CIV.3 DG
COUR DE CASSATION
Audience publique du 19 mars 2013
Cassation partielle
M. TERRIER, président
Arrêt no 332 F-D
Pourvoi no X 12-14.282
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant
Statuant sur le pourvoi formé par la société Immo Invest 44, société à responsabilité limitée, dont le siège est Nantes,
contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2011 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à la société Barbe Torte, société civile immobilière, dont le siège est Nort-sur-Erdre,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Bailly, avocat général référendaire, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Immo Invest 44, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 décembre 2011), que par acte du 25 septembre 2007, la société Barbe Torte a conclu avec la société Immo Invest 44 une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble, sous conditions suspensives d'obtention par l'acquéreur d'un prêt et d'un permis de construire, la date de réitération étant fixée au 30 juillet 2008 ; que la société Barbe Torte ayant refusé de réitérer la vente au motif de l'absence de réalisation des conditions suspensives, la société Immo Invest 44 l'a assignée en réalisation forcée de la vente puis en résolution de celle-ci aux torts de l'acquéreur ;
Sur le premier moyen
Attendu que la société Immo Invest 44 fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen
1o/ que la renonciation par l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives est valable dès lors qu'elle intervient avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les parties étaient convenues d'une date ultime pour la réitération de la promesse au 30 juillet 2008 ; qu'il en résulte que la renonciation par la société Immo Invest 44 au bénéfice des conditions suspensives par son assignation du 18 avril 2008, soit antérieurement à cette date, était valable, et que la non-réalisation de ces conditions ne pouvait rendre caduque la promesse ; qu'en retenant, pour considérer que la promesse de vente était caduque, que les conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire par l'acquéreur n'avaient pas été réalisées et qu'à la date à laquelle la SCI Barbe Torte avait signifié cette caducité à la société Immo Invest 44, le 14 mars 2008, la société Immo Invest 44 n'avait pas encore renoncé aux conditions suspensives, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1177 du code civil ;
2o/ que la menace de l'exercice d'une voie de droit ne constitue une violence au sens de l'article 1111 du code civil que s'il y abus de cette voie de droit ; que ne revêt pas un caractère abusif l'action en justice exercée légitimement par le bénéficiaire d'une promesse de vente afin de faire échec à la caducité de la promesse signifiée par le promettant ; qu'en l'espèce, il
résulte des constatations des juges du fond que la SCI Barbe Torte avait fait signifier la caducité de la promesse de vente à la société Immo Invest 44 dès le 14 mars 2008, avant même la date fixée par les parties pour la signature de l'acte authentique, le 30 juillet 2008 ; qu'en retenant, pour considérer que le nouvel accord sur la vente du 3 septembre 2008 avait été accepté par la SCI Barbe Torte sous la contrainte, que l'assignation de la société Immo Invest 44 du 18 avril 2008 était devenue inutile dès lors que cette société renonçait aux conditions suspensives, quand cette action était destinée à faire obstacle à la caducité de la promesse signifiée par la SCI Barbe Torte le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé les articles 1111, 1112 et 1134 du code civil ;
3o/ que le trouble causé au défendeur par une action en justice ne constitue une violence au sens de l'article 1111 du code civil que s'il y abus de cette voie de droit ; qu'en retenant, pour considérer que l'action en justice introduite par la société Immo Invest 44 le 18 avril 2008 était abusive et avait contraint la SCI Barbe Torte à reprendre les négociations contre son gré, que par la publication de son assignation la société Immo Invest 44 avait bloqué sciemment et durablement la possibilité pour la SCI Barbe Torte de vendre son immeuble à un tiers, quand cette publication n'était que l'application des règles de la publicité foncière et que le seul trouble causé à la SCI Barbe Torte par cette publication ne pouvait conférer à l'action en justice de la société Immo Invest 44 un caractère abusif, la cour d'appel a encore violé les articles 1111, 1112 et 1134 du code civil ;
