APPELANTS :
Madame [Aab] [B]
née le … … … à … (… … …)
… … …
… … … …
… …
Monsieur [D] [B]
né le … … … à … (… … …)
… … …
… … … …
… …
Représentés par Maître LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocat au barreau de TARBES
assistés de Maître ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉES :
S.A.R.L. ELYADE SYNDIC prise en la personne de ses représentants légaux
29 rue Jean Monnet
31240 SAINT JEAN
Représentée par Maître FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU
assistée de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-EXPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE
S.C.I. LA VILLALODGE DES MOULINS
4, Impasse Henri Pitot
Parc d'activités de Grande Plaine
31500 TOULOUSE
Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. ICA PATRIMOINE en la personne de son représentant légal
Parc d'activité de Grande Plaine
4, Impasse Henri Pitot
31500 TOULOUSE
Représentée par Maître GIRAL de la SELARL BAQUE-GIRAL, avocat au barreau de TARBES
assistée de Maître CHAMPOL, du cabinet CHAMPOL CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. CAISSE D'EPARGNE DE MIDI PYRÉNÉES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
10, Avenue James Clerk Maxwell
31000 TOULOUSE
Représentée et assistée de Maître FOURALI de la SCP AMEILHAUD A.A/ARIES A.ABERNARD-BROUCARETFOURALILANGLASEN MARTIN A.A, avocat au barreau de TARBES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE LA VILLALODGE DES MOULINS pris en la personne de son syndic la SARL COFIMO
2-65, Impasse des Vergers
65000 TARBES
Représenté et assisté de Maître SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 14 JANVIER 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
RG numéro : 18/00412
La SCI la Villalodge des Moulins est promoteur constructeur d'un ensemble immobilier (villas et appartements) nommé 'la Villalodge des Moulins' situé à [L]-en-Bigorre (65), en vue de ventes en l'état futur d'achèvement sous le régime de défiscalisation dit 'loi de Robien'.
La commercialisation des biens a été confiée à la SAS ICA Patrimoine.
Démarchés par la SAS ICA Patrimoine , les époux [D] et [H] [B], résidant dans le Pas-de-Calais, ont signé un contrat de réservation le 2 octobre 2009.
Par acte authentique en date du 30 décembre 2009, ils ont acquis de la SCI la Villalodge des Moulins, en l'état futur d'achèvement, une maison au sein de la résidence ' la Villalodge des Moulins ', au prix de 179.900 €.
Cette acquisition était financée par un prêt souscrit auprès de la SA Caisse d' Epargne de Midi-Pyrénées.
Le bien a été livré en février 2010.
Un mandat de gérance locative a été confié à la SARL Elyade syndic venant aux droits de l'agent Terrenciel gestion.
Les époux [Ac] et [H] [B], ne trouvant pas à louer le bien, l'ont proposé à la vente le 6 janvier 2011, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, au prix de 179.900 €, qu'il ont baissé à 140.000 € selon mandat en date du 23 février 2011.
N'ayant pas trouvé acquéreur, la maison a ensuite été louée de février 2012 à juin 2014.
Par acte d'huissier en date des 8 et 9 juin 2015, les époux [D] et [H] [B] ont fait assigner la SCI la Villalodge des moulins, la société ICA patrimoine, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées et le syndicat de copropriétaires de la résidence la Villalodge des moulins devant le tribunal de grande instance de Tarbes, sur le fondement des articles 1116 et 1147 afin d'obtenir l'annulation de la vente, ou subsidiairement de se voir allouer des dommages et intérêts.
Par ordonnance du 25 août 2016, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'expertise judiciaire des époux [D] et [H] [B].
Par acte d'huissier en date du 31 mai 2017, M. et Mme [Ab] ont assigné la société Elyade syndic aux mêmes fins que les autres parties.
Les procédures ont été jointes.
L'affaire a fait l'objet d'une radiation le 6 mars 2018 puis a été réinscrite.
