CIV. 3

MF


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 juillet 2022


Cassation


Mme TEILLER, président


Arrêt n° 573 F-D

Pourvoi n° F 21-18.190


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022

1°/ M. [Aa] [S],

2°/ Mme [P] [L], épouse [S],

domiciliés tous deux [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° F 21-18.190 contre l'arrêt rendu le 25 mai 2021 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant à la société Benoit et associés, mandataires judiciaires, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de Mme [Ab] [G], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la société du Petit Bois, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de M. et Mme [S], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Benoit et associés, ès qualités, après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 mai 2021), par acte sous seing privé du 15 juillet 2015, la société civile immobilière du Petit Bois (la SCI) a vendu un bien immobilier à M. et Mme [S], sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt qui devait être réalisée avant le 15 septembre 2015, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2015.

2. Le 31 juillet 2015, le bien vendu a fait l'objet d'une saisie pénale qui a été levée le 6 février 2020.

3. Par jugement du 30 janvier 2018, une procédure de liquidation judiciaire a été prononcée à l'encontre de la SCI et la société Benoît et associés a été désignée en qualité de liquidateur de la SCI (le liquidateur).

4. Par lettre du 23 janvier 2019, M. et Mme [S], répondant à la sommation interpellative délivrée le 16 janvier 2019 par le liquidateur, ont mentionné que les fonds étaient disponibles et sollicité la réitération de la vente.

5. Le liquidateur refusant de réitérer la vente, M. et Mme [S] l'ont assigné en exécution forcée de celle-ci.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. M. et Mme [S] font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'exécution forcée de la vente, alors « que, s'agissant des conséquences de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, le compromis de vente du 15 juillet 2015 stipulait expressément que « l'obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 15 septembre 2015. Faute par l'acquéreur d'avoir informé le vendeur dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par l'acquéreur d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts susvisés » ; qu'il en résultait que, postérieurement à l'expiration du délai dont le terme était le 15 septembre 2015, il appartenait au vendeur de mettre en demeure les acquéreurs d'avoir à justifier de l'obtention de leur prêt, le compromis ne pouvant être considéré comme caduc que dans le cas où cette mise en demeure resterait infructueuse pendant plus d'une semaine ; que la cour d'appel, après avoir rappelé les termes de cette clause, a elle-même constaté que la société Benoit et Associés, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société venderesse, avait délivré le 16 janvier 2019 « une sommation interpellative (…) d'avoir à lui présenter l'obtention du ou des prêts obtenus afin de lever la condition suspensive », que « le 23 janvier 2019, soit dans le délai d'une semaine, le conseil de M. et Mme [S] a confirmé officiellement la totale disposition des fonds dont le déblocage devait être assuré dès la fixation d'une date de signature de l'acte définitif de vente » et que « les acquéreurs ont ainsi manifesté le 23 janvier 2019 leur volonté de poursuivre l'exécution de la vente. Ce courrier constitue une renonciation claire et sans équivoque à la condition suspensive d'obtention de prêt, puisque les acquéreurs ont indiqué qu'ils disposaient des fonds nécessaires à la vente » ; qu'en déclarant cependant caduc le compromis de vente du 15 juillet 2015, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du code civil🏛, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1134, alinéa 1er, du code civil🏛, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016🏛 :

7. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

8. Pour déclarer la vente caduque, l'arrêt retient qu'à défaut de prorogation de la validité de la promesse, la renonciation des acquéreurs à la condition suspensive de prêt stipulée à leur seul profit devait intervenir au plus tard à la date limite pour la réitération de l'acte qui était fixée au 30 septembre 2015.

9. En statuant ainsi, après avoir constaté qu'en cas de non-respect par l'acquéreur du délai prévu pour l'obtention du prêt, il appartenait au vendeur de lui adresser une mise en demeure d'avoir à justifier de cette obtention dans le délai d'une semaine, à peine de caducité de la promesse de vente, et que, le 16 janvier 2019, le liquidateur avait délivré une sommation interpellative à cette fin à laquelle le conseil de M. et Mme [S] avait répondu le 23 janvier suivant pour confirmer la disposition des fonds dont le déblocage devait être assuré dès la fixation d'une date de signature de l'acte définitif de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Benoît et associés, prise en sa qualité de liquidateur de la société civile immobilière du Petit Bois, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette la demande formée par la société Benoît et associés, prise en sa qualité de liquidateur de la société civile immobilière du Petit Bois, et la condamne à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [S]