4o/ que la société Immo Invest 44 faisait valoir dans ses conclusions d'appel que postérieurement au 14 mars 2008, un accord était intervenu entre les parties sur la réalisation de la vente, à la condition que les différents travaux mis à la charge de la SCI Barbe Torte par la promesse de vente du 25 septembre 2007 soient réalisés et que le droit de préférence du locataire soit purgé ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter les demandes de la société Immo Invest 44, que celle-ci avait refusé de régulariser la vente le 2 octobre 2008 alors que la SCI Barbe Torte avait satisfait à ses exigences en produisant la preuve des garanties décennales attachées aux ouvrages réalisés pour individualiser le bien vendu, sans rechercher si les parties n'avaient pas subordonné la conclusion de la vente à d'autres conditions, qui n'avaient pas été réalisées par le vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si l'une ou l'autre des conditions suspensives souscrites par l'une ou l'autre des parties n'était pas réalisée dans les délais contractuellement fixés, la promesse synallagmatique de vente devenait caduque de plein droit, et relevé que les conditions suspensives d'obtention d'un prêt bancaire et d'un permis de construire n'avaient pas été réalisées dans les délais contractuellement prévus, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les conditions suspensives avaient été stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les deux parties pouvant se prévaloir de la défaillance des conditions, la promesse synallagmatique de vente était caduque et que la société Immo Invest 44 devait-être déboutée de ses demandes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen
Vu l'article 1178 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Immo Invest 44 à payer à la société Barbe Torte la somme de 120 000 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt retient que le défaut de réalisation dans les délais contractuels des conditions suspensives d'obtention d'un prêt et de permis de construire doit être imputé à faute à la société Immo Invest 44 qui n'avait ni jugé bon d'informer son co-contractant d'un quelconque refus des établissements financiers sollicités, ni même informé la société Barbe Torte de la façon dont elle envisageait de financer et mener à bien son projet après avoir renoncé aux conditions suspensives stipulées à son profit dans la promesse synallagmatique de vente, sans que pour autant elle n'hésite à introduire une procédure en vente forcée dans l'unique objet de bloquer à son profit la vente litigieuse ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Immo Invest 44 avait formulé une demande de prêt et une demande de permis de construire dans le délai contractuel et par des motifs impropres à caractériser l'empêchement par l'acquéreur de l'accomplissement des conditions suspensives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Immo Invest 44 à payer à la société Barbe Torte la somme de 120 000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 15 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la SCI Barbe Torte aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Immo Invest 44
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Immo Invest 44 de ses demandes tendant à voir dire que la SCI Barbe Torte était responsable de la non-réalisation de la vente portant sur le bien immobilier appartenant à celleci situé à Nantes, et la voir condamner à l'indemniser de son préjudice,
AUX MOTIFS PROPRES QUE par la promesse synallagmatique de vente conclue le 25 septembre 2007, la S.C.I. BARBE TORTE s'engageait à vendre à la société IMMO INVEST 44 un bâtiment sur trois niveaux pour partie à usage d'habitation et le surplus à usage de bureaux et de parking cadastré section DY no171 sis au Duc pour une contenance de 5 ares 40 centiares ; que cette vente était conclue sous conditions suspensives à la charge du vendeur d'individualiser l'immeuble vendu par rapport au surplus des parcelles lui appartenant et exclues de la vente et sous diverses conditions suspensives à la charge de l'acquéreur dont notamment celle relative à l'obtention d'un prêt sollicité auprès d'un établissement financier, d'un montant d'1.000.000euros au taux d'intérêt maximum de 4,5% l'an hors assurance, sur une durée de 15 ans, la