CIV. 3

SG


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 octobre 2022


Rejet

Mme TEILLER, président


Arrêt n° 762 F-D

Pourvoi n° G 20-15.382


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 OCTOBRE 2022

Mme [O] [G], domiciliée [Localité 7], a formé le pourvoi n° G 20-15.382 contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2020 par la cour d'appel de Montpellier (3ème chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [SAa [H],

2°/ à Mme [K] [Ab],

domiciliés tous deux [Adresse 4],

3°/ à M. [M] [Ac], domicilié [… …],

4°/ à M. [S] [R], domicilié [… …],

5°/ à M. [Ad] [N], domicilié [… …],

6°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) du Languedoc, dont le siège est [Adresse 5],

7°/ à la société SM immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [G], de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [Aa] et de Mme [Ab], de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) du Languedoc, après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à Mme [G] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [Ac], M. [Ae], M. [N] et la société SM immobilier.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 janvier 2020), par acte du 3 mars 2010, Mme [G] a vendu une maison d'habitation à M. [Aa] et Abme [Z].

3. Se plaignant de ce que Mme [Af] leur avait dissimulé que la maison n'était pas alimentée en eau potable et ne disposait pas d'un réseau d'assainissement conforme, M. [Aa] et Mme [Ab] l'ont assignée en nullité de la vente sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche, et sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième, troisième, cinquième et sixième branches

Enoncé du moyen

5. Mme [G] fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente et de la condamner au paiement de diverses sommes, alors :

« 1°/ que seule la dissimulation volontaire d'une information peut constituer une réticence dolosive ; qu'en se bornant à relever, pour dire que la venderesse avait dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs les informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant le réseau d'eau potable, partant prononcer la nullité du contrat de vente, que les acquéreurs n'avaient pas été informés, préalablement à la vente, de l'absence de raccordement à l'eau potable de la maison, quand ce seul constat était insuffisant à caractériser l'élément intentionnel du dol, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil🏛, dans sa version applicable au litige ;

2°/ que le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il est déterminant du consentement du cocontractant ; que le caractère déterminant du dol s'apprécie in concreto, en la personne du cocontractant et au regard du contrat en cause et des conditions dans lesquelles il a été conclu ; qu'en se bornant, pour prononcer la nullité du contrat de vente, à affirmer, par pure pétition, que le raccordement au réseau d'eau potable constituait une condition substantielle pour tout acquéreur d'une maison d'habitation, sans rechercher si, pour les acquéreurs, l'absence de raccordement à l'eau potable de la maison était ou non déterminant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil🏛, dans sa version applicable au litige ;

3°/ que Mme [G] faisait valoir, dans ses conclusions, que toutes les habitations hors du centre du village étaient alimentées par la Compagnie Bas-Rhône et qu'il suffisait de rajouter, pour un coût de 2 000 ou 3 000 €, une installation de filtrage pour rendre l'eau potable, ce dont les acquéreurs, habitant jusqu'alors dans le voisinage, étaient parfaitement au courant ; qu'elle produisait, à l'appui de ses dires, les attestations de deux voisins confirmant leur alimentation par la Compagnie Bas-Rhône et l'installation d'un système de filtrage rendant potable l'eau distribuée ; qu'en se bornant, pour retenir le caractère déterminant du dol, partant prononcer la nullité du contrat de vente, à affirmer, par pure pétition, que le raccordement au réseau d'eau potable constituait une condition substantielle pour tout acquéreur d'une maison d'habitation, sans s'expliquer sur le moyen tiré de ce que l'alimentation en eau potable pouvait être assurée par un simple système de filtration, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile🏛 ;

5°/ que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'en retenant l'existence d'une réticence dolosive, faute pour la venderesse de démontrer avoir expressément donné aux acquéreurs avant la réitération de la vente, l'information relative à l'absence d'eau potable de l'habitation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1116 et 1315 du code civil🏛🏛, dans leur rédaction applicable au litige ;

