

- écarté les exceptions de procédure et fin de non-recevoir';

- jugé n'y avoir lieu à l'organisation d'expertises';

- rejeté toute contestation sérieuse de l'obligation en paiement incombant à la Sas Univ'r Chauffage au titre du bail commercial du 28 mai 2018';

- jugé celle-ci redevable de loyers commerciaux et charges à compter du 1er juillet 2018';

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et par suite la résiliation du bail commercial liant les parties à cette date pour un bâtiment à usage industriel et commercial sis à [Localité 6]';

- ordonné l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef des locaux et accessoires de ceux-ci, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sans astreinte';

- condamné la même à payer à la Sci [S] :

' la somme provisionnelle de 288.110,32 euros au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la décision avec capitalisation de ceux-ci par périodes annuelles à compter du 21 septembre 2022,

' une indemnité d'occupation mensuelle de 10.332,80 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux,

- jugé n'y avoir lieu à délais de paiement et de grâce';

- débouté la Sas Univ'r Chauffage de ses réclamations reconventionnelles en condamnation de la Sci [S] (43.200 euros et 101.596,40 euros)';

- jugé n'y avoir lieu à indemnité de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné la Sas Univ'r Chauffage aux entiers dépens de l'instance.



8. Elle demande en conséquence à la cour, statuant à nouveau':



- de constater que la Sas Univ'r Chauffage a réglé la totalité des sommes au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018 / 30 septembre 2022 ;

- d'accorder à la Sas Univ'r Chauffage les délais de paiement rétroactifs courant du 28 juin 2021 (1 mois après la date de délivrance du commandement) au 07 novembre 2022 ;

- de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et de constater qu'à leur expiration la dette locative est apurée ;

- par conséquent, de rejeter les demandes de la Sci [S] Immobilier visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenu dans le bail au 28 juin 2021 et à l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage';

- de rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la Sci [S] Immobilier ;

- d'ordonner une expertise judiciaire sur les désordres affectant l'immeuble loué;

- par conséquent, de désigner tout expert qui aura pour mission, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et en entendant, au besoin, tous sachant utiles, dont les identités seront précisées, de:

' recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause et notamment du bail commercial et du constat d'huissier du 13 octobre 2021 ainsi que tous les documents nécessaires, les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,

' se rendre sur les lieux et les visiter,

' vérifier l'existence des désordres allégués par la Sas Univ'r Chauffage, les décrire et en indiquer la nature,

' dire si des travaux doivent être réalisés pour assurer la conformité des locaux donnés à la destination du bail consenti à la Sas Univ'r Chauffage notamment à la réglementation en matière de sécurité, et à la pérennité et à la sécurité de ses éléments mobiliers et immobiliers, le cas échéant les décrire, en chiffrer le coût, et indiquer la période appropriée et les délais nécessaires à leur bonne exécution;

' donner tous éléments d'information sur la nature des réparations, afin de permettre à la juridiction saisie de déterminer si les réparations relèvent des obligations du preneur ou du bailleur en vertu des dispositions du bail commercial,

' fournir tous éléments technique et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer tous les préjudices subis,

' s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties dans le délai qu'il leur aura imparti après le dépôt de son pré-rapport lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations,

- de dire que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; de dire que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,

- d'ordonner une expertise judiciaire comptable ;

- par conséquent, de désigner tel expert-comptable qu'il plaira avec mission de:

' donner son avis sur toutes les anomalies dans la facturation dénoncées par la société Univ'r Chauffage à savoir :

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/03/17 n°17.03.001 pour 4.276,80 euros TTC,

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/01/17 n° 17.01.0001pour 77.600 euros TTC,

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/12/17 n° 17.12.0001 pour 151.113,60 euros TTC,

* facture de la Sci [S] Immobilier du 31/12/2017 n° 17.12.0002 pour 43.000 euros TTC,

' vérifier la réalité et la nature des prestations facturées; préciser si les factures précitées correspondent à des prestations justifiées par la Sci [S],

' fournir tous éléments de nature à éclairer les juges du fond sur la responsabilité de la Sci [S] Immobilier encourue de ce chef';

- de juger que les frais d'expertise seront mis à la charge de la Sci [S] Immobilier;

- de condamner la Sci [S] Immobilier à payer à la société Univ'r Chauffage la somme provisionnelle de 43.200 euros TTC au titre des loyers relatifs aux locaux situés à [Localité 7] appartenant à la Sci Termalliance ;

- de condamner la Sci [S] Immobilier à payer à la société Univ'r Chauffage la somme provisionnelle de 101.596,40 euros au titre de la surfacturation de loyers pour l'année 2017.



9. L'appelante demande, en tout état de cause':



- de rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la Sci [S] Immobilier;

- de condamner la Sci [S] Immobilier à payer à la société Univ'r Chauffage la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la Sci [S] Immobilier aux entiers dépens.