M. et Mme [S] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré caduc le compromis de vente du 15 juillet 2015, et en conséquence, de les avoir déboutés de leur demande tendant à l'exécution forcée de la vente et d'avoir déclaré sans objet leurs demandes subséquentes tendant au prononcé d'une astreinte et à l'imputation sur le prix de vente d'éventuelles dégradations ;

1°/ ALORS QUE, s'agissant des conséquences de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, le compromis de vente du 15 juillet 2015 stipulait expressément que « l'obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 15 septembre 2015. Faute par l'acquéreur d'avoir informé le vendeur dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par l'acquéreur d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts susvisés » ; qu'il en résultait que, postérieurement à l'expiration du délai dont le terme était le 15 septembre 2015, il appartenait au vendeur de mettre en demeure les acquéreurs d'avoir à justifier de l'obtention de leur prêt, le compromis ne pouvant être considéré comme caduc que dans le cas où cette mise en demeure resterait infructueuse pendant plus d'une semaine ; que la cour d'appel, après avoir rappelé les termes de cette clause, a elle-même constaté que la société Benoit & Associés, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société venderesse, avait délivré le 16 janvier 2019 « une sommation interpellative (…) d'avoir à lui présenter l'obtention du ou des prêts obtenus afin de lever la condition suspensive », que « le 23 janvier 2019, soit dans le délai d'une semaine, le conseil de M. et Mme [S] a confirmé officiellement la totale disposition des fonds dont le déblocage devait être assuré dès la fixation d'une date de signature de l'acte définitif de vente » et que « les acquéreurs ont ainsi manifesté le 23 janvier 2019 leur volonté de poursuivre l'exécution de la vente. Ce courrier constitue une renonciation claire et sans équivoque à la condition suspensive d'obtention de prêt, puisque les acquéreurs ont indiqué qu'ils disposaient des fonds nécessaires à la vente » ; qu'en déclarant cependant caduc le compromis de vente du 15 juillet 2015, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du code civil🏛, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ ALORS QUE, subsidiairement, l'envoi par le vendeur à l'acquéreur d'une mise en demeure d'avoir à justifier de l'évènement érigé en condition suspensive de la promesse de vente, postérieurement aux délais prévus pour la réalisation de la condition et la réitération de la vente, peut valoir renonciation de sa part à se prévaloir du non-respect de ces délais ; qu'en l'espèce, M. et Mme [S] faisaient valoir qu' « en faisant délivrer une sommation interpellative visant l'acte du 15 juillet 2015, Me [G] ès-qualités a non seulement démontré qu'elle en reconnaissait la validité mais admis surtout qu'elle soit tenue de l'exécuter dès lors qu'il serait justifié de la disponibilité des fonds » ; qu'ainsi que la cour d'appel l'a elle-même constaté, la société Benoit & Associés, èsqualités de mandataire liquidateur de la société venderesse, a délivré le 16 janvier 2019 « une sommation interpellative (…) d'avoir à lui présenter l'obtention du ou des prêts obtenus afin de lever la condition suspensive » ; qu'en retenant cependant que le compromis de vente était caduc depuis le 30 septembre 2015, sans rechercher si la mise en demeure adressée le 16 janvier 2019 à M. et Mme [S] d'avoir à justifier de l'obtention des fonds nécessaires à la levée de la condition suspensive n'impliquait pas que le vendeur avait renoncé à se prévaloir de la date du 30 septembre 2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil🏛, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ ALORS QUE, subsidiairement, M. et Mme [S] faisaient valoir que la saisie pénale dont le bien visé par le compromis de vente avait fait l'objet, avait eu pour effet de suspendre la finalisation de la vente, ce qui rendait impossible la levée de la condition suspensive au 30 septembre 2015, cette levée ne pouvant pas intervenir tant que le notaire n'était pas en mesure d'organiser la réitération de la vente ; qu'ils soutenaient ainsi que « la saisie pénale est intervenue le 30 juillet 2015 soit après la signature du compromis et avant la levée de la condition suspensive et celle de réitération gelant ainsi toute possibilité de finalisation de la vente » ; qu'en déclarant néanmoins le compromis de vente caduc à la date du 30 septembre 2015, sans répondre à ce moyen déterminant des écritures d'appel des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile🏛.