6°/ que Mme [G] faisait valoir dans ses conclusions que les acquéreurs s'étaient installés dans la maison à compter du 1er janvier 2010, soit avant la signature de l'acte de vente, le 3 mars suivant, de sorte qu'ils ne pouvaient avoir ignoré que la maison n'était pas reliée au réseau communal d'eau potable mais seulement alimentée en eau non potable par la compagnie Bas-Rhône ; qu'elle a produit, à l'appui de ses dires, le contrat conclu par Mme [Ab], édité le 29 mars 2010, avec la Compagnie Bas-Rhône, qui mentionnait expressément une date d'effet de prise du contrat au 1er janvier 2010 ; qu'en affirmant, pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, partant prononcer l'annulation de la vente, qu'aucun élément n'établissait que les acquéreurs aient occupé les lieux dès la première semaine de janvier 2010, soit avant la signature de l'acte authentique, sans rechercher s'il ne ressortait pas de la date de prise d'effet du contrat d'approvisionnement en eau la preuve de l'installation des acquéreurs dans l'immeuble avant la signature de l'acte d'acquisition, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil🏛, dans sa rédaction applicable au litige. »

Réponse de la Cour

6. Il est jugé que l'acquéreur d'une maison d'habitation, même située en zone rurale, est en droit de s'attendre à ce que celle-ci soit alimentée en eau potable (3e Civ., 10 février 1999, pourvoi n° 97-18.430⚖️).

7. La cour d'appel a constaté que l'acte de vente ne contenait aucune information quant à l'absence de raccordement à un réseau d'eau potable, alors que la maison n'était pas desservie par ce réseau, et que le certificat d'urbanisme ne permettait pas aux acquéreurs de déduire que la maison était dépourvue de toute eau potable.

8. Elle a souverainement retenu, d'une part, que la venderesse ne démontrait pas que les acquéreurs avaient pris possession du bien avant la signature de l'acte de vente ni qu'elle avait accompagné Mme [Ab] à la compagnie du Bas-Rhône pour faire mettre le compteur à son nom, d'autre part, que le contrat en alimentation en eau brute destinée à l'irrigation, souscrit postérieurement, ne démontrait pas que les acquéreurs avaient été informés avant la vente et leur entrée dans l'immeuble de l'absence de raccordement à un réseau d'eau potable.

9. Elle a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le défaut d'information des acquéreurs, au moment de la formation du contrat, sur l'absence d'alimentation du bien en eau potable s'analysait en une réticence dolosive.

10. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

11. Mme [G] fait le même grief à l'arrêt, alors :

« 2°/ que l'acte de vente mentionne expressément que l'assainissement « a fait l'objet d'un contrôle par le service d'assainissement par le service d'assainissement compétent (SPANC) en date du 3 septembre 2009 dont le rapport est demeuré ci-annexé après mention avec sa lettre d'accompagnement. Ce contrôle a conclu à un avis favorable. L'acquéreur déclare prendre acte de ce rapport » ; qu'en affirmant cependant, pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, que Mme [G] n'avait pas informé les acquéreurs « de l'avis favorable partiel qui avait été rendu par le SPANC », la cour d'appel a encore dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente, en méconnaissance du principe interdisant au juge de dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;

3°/ que le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il est déterminant du consentement du cocontractant ; que le caractère déterminant du dol s'apprécie in concreto, en la personne du cocontractant et au regard du contrat en cause et des conditions dans lesquelles il a été conclu ; qu'en se bornant à affirmer, pour prononcer la nullité du contrat de vente, que Madame [Af] avait « dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant (..) le système d'assainissement non collectif », sans rechercher ni constater que la conformité du système d'assainissement était une condition déterminante du consentement des acquéreurs, la cour d'appel a également privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil🏛, dans sa version applicable au litige. »

Réponse de la Cour

12. C'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de la lettre du SPANC du 8 septembre 2009, émettant un avis favorable partiel pour la partie non remblayée des travaux d'assainissement exigés à la suite d'un premier avis défavorable et l'exécution de travaux par Mme [G], que la cour d'appel a pu retenir que celle-ci, en n'informant pas ses acquéreurs d'une reprise partielle du système d'assainissement individuel ni de l'avis favorable partiel rendu par le SPANC, avait dissimulé une information déterminante du consentement des acquéreurs.

13. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme [O] [G]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la réticence dolosive de Mme [G] constituait une cause de nullité de la vente, d'avoir prononcé, par conséquent, la nullité de la vente intervenue le 3 mars 2010, condamné Mme [Ag] [G] à restituer le prix de vente de 325 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2010 et capitalisation des intérêts, dit que M. [Aa] et Mme [Ab] devront restituer l'immeuble dès qu'ils auront été remboursés du prix de vente, dit que le présent arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière de [Localité 8] aux frais de Mme [O] [G], dit que Mme [O] [G] sera condamnée à garantir le Crédit Agricole des remboursements que ce dernier devra effectuer au profit des emprunteurs en ce qui concerne les intérêts contractuels payés et l'ensemble des frais dont les consorts [Aa]-[Ab] seraient susceptibles d'obtenir répétition, condamné Mme [Ag] [G] à payer à M. [Aa] et Mme [Ab] la somme de 25 000 € au titre de leur préjudice de jouissance, condamné Mme [Ag] [G] à rembourser à M. [Aa] et Mme [Ab] les frais de l'expert [T] à hauteur de 2 999 €, les frais d'agence immobilière à hauteur de 15 000 €, les frais d'étude de sol pour assainissement en eau collectif pour 600 €, les frais de publicité de l'assignation et le frais d'inscription de l'hypothèque provisoire prise sur un bien immobilier de Mme [G] à [Localité 7], dit que l'ensemble de ces condamnations sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2013, date de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,