L'appelante expose':



10. - que lors de la conclusion du premier bail commercial en 2010, les parties avaient le même dirigeant, en la personne de [I] [S], la concluante étant alors détenue par ce dernier et par la société Financière [S]'; que ces deux personnes ont cédé le 28 mai 2018 à la société Benc 75'% des actions de la concluante'; que le même jour, un nouveau bail commercial a été signé entre la concluante et la Sci [S]'; que peu après la cession des actions, un contentieux s'est élevé entre la société Benc et les cédants, concernant les comptes courants détenus par eux au sein de la concluante';



11. - qu'il est apparu que la Sci [S] a facturé à la concluante, en décembre 2017, des loyers fictifs pour 43.200 euros, au titre d'une location fictive à [Localité 7], alors qu'elle n'est pas propriétaire de ces locaux et que la concluante n'y a jamais exercé d'activité et n'y a pas bénéficié d'un bail, ce qu'atteste l'expert-comptable de la concluante'; qu'en outre, la concluante s'est vue notifier le 21 juin 2021 une sommation interpellative par la Sci Termalliance, dont le gérant est [I] [S], en sa qualité de propriétaire des locaux de [Localité 7]'; que dans cet acte, l'intimée et [I] [S] ont admis que l'intimée n'était pas propriétaire de ces locaux dont elle revendiquait le prix des loyers'; que la Sci Termalliance a assigné le 22 avril 2022 la concluante devant le tribunal judiciaire de Valence afin notamment de voir condamner la concluante à lui payer 273.864,67 euros au titre de loyers dus entre le 1er juin 2018 et le 30 juin 2021, outre 70.000 euros sur des stocks';



12. - que parallèlement, l'intimée a facturé à la concluante des régularisations de loyers, avant la cession des titres, pour 77.600 et 4.276,80 euros'; qu'en outre, la société EGP, gérée par [I] [N], a facturé à la concluante des prestations fictives pour 97.800 euros TTC';



13. - que le 11 janvier 2019, le Crédit Agricole a fait délivrer à la concluante une opposition au paiement des loyers afférents aux locaux sis à [Localité 6]';







14. - que la concluante s'est ainsi aperçue que différents loyers et frais lui avaient été facturés sans raison, de sorte que le 2 juillet 2021, elle a sommé l'intimée d'annuler les factures, et a enjoint à [I] [S] de solder ses comptes courants personnels pour 38.742,46 euros et 7.736,47 euros'; qu'elle a sommé la société Financière [S] de solder son compte courant pour 54.805,06 euros'; qu'elle a commandé à l'intimée d'annuler quatre factures pour 43.200 euros, 4.276,80 euros, 77.600 euros et 151.113,60 euros';



15. - que c'est dans ce contexte que l'intimée a assigné la concluante devant le juge des référés afin d'obtenir la résolution du bail et le paiement d'arriérés de loyers et de charges'; que le 13 octobre 2021, la concluante a mandaté un huissier de justice, lequel a relevé l'état des lieux donnés à bail, créant un risque concernant la sécurité du personnel'; que le 11 août 2022, la concluante a déposé une plainte contre X pour abus de biens sociaux et abus de confiance';



16. - que le premier juge n'a pas motivé sa décision rejetant les demandes de la concluante concernant la condamnation de l'intimée à lui payer 43.200 euros et 101.596,40 euros, de sorte que l'ordonnance déférée encoure l'annulation';



17. - qu'il a violé l'objet du litige en indiquant que l'assignation comme les conclusions des parties circonscrivent le débat aux relations et obligations des parties nées du bail commercial signé le 28 mai 2018 et prenant effet au 1er juillet 2018, et en retenant que l'instance se noue sur l'exécution du dernier bail commercial liant les parties, de sorte que les réclamations et moyens de défense de la concluante pour des périodes et des paiements antérieurs à la prise d'effet de ce bail doivent être écartés de tout examen'; qu'en effet, le juge a été saisi de demandes portant sur une relation contractuelle antérieure, puisque la concluante a formé une demande relative à des locaux commerciaux situés à [Localité 7] pour 43.200 euros, et des surfacturations pratiquées par l'intimée avant mai 2018 pour 101.596,40 euros ;



18. - que l'intimée a manqué à son obligation de délivrance, contrairement à l'appréciation du juge des référés, qui a retenu que l'existence de désordres n'entrave pas l'usage des lieux'; qu'il résulte en effet du constat d'huissier du 13 octobre 2021 que sur toute la longueur du local, des plaques de faux plafonds sont abîmées'; que des câbles électriques sont visibles et susceptibles d'être accrochés lors d'opérations de manutention'; que les revêtements de sol sont abîmés et non uniformes en de nombreux endroits'; qu'il existe des traces d'humidité sur certains plafonds et murs'; que dans un second constat du 24 février 2023, l'huissier a relevé que lors de la survenance d'intempéries, il pleut dans le bâtiment'; qu'il en résulte que la concluante ne peut exploiter les locaux conformément à leur destination';



19. - que le bail a stipulé que le bailleur reste tenu des réparations visées à l'article 606 du code civil'; que l'intimée a ainsi manqué à son obligation de délivrance, de sorte que la concluante est bien fondée à opposer cette contestation sérieuse, alors qu'elle s'était déjà plainte le 15 novembre 2019 de ces problèmes'; que l'intimée a agi de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire de sorte qu'elle ne peut s'en prévaloir; qu'elle est mal fondée à soutenir que certains désordres étaient présents lors de la signature du bail, sans le démontrer, alors qu'elle a reconnu dans ses conclusions en première instance que des problèmes affectent la toiture'; que la concluante a fait réaliser des devis, indiquant la nécessité de procéder à des travaux pour 281.235 euros;



