RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
RG N° 08/00217
(2)
SARL CAFE DES PROMENEURS
C/
Y, X
ARRÊT N° 13/00280
COUR D'APPEL DE METZ
1ère Chambre
ARRÊT DU 23 MAI 2013
APPELANTE
SARL CAFE DES PROMENEURS représentée par son Gérant
THIONVILLE
représentée par Me BETTENFELD, avocat à la Cour d'Appel de METZ
INTIMÉS
Monsieur Hassan Y
THIONVILLE
représenté par Mes ..., avocats à la Cour d'Appel de METZ
Madame Hadime XY épouse XY
THIONVILLE
représentée par Mes ..., avocats à la Cour d'Appel de METZ
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ PRÉSIDENT Madame STAECHELE, Président de Chambre
ASSESSEURS Madame OTT, Conseiller
Madame CUNIN-WEBER, Conseiller
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS Mme TRAD-KHODJA
DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 Mars 2013
L'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu le 23 Mai 2013.
M et Mme Y ont fait l'acquisition le 23 octobre 2000 d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé à Thionville, dans lequel un fonds de commerce de débit de boissons est exploité par la SARL CAFE DES PROMENEURS selon bail initial des 29 mai 1958 et 23 mars 1960.
Ce bail commercial a fait l'objet de plusieurs renouvellements, dont le dernier en date du 12 mars 1986.
Le preneur a contesté le jeu de la clause d'indexation du loyer invoquée par les bailleurs et leur a fait notifier un mémoire le 6 décembre 2004, après quoi la SARL CAFE DES PROMENEURS a saisi le juge des loyers commerciaux par demande introductive d'instance du 21 mars 2005 aux fins de, par application de l'article L-145-39 du Code de Commerce, fixer le loyer mensuel à la somme de 550 euros à compter du 29 octobre 2004 et désigner le cas échéant une expertise judiciaire. Elle se prévalait d'une expertise privée réalisée par M. ....
Par jugement en date du 20 septembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de Thionville, chambre civile, a ordonné une expertise confiée à M. ..., lequel a déposé son rapport le 24 février 2006.
Par demande du 24 janvier 2007, M et Mme Y Y ont saisi le juge des loyers commerciaux en revendiquant le déplafonnement du loyer par application de l'article L-145-34 du Code de Commerce à raison d'une durée du bail de plus de 12 ans au jour de la demande de renouvellement par le preneur le 30 novembre 2000 ainsi que de la réalisation par les bailleurs en 2003 et 2004 d'importants travaux dans les locaux (chauffage, remplacement des fenêtres, réfection des sanitaires).
Ils ont accepté les conclusions de l'expert ... et demandé en conséquence la fixation du nouveau loyer à compter d'octobre 2004 à la somme de 1 048 euros telle qu'estimée par l'expert.
Le 3 avril 2007, M et Mme Y Y ont sollicité la reprise de l'instance 05/579 dans laquelle a été ordonnée l'expertise et la jonction de celle-ci avec l'instance 07/174 initiée par la demande précitée du 24 janvier 2007, demandant ainsi la fixation du nouveau loyer à 1 048 euros par mois.
Les deux instances ont été jointes le 4 septembre 2007 par mention au dossier.
La SARL CAFE DES PROMENEURS a conclu à l'irrecevabilité de la demande des bailleurs en répliquant que ces derniers n'avaient pas notifié de mémoire postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, et n'ont donc pas respecté les dispositions des articles 29 et 29-2 du décret du 30 septembre 1953. Ils ont conclu au débouté en répliquant que l'indice retenu pour l'indexation du loyer avait disparu. Ils ont à titre subsidiaire sollicité une contre-expertise, et de fixer le loyer à la somme de 550 euros par mois à compter du 29 octobre 2004.
