CIV. 3

VB


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 septembre 2022


Rejet


Mme TEILLER, président


Arrêt n° 653 FS-D

Pourvoi n° Z 21-15.125


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2022

1°/ M. [Aa] [H], domicilié [… …]),

2°/ Mme [Ab] [H],

3°/ Mme [Ac] [Ad], épouse [N],

domiciliées toutes deux [Adresse 5] (Suisse),

4°/ M. [W] [H],

5°/ Mme [S] [O],

domiciliés tous deux [Adresse 1] (Suisse),

ont formé le pourvoi n° Z 21-15.125 contre l'arrêt rendu le 2 février 2021 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant à la société publique locale territoire d'Innovation (SPL), société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Maunand, conseiller doyen, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts [H], et de Mme [Ae], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société publique locale territoire d'Innovation, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller président, M. Maunand conseiller doyen rapporteur, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mme Djikpa, M. Zedda, Mmes Brun, Vernimmen, conseillers référendaires, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire🏛, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 2 février 2021), la communauté de communes du Pays de Gex a engagé un projet de création d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) ayant pour objet de favoriser l'implantation d'activités économiques sur les territoires français et suisse.

2. En 2014, l'aménagement de la zone a été confié à la société publique locale Territoire d'Innovation (la SPL) qui, par l'intermédiaire de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Rhône-Alpes, a engagé des négociations avec [T] [H], décédé en juillet 2016, puis avec ses héritiers, pour la cession des parcelles cadastrées [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], exploitées à titre agricole par M. [Aa] [H].

3. Un acte de vente a été signé le 9 mai 2017 avec la SPL, au prix de 52 euros le mètre carré pour les terrains situés en zone Ux du plan local d'urbanisme et de 2,60 euros le mètre carré pour ceux situés en zone N.

4. Se prévalant d'une promesse de vente conclue entre la SPL et la société Altarea Cogedim portant sur des parcelles voisines faisant l'objet d'un même classement au plan local d'urbanisme, Mme [Ae] veuve [H], MM. [U] et [W] [H], Mmes [X] et [J] [H] (les consorts [Ae]-[H]) ont assigné la SPL afin de voir constater l'existence d'indices graves et vraisemblables faisant présumer le caractère lésionnaire de la vente et ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la valeur réelle des biens vendus.

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation .

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. Les consorts [Ae]-[H] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de communication de la promesse de vente conclue entre la SPL et la société Altarea Cogedim, alors :

« 1°/ que lorsqu'il décide de rejeter par une décision motivée la demande de production forcée d'une pièce détenue par l'une des parties, le juge ne peut pas statuer par des motifs révélant une erreur de droit ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de production du compromis régularisé, en 2017, entre les sociétés SPL et COGEDIM que la pertinence du prix convenu dans ce compromis comme élément de comparaison n'était pas établie, quand la demande de production intégrale et forcée dudit compromis avait précisément pour objet de connaître toutes les conditions et les modalités de cette cession afin de vérifier la pertinence de cette élément de comparaison pour apprécier la vraisemblance du caractère lésionnaire de la vente concomitante contestée portant sur des parcelles contiguës, la cour d'appel a violé les articles 6 §1 de la convention européenne des droits de l'homme, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, ensemble les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

2°/ que lorsqu'il n'est saisi que d'une demande d'expertise tendant à établir l'existence d'une lésion, le juge doit seulement statuer sur la recevabilité de la demande en recherchant si les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de production du compromis régularisé, en 2017, entre les sociétés SPL et COGEDIM, que la pertinence du prix convenu dans ce compromis comme élément de comparaison n'était pas établie, quand il lui appartenait seulement à ce stade de la procédure de se demander si l'examen complet des conditions de ce compromis était ou non de nature à faire présumer de la lésion, la cour d'appel a violé les articles 6 §1 de la convention européenne des droits de l'homme, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, ensemble les articles 1674 et suivants du code civil🏛. »

Réponse de la Cour

7. C'est dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire que la cour d'appel, saisie d'une demande de communication d'une pièce détenue par une partie, a refusé d'accueillir cette demande.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches

Enoncé du moyen

9. Les consorts [Ae]-[H] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à faire constater l'existence d'indices graves et vraisemblables laissant présumer le caractère lésionnaire de la vente de leurs terrains et à ordonner une expertise judiciaire pour en déterminer la valeur réelle, alors :