Suivant jugement contradictoire en date du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Tarbes a :
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action de M. et Mme [Ab] en nullité de vente des lots n° 61, 145 et 147 de la copropriété la Villalodge des moulins, situés dans un ensemble immobilier cadastré sections AL434, 435, 436, 437, 438 et 439 / ZE 103, 104 et 105 sis 70 impasse des verges, lieudit Ramasse, 65500 -Vic en Bigorre,
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action de M. et Mme [Ab] en dommages-intérêts pour manquement à l'obligation d'information,
- rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des moulins,
- dit n'y avoir lieu à application de l'
article 700 du code de procédure civile🏛,
- condamné M. et Mme [B] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.
Les époux [Ac] et [H] [B] ont relevé appel par déclaration du 18 février 2020 (RG n°20/533), critiquant le jugement en chacune de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 8 décembre 2020, les époux [D] et [H] [B], demandent, sur le fondement des
articles 1116 et 1147 anciens du code civil🏛 :
- de les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés,
- de réformer la décision entreprise, et, statuant à nouveau,
- de rejeter l'exception d'irrecevabilité ;
A titre principal,
- d'annuler la vente intervenue le 30 décembre 2009 entre les époux [B] et la société SCI la Villalodge des moulins, portant sur l'immeuble situé 70 impasse des verges, lieudit Ramasse, 65500 - Vic en Bigorre, correspondant aux lots n° 61, 145 et 147 de la copropriété la Villalodge des moulins, situé dans un ensemble immobilier cadastré sections AL 434, 435, 436, 437, 438 et 439 / ZE 103, 104 et 105,
- d'annuler le contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse d'épargne Midi Pyrénées,
En conséquence,
- d'ordonner les restitutions réciproques,
- de condamner la SCI la Villalodge des Moulins à restituer aux époux [B] le prix reçu à hauteur de 179.500 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la remise du prix (
Cass. Civ. 1, 7 avr. 1998, n°96-18.790⚖️),
- de dire et juger que les époux [B] devront restituer les loyers perçus à compter de la délivrance de l'assignation, sous déduction de toutes les charges afférentes à :
* leur perception (frais de gestion, cotisations d'assurance de loyers impayés et carence locative, frais de justice afin de faire condamner les locataires ne réglant pas leurs loyers et obtenir leur expulsion, tous les frais engendrés par ces actions judiciaires comme ceux relatifs au dépôt des biens meubles des locataires suite à leur expulsion),
* la propriété du bien (taxes foncières, charges de copropriété),
* la conservation du bien (les impenses),
* de prendre acte de l'accord des époux [B] pour restituer à la SCI la Villalodge des moulins l'immeuble situé 70 impasse des verges, lieudit Ramasse, 65500 ' Vic en Bigorre, correspondant aux lots n°61, 145 et 147 de la copropriété la Villalodge des moulins, situé dans un ensemble immobilier cadastré sections AL 434, 435, 436, 437, 438 et 439 / ZE 103, 104 et 105,
- de condamner la Caisse d'épargne Midi Pyrénées à restituer aux époux [B] la totalité des sommes correspondant aux échéances du prêt, outre celle de 2.199,05 euros au titre des frais de dossier et de garantie du prêt,
- de donner acte de l'accord des époux [B] pour restituer à la banque le capital emprunté,
- de condamner la SCI la Villalodge des moulins à payer des dommages et intérêts correspondant au montant des cotisations versées à l'assurance de prêt des époux [B], moins la somme de 100 € au titre de la perte d'une chance,
- de condamner la SCI la Villalodge des moulins à payer aux époux [B] 10.000 euros de dommages et intérêts, au titre de leur préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence;
A titre subsidiaire,
- de dire et juger que le dol étant un délit civil, la SCI la Villalodge des moulins sera condamnée à payer aux époux [B] des dommages et intérêts,