AUX MOTIFS QUE Concernant l'absence d'alimentation de l'habitation en eau potable, s'il résulte des dispositions de l'article R 111-3 et L 111-6-1 du code de l'habitation et de la construction, d'une part, que la location d'un bien non alimenté en eau potable, à usage de résidence principale est interdite, d'autre part, que la vente d'un bien immobilier issu d'une division à usage d'habitation est interdite dès lors que le bien vendu n'est pas pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable, en revanche la vente d'un bien immobilier dépourvu d'eau potable et qui n'est pas une construction neuve est légale à la condition d' informer l'acquéreur parfaitement sur la question, ce qui suppose notamment que cette information soit précisée dans le compromis ou l'acte de vente ; qu'en effet, le raccordement à l'eau potable constitue une condition substantielle pour tout acquéreur d'une maison d'habitation, la délivrance d'un immeuble non desservi en eau potable rendant ce dernier non conforme à sa destination ; que, par conséquent, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il n'appartenait pas aux consorts [Aa]-[Ab] de signaler, dès la signature du compromis, puis de l'acte, que l'alimentation en eau potable présentait pour eux un caractère déterminant, mais bien à la venderesse de les informer précisément de l'absence de cette caractéristique essentielle de l'immeuble ; qu'en l'espèce, il convient, d'une part, de constater que l'acte de vente ne comporte curieusement aucune information quant à l'absence de raccordement de l'habitation au réseau d'eau potable alors même qu'il est précisé dans le même temps que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal, le vendeur indiquant qu'il utilise un assainissement individuel type fosse septique installé au cours de l'année 2008 ; que, d'autre part, le certificat d'urbanisme, repris dans l'acte notarié, mentionne que le POS qui a classé le terrain en zone non constructible, (NC), a été approuvé en 1994, postérieurement à la construction de la maison, cette dernière ayant donc été construite en 1977 sur un terrain constructible, l'examen de ce certificat d'urbanisme ne permettant donc pas aux appelants de déduire que la maison était dépourvue de toute alimentation en eau potable, étant en outre relevé que le permis de construire annexé à l'acte notarié vise une attestation de la compagnie Générale des Eaux en date du 7 juin 1977 et indique que les raccordements aux différents réseaux sont à la charge du pétitionnaire ; que, par conséquent, les mentions contenues dans l'acte notarié ne permettaient pas aux consorts [Aa]-[Ab] de douter de l'existence d'un réseau d'eau potable, d'autant plus qu'il résulte d'une photographie produite aux débats qu'il existait bien un compteur d'eau identique à un compteur domestique et que l'habitation comportait toutes les commodités d'une maison approvisionnée en eau potable, (cuisine, salle de bains, salle d'eau, buanderie…) ; que si le tribunal indique que les conditions d'approvisionnement en eau de l'immeuble étaient parfaitement connues des acquéreurs, dès leur entrée dans les lieux, les consorts [Aa]-[Ab] ayant signé le 1er avril 2010 un contrat avec la société BRL, (Bas-Rhône-Languedoc), et approuvé la « convention générale du contrat de distribution d'eau brute non potable à usages divers », force est de constater que rien ne démontre qu'ils aient été informés de l'absence de réseau de potable au moment du compromis du 3 décembre 2009 ou de la réitération de l'acte le 3 mars 2010 ; que, par ailleurs, si Madame [G] soutient, à de multiples reprises dans le cadre de ses conclusions, s'être rendue avec Madame [Ab] à la compagnie du Bas Rhône pour faire mettre le compteur à son nom, il convient de relever que cette affirmation n'est étayée par aucune pièce versée aux débats, les pièces 5b et 6 invoquées par l'intimée montrant simplement que Madame [Ab] a effectivement souscrit, après son achat, un contrat de distribution d'eau brute non potable, puisqu'il s'agissait de la seule eau pouvant alimenter son habitation ; qu'en tout état de cause, ce contrat été souscrit postérieurement à la vente et ne démontre nullement que les consorts [Aa]-[Ab] aient été informés antérieurement à la vente et à leur entrée dans les lieux par Madame [G] de l'absence d'un réseau d'eau potable, aucun élément n'établissant davantage qu'ils aient occupé les lieux dès la première semaine de janvier 2010, soit avant la signature de l'acte authentique comme le soutient Madame [G] ; que, si cette dernière soutient qu'elle n'a rien dissimulé et a donné tous les éléments, tous les documents et toutes les informations concernant la distribution de l'eau, force est de constater qu'elle n'en rapporte nullement la preuve, aucune information sur ce point ne figurant dans l'acte de vente et Madame [G] ne démontrant pas avoir expressément donné, avant la réitération de la vente, cette information aux acquéreurs qui n'ont pu découvrir l'absence d'un réseau d'eau potable qu'après le rachat ; qu'enfin, la circonstance invoquée par Madame [G] que toutes les maisons du secteur seraient alimentées par le Bas Rhône n'était pas de nature à dispenser cette dernière de son devoir d'information à l'égard de ses acquéreurs ; que, par conséquent, Madame [G], en s'abstenant d'informer les consorts [Aa]-[Ab] de l'absence de raccordement de la maison au réseau public de distribution d'eau potable, a commis une réticence dolosive qui a vicié le consentement des acquéreurs alors même que la nature des installations permettant l'alimentation en eau potable était un élément déterminant de leur consentement ; (..) ; que la réticence de Madame [G], qui a dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs les informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant le réseau d'eau potable et le système d'assainissement non collectif, constitue une cause de nullité de la vente, le jugement étant par conséquence infirmé ;

1. – ALORS QUE seule la dissimulation volontaire d'une information peut constituer une réticence dolosive ; qu'en se bornant à relever, pour dire que la venderesse avait dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs les informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant le réseau d'eau potable, partant prononcer la nullité du contrat de vente, que les acquéreurs n'avaient pas été informés, préalablement à la vente, de l'absence de raccordement à l'eau potable de la maison, quand ce seul constat était insuffisant à caractériser l'élément intentionnel du dol, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil🏛, dans sa version applicable au litige ;

