CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er juin 2022


Cassation


Mme TEILLER, président


Arrêt n° 472 F-D

Pourvoi n° B 21-14.598


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022

La Société industrielle de mécanique et de modelage blainvilloise (SI2MB), société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 21-14.598 contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2021 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société de La Filature, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société SI2MB, de la SARL Ortscheidt, avocat de la société de La Filature, après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 13 janvier 2021), dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre de la Société industrielle de mécanique blainvilloise, la cession du bail commercial, qui lui avait été concédé par la société civile immobilière de La Filature (la bailleresse) le 22 décembre 2010, est intervenue le 21 septembre 2016 au profit de la société Développement fonderie industrie, aux droits de laquelle se trouve la Société industrielle de mécanique et de modelage blainvilloise (la locataire).

2. La locataire a assigné la bailleresse en exécution de travaux de réfection de la toiture de l'ensemble des ateliers, en diminution du montant des loyers et en remboursement d'une partie des loyers versés jusqu'en janvier 2017.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen :

Enoncé du moyen

4. La locataire fait grief à l'arrêt de la condamner à effectuer les travaux de réfection des couvertures, zingueries, et étanchéité des bâtiments affectés par des infiltrations, et de réfection de la charpente du bâtiment à usage administratif, dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, alors « que seule une stipulation expresse du bail commercial peut mettre à la charge du preneur les travaux de réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments loués ; que la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations, sans viser expressément ces travaux, n'est pas suffisante à pour transférer au preneur la charge de réaliser ces travaux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'une clause du bail stipulait que « le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver les locaux loués en bon état d'entretien et de réparations locatives, il devra également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l'article 606 du code civil🏛, et y compris également tous travaux de ravalement de façades » ; que cette clause ne visait donc pas les travaux de réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments loués ; qu'en condamnant pourtant la SI2MB à les réaliser, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil🏛, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131🏛 du 10 février 2016🏛, applicable en la cause, ensemble l'article 1754 de même code🏛. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que la critique est irrecevable, car nouvelle et mélangée de fait et de droit.

6. Cependant, dans ses conclusions d'appel, la locataire soutenait que les travaux correspondant à des grosses réparations devaient rester à la charge du bailleur et que la clause prévoyant la répartition des travaux et charges entre preneur et bailleur devait être écartée.

7. Le moyen est donc recevable.

Bien fondé du moyen

Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1720 et 1754 du code civil :

8. Il résulte de ces textes que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur.

9. Pour condamner le preneur à la réfection des couvertures, zingueries, et étanchéité des bâtiments affectés par des infiltrations, et à la réfection de la charpente d'un autre bâtiment, l'arrêt retient qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut être reproché au bailleur lors de la prise d'effet du bail du 22 décembre 2010, qui limite les travaux mis à la charge du bailleur en prévoyant à l'article « Entretien-Réparations » que le preneur « devra également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l'article 606 du code civil🏛, et y compris également tous travaux de ravalement de façades » et, à l'article « travaux d'aménagements », que le preneur « s'oblige à supporter la charge des travaux rendus nécessaires, par l'application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, salubrité et conformité des lieux », ce dont il résulte que les parties ont entendu mettre à la charge du locataire les grosses réparations.

10. En statuant ainsi, en l'absence d'une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge du preneur la réfection de la couverture et la charpente des bâtiments loués, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne la société civile immobilière de La Filature aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette la demande formée par la société civile immobilière de La Filature et la condamne à payer à la Société industrielle de mécanique et de modelage blainvilloise la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société SI2MB

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La SI2MB fait grief à la décision attaquée de l'avoir déboutée de ses demandes et de l'avoir condamnée à effectuer les travaux de réfection des couvertures, zingueries, et étanchéité des bâtiments affectés par des infiltrations, et de réfection de la charpente du bâtiment à usage administratif, dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;

alors qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ; que seule une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté peut dispenser le bailleur de son obligation d'assurer les réparations réputées locatives lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'il résultait du bilan environnemental établi le 2 juin 2013 à l'initiative de la SIMB que s'agissant tant du bâtiment à usage de bureaux, que du bâtiment à usage privatif, que du local chaufferie, il avait été relevé un « vieillissement des bâtis » (arrêt, p. 5, pénultième alinéa) ; qu'elle a encore constaté que le compte-rendu de visite de la société Méristène établi le 11 juin 2020 a relevé l'existence « des bordures de toiture vétustes» sur le bâtiment administratif, et une corrosion avancée des caniveaux du bâtiment à usage d'atelier et du local chaufferie (arrêt, p. 5, pénultième alinéa) ; qu'elle a encore relevé que si une clause du bail stipulait que « le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver les locaux loués en bon état d'entretien et de réparations locatives, il devra également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l'article 606 du code civil🏛, et y compris également tous travaux de ravalement de façades » (arrêt, p. 4, dernier alinéa), aucune clause expresse du bail ne mettait à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté ; qu'en retenant pourtant que la preuve de ce que les réparations incombaient au bailleur ne serait pas rapportée dès lors que l'état du bâtiment s'expliquerait pas un défaut d'entretien, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que les désordres étaient consécutifs à la vétusté, et a violé les articles 1719 et 1755 du code civil🏛.


SECOND MOYEN DE CASSATION

La SI2MB fait en tout état de cause grief à la décision attaquée de l'avoir condamnée à effectuer les travaux de réfection des couvertures, zingueries, et étanchéité des bâtiments affectés par des infiltrations, et de réfection de la charpente du bâtiment à usage administratif, dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;

alors que seule une stipulation expresse du bail commercial peut mettre à la charge du preneur les travaux de réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments loués ; que la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations, sans viser expressément ces travaux, n'est pas suffisante à pour transférer au preneur la charge de réaliser ces travaux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'une clause du bail stipulait que « le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver les locaux loués en bon état d'entretien et de réparations locatives, il devra également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l'article 606 du code civil🏛, et y compris également tous travaux de ravalement de façades » (arrêt, p. 4, dernier alinéa) ; que cette clause ne visait donc pas les travaux de réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments loués ; qu'en condamnant pourtant la SI2MB à les réaliser, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil🏛, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131🏛 du 10 février 2016🏛, applicable en la cause, ensemble l'article 1754 de même code🏛.