- de dire et juger que la société ICA patrimoine a manqué à son devoir d'information et de conseil,
- de constater la co-responsabilité de la société SCI la Villalodge des moulins et de la société ICA patrimoine,
En conséquence,
- de condamner in solidum la société ICA patrimoine et la société SCI la Villalodge des moulins à payer aux époux [B] 55.000 euros de dommages et intérêts, au titre de leur préjudice matériel, outre celle de 10.000 euros, au titre de leur préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence,
A titre infiniment subsidiaire,
- d'ordonner une expertise, avec pour mission de :
* déterminer le taux de remplissage de la résidence la Villalodge des moulins, pour sa partie locative, au moment de sa livraison,
* dresser un tableau complet, par immeuble de rapport, des locataires ayant occupé cette résidence depuis sa livraison, en précisant la durée d'occupation, la qualité des locataires (étudiants, actifs, retraités, etc'), et leur solvabilité,
* vérifier si les locataires sus-désignés ont quitté les lieux dans le cadre de procédure d'expulsion, et de manière générale s'ils ont eu des loyers impayés,
* exposer la situation économique de [L] en Bigorre, depuis 2007 jusqu'à aujourd'hui, déterminer s'il existe un bassin d'emploi dynamique, comme l'a affirmé la société ICA patrimoine dans sa plaquette de présentation de ce programme immobilier, s'il existe «une pluralité de zones industrielles dans un rayon de 15 kilomètres, assurant un bassin d'emploi fort aux secteurs divers et variés. », et si on peut évoquer une « richesse économique »,
* déterminer s'il existait une demande locative réelle et importante sur [L] en Bigorre justifiant qu'une société de conseil en gestion de patrimoine recommande cet investissement,
* donner toutes informations utiles au tribunal sur l'emplacement de cette résidence, et sur son attractivité locative,
* déterminer la valeur de la maison acquise par les époux [B] à [L] en Bigorre, à la date d'achat et à la date d'aujourd'hui,
En toute hypothèse,
- de condamner in solidum la société ICA patrimoine et la société SCI la Villalodge des moulins à payer aux époux [B] la somme de 8.000 euros, sur le fondement de l'
article 700 du code de procédure civile🏛, au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 30 décembre 2020, la société SCI la Villalodge des Moulins, sur le fondement des dispositions des
articles 1116 et 1231 et suivants du code civil🏛, demande à la cour :
- de confirmer le
jugement du tribunal judiciaire de Tarbes du 14 janvier 2020,
- de rejeter toutes les prétentions des époux [B] comme injustes et en tout cas mal fondées,
- de rejeter toutes les prétentions indemnitaires de la Caisse d'Epargne,
- de condamner les époux [B] solidairement au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'
article 700 du code de procédure civile🏛, somme incluant les frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
À titre subsidiaire,
en cas d'annulation du contrat de vente du bien immobilier de M. et MAbe [B],
- de condamner M. et Mme [Ab] à restituer à la SCI Villalodge des Moulins, le bien immobilier, et les fruits effectivement reçus du bien litigieux,
- d débouter la Caisse d' Epargne de ses demandes indemnitaires vis-à-vis de la SCI Villalodge des Moulins.
Par conclusions déposées le 2 octobre 2020, la société ICA patrimoine, sur le fondement des dispositions des
articles 1116, 1147, 1304, 2224 et 1382 du code civil🏛, demande à la cour :
- à titre principal, de dire et juger les demandes des époux [B] irrecevables car prescrites,
- à titre subsidiaire débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes,
Dans tous les cas,
- de condamner les consorts [B] à payer à la société ICA patrimoine une juste indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive,
- de condamner les consorts [Ab] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Baque-Giral, ainsi qu'à une juste indemnité de 10.000 euros au titre de l'
article 700 du code de procédure civile🏛.