20. - que l'étendue des désordres et l'absence de réaction du bailleur, qui ne produit aucun devis signé, rendent nécessaire l'organisation d'une expertise judiciaire';



21. - concernant le montant des sommes sollicitées, que la concluante conteste devoir la somme de 458.642,09 euros, puisque selon son compte fournisseur, les sommes dues à l'intimée ne sont que de 177.358,75 euros au 16 septembre 2021'; qu'entre le 30 juin 2018 et le 27 juillet 2022, la concluante a réglé un total de 408.998,98 euros'; que le commandement de payer concernant la somme de 354.607,46 euros est ainsi faux et imprécis'; que si l'intimée conteste le règlement comptabilisé le 30 juin 2018 pour 144.956,40 euros, cette somme correspond en réalité à la régularisation de surfacturations effectuées par elle avant la cession des actions au cours de l'année 2017 pour 101.596,40 euros; que la concluante a également reçu des avis à tiers détenteur du Sie de [Localité 3] concernant l'intimée'; que l'intimée réclame ainsi à tort un total de 242.596,40 euros'; que lors de l'audience du juge des référés, l'intimée a réduit ses demandes, de sorte que le juge a retenu sa créance pour 288.110,32 euros, correspondant à 177.000 euros non contestés par la concluante, outre les surfacturations effectuées par l'intimée pour environ 101.000 euros';



22. - que la concluante est bien fondée à solliciter reconventionnellement le remboursement des factures fictives de l'intimée relatives aux locaux sis à [Localité 7] pour 43.200 euros TTC, puisque l'intimée n'est pas propriétaire de ces locaux qui n'ont pas été donnés à bail à la concluante, alors que la société Termalliance se prévaut de la qualité de propriétaire et a engagé une action devant le tribunal judiciaire contre la concluante'; que l'intimée a ainsi facturé et encaissé des loyers illégitimement';



23. - que la concluante est également bien fondée à obtenir le remboursement des factures de 77.600 euros TTC, de 151.113,60 euros et de 4.276,80 euros TTC au titre des locaux sis à [Localité 6], puisque':

- la facture de 4.276,80 euros correspond à une régularisation de loyers pour 2016 et est ainsi prescrite';

- la facture de 77.600 euros correspond à une régulation de loyers depuis 2010 est atteinte par la prescription biennale prévue par l'article L145-60 du code de commerce';

- la facture de 151.113,60 euros correspondant au loyer annuel 2017 est erronée, le loyer étant de 131.394,51 euros TTC en raison de la clause de révision prévue au bail';



24. - que la demande d'expertise comptable est ainsi bien fondée au regard de l'article 145 du code de procédure civile';



25. - subsidiairement, que des délais de paiement peuvent être accordés par fiction à une date antérieure à toute décision constatant la résiliation du bail'; que le juge des référés n'a pas pris en considération le fait que la concluante a réglé les loyers régulièrement au cours de l'année 2021, alors que l'expulsion aura de graves conséquences'; que la concluante a procédé au paiement des condamnations mises à sa charge'; que les causes du commandement ont ainsi été largement exécutées'; que si la situation financière de la concluante est saine, elle doit cependant disposer de fonds de roulement importants, alors qu'elle emploie 25 salariés.



Prétentions et moyens de la société [S] Immobilier':



26. Selon ses conclusions remises le 2 mars 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article L 145-41 du code de commerce, des articles 1224, 1343-5, 1353, 1382-3 et 1728 du code civil':



- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté toute contestation sérieuse de l'obligation en paiement incombant à la Sas Univ'r Chauffage au titre du bail commercial du 28 mai 2018, jugé celle-ci redevable de loyers commerciaux et charges à compter du 1er juillet 2018, constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et par suite la résiliation du bail commercial liant les parties à cette date, ordonné l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef des locaux et accessoires de ceux-ci, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sans astreinte, jugé n'y

avoir lieu à délais de paiement et de grâce, débouté la Sas Univ'r Chauffage de



ses réclamations reconventionnelles en condamnation de la concluante (43.200 euros et 101.596,40 euros) ;

- en conséquence, de rejeter l'intégralité des réclamations, des demandes reconventionnelles de toutes natures, des prétentions de toutes natures, des contestations, fins, moyens et conclusions de la Sas Univ'r Chauffage ;

- de rejeter la demande de la Sas Univ'r Chauffage de suspension de la clause résolutoire et sa demande de délais de paiement rétroactifs;

- de rejeter la demande de la Sas Univ'r Chauffage de condamnation provisionnelle d'un montant de 43.200 euros TTC et d'un montant de 101.596,40 euros ;

- de rejeter les demandes de la Sas Univ'r Chauffage d'expertise comptable et d'expertise des locaux ;

- de déclarer acquise la clause résolutoire à la date du 28 juin 2021 en l'état des impayés de loyers et de charges par la Sas Univ'r Chauffage ;