2 – ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il est déterminant du consentement du cocontractant ; que le caractère déterminant du dol s'apprécie in concreto, en la personne du cocontractant et au regard du contrat en cause et des conditions dans lesquelles il a été conclu ; qu'en se bornant, pour prononcer la nullité du contrat de vente, à affirmer, par pure pétition, que le raccordement au réseau d'eau potable constituait une condition substantielle pour tout acquéreur d'une maison d'habitation, sans rechercher si, pour les acquéreurs, l'absence de raccordement à l'eau potable de la maison était ou non déterminant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil🏛, dans sa version applicable au litige ;

3 – ALORS, en tout état de cause, QUE Mme [Af] faisait valoir, dans ses conclusions, que toutes les habitations hors du centre du village étaient alimentées par la Compagnie Bas-Rhône et qu'il suffisait de rajouter, pour un coût de 2 000 ou 3 000 €, une installation de filtrage pour rendre l'eau potable, ce dont les acquéreurs, habitant jusqu'alors dans le voisinage, étaient parfaitement au courant ; qu'elle produisait, à l'appui de ses dires, les attestations de deux voisins confirmant leur alimentation par la Compagnie Bas-Rhône et l'installation d'un système de filtrage rendant potable l'eau distribuée ; qu'en se bornant, pour retenir le caractère déterminant du dol, partant prononcer la nullité du contrat de vente, à affirmer, par pure pétition, que le raccordement au réseau d'eau potable constituait une condition substantielle pour tout acquéreur d'une maison d'habitation, sans s'expliquer sur le moyen tiré de ce que l'alimentation en eau potable pouvait être assurée par un simple système de filtration, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile🏛 ;

4 – ALORS QUE la preuve est libre en matière délictuelle ; qu'en affirmant, pour retenir l'existence d'un dol, que la vente d'un bien immobilier dépourvu d'une alimentation en eau potable et qui n'est pas une construction neuve n'est légale qu'à la condition que l'information relative à l'absence d'alimentation en eau potable soit précisée dans le compromis ou l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1348 du code civil🏛, ensemble et par fausse application l'article 1116 du même code🏛, dans leur rédaction applicable au litige ;

5 – ALORS QUE le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'en retenant l'existence d'une réticence dolosive, faute pour la venderesse de démontrer avoir expressément donné aux acquéreurs avant la réitération de la vente, l'information relative à l'absence d'eau potable de l'habitation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1116 et 1315 du code civil🏛🏛, dans leur rédaction applicable au litige ;

6 – ALORS, en tout état de cause, QUE madame [Af] faisait valoir dans ses conclusions que les acquéreurs s'étaient installés dans la maison à compter du 1er janvier 2010, soit avant la signature de l'acte de vente, le 3 mars suivant, de sorte qu'ils ne pouvaient avoir ignoré que la maison n'était pas reliée au réseau communal d'eau potable mais seulement alimentée en eau non potable par la compagnie Bas-Rhône ; qu'elle a produit, à l'appui de ses dires, le contrat conclu par Mme [Ab], édité le 29 mars 2010, avec la Compagnie Bas-Rhône, qui mentionnait expressément une date d'effet de prise du contrat au 1er janvier 2010 ; qu'en affirmant, pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, partant prononcer l'annulation de la vente, qu'aucun élément n'établissait que les acquéreurs aient occupé les lieux dès la première semaine de janvier 2010, soit avant la signature de l'acte authentique, sans rechercher s'il ne ressortait pas de la date de prise d'effet du contrat d'approvisionnement en eau la preuve de l'installation des acquéreurs dans l'immeuble avant la signature de l'acte d'acquisition, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil🏛, dans sa rédaction applicable au litige.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la réticence dolosive de Mme [G] constituait une cause de nullité de la vente, d'avoir prononcé, par conséquent, la nullité de la vente intervenue le 3 mars 2010, condamné Mme [Ag] [G] à restituer le prix de vente de 325 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2010 et capitalisation des intérêts, dit que M. [Aa] et Mme [Ab] devront restituer l'immeuble dès qu'ils auront été remboursés du prix de vente, dit que le présent arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière de [Localité 8] aux frais de Mme [O] [G], dit que Mme [O] [G] sera condamnée à garantir le Crédit Agricole des remboursements que ce dernier devra effectuer au profit des emprunteurs en ce qui concerne les intérêts contractuels payés et l'ensemble des frais dont les consorts [Aa]-[Ab] seraient susceptibles d'obtenir répétition, condamné Mme [Ag] [G] à payer à M. [Aa] et Mme [Ab] la somme de 25 000 € au titre de leur préjudice de jouissance, condamné Mme [Ag] [G] à rembourser à M. [Aa] et Mme [Ab] les frais de l'expert [T] à hauteur de 2 999 €, les frais d'agence immobilière à hauteur de 15 000 €, les frais d'étude de sol pour assainissement en eau collectif pour 600 €, les frais de publicité de l'assignation et le frais d'inscription de l'hypothèque provisoire prise sur un bien immobilier de Mme [G] à [Localité 7], dit que l'ensemble de ces condamnations sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2013, date de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,