Par conclusions déposées le 30 juin 2020, la SA Caisse d' Epargne de Midi-Pyrénées, sur le fondement des dispositions des
articles 1304 et 2224 du code civil🏛, demande à la cour :
- de rejeter toutes conclusions contraires,
- de débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le
tribunal judiciaire de Tarbes en date du 14 janvier 2020,
Subsidiairement, si le jugement devait être réformé,
- de débouter les époux [B] de toute demande à l'encontre de la SA Caisse d' Epargne de Midi-Pyrénées compte tenu de l'absence tant de moyen de droit que de fait,
- de les débouter de l'ensemble de leur demande à son égard,
Encore plus subsidiairement si par impossible l'annulation de la vente était prononcée,
- de condamner les époux [B] à rembourser à la Caisse d'épargne la somme de 120.022,41 euros,
- de condamner les époux [B], ou toutes personnes les relevant indemnes de leur condamnation et étant reconnue comme responsable du prononcé de la nullité de la vente, à indemniser l'entier préjudice subi par la Caisse d'épargner s'élevant à la somme de 98.388,80 euros,
- d'ordonner l'exécution provisoire.
Par conclusions déposées le 18 novembre 2020, la SARL Elyade syndic, sur le fondement des dispositions des
articles 753 et 146 du code de procédure civile🏛, et les
articles 2222, 2224 et 1231-1 du code civil🏛, demande :
- de déclarer irrecevable ou à tout le moins infondés l'appel et les demandes formulées par M. et Mme [B] à l'encontre de la SARL Elyade syndic, pour cause de prescription de leur action,
- de confirmer le jugement du 14 janvier 2020 en toutes ses dispositions,
En conséquence,
- de déclarer l'action initiée par M. et Mme [B] prescrite à l'égard de la SARL Elyade syndic,
Subsidiairement,
- de constater l'absence de toute demande financière et de tout grief formé à l'encontre de la SARL Elyade syndic par M. et MAbe [B],
- de leur en donner acte,
- de prononcer la mise hors de cause de la SARL Elyade,
En toutes hypothèses,
- de constater l'absence de toute faute commise par la SARL Elyade syndic en lien avec le préjudice allégué par M. et Mme [B],
- de constater la totale carence dans l'administration de la preuve de M. et Mme [B] à l'encontre de la SARL Elyade syndic,
- de constater que la présence de la SARL Elyade syndic à la procédure, même dans l'éventualité où une expertise judiciaire serait ordonnée, ne se justifie pas.
En conséquence,
- de rejeter l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [Ab], y compris leur demande de désignation d'expert judiciaire, ou par toutes autres parties, à l'encontre de la SARL Elyade syndic en ce qu'elles sont infondées tant dans leur principe que dans leur quantum.
- de constater l'absence de toute demande formulée par les parties adverses à l'encontre de la SARL Elyade syndic,
- de leur en donner acte,
- de condamner in solidum M. et Mme [B] d'avoir à verser à la SARL Elyade syndic une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'
article 700 du code de procédure civile🏛, en cause d'appel,
- de condamner in solidum M. et Mme [Ab] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Tandonnet, avocat postulant.
Par conclusions déposées le 31 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villalodge des moulins, demande à la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré prescrite l'action entreprise par les époux [B],
- à titre subsidiaire, si par extraordinaire le syndicat était condamné à restituer aux époux [B] les charges de copropriété perçues depuis le 30 décembre 2009, condamner in solidum la SCI la Villalodge des moulins et la SAS ICA patrimoine à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des moulins de toutes condamnations prononcées à son encontre ; ce, sur le fondement de l'article 1382 (dans sa version applicable au moment des faits),
- d' infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des moulins, pris en la personne de son syndic, la SARL Cofimo, au titre de la procédure abusive initialisée par les époux [B],
- de condamner les époux [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des Moulins, pris en la personne de son syndic, la SARL Cofimo, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive,
- de condamner les époux [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des moulins, pris en la personne de son syndic, la SARL Cofimo, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'
article 700 du code de procédure civile🏛,
- de déclarer que l'ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans,
- de condamner les époux [B] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL Soulié Mauvezin, sur le fondement de l'
article 699 du code de procédure civile🏛.