« 2°/ que si pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, ni l'article 1675 du code civil🏛, ni aucune autre disposition du même code relative à la lésion ne réglemente ou ne restreint les méthodes d'évaluation et de comparaison admissibles pour parvenir à cette estimation ; qu'en affirmant au contraire, pour refuser par principe de tenir compte du rapport d'expertise produit en demande réalisé selon la technique dite du « bilan promoteur », que l'expert avait procédé à « une estimation à rebours retenant la valeur du terrain une fois celui-ci aménagé avec constructions à venir édifiées et déduction faite des dépenses de l'opération, ne correspondant pas aux règles d'évaluation données par les articles du code civil » sur la lésion, la cour d'appel a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

3°/ que, pour évaluer la valeur d'un terrain, il doit être tenu compte non seulement de son usage au jour de la vente mais aussi et surtout de sa constructibilité certaine et des utilisations possibles qui en résultent à l'avenir pour un acquéreur ; qu'en affirmant, pour dénier toute valeur à l'expertise de M. [Af], qu'elle « se fonde sur la valeur locative de locaux à usage d'entrepôts ou d'entreprises alors que les parcelles étaient à usage agricole au moment de leur vente » après avoir constaté que les 9/10ème des terrains en cause étaient situés en zone constructible UX c'est-à-dire dans une zone constructible réservée aux activités industrielles, artisanales, de services et de commerces, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

4°/ que si la cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique, produit des effets identiques à ceux de l'ordonnance d'expropriation et éteint par elle-même à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles cédés, elle demeure néanmoins un contrat de droit privé et est, en conséquence une vente rescindable pour cause de lésion ; que le caractère lésionnaire d'une telle cession est déterminé conformément au droit commun, sans que puissent s'appliquer les dispositions spéciales relatives au calcul de l'indemnité d'expropriation ; qu'en se fondant, pour considérer que la preuve de faits vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion n'était pas rapportée, sur les seuls éléments de comparaison adverses principalement constitués de références portant non pas sur des ventes amiables de droit commun, mais sur des indemnités fixées par le juge de l'expropriation dans le cadre de procédures d'expropriation dérogeant au droit commun, la cour d'appel a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛. »

Réponse de la Cour

10. Selon l'article 1675 du code civil🏛, la lésion s'apprécie en fonction de l'état et de la valeur du bien au jour de la vente.

11. La cour d'appel a constaté que l'expert avait estimé la valeur du terrain à partir de la valeur locative d'entrepôts ou d'entreprises, alors que les parcelles des consorts [Ae]-[H] étaient à usage agricole au jour de la vente.

12. Elle a également relevé que l'expert avait procédé à une estimation à rebours retenant la valeur du terrain une fois celui-ci aménagé et déduction faite des dépenses de l'opération.

13. Elle en a déduit, à juste titre, que ce rapport ne correspondait pas aux prescriptions de l'article précité dès lors qu'il prenait en compte des modifications susceptibles d'influencer l'usage et la valeur du bien réalisées postérieurement à la vente.

14. Ayant relevé que les éléments de référence produits par la SPL, qui concernaient des expropriations et des cessions amiables, révélaient des valeurs très similaires, voire inférieures, à celle retenue à l'occasion de la vente consentie par les consorts [Ae]-[H], la cour d'appel en a souverainement déduit, sans faire application des dispositions spéciales relatives au calcul de l'indemnité d'expropriation, qu'au vu de l'ensemble des pièces communiquées, les consorts [Ae]-[H] ne rapportaient pas la preuve de faits vraisemblables assez graves pour faire présumer la lésion.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [Ae] veuve [H], MM. [U] et [W] [H], Mmes [X] et [J] [H] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-deux, signé par Mme Ag et par Mme Besse, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les
consorts [Ad] et Mme [Ae],

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Les consorts [Ae]-[H] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leur demande de communication de la promesse de vente conclue entre la société SPL et la société Altarea Cogedim ;