Par jugement en date du 4 décembre 2007, le Tribunal de Grande Instance de Thionville, chambre civile, a fixé le nouveau loyer commercial à la somme de 1 048 euros par mois à compter d'octobre 2004 et a condamné la SARL CAFE DES PROMENEURS à payer aux époux Y la somme de 800 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile, la condamnant en outre aux dépens.
Le juge a écarté l'irrecevabilité, en considérant que les bailleurs avaient notifié un mémoire le 27 mai 2005 tendant à la fixation du loyer à 1 086,33 euros, que suite au dépôt du rapport d'expertise ils avaient diminué légèrement leurs prétentions en sollicitant la fixation à 1 048 euros sans développer d'éléments nouveaux, que la nullité soulevée par le preneur n'est que de forme et ne lui a causé aucun préjudice.
Pour fixer le loyer à 1048 euros par mois, le juge s'est fondé sur l'expertise de M. ... en relevant notamment que les désordres d'infiltrations désormais évoqués par la SARL CAFE DES PROMENEURS n'avaient pas été dénoncés lors des opérations d'expertise ni constatés par l'expert, lequel n'avait pris en considération l'espace du jeu de quilles que de façon limitée comme rangement et issue de secours.
Par déclaration enregistrée au greffe 3 janvier 2008, la SARL CAFE DES PROMENEURS a régulièrement interjeté appel du dit jugement.
Par arrêt avant dire-droit en date du 16 juin 2011, la Cour de céans a invité les parties à prendre position au vu des pièces n° 13, 15 et 16 produites par M et Mme Y 'mémoire subséquent' du 5 avril 2007, lettre de notification du 5 avril 2007 et accusé de réception visé le 11 avril 2007, et à s'expliquer sur la régularité de la procédure et une éventuelle régularisation de la procédure en fixation du loyer commercial.
Par ses dernières écritures du 22 octobre 2012, la SARL CAFE DES PROMENEURS demande à la Cour en infirmant le jugement entrepris de
' dire la demande irrecevable,
subsidiairement
' constater que le tribunal n'est saisi que de l'assignation du 24 janvier 2007,
' avant dire-droit, ordonner une contre- expertise afin de fixer la valeur locative des locaux commerciaux loués à la SARL CAFE DES PROMENEURS au 24 janvier 2007, date de la demande,
' dire que le contre-expert devra donner son avis sur l'expertise de M. ... et les arguments des locataires notamment en ce qui concerne le jeu de quilles et les troubles locatifs dus à la carence dans l'entretien dans l'immeuble,
' dire qu'en tout état de cause le loyer mensuel des locaux loués à la SARL CAFE DES PROMENEURS ne pourra excéder la somme de 550 euros mensuel à compter du 24 janvier 2007,
' condamner in solidum M et Mme Y Y aux dépens des deux instances ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par leurs dernières écritures du 17 septembre 2012, M et Mme Y Y demandent à la Cour, vu l'arrêt avant dire-droit, de
' recevoir l'appel en la forme et le déclarer mal fondé,
' constater que les intimés ont régulièrement notifié un mémoire après expertise (pièces n°13,14, 15& 16 des appelants),
' débouter la SARL CAFE DES PROMENEURS de toutes ses demandes, fins et conclusions, ' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
' condamner la SARL CAFE DES PROMENEURS à payer à M et Mme Y la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
' la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2013.