L'ordonnance de clôture a été reportée au 10 mai 2022.
MOTIFS
Sur les prescriptions
* le dol
Le premier juge, sur le fondement de l'
article 1304 ancien du code civil🏛, a déclaré prescrite l'action des époux [D] et [H] [B] en annulation de la vente ou dommages et intérêts pour dol, aux motifs qu'ils n'établissent pas la date à laquelle ils auraient découvert le dol qu'ils invoquent, dès lors qu'ils étaient en mesure de se rendre compte de la surévaluation du prix qu'ils invoquent à partir du 4 février 2010, date de la prise de possession du bien.
Suivant les dispositions de l'
article 1304 ancien du code civil🏛, applicable à l'espèce, 'dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts '.
Le point de départ de l'action fondée sur le dol est donc le jour où la tromperie a été découverte.
Les époux [Ac] et [H] [B] exposent avoir été trompés sur l'attractivité locative du bien vendu ainsi que sur sa valeur vénale.
Ils ont résilié le mandat de gestion locative le 21 décembre 2010, faute d'avoir pu louer le bien depuis sa livraison, avec alors pour objectif de la vendre. Ils ont donné mandat de vente à une agence immobilière le 10 janvier 2011, au prix de 170.000 € net vendeur (188.000 € avec commission) malgré un courriel de l'agence du 4 janvier 2011 qui les dissuadait de proposer ce prix là. Par avenant au mandat de vente en date du 23 février 2011, les époux [Ac] et [H] [B], faute d'avoir trouvé acquéreur, ont ramené le prix de vente à 140.000 € net vendeurs (155.000 € avec commission).
Cette chronologie permet de retenir que les époux [Ac] et [H] [B] ont découvert le dol tel qu'ils le décrivent, c'est-à-dire constitué par un mensonge sur l'attractivité locative et la valeur vénale du bien, le 4 janvier 2011, date à laquelle ils avaient expérimenté la difficulté pour louer ainsi que la surévaluation de l'immeuble.
La prescription de l'article 1304 a donc commencé à courir le 4 janvier 2011 contre la SCI la Villalodge des Moulins et la SAS ICA Patrimoine pour l'action fondée sur le dol. Les assignations en dates des 8 et 9 juin 2015 ont donc été délivrées dans le délai de cinq ans. L'action en annulation de la vente pour dol est donc recevable.
* le manquement aux obligations d'information, de conseil et de mise en garde,
Le premier juge, sur le fondement l'
article 2224 du code civil🏛, a retenu comme point de départ de la prescription, le jour de l'acte authentique du 30 décembre 2009 au motif que les époux [D] et [H] [B] ne justifient pas s'être rendu compte de l'état du marché immobilier en décembre 2010.
Suivant les dispositions de l'
article 2224 du code civil🏛, ' les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer '.
Le même raisonnement que précédemment doit être tenu. Les époux [Ac] et [H] [B] n'ont pu connaître le défaut de conseil dont ils se plaignent qu'à l'expérience de la mise en location puis en vente de leur bien.
La prescription a donc commencé à courir le 4 janvier 2011. L'assignation a été délivrée dans le délai de cinq ans. L'action fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil est donc recevable.
Sur le dol
Suivant les dispositions de l'
article 1116 ancien du code civil🏛, applicable à l'espèce, ' Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé '.
Le dol du mandataire du vendeur peut être retenu pour fonder la nullité de la vente, si le vendeur a connaissance des informations fallacieuses communiquées par son mandataire aux acquéreurs potentiels et s'il est établi qu'il a bénéficié du dol, lequel suppose l'intention de tromper son co-contractant.