1°) ALORS QUE lorsqu'il décide de rejeter par une décision motivée la demande de production forcée d'une pièce détenue par l'une des parties, le juge ne peut pas statuer par des motifs révélant une erreur de droit ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de production du compromis régularisé, en 2017, entre les sociétés SPL et COGEDIM que la pertinence du prix convenu dans ce compromis comme élément de comparaison n'était pas établie, quand la demande de production intégrale et forcée dudit compromis avait précisément pour objet de connaître toutes les conditions et les modalités de cette cession afin de vérifier la pertinence de cette élément de comparaison pour apprécier la vraisemblance du caractère lésionnaire de la vente concomitante contestée portant sur des parcelles contiguës, la cour d'appel a violé les articles 6 §1 de la convention européenne des droits de l'homme, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, ensemble les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

2°) ALORS QUE lorsqu'il n'est saisi que d'une demande d'expertise tendant à établir l'existence d'une lésion, le juge doit seulement statuer sur la recevabilité de la demande en recherchant si les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de production du compromis régularisé, en 2017, entre les sociétés SPL et COGEDIM, que la pertinence du prix convenu dans ce compromis comme élément de comparaison n'était pas établie, quand il lui appartenait seulement à ce stade de la procédure de se demander si l'examen complet des conditions de ce compromis était ou non de nature à faire présumer de la lésion, la cour d'appel a violé les articles 6 §1 de la convention européenne des droits de l'homme, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, ensemble les articles 1674 et suivants du code civil🏛.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Les consorts [Ae]-[H] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à faire constater l'existence d'indices graves et vraisemblables laissant présumer le caractère lésionnaire de la vente de leurs terrains à la société SPL le 9 mai 2017, et à ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la valeur réelle des biens vendus ;

1°) ALORS QU'en refusant d'ordonner la production forcée du compromis de la COGEDIM, la cour d'appel ne pouvait donc ni examiner les conditions de réalisation de cette opération immobilière, ni même se fonder sur celles-ci pour considérer que le prix de cette vente ne pouvait pas valoir à titre d'élément de comparaison ; qu'en affirmant au contraire que le prix de ce compromis même s'il concerne des parcelles situées dans un environnement proche et ayant le même classement au PLU, avait été fixé après intervention et aménagement ou engagement d'aménagement de la ZAC dans son ensemble par la société Territoire d'innovation, la cour d'appel a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

2°) ALORS QUE si pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, ni l'article 1675 du code civil🏛, ni aucune autre disposition du même code relative à la lésion ne réglemente ou ne restreint les méthodes d'évaluation et de comparaison admissibles pour parvenir à cette estimation ; qu'en affirmant au contraire, pour refuser par principe de tenir compte du rapport d'expertise produit en demande réalisé selon la technique dite du « bilan promoteur », que l'expert avait procédé à « une estimation à rebours retenant la valeur du terrain une fois celui-ci aménagé avec constructions à venir édifiées et déduction faite des dépenses de l'opération, ne correspondant pas aux règles d'évaluation données par les articles du code civil » sur la lésion, la cour d'appel a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

3°) ALORS QUE pour évaluer la valeur d'un terrain, il doit être tenu compte non seulement de son usage au jour de la vente mais aussi et surtout de sa constructibilité certaine et des utilisations possibles qui en résultent à l'avenir pour un acquéreur ; qu'en affirmant, pour dénier toute valeur à l'expertise de M. [Af], qu'elle « se fonde sur la valeur locative de locaux à usage d'entrepôts ou d'entreprises alors que les parcelles étaient à usage agricole au moment de leur vente » après avoir constaté que les 9/10ème des terrains en cause étaient situés en zone constructible UX c'est-à-dire dans une zone constructible réservée aux activités industrielles, artisanales, de services et de commerces, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛 ;

4°) ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE si la cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique, produit des effets identiques à ceux de l'ordonnance d'expropriation et éteint par elle-même à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles cédés, elle demeure néanmoins un contrat de droit privé et est, en conséquence une vente rescindable pour cause de lésion ; que le caractère lésionnaire d'une telle cession est déterminé conformément au droit commun, sans que puissent s'appliquer les dispositions spéciales relatives au calcul de l'indemnité d'expropriation ; qu'en se fondant, pour considérer que la preuve de faits vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion n'était pas rapportée, sur les seuls éléments de comparaison adverses principalement constitués de références portant non pas sur des ventes amiables de droit commun, mais sur des indemnités fixées par le juge de l'expropriation dans le cadre de procédures d'expropriation dérogeant au droit commun, la cour d'appel a violé les articles 1674 et suivants du code civil🏛.