- de prononcer la résiliation du bail commercial liant la concluante à la Sas Univ'r Chauffage à la date du 28 juin 2021 sur les locaux sis à [Localité 6]';

- d'ordonner qu'à compter du 28 juin 2021 la Sas Univ'r Chauffage est occupante sans droit ni titre des locaux loués';

- d'ordonner l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage, et de tous occupants de son chef présents dans les locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, ce dans le mois suivant la décision intervenir ;

- d'assortir cette expulsion d'une astreinte de 1.500 euros par jour de retard commençant à courir à l'expiration du délai d'un mois suivant la date de l'arrêt à intervenir et donc infirmer l'ordonnance de référé du 5 octobre 2022 du tribunal judiciaire de ce chef ;

- d'infirmer l'ordonnance déférée sur le quantum de la condamnation provisionnelle au titre des arriérés locatifs et statuant à nouveau, de condamner la Sas Univ'r Chauffage au titre des loyers et charges s'agissant des locaux loués sis à [Localité 6] à payer à la concluante la somme provisionnelle totale de 458.642,09 euros en principal, somme arrêtée au mois de septembre 2022 ;

- compte tenu des paiements effectués par la Sas Univ'r Chauffage à hauteur de 298.442,12 euros en application de l'ordonnance de référé du 05 octobre 2022, de condamner la Sas Univ'r Chauffage au titre des arriérés locatifs à payer à la concluante la somme de 160.199,97 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 mai 2021 et prononcer l'anatocisme ;

- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la Sas Univ'r Chauffage à payer la somme mensuelle de 10.332,80 euros à titre de l'indemnité d'occupation depuis le 28 juin 2021 jusqu'à la justification de la libération effective des lieux et la remise effective des clés ;

- de condamner la Sas Univ'r Chauffage à payer la somme complémentaire en cause d'appel de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2021.



L'intimée soutient':



27. - que suite aux loyers impayés depuis la prise d'effet du bail le 1er juin 2018, la concluante a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 28 mai 2021 pour la somme de 421.126,65 euros, qui est resté inexécuté'; que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation quant à la gravité du manquement invoqué ou quant à la proportionnalité de la sanction, son intervention se limitant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion du preneur';



28. - que l'appelante a reconnu, en première instance, être débitrice de 199.550 euros'; que cependant, le décompte arrêté au mois de septembre 2022 indique un arriéré de 458.642,09 euros'; qu'en exécution de l'ordonnance déférée, l'appelante a payé un total de 298.442,12 euros, de sorte qu'elle reste débitrice de 160.199,97 euros'; que la concluante n'a pas cantonné ses demandes devant le juge des référés';





29. - que l'appelante ne justifie pas se trouver dans les conditions permettant l'octroi de délais, sa situation financière n'étant pas obérée en raison de résultats bénéficiaires'; qu'elle est de mauvaise foi puisqu'elle ne règle pas les loyers depuis le mois de juin 2018, de sorte que la dette s'est aggravée';



30. - que le montant de la dette locative n'est contesté que selon une attestation de l'expert-comptable de l'appelante, ce qui ne constitue pas une pièce comptable'; que le compte de la concluante dans les livres de l'appelante est créditeur de 177.358,75 euros, ce qui confirme l'existence de l'arriéré'; que l'appelante ne prouve pas avoir réglé un total de 408.998,98 euros depuis le 30 juin 2018'; que certains paiements sont en réalité effectués à des tiers et non au bailleur, alors qu'il n'est pas justifié de la validité des paiements effectués aux impôts';



31. - que si l'appelante se prévaut d'un paiement de 144.956,40 euros, en indiquant qu'il s'agit d'une régularisation de surfacturations réalisées avant la cession survenue en 2017, il ne s'agit pas du paiement de loyers résultant du bail conclu en 2018, puisque le bail conclu en 2010 n'est plus en vigueur'; que si elle se prévaut d'un paiement de 34.200 euros survenu le 30 juin 2018, aucun relevé ou pièce n'en atteste';



32. - s'agissant du prétendu défaut de délivrance, que le locataire ne peut soulever cette exception d'inexécution qu'en cas d'impossibilité totale d'exploiter les locaux, résultant du fait du bailleur dont la charge de la preuve incombe au preneur'; qu'en l'espèce, l'appelante n'a fait établir aucun constat avant la signification du commandement de payer, et n'a pas saisi le juge afin de solliciter une consignation des loyers avant commandement'; qu'elle ne justifie pas d'une quelconque difficulté ou d'une impossibilité d'exploiter les locaux alors que sa situation financière est florissante; que les problèmes affectant les faux plafonds résultent des manipulations effectuées par les salariés de l'appelante, alors qu'ils étaient en bon état lors de la prise à bail'; que le réseau électrique était aux normes ; que les sols étaient en état alors que leur dégradation résulte du transport de charges lourdes'; qu'il n'est justifié d'aucune déclaration de sinistre auprès d'un assureur'; que la concluante a proposé de réaliser des travaux en 2022, sans que l'appelante ne réponde favorablement, alors qu'il n'appartient pas au preneur de décider quels travaux sont à entreprendre ; que le constat du 23 février 2023 a été réalisé seulement sur photos prises par l'appelante, l'huissier ne s'étant pas rendu sur les lieux, alors que les dates mentionnées indiquent qu'elles ont été prises après le prononcé de l'ordonnance déférée';



