M.

Quatrième Chambre

R.G : 97/08855

M. Yves BUOT

M. Jacques BUOT

Mme Sarah BUOT

Mme Jeanine ROLLAND

CASTRES



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRET DU 06 MAI 1999

COMP ITION DE LA COUR LO DELIBERE :

M. Jean THIERRY, Président,

Mme Sylvie GENDRY, Conseiller,

M. Joël CHRISTIEN, Conseiller,

GREFFIER :

Mme Aa A

DEBATS :

A l'audience publique du 19 Mars 1999

devant M. Jean THIERRY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRET :

Contradictoire, prononcé par M. Joël CHRISTIEN, Conseiller, à l'audience publique du 06 Mai 1999, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANTS :

Monsieur Ab B

… … Waldeck Rousseau

35400 SAINT MALO

représenté par Me CADIOU NICOLLE & GUILLOU, avoué à la Cour

assisté de Me LAURENT - ST MALO, avocat

Monsieur Jacques BUOT

35 avenue Waldeck Rousseau

35400 SAINT MALO

représenté par Me CADIOU NICOLLE & GUILLOU, avoué à la Cour



Monsieur Ac B

… … Waldeck Rousseau

35400 SAINT MALO

représenté par Me CADIOU NICOLLE & GUILLOU, avoué à la Cour

assisté de Me LAURENT - ST MALO, avocat

Madame Sarah BUOT

35 avenue Waldeck Rousseau

35400 SAINT MALO

représenté par Me CADIOU NICOLLE & GUILLOU, avoué à la Cour

assisté de Me LAURENT - ST MALO, avocat au barreau de SAINT MALO

bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 98/1005 du 28/04/1998

INTIMÉE :

Madame Ad Ae

… … … … …

… … …

représenté par Me CASTRES COLLEU & PEROT, avoué à la Cour

assisté de Me KERJEAN A SAINT MALO, avocat



1 - Exposé préalable :

Le 5 décembre 1997, M. Yves BUOT, M. Jacques BUOT, M. Marc BUOT et Mille. Sarah BUOT ont déclaré appel d’un jugement du 4 novembre précédent, aux énonciations duquel il est fait référence quant à l'exposé des prétentions formulées et des moyens articulés par les parties à ce stade de la procédure, par lequel le Tribunal d'instance de Saint-Malo, Statuant sur les demandes faisant l’objet de l'instance introduite par l’assignation délivrée à leur demande le 14 mai 1997 à Mme. Ad Ae et sur les demandes reconventionnelles formées par cetle-ci par conclusions déposées les 24 juin et Ter septembre 1997,

- a débouté les consorts B de leurs demandes ;

- à validé le congé délivré le 11 juillet 1996 et a constaté que les consorts B occupent sans droit ni titre l’immeuble sis 35 avenue Waldeck-Rousseau à SAINT-MALO depuis le 31 mai 1997 ;

- a ordonné leur expulsion et de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;

- et les a condamnés solidairement, outre les dépens, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 5 000 francs jusqu’à libération complète des lieux et de la somme de 3 000 francs au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

*

Par ordonnance du 18 novembre 1998, M. le Conseiller de la mise en état a rejeté une demande d’exécution provisoire formée par l’intimée.

*

Il est procédé à l’exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens par visa des conclusions déposées :

- le 31 août 1998, par MM. Yves, Jacques et Marc BUOT et Mme. Sarah BUOT, appelants ;

- les 7 janvier et 5 octobre 1998, par Mme. Ad Ae, intimée.

II - Motifs :

* Sur la validité du congé délivré le 11 juillet 1996 à MM. Yves, Jacques et Ac B :

Le contrat de bail souscrit le 7 juin 1984 entre d’une part Mme. Af C, auteur de Mme. Ad Ae et, d’autre part, Mme.



Liliane BUOT, M. Yves BUOT, M. Jacques BUOT et M. Marc BUOT précisant que les droits et obligations du preneur et du bailleur étaient régis, en-dehors des stipulations de ce contrat, par les dispositions impératives de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, la stipulation figurant au $2 de l’article 6 du bail relatif à la résiliation n’est qu’un rappel des dispositions de l’articie 10, second alinéa, de la loi susvisée qui subordonne la validité de la décision du bailleur de résilier le contrat à l’issue d’une période de trois ans à des circonstances économiques ou familiales graves justifiant la vente du local.

Or, il résulte de l’article 25. Il de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les dispositions de l’article 15 de ce texte s'appliquent, dès sa publication, aux contrats de location en cours à cette date.

Il s’ensuit que, s’agissant des cas, Formes et conditions de validité du congé pour vendré, ce sont les dispositions de Particle 15 de cette loi, d’ailleurs expressément invoquées par les appelants, qui régissent les droits et obligations des parties en cause aux lieu et place de celles de l’article 10 de la loi du 22 juin 1982.

Les nouvelles dispositions ne comportant pas l’exigence de justifier de circonstances économiques ou familiales graves, les appelants sont mal fondés à opposer cette absence de justification à la validité du congé délivré par la bailleresse.