Les époux [Ac] et [H] [B] exposent que la SCI la Villalodge des Moulins, par l'intermédiaire de la SAS ICA Patrimoine, son mandataire commercial, a commis un dol en donnant des informations mensongères tant dans la plaquette publicitaire que dans la simulation, en passant sous silence la situation économique réelle de la commune de [L]-en-Bigorre qui ne permettait pas de trouver d'offre locative et avait une incidence sur sa valeur réelle.
Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante. Ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter à acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.
L'argumentation développée par les appelants revient à soutenir que non seulement la SCI la Villalodge des Moulins mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.
Cette argumentation n'est pas fondée : toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA. La baisse des prix de l'immobilier et les difficultés locatives constatées par la suite ne signifient pas à elles seules qu'il y ait eu fraude.
Aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative de [L] en Bigorre était déjà saturée au moment de l' élaboration du projet, et ce d'autant que la SCI la Villalodge des Moulins avait pris la peine de faire élaborer préalablement à la vente aux époux [D] et [H] [B], une étude de marché faisant apparaître qu'aucun programme neuf n'avait été précédemment construit et qu'il existait une demande locative.
Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol. La différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable, sauf si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas établi.
La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée. Elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés. Elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente.
La plaquette publicitaire remise par la SAS ICA Patrimoine aux époux [D] et [H] [B] contient des énonciations relatives à la situation géographique des lieux, à divers attraits touristiques qui ne présentent pas de caractère mensonger. La référence à 'l'emploi qui n'est pas en reste' lié au développement de zones industrielles ne constitue pas une allégation mensongère puisque le site internet de la commune vante lui-même le développement de zones d'activités économiques.
La simulation remise par la SAS ICA Patrimoine aux époux [D] et [H] [B], destinée à démontrer la rentabilité de l'opération, constitue elle aussi une présentation avantageuse de l'opération, sans pour autant contenir des allégations strictement mensongères. Il n'est pas allégué que les données relatives aux revenus des époux [D] et [H] [B] ni au montant des mensualités de crédit soient fausses. Le caractère peu explicite des données chiffrées ainsi que les appellations 'épargne mensuelle' et 'trésorerie placée', sans plus d'explications relèvent de l'obligation d'information sans pour autant constituer une tromperie.
Par conséquent, l'existence d'une tromperie n'est pas établie. Les époux [Ac] et [H] [B] seront déboutés de leurs demandes d'annulations de la vente pour dol ainsi que du contrat de crédit subséquent.
Sur l'obligation d'information et de conseil
La SAS ICA Patrimoine dont l'objet social est la commercialisation de programmes immobiliers est intervenue comme mandataire commercial de la SCI la Villalodge des Moulins, se présentant comme dotée de compétences propres en matière de conseil patrimonial. Elle était à ce double titre soumise à une obligation de conseil à l'égard des époux [Ac] et [H] [B].
La simulation présentée par la SAS ICA Patrimoine , à partir des données de revenus des époux [D] et [H] [B], du prix de vente du bien, du montant des mensualités de crédit, des loyers et des avantages fiscaux escomptés était destinée à démontrer le caractère rentable de l'opération. Au titre de l'obligation de conseil, cette présentation optimiste se devait d'être mise en perspective avec les risques du projet, notamment en termes de possibilité de carence locative avec son incidence fiscale et le risque à terme de perte de valeur d'un bien difficile à louer.
Or, le document présente les mensualités du crédit comme une 'épargne' ou 'trésorerie placée' alors qu'en réalité il s'agit de sommes qui sortent obligatoirement du patrimoine des intéressés. L'avantage fiscal est présenté comme un gain acquis, alors qu'il est conditionné par la location ininterrompue du bien pour un loyer mensuel de 675 €. Aucune explication n'est portée dans la simulation sur la nature réelle des qualifications ci-dessus et les risques propres à l'opération.