SUR CE
Vu les dernières écritures des parties auxquelles la Cour se réfère expressément ; vu les pièces ;
sur la procédure
Attendu que la société appelante fait valoir que le premier juge a statué en méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article 29 du décret du 30 septembre 1953 instaurant une procédure sur mémoire, puisque le tribunal n'était saisi que de l'assignation du 24 janvier 2007 sans mémoire préalable de la part des bailleurs suite au dépôt du rapport d'expertise ; que la notification d'un mémoire après expertise est expressément exigée par l'article R-145-31 du Code de Commerce ; que l'omission de cette formalité constitue une irrégularité de fond conditionnant la régularité de l'entière procédure, ce qui peut être soulevé pour la première fois en appel ; que les écritures adverses notifiées le 5 avril 2007 et prétendument qualifiées de mémoire ne peuvent régulariser la procédure puisque cette notification est intervenue postérieurement à l'assignation du 6 février 2007 ;
Que les intimés répliquent que la procédure est parfaitement régulière alors qu'ils ont, postérieurement à l'expertise, notifié au locataire le 5 avril 2007 un mémoire conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et peu importe que ce mémoire ait été intitulé 'mémoire subséquent' ;
Attendu que l'article R-145-31 du Code de Commerce dispose que 'dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou, si elles sont représentées leurs avocats, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés' ;
Que l'article R-145-25 dernier alinéa précise que les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait ;
Attendu que la jurisprudence tire de ces dispositions qu'une nouvelle assignation délivrée après mesure d'instruction devant le juge des loyers commerciaux aux lieu et place de la notification d'un mémoire est affectée d'une nullité de fond entraînant l'interruption définitive de la procédure et que les conclusions déposées devant le juge des loyers commerciaux ne peuvent suppléer l'absence de mémoire ( Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 2010 et 4 février 2009) ;
Que cependant par application de l'article 121 du Code de Procédure Civile, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité pour vice de fond ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ;
Qu'ainsi il peut y avoir régularisation au cas de notification d'un mémoire régulier avant que le juge ne statue ( Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 17 septembre 2008 ) ;
Or attendu qu'en l'espèce, et contrairement à ce que prétend l'appelante, le premier juge a été saisi postérieurement au dépôt du rapport d'expertise à la diligence des bailleurs, à la fois par une demande introductive d'instance du 24 janvier 2007 et par une requête aux fins de rétablissement d'instance après expertise en date du 3 avril 2007, de sorte que ces deux instances ont été jointes le 4 septembre 2007 par mention au dossier ;
Qu'il ressort des pièces versées aux débats par les intimés que les bailleurs ont établi le 5 avril 2007 un mémoire intitulé 'mémoire subséquent' faisant suite à l'expertise judiciaire (pièce n°13), que ce mémoire a été adressé au conseil de la société locataire le 10 avril 2007 (pièce n°14) et adressé le 5 avril 2007 à la SARL CAFE DES PROMENEURS par lettre recommandée avec accusé de réception (pièce n° 15), que la société locataire a reçu ce mémoire le 11 avril 2007 au vu de l'accusé de réception postal signé et produit en pièce n°16 ;
Qu'au vu de ces éléments, la procédure se trouve donc régularisée au jour où statue le juge, étant observé que le délai de prescription biennale visé par l'article L-145-60 du Code de Commerce était interrompu suite au jugement ayant le 20 septembre 2005 ordonné l'expertise ;
Attendu qu'il convient en conséquence de rejeter l'appel en ce que la SARL CAFE DES PROMENEURS soutient l'irrecevabilité de la demande en fixation du prix du loyer ;
au fond
Attendu que si les intimés prétendent que la Cour a expressément limité la réouverture des débats sur la seule question de la régularité de la procédure de sorte que les conclusions de l'appelante ne seraient recevables qu'en ce qu'elles portent sur ce point et non sur le fond, la société appelante fait à juste titre observer que la Cour par son arrêt avant-dire droit du 16 juin 2011 a révoqué l'ordonnance de clôture et a invité les parties à prendre position sur un point relevé d'office ;