33. - que les demandes de provisions de l'appelante sont irrecevables, en raison de leurs natures différentes'; que l'expertise financière sollicitée est ainsi sans utilité'; que la concluante n'est pas le bailleur des locaux sis à [Localité 7], lesquels appartiennent à la société Termalliance';



34. - que la demande concernant une surfacturation des loyers est irrecevable, puisqu'elle concerne des faits antérieurs à la cession des titres'; qu'il appartient ainsi à l'appelante de mettre en œuvre la garantie d'actif et de passif prévue dans l'acte de cession'; que la demande d'expertise comptable ne porte que sur des prétendues dettes antérieures à cette cession'; que l'appelante ne peut se prévaloir du prétendu compte courant débiteur de [I] [S] ou d'une société Financière [S] pour opérer compensation, en raison de l'absence d'identité de parties';



35. - que la demande d'expertise comptable est également formée devant le juge du fond, de sorte que la cour, statuant en référé, n'est pas compétente'; que l'ensemble des réclamations de l'appelante concerne la convention de garantie d'actif et de passif, alors que la convention de cession a prévu une procédure particulière de règlement amiable pour sa mise en œuvre avant tout procès, dont



la méconnaissance constitue une fin de non-recevoir'; que cette demande d'expertise est dénuée de tout motif légitime et de sérieux, et ne peut pallier la carence de l'appelante';



36. - qu'il n'existe aucun défaut de motivation de l'ordonnance déférée, d'autant que l'appelante ne sollicite que la réformation de cette décision.





*****



37. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.





MOTIFS DE LA DECISION':



1) Concernant les demandes d'expertises de la société Univ'r Chauffage':

38. Le juge des référés a énoncé, concernant les demandes reconventionnelles afin d'expertise comptable et d'expertise des locaux, que l'acte introductif d'instance comme les écritures récapitulatives circonscrivent le débat aux relations et obligations des parties nées du bail commercial signé le 28 mai 2018 et prenant effet au 1er juillet 2018'; que ce bail est particulièrement précis relativement aux obligations incombant aux parties au titre d'éventuels travaux (articles 1 et 2 du contrat) et à la répartition de la charge de ceux-ci, la bailleresse devant assumer exclusivement ceux énumérés à l'article 606 du code civil. Il a retenu qu'il est incontestable que les locaux visés au bail ont été délivrés et que la jouissance a été maintenue au bénéfice du preneur, alors que l'existence de désordres au sein des locaux n'affecte pas cette délivrance, le constat d'huissier réalisé ne mettant pas en exergue d'atteintes à l'occupation et la jouissance de ceux-ci en lien avec des manquements de la bailleresse à entreprendre des travaux lui incombant en application des termes du contrat liant les parties. Si ce constat démontre en effet la nécessité de travaux relatifs à la structure du bâtiment pour préserver les locaux d'infiltrations d'eaux et d'humidité, les désordres relevés de ce chef n'entravent pas l'usage des lieux, le preneur devant, au regard des termes du bail, assurer la réalisation des travaux propres à remédier aux autres défauts relevés. Ainsi aucune exception au paiement des loyers fondée sur une éventuelle inexécution de la bailleresse à ses propres obligations ne saurait être admise. Une expertise sur lesdits travaux apparaît par suite sans nécessité.



39. Le juge a indiqué que les documents produits permettent de faire les comptes entre les parties du chef des loyers dus et qu'il ne saurait y avoir lieu à des compensations impliquant des tiers à l'instance, personnes physiques et/ou morales distinctes, pas plus qu'à prendre en compte les relations financières antérieures des parties, le litige étant circonscrit à l'exécution du dernier bail. Il a dit que l'instance en référé tend à l'octroi d'une provision et non à l'établissement d'un arrêté de compte précis et détaillé. Enfin, il a relevé qu'une instance au fond est engagée devant le tribunal judiciaire aux contours plus larges et dans le cadre de laquelle une éventuelle expertise comptable pourrait être examinée.



40. La cour constate que le bail initial conclu le 13 octobre 2010 a pris fin, puisqu'un nouveau bail a été conclu entre les parties le 28 mai 2018. Il résulte de ce dernier bail qu'il ne s'agit pas de la poursuite du premier contrat, mais qu'il s'agit d'un nouveau bail conclu pour neuf ans, prenant effet à compter du 1er juillet 2018.



41. Concernant la demande d'expertise comptable, il résulte des demandes de la société Univ'r Chauffage, détaillées dans le dispositif de ses conclusions, qu'elles portent sur des factures émises au courant de l'année 2017. Ainsi que retenu par le juge des référés, le présent litige est relatif à l'exécution du bail conclu en 2018. Les prétentions concernant l'ancien bail conclu en 2010 et un litige survenu après une cession de parts sociales, sont hors débat, ne se rattachant pas à la présente instance par un lien suffisant, et le juge des référés a exactement retenu qu'il ne s'agit pas de faire le compte des relations financières antérieures. Le premier juge a ainsi justement rejeté cette demande d'expertise.