AUX MOTIFS QUE Sur la fosse septique, Par courrier du 28 avril 2009, le SPANC adressait à Madame [G] un avis défavorable concernant le contrôle de son installation d'assainissement non collectif, l'informant qu'une étude spécifique de conception, de dimensionnement et d'implantation du dispositif de traitement devra être réalisée et soumise pour validation au SPANC, qui vérifiera ensuite la bonne exécution des travaux prescrits ; que le SPANC indiquait également que l'installation de la filière d'assainissement s'était faite sans consultation du SPANC contrairement à l'article 8.1 du règlement du service, monsieur [N] confirmant par ailleurs qu'il avait régulièrement sollicité la venderesse afin qu'elle contacte avant travaux les services du SPANC, ce qu'elle n'avait pas voulu faire ; que, par courrier du 8 septembre 2009, le SPANC adressait à Madame [G] un avis favorable concernant son système d'assainissement non collectif, indiquant que la filière d'assainissement avait été réalisée conformément à l'arrêté du 6 mai 1996 modifié ainsi qu'au DTU 64.1XP 16-603, (mars 2007), pour sa partie non remblayée ; que le SPANC adressait le 15 septembre 2009 à la mairie de [Localité 6] une télécopie l'informant d'un contrôle de bonne exécution favorable concernant l'installation réalisée par Madame [G] et précisant : « Il est à noter que le rapport de bonne exécution a été réalisé après remblaiement pour l'ensemble des tuyaux effectuant l'épandage. Seule la rampe de répartition et de bouclage a pu être contrôlée ainsi que la mise en place de la fosse toutes eaux et des réseaux de ventilation » ; que, par courrier du 1er février 2013, le SPANC informait Monsieur [Aa] et Madame [Ab] que leur installation était désormais non conforme, retenant les problèmes suivants :
- réseau d'épandage en charge avec débordement
- engorgement de la fosse toutes eaux avec débordement
- problèmes d'odeurs ;
qu'il résulte de cette chronologie que le contrôle du SPANC en 2009 n'a été que partiel et n'a pas porté sur le système d'épandage qui avait été remblayé ; qu'or, les problèmes constatés par le SPANC en 2013, soit seulement trois ans après la réalisation des travaux, ont bien pour origine le réseau d'épandage ; qu'il résulte également de la facture établie par Monsieur [Ad] [N], 5 septembre 2009, que lors de la reprise de la fosse septique en 2009, les drains n'ont pas été changés ; qu'enfin, si Madame [G] soutient que la non-conformité de l'installation résulterait d'un manque total d'entretien depuis 2006, cette affirmation n'est corroborée par aucun élément versé au débat, étant relevé que le courrier du SPANC du 8 septembre 2009 expose que les vidanges de boues et de matières flottantes doivent effectuer au moins tous les quatre ans et que les problèmes de la fosse septique sont apparus et ont été constatés bien avant, dès le début de l'année 2013 ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [Af] a manifestement souhaité réaliser son système de fosse septique « à l'économie », en refusant dans un premier temps de faire appel au SPANC, puis, suite à l'avis défavorable de ce dernier, en ne procédant qu'au seul changement de la cuve alors même qu'il ressortait des préconisations du SPANC que l'intégralité du système de traitement était à reprendre ; que Madame [G] s'est donc rendu coupable de réticence dolosive à l'égard de ses acquéreurs en ne les informant pas de la reprise simplement partielle de son système de fosse septique ni de l'avis favorable partiel qui avait été rendu par le SPANC, cette réticence ayant abouti un défaut de conformité de l'installation postérieurement à la vente avec des nuisances importantes relevées par le SPANC, (remontée des eaux usées par les canalisations, odeurs, nécessité de vidanger régulièrement) ; que la réticence dolosive de Madame [G], qui a dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant le réseau d'eau potable et le système d'assainissement non collectif, constitue une cause de nullité de la vente, le jugement étant par conséquence infirmé ;