Qu'en effet, dans le dispositif de son arrêt avant-dire droit, la Cour n'a tranché aucune partie du litige et a, dans le respect du principe du contradictoire, invité les parties à présenter leurs explications en fait et en droit au vu de pièces produites par les intimés mais qui n'avaient pas été discutées par les parties dans leurs conclusions ; que dans ces conditions, la SARL CAFE DES PROMENEURS est parfaitement recevable à discuter du rapport d'expertise judiciaire et du loyer tel que fixé par le jugement dont appel ;
Attendu que la société appelante critique le rapport d'expertise de M. ... qui a pris en compte le jeu de quilles pourtant inexploitable depuis plusieurs années consécutivement à des infiltrations d'eau et qui n'a pas tenu compte des carences du bailleur dans les travaux à sa charge relevant de l'article 606 du Code Civil alors que des travaux de toiture sont nécessaires et que la façade se désagrège ; que la société appelante s'appuie sur des attestations, un procès-verbal de constat dressé par huissier le 14 septembre 2009 ainsi qu'un rapport d'expertise déposé par M....... désigné en référé qui estime à 42 755 euros le coût de remise en état de l'immeuble, vétuste et délabré ; qu'à titre subsidiaire, l'appelante soutient que le loyer ne peut être fixé rétroactivement avant le 24 janvier 2007 en l'absence de jonction ordonnée par les premiers juges de la procédure initiale et de la procédure consécutive ;
Que les intimés répliquent que M. ... a bien tenu compte dans son évaluation de l'état du jeu de quilles de sorte qu'il n'y a pas lieu de procéder à un abattement complémentaire ; qu'ils font observer que le commerce est situé en rez-de-chaussée et surplombé par deux niveaux de sorte qu'on voit mal comment il pourrait être affecté par des problèmes d'humidité dus à la toiture, d'autant que l'expert a relevé que l'appartement situé à l'étage avait été entièrement rénové ; qu'ils ajoutent que l'assignation initiale tendait à la fixation du prix du nouveau loyer à effet en octobre 2004 et que ce n'est pas la date de rétablissement de l'affaire au rôle de la juridiction qui peut faire obstacle à la fixation du nouveau loyer à compter d'octobre 2004 ;
Attendu qu'il a déjà été exposé que le premier juge a été saisi postérieurement au dépôt du rapport de l'expertise, ordonnée par jugement du 20 septembre 2005, à la diligence des bailleurs à la fois par une demande introductive d'instance du 24 janvier 2007 et par une requête aux fins de rétablissement d'instance après expertise en date du 3 avril 2007 et que ces deux instances ont été jointes le 4 septembre 2007 par mention au dossier ; que dès lors qu'il y a eu réinscription au rôle par la requête en rétablissement, c'est l'instance initiale qui s'est trouvée poursuivie et n'avait donné lieu qu'à la décision avant-dire droit ordonnant une expertise judiciaire ;
Qu'est donc en litige la fixation du loyer à effet du 29 octobre 2004 comme demandé dans l'acte introductif d'instance ;
Attendu que les parties ne contestent pas que le loyer doit être fixé conformément à la valeur locative des locaux commerciaux, objet du bail, mais s'opposent sur la détermination de cette valeur locative en fonction des éléments à prendre en considération;
Or attendu qu'il convient de déterminer la valeur locative à l'époque d'octobre 2004 de sorte que le procès-verbal de constat datant de 2009 et le rapport d'expertise déposé en 2012 par un expert judiciaire en matière de bâtiment sont inopérants ;
Attendu que le bail commercial liant les parties porte sur une salle de débit de boissons et cuisine attenante en rez-de-chaussée, un jeu de quilles dans la cour, un appartement de 3 pièces au 1er étage, et sur une cave ;
Attendu que l'expert judiciaire, M. ..., a décrit l'état ancien, vétuste et non étanche, du jeu de quilles et en a tenu compte dans son estimation de la valeur locative, de sorte que ce grief formulé par la société appelante n'est pas fondé ;