42. Concernant une expertise des locaux donnés à bail, la société Univ'r Chauffage a signalé au bailleur, par courrier du 15 novembre 2019, des infiltrations d'eau depuis la toiture, entraînant la dégradation des faux plafonds, l'obligation de déporter les zones de stockage, la présence de moisissures, l'apparition du câblage interne du bâtiment, la dégradation des sols. Si la société Univ'r Chauffage, par courrier du 23 août 2021, a critiqué le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 28 mai 2021, elle n'a évoqué aucun problème affectant ces locaux, mais a contesté le décompte figurant dans ce commandement, en raison des règlements effectués, a indiqué que le Crédit Agricole lui a délivrée une opposition au paiement des loyers, et s'est prévalue d'une compensation avec des sommes indûment facturées par le bailleur en 2017, des prestations qualifiées de fictives par une société EGP et des comptes courants d'associés débiteurs.



43. Le constat dressé le 13 octobre 2021 à la requête de la société Univ'r Chauffage indique seulement la présence de dalles de faux plafonds manquantes ou abîmées, avec des câbles dépassant du plafond, ainsi que quelques problèmes d'humidité. Or, aucun élément ne permet de constater que ces problèmes soient imputables au bailleur, alors que concernant les dalles, la société Univ'r Chauffage entrepose des palettes chargées de marchandises jusqu'au plafond. L'ensemble des désordres relevés par l'huissier ne permet pas de constater une impossibilité d'exploiter normalement les locaux.



44. Aucun état d'entrée du preneur dans les lieux n'est produit, et en conséquence, par application de l'article L145-40-1 alinéa 3 du code de commerce, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption édictée par l'article 1731 du code civil, selon lequel s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



45. Il n'est pas contesté que le bailleur n'est contractuellement tenu que des grosses réparations énumérées à l'article 606 du code civil. Par courrier du 29 janvier 2020, en réponse à la lettre de l'appelante du 15 novembre 2019, la société [S] Immobilier lui a indiqué que les locaux étaient en état, et que les dégradations invoquées procèdent de passages continuels de charges lourdes et d'une mauvaise manipulation des chariots élévateurs, stockant trop haut des marchandises. Les problèmes d'humidité ont été imputés à des orages et la société Univ'r Chauffage a été invitée à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ce dont l'appelante ne justifie pas. Si l'appelante produit un constat dressé les 23 et 24 février 2023, il en ressort que l'huissier de justice ne s'est pas rendu sur place, mais qu'il a seulement procédé à la consultation des fichiers vidéos et des photos transmises par la société Univ'r Chauffage. Ce constat est ainsi sans effet pour rapporter la preuve de dégradations, l'huissier ne les ayant pas constatées personnellement.



46. Enfin, selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. En la cause, aucune destruction des lieux loués, même partielle, n'est établie, alors que la société Univ'r Chauffage n'a engagé aucune procédure avant la délivrance du commandement de payer, afin d'obtenir au moins une diminution du prix.



47. En conséquence, le premier juge a exactement retenu qu'une expertise des locaux est sans nécessité pour la solution du présent litige. L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'organisation d'expertise.





2) Sur la demande de provision du bailleur, l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences':



48. Concernant l'exécution du bail commercial du 28 mai 2018, le juge des référés a énoncé que l'instance se noue sur l'exécution du dernier bail commercial liant les parties, et qu'ainsi, les réclamations financières et moyens de défense soulevés au titre d'éventuelles compensations (demandes reconventionnelles) pour des périodes et règlements antérieurs à la prise d'effet de ce bail ( le 1er juillet 2018) doivent être écartées de tout examen. Il a dit qu'il en est de même des prétentions et moyens invoqués impliquant des sociétés tierces à celles à l'instance. Il a précisé qu'aucun aveu judiciaire n'a lieu d'être retenu en l'absence d'une reconnaissance explicite et chiffrée énoncée oralement ou par écrit émanant du débiteur lui-même ou de son mandataire. Il a rappelé que la société Univ'r Chauffage, débitrice d'une obligation en paiement non sérieusement contestable, supporte la charge de la preuve des règlements opérés ou de toute éventuelle exception d'inexécution et que, comme déjà mentionné, les désordres affectant les lieux ne sauraient fonder et légitimer des non-paiements, au regard d'une part, de la répartition conventionnelle de la charge des travaux entre les parties, et d'autre part, de l'absence de troubles sérieux à l'usage des lieux au seul titre des infiltrations d'eaux.



49. Il a indiqué que par contre, les paiements effectués par la société Univ'r Chauffage entre les mains de tiers suite à l'émission et notification d'oppositions et d'avis tiers détenteurs doivent être intégrés aux calculs, ceux-ci constituant des règlements libératoires.



50. Il en a retiré qu'aucune contestation sérieuse n'a lieu d'être retenue comme faisant obstacle à l'exécution de l'obligation en paiement des loyers et à la détermination du quantum des impayés'; que le calcul effectué à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au mois de septembre 2022 exclut les réclamations présentées au titre des taxes foncières en l'absence de toute production de justificatif à ce titre, et qu'il existe ainsi des impayés au jour de la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2021 visant la clause résolutoire incluse dans le bail commercial, ainsi que l'absence de régularisation dans le délai d'un mois imparti.