En procédant à une simulation de rentabilité univoque, sans explication des qualificatifs donnés 'd'épargne', de 'trésorerie placée' et de 'gain fiscal', de ce que l'ensemble était conditionné à la location pérenne et continue de l'immeuble, sans que les conséquences en chaîne d'une possible carence locative ne soient évoquées, la SAS ICA Patrimoine a manqué à son obligation de conseil, ce qui l'engage à titre personnel en qualité de conseiller patrimonial et engage la SCI la Villalodge des Moulins, son mandant.
En ce qui concerne la SCI la Villalodge des Moulins , contrairement à ce qu'avancent les intimées, l'indépendance du mandataire commercial n'est que théorique puisque la SAS ICA Patrimoine et la SCI la Villalodge des Moulins appartiennent au même groupe (le groupe [C]) et sont dirigées par les mêmes personnes ([Y] et [G] [C]) ainsi que cela résulte des statuts de ces sociétés comme de la plaquette de la SAS ICA Patrimoine qui porte la mention et le logo du groupe Caillau dont fait partie la SCI la Villalodge des Moulins. Cette dernière, qui a profité de l'opération, avait donc nécessairement ratifié la présentation univoque par son mandant au travers de la simulation et se trouve engagée sur le fondement de l'
article 1998 du code civil🏛.
Par conséquent, la responsabilité in solidum de la SAS ICA Patrimoine et de la SCI la Villalodge des Moulins sera retenue.
Le préjudice des époux [D] et [H] [B] est constitué par la perte de chance de ne pas contracter s'ils avaient été pleinement informés. Cette perte de chance, compte tenu de ce qu'ils ont mis le bien en vente dès la fin du mois de décembre 2010, moins d'un an après la livraison, après 9 à 10 mois de vacance locative, doit être évaluée à 30 %, soit une indemnisation de 179.900 x 30%= 53.970,00 €.
La SAS ICA Patrimoine et la SCI la Villalodge des Moulins seront condamnées in solidum au paiement de cette somme.
Les époux [Ac] et [H] [B] se sont trouvés en outre confrontés aux soucis générés par l'absence de locataire de février 2010 jusqu'en février 2012 puis de juin 2014 jusqu'en mars 2016, étant précisé que la situation locative du bien n'est pas actualisée par les époux [D] et [H] [B]. Ils rencontrent par ailleurs les plus grandes difficultés à vendre ce bien puisqu'ils ont dû baisser le prix à 140.000 € puis à 123.500 € (compromis du 22 mars 2022 non réitéré). Au regard de ces éléments, leur préjudice moral sera fixé à la somme de 10.000 €.
La SAS ICA Patrimoine et la SCI la Villalodge des Moulins seront condamnées in solidum au paiement de cette somme.
La cour ayant été en mesure de statuer, la demande subsidiaire d'expertise est sans objet.
Sur les mises en cause de la SARL Elyade Syndic et du syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des Moulins
Les époux [D] et [H] [B] ne forment aucune demande contre la SARL Elyade Syndic, pas plus que les autres parties au litige. Elle sera donc mise hors de cause.
Aucune demande n'est formée par les autres parties contre le syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des Moulins.
La mise en cause du syndicat des copropriétaires ne procède pas d'un abus du droit d'agir en justice. Les époux [B] qui demandaient l'annulation de la vente avaient un intérêt à ce que la décision soit rendue au contradictoire de la copropriété. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les dépens et l'
article 700 du code de procédure civile🏛 La SCI la Villalodge des Moulins et la SAS ICA Patrimoine supporteront les dépens d'appel et de première instance.
Au regard de l'équité, elles seront condamnées in solidum à payer aux époux [D] et [H] [B] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'
article 700 du code de procédure civile🏛.
La SA Caisse d' Epargne de Midi-Pyrénées et la SARL Elyade Syndic et le syndicat des copropriétaires de la résidence la Villalodge des Moulins seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l'
article 700 du code de procédure civile🏛.