Que l'expert a pris en considération la situation des locaux à Thionville, 2ème ville du département à la population stable de l'ordre de 130 000 habitants dans un important bassin d'emploi frontalier, plus précisément rue de l'agriculture reliée à la voie rapide de l'axe nord-sud dans un quartier relativement populeux et un environnement comportant de grands immeubles collectifs et des maisons bourgeoises ; que l'expert a noté que les locaux sont situés de façon relativement éloignée du centre ville et de la zone commerciale du Linkling, comptant dans son environnement commercial principalement le centre commercial NORMA, avec un bon impact visuel depuis un carrefour sur une voie de grande circulation ;
Qu'il s'agit d'un immeuble datant des années 1950, d'une structure générale en maçonnerie, étant observé que l'expert a noté un léger délitement de la corniche saillante;
que répondant à un dire de la locataire l'expert a précisé qu'il n'avait pas constaté de dégradation sur la façade, hormis ce qu'il avait noté de la corniche surplombant le bandeau porte-enseigne, et qu'il n'avait pas constaté d'inondation de la cave ;
Qu'il a précisément décrit les locaux commerciaux proprement dit du rez-de-chaussée, ainsi que l'appartement du 1er étage dont il a relevé qu'il avait été rénové récemment et mis aux normes de bon confort moderne, de sorte que le constat dressé par huissier le 14 septembre 2004 antérieurement aux opérations d'expertise, produit par la société appelante pour décrire principalement l'état du logement, est ici inopérant ;
Que l'expert a pris en considération l'état des locaux et s'est référé aux valeurs pratiquées dans le voisinage tant pour les commerces que pour les habitations et garage ; qu'au terme d'une discussion argumentée, M. ... a conclu à une valeur locative totale de 1 048 euros par mois après avoir procédé distinctement pour les locaux commerciaux en rez-de-chaussée d'une surface pondérée de 91,55 m2, pour l'appartement en étage d'une surface utile de 53,50 m2 et pour le garage ;
Attendu que la société appelante oppose en vain, face à ces conclusions motivées de l'expert, les attestations de M. ... ' laquelle attestation n'est pas datée et ne comporte aucune référence permettant de situer dans le temps ce qu'affirme avoir constaté ce témoin ', de M. Guy ... ' laquelle attestation fait certes état de gravats qui ont chuté sur la terrasse, mais précisément lors de travaux de rénovation ' et de M. Albert ... ' laquelle attestation fait également état de chute de déchets et débris sur la terrasse, mais lorsque des ouvriers nettoyaient le toit au karcher ' ;
Attendu qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'y a pas lieu d'ordonner de nouvelle expertise comme sollicité de façon dilatoire par la société appelante et il convient de confirmer le jugement entrepris qui a fixé le nouveau loyer à compter d'octobre 2004 à la somme de 1 048 euros conformément aux conclusions de l'expert judiciaire M. ...;
sur les dépens
Attendu que la société appelante qui succombe sur son appel doit être condamnée aux entiers dépens d'appel ;
Attendu qu'il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés à hauteur de Cour et non compris dans les dépens ; qu'il convient de leur allouer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre le montant alloué en première instance au titre des frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
la Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
Vu l'arrêt en date du 16 juin 2011
Déclare la SARL CAFE DES PROMENEURS recevable, mais mal fondée en son appel; l'en déboute ;
Dit que le mémoire intitulé 'mémoire subséquent' du 5 avril 2007 notifié par les bailleurs le 5 avril 2007 à la SARL CAFE DES PROMENEURS par lettre recommandée avec accusé de réception et le 10 avril 2007 au conseil de la société locataire a régularisé la procédure postérieurement au dépôt du rapport d'expertise suite au jugement du 20 septembre 2005 ;
Dit en conséquence n'y avoir lieu à nullité de la procédure et à irrecevabilité de la demande en fixation du prix du loyer ;
Déboute la SARL CAFE DES PROMENEURS de sa demande en contre-expertise ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Thionville en date du 4 décembre 2007 ;
Y ajoutant
Condamne la SARL CAFE DES PROMENEURS à payer à M et Mme Y la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SARL CAFE DES PROMENEURS aux entiers frais et dépens d'appel.
Le présent arrêt a été prononcé le 23 mai 2013 par mise à disposition publique au greffe par Mme ..., Président de Chambre, assistée de Mme ..., Greffier, et signé par elles.