51. Le juge des référés a ainsi constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et en conséquence la résiliation du bail. Il a ordonné l'expulsion de la société Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef sans astreinte, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du mois de juillet 2021 jusqu'à la date de libération des lieux. Il a condamné également la défenderesse à payer à la demanderesse au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022 la somme de 288.110,32 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de sa décision et capitalisation de ceux-ci par périodes annuelles, la première initiée le 21 septembre 2022.



52. La cour, concernant une exception d'inexécution, ne peut qu'approuver les motifs du juge des référés, outre ce qui a été indiqué plus haut au titre des relations ayant été entretenues antérieurement au bail conclu en 2018 entre les parties ainsi que concernant les désordres invoqués par l'appelante ou des relations conflictuelles faisant suite à une cession de parts sociales.



53. La cour constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 28 mai 2021, a visé la somme totale de 354.607,46 euros, se décomposant comme suit':



- le principal': 421.126,65 euros, au titre des loyers impayés depuis le 1er juin 2018 jusqu'au mois de mai 2021 inclus, des taxes foncières des années 2018 à 2020 inclus, avec le détail des loyers par semestre et mois,

- le coût de l'acte': 394,29 euros,

- sauf à déduire les acomptes reçus': 66.913,48 euros.



54. Ce décompte mathématique des loyers n'est pas contesté. Ainsi qu'énoncé par le juge des référés, il appartient à la société Univ'r Chauffage, débitrice, de rapporter la preuve de l'extinction totale ou partielle de son obligation, par application de l'article 1353 du code civil.



55. La cour observe que suite à la réception de ce commandement, l'appelante, dans son courrier du 23 août 2021 précité, indique avoir réglé, depuis janvier 2018, un total de 212.427,52 euros, alors qu'il convient de tenir compte des effets de l'opposition du Crédit Agricole, et de la compensation avec des créances concernant l'ancien bail, des comptes courants, des facturations de tiers. La cour rappelle à ce titre qu'il ne peut être pris en compte, pour le calcul de l'arriéré locatif en cause, des vicissitudes ayant entouré les relations des diverses parties antérieurement au bail conclu en 2018. S'il est justifié d'une opposition du Crédit Agricole du 11 janvier 2019, au titre des sommes dues par la société [S] Immobilier au titre d'un acte notarié du 21 juin 2010, cette opposition n'indique pas le montant des sommes dues par la société [S] Immobilier. Si la société Univ'r Chauffage produit un avis à tiers détenteur du 14 février 2022, pour la somme de 16.841 euros due par la société [S] Immobilier, cet avis du Sip de [Localité 3] est postérieur à la délivrance du commandement de payer.



56. Il résulte des conclusions de l'appelante que suite à la délivrance du commandement le 28 mai 2021, elle n'a réglé que 5.750,20 euros le 3 juin 2021 suite à un avis à tiers détenteur, outre 4.582,60 euros le même jour. En conséquence, la cour ne peut que constater que l'intégralité des causes du commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, la quasi-totalité des paiements invoqués par la société Univ'r Chauffage pour un total de 448.078,52 euros étant postérieure au 28 juin 2021.



57. Concernant la demande de provision de la société [S] Immobilier, actualisée à 160.199,97 euros, en raison des paiements intervenus en cours de procédure, le décompte présenté par le bailleur, arrêté au 1er septembre 2022, a été fixé à la somme de 458.642,09 euros TTC. Concernant le montant des loyers quittancés au titre du bail conclu en 2018, ce décompte est conforme aux stipulations de ce contrat, prévoyant un loyer annuel de 100.800 euros HT. L'appelante est mal fondée à invoquer une surfacturation concernant l'ancien bail, puisque tel n'est pas l'objet du litige.



58. Ce décompte inclut cependant les loyers dus au titre de l'ancien bail, alors qu'il a été dit que le présent litige concerne le bail conclu le 28 mai 2018. En conséquence, les sommes dues par le preneur au titre du nouveau bail sont de 307.528,49 euros TTC ((458.642,09 ' 151.113,60 au titre de l'arriéré dû sur l'ancien bail). Cette somme inclut les montants réglés au Trésor public dans le cadre de l'avis à tiers détenteur. Il n'est pas contesté que les taxes foncières quittancées sont dues, contrairement à l'appréciation du premier juge qui ne s'est pas expliqué sur ce point, alors que l'ordonnance déférée ne contient aucun calcul permettant de vérifier le montant de la somme retenu par le juge des référés et mise à la charge du preneur.



59. Il est reconnu par l'intimée qu'elle a reçu, en exécution de l'ordonnance déférée, la somme de 298.442,12 euros, alors que la preuve de paiements supplémentaires n'est pas rapportée par l'appelante. En conséquence, le solde dû doit être fixé à 9.086,37 euros (307.528,49 ' 298.442,12). L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a fixé le montant de la provision à 288.110,32 euros. Ce solde portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesquels seront capitalisés à compter de la même date.