1. – ALORS QUE par lettre du 28 avril 2009, le SPANC a adressé à Mme [G] un avis défavorable concernant le contrôle de son installation d'assainissement non collectif à raison de « la présence d'un système de traitement sous dimensionné en dysfonctionnement (regard de répartition et de contrôle de charge) » et de « l'absence de la ventilation primaire » ; qu'aucune remarque n'était faite quant au système d'épandage ; que, par lettre adressée le 20 décembre 2012 aux acquéreurs, M. [N], entrepreneur chargé des travaux, a indiqué que Mme [G], après l'avis de non-conformité, a fait réaliser, à la demande du SPANC, une étude de sol, que lui-même s'est rendu en juillet 2009 sur le chantier avec M. [Ah] [F] qui lui « a fait changer la fosse neuve de 3 000 l par une autre de 4 000 l ainsi que positionner une ventilation primaire » ; que M. [N] précisait : « Au sujet de l'épandage, j'en avais positionné 65 ML de drains et lui m'en demandait seulement 50 ML, donc quand il est venu vérifier sur place on a pu refermer ensemble » ; qu'en affirmant cependant, pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, que Mme [Af] n'avait procédé qu'au seul changement de la cuve « alors même qu'il ressortait des préconisations du SPANC que l'intégralité du système de traitement était à reprendre », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avis de non-conformité du 28 avril 2009, ensemble ceux de la lettre de M. [N] en date du 20 décembre 2012, en méconnaissance du principe interdisant au juge de dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;

2. – ALORS, en tout état de cause, QUE l'acte de vente mentionne expressément que l'assainissement « a fait l'objet d'un contrôle par le service d'assainissement par le service d'assainissement compétent (SPANC) en date du 3 septembre 2009 dont le rapport est demeuré ciannexé après mention avec sa lettre d'accompagnement. Ce contrôle a conclu à un avis favorable. L'acquéreur déclare prendre acte de ce rapport » ; qu'en affirmant cependant, pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, que Mme [G] n'avait pas informé les acquéreurs « de l'avis favorable partiel qui avait été rendu par le SPANC », la cour d'appel a encore dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente, en méconnaissance du principe interdisant au juge de dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;

3. – ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il est déterminant du consentement du cocontractant ; que le caractère déterminant du dol s'apprécie in concreto, en la personne du cocontractant et au regard du contrat en cause et des conditions dans lesquelles il a été conclu ; qu'en se bornant à affirmer, pour prononcer la nullité du contrat de vente, que Madame [Af] avait « dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant (..) le système d'assainissement non collectif », sans rechercher ni constater que la conformité du système d'assainissement était une condition déterminante du consentement des acquéreurs, la cour d'appel a également privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil🏛, dans sa version applicable au litige.