Si, d'autre part, l’offre de vente notifiée par le bailleur en application des dispositions de l’article 15.11 de la loi du 6 juillet 1989 peut caractériser une violation des droits des locataires et, par conséquent, constituer une fraude lorsqu’elle est faite moyennant un prix disproportionné à la valeur de l’immeuble, l’annulation du congé, conséquence nécessaire d’une telle fraude, ne peut être prononcée que s’il est établi que l’état du marché rend impossible la réalisation de la vente à un tel prix.

Dans le cas présent, alors que Mme. Ae justifie avoir donné mandat de vente au prix de 600 000 francs, l’estimation de la valeur vénale du bien à 380 000 francs, et de son prix de vente à 425 000 francs frais d’acquisition compris, ne résulte que d’une “attestation d’expertise” en date du 11 juin 1997 produite par les appelants, établie en-dehors de toute procédure contradictoire, reflet d’une appréciation purement subjective et dépourvue de toute référence à des opérations immobilières comparables.

Cette évaluation ne peut donc être retenue et la prétention des intimés à l’annulation du congé pour surestimation frauduleuse ne peut être admise.

Messieurs B n’ayant pas accepté dans les délais légaux l’offre contenue dans le congé qui leur a été délivré le 11 juillet 1996, cet acte a régulièrement Mis fin au bail à la date du 31 mai 1997, non contestée par les appelants comme expiration d’une période triennale.



- Sur les demandes formées à l'encontre de Mile. Sarah BUOT :

Mme. Ag B, cosignataire du contrat de bail du 7 juin 1985, étant décédée le 18 décembre 1988, sa fille, Sarah BUOT, née le … … …, était donc alors âgée de quatorze ans. La filiation de cette enfant n’étant établie qu’à l'égard de la mère, ainsi qu’il résulte des énonciations de son acte de naissance, il est suffisamment établi par les mentions du certificat de scolarité relatif à la période du ler septembre 1987 au 30 juin 1988, indiquant comme adresse de l’enfant celle de l’immeuble donné à bail, ainsi que par l’absence de toute discussion sur l’application normale des dispositions des articles 371-3 et 374, premier alinéa, du Code civil, que la fille vivait avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès.

Le contrat de location a donc été transféré à Mille. Sarah BUOT en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, de plein droit, aucune manifestation de volonté n’étant exigée par le texte pour ce transfert automatique.

À ce titre, tout congé devait, pour produire ses effets à son égard, lui être personnellement notifié malgré la présence de co-locataires, circonstance indifférente à cette exigence résultant clairement des dispositions de l’article 15 de la loi susvisée.

La bailleresse ayant contracté avec quatre locataires et n’ayant notifié le congé qu’à trois d'entre eux, ne peut se prévaloir de quelque ignorance que ce soit pour prétendre faire cesser les effets du contrat à l’égard de tous.

Elle ne peut non plus invoquer tes dispositions de l’article 108-3 du Code civil pour soutenir que la notification du congé au tuteur, M. Ah B, valait nécessairement pour la pupille puisque la majorité de celle-ci, née ie 3 novembre 1973, était aéquise à la date du congé du 11 juillet 1996 et que, par conséquent, aucune mesure de tutelle ne pouvait plus s’exercer.

I s’ensuit que le congé n’a pu avoir aucun effet à l’égard de Mile. Sarah BUOT qui, à défaut d'autre motif de résiliation, ce qui va être examiné ci-après, peut donc continuer à bénéficier du bail tout en assumant, évidemment, les obligations qui incombent au locataire.

Les défauts d’entretien relevés par l’attestation d'expertise précitée, dont Mme. Ae ne peut d’ailleurs se prévaloir après avoir objecté - à juste titre - son caractère non contradictoire, ne sont pas suffisamment caractérisés pour justifier une résiliation du bail aux torts de la locataire.



Les considérations qui précèdent justifient par conséquent la confirmation du jugement mais dans les seuls rapports de Mme. Ad C épouse Ae avec Messieurs B, le congé mettant fin au bail étant inopposable à Mille. Sarah BUOT,

*

[I serait inéquitable de laisser à la charge de Mme. Ae l’intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens de l’instance l’opposant à Messieurs B, ce pourquoi il est justifié de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné ces derniers à lui payer la somme de 3 000 francs.

Mais aucune considération d'équité ne justifie, en cause d’appel, l’application des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

III - Décision :

La Cour :

- Reçoit les appels, réguliers en la forme ;

- Confirme le jugement rendu le 4 novembre 1997 par le Tribunal d'instance de Saint-Malo, mais uniquement dans les rapports entre Madame Ad Ae et Messieurs Ab, Jacques et Ac B ;

- Le réformant pour le surplus,

- Déclare le congé du 11 juillet 1996 inopposable à Mile. Sarah BUOT et déboute Mme. Ad Ae de toutes ses demandes à l’encontre de Mlle. Sarah BUOT ;

- Déboute les parties de toutes demandes contraires ou supplémentaires ;

- Condamne MM. Yves, Jacques et Ac B aux dépens et .admet la S.C.P. Castres, Colleu et Pérot, avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.

Le Greffier,