60. Le juge des référés, après avoir constaté la résiliation du bail, a ordonné l'expulsion de l'appelante, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges du mois de juillet 2021 jusqu'à la libération des lieux.



61. La cour relève qu'en raison du solde désormais minime de l'arriéré locatif, il convient de faire droit à la demande de l'appelante concernant la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, par application de l'article L145-40-1 du code de commerce et l'octroi de délais de paiement. L'ordonnance déférée sera ainsi infirmée en ce qu'elle a':



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et par suite la résiliation du bail commercial liant les parties à cette date pour un bâtiment à usage industriel et commercial avec terrain et stationnements sis [Adresse 1] à [Localité 6] section ZE n°[Cadastre 4], et [Cadastre 5]';

- ordonné l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef des locaux et accessoires de ceux-ci, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sans astreinte';

- condamné la même à payer à la Sci [S]':

- la somme provisionnelle de 288.110,32 euros au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la décision avec capitalisation de ceux-ci par périodes annuelles à compter du 21 septembre 2022,

-une indemnité d'occupation mensuelle de 10.332,80 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux';

- jugé n'y avoir lieu à délais de paiement et de grâce.



62. Statuant à nouveau, la cour condamnera l'appelante à se libérer de sa dette par un versement de 9.086,37 euros devant intervenir dans les 30 jours suivant la signification du présent arrêt, outre paiement des intérêts, frais et accessoires. L'appelante devra en outre procéder au paiement du loyer courant et de ses accessoires selon les modalités définies au bail.



63. A défaut de paiement d'une seule échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'appelante sera tenue, après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer à la bailleresse la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d'occupation égale au loyer augmenté des charges, ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs. Le propriétaire pourra faire procéder à l'expulsion de l'appelante et de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.



64. Concernant le rejet de la demande d'astreinte de la société [S] Immobilier, la cour observe que l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire rendent inutiles le prononcé d'une astreinte. L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette prétention.





3) Concernant les demandes reconventionnelles de la société Univ'r Chauffage concernant le remboursement de 43.200 euros et de 101.596,40 euros':



65. Ainsi qu'énoncé par le juge des référés, le débat a été circonscrit au bail conclu en 2018. Ces demandes de l'appelante sont relatives au bail antérieur, lequel a pris fin, ainsi qu'au problème de la facturation de locaux n'appartenant pas à l'intimée, puisque la somme de 43.200 euros concerne les locaux de [Localité 7], alors que celle de 101.596,40 euros concernerait des surfacturations survenues au titre du bail ayant pris fin en mai 2018. Ces demandes ne se rattachent pas, par un lien suffisant, avec le présent litige, concernant l'exécution du bail conclu le 28 mai 2018. Il n'existe pas de connexité, les contrats fondant les créances des parties étant distincts. Le premier juge a justement rejeté toute contestation sérieuse de l'obligation en paiement incombant à l'appelante au titre du bail faisant l'objet de la présente instance, et a ainsi exactement débouté l'appelante de ces deux demandes reconventionnelles en paiement. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ces points.





*****



66. Il est équitable d'allouer à la société [S] Immobilier la somme complémentaire de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société Univ'r Chauffage sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,





Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce';



Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a':



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2021, et par suite la résiliation du bail commercial liant les parties à cette date pour un bâtiment à usage industriel et commercial avec terrain et stationnements sis [Adresse 1] à [Localité 6] section ZE n°[Cadastre 4], et [Cadastre 5]';

- ordonné l'expulsion de la Sas Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef des locaux et accessoires de ceux-ci, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sans astreinte';

- condamné la même à payer à la Sci [S]':

-la somme provisionnelle de 288.110,32 euros au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la décision avec capitalisation de ceux-ci par périodes annuelles à compter du 21 septembre 2022,

-une indemnité d'occupation mensuelle de 10.332,80 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux';

- jugé n'y avoir lieu à délais de paiement et de grâce.





Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions soumises à la cour;



statuant à nouveau';



Condamne la société Univ'r Chauffage à payer à la société [S] Immobilier la somme provisionnelle de 9.086,37 euros au titre des loyers commerciaux et indemnités d'occupation pour la période 1er juillet 2018/30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt';



Dit que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles à compter du présent arrêt;



Autorise la société Univ'r Chauffage à se libérer de sa dette par un versement de 9.086,37 euros, outre intérêts, frais et accessoires, dans le délai de 30 jours suivant la signification du présent arrêt';







Suspend en conséquence la résiliation et les effets de la clause résolutoire du bail, mais disons qu'en cas de non paiement de cette échéance ou du loyer courant, après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail se trouvera résilié de plein droit et que la société Univ'r Chauffage sera tenue de payer à la société [S] Immobilier la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d'occupation égale au loyer augmenté des charges, ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs';



Dit que dans cette hypothèse, le propriétaire pourra faire procéder à l'expulsion de la société Univ'r Chauffage et de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés';



y ajoutant;



Condamne la société Univ'r Chauffage à payer à la société [S] Immobilier la somme complémentaire de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile';



Condamne la société Univ'r Chauffage aux dépens exposés en cause d'appel';'





SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







La Greffière La Présidente

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