notification de l'offre de prêt devant être effectuée au notaire rédacteur de l'acte, soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou contre remise de récépissé avant le 15 novembre 2007 et celle relative à l'obtention d'un permis de construire purgé des droits des tiers, dont la demande devait être faite avant le 23 novembre 2007 ; qu'enfin, si l'une ou l'autre de ces conditions suspensives souscrites par l'une ou l'autre des parties n'était pas réalisée dans les délais contractuellement fixés, la promesse synallagmatique de vente devenait caduque de plein droit, sans qu'il soit besoin pour l'établir de l'accomplissement d'une formalité quelconque ; Considérant par ailleurs que les parties étaient convenues d'une date ultime pour réitérer la promesse, fixée au 30 juillet 2008 ; Considérant qu'il est constant que le 15 novembre 2007, la société IMMO INVEST 44 n'a pas été en mesure de faire état d'une offre de prêt conforme aux conditions définies dans la promesse synallagmatique de vente ; que si la demande de permis de construire a été introduite dans le délai contractuel, un refus a été opposé à la société MMO INVEST 44 le 12 février 2008 ; Que c'est dans ces conditions que la S.C.I. BARBE TORTE a fait signifier le 14 mars 2008 à la société IMMO INVEST 44 par acte d'huissier de justice au rapport de Me ..., la caducité de la promesse synallagmatique de vente susvisée ; Considérant que postérieurement à cette signification, la société IMMO INVEST 44 a fait assigner le 18 avril 2008 la SCI BARBE TORTE en vente forcée, pour voir dire que le jugement à intervenir vaudrait vente et en paiement d'une somme de 50 000 euros à titre de dommages-et-intérêts outre celle de 5.000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la société IMMO INVEST 44 a fait publier cette assignation auprès du bureau compétent de la conservation des hypothèques ; Considérant que la société IMMO INVEST 44 fait grief aux premier juge d'avoir prononcé la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 25 septembre 2007, sans tenir compte des événements et négociations postérieurs au 14 mars 2008 dont il résultait que la S.C.I. BARBE TORTE. soit avait renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse susvisée, soit qu'une novation des conditions de la vente et des relations contractuelles liant les parties était intervenue, de telle sorte qu'en rompant les pourparlers en cours, la S.C.I. BARBE TORTE avait engagé sa responsabilité à l'égard de la société IMMO INVEST 44 ; Considérant cependant, que c'est par des motifs pertinents, adaptés et particulièrement circonstanciés adoptés par la cour, que les premiers juges ont relevé que les conditions suspensives d'obtention d'un prêt bancaire et d'un permis de construire purgé du droit des tiers, n'avaient pas été réalisées dans les délais contractuellement prévus, pour en déduire la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée le 25 septembre 2007 ; Que par ailleurs, c'est vainement que la société DVIMO INVEST 44 fait grief au jugement déféré de ne pas avoir suffisamment pris en compte des négociations engagées avec la S.C.I. BARBE TORTE postérieurement au 14 mars 2008 ; Considérant en effet, qu'il convient de relever au premier chef, que si dans un premier temps la société IMMO INVEST 44 a fait assigner la S.C.I. BARBE TORTE pour voir dire parfaite la vente intervenue dès lors qu'elle renonçait aux conditions suspensives d'obtention d'un prêt bancaire et d'un permis de construire purgé des droits des tiers, elle a, après avoir sollicité plusieurs renvois de la date d'audience, au motif de la mise en oeuvre d'un protocole d'accord, abandonné ce moyen, pour solliciter l'annulation ou la résolution de la vente aux torts et griefs exclusifs du vendeur ; Considérant dès lors que c'est de façon très pertinente que les premiers juges ont stigmatisé le comportement de la société IMMO INVEST 44 et sa stratégie judiciaire, le qualifiant de déloyal, en relevant d'une part qu'elle s'était abstenue lors de la signification de la caducité de la promesse synallagmatique de vente le 14 mars 2008, d'indiquer à la SCI BARBE TORTE qu'elle renonçait aux conditions suspensives non réalisées, de telle sorte que la vente pouvait être réalisée sans recourir à une procédure judiciaire et d'autre part, qu'en publiant cette assignation devenue inutile dès lors qu'elle renonçait aux conditions suspensives qu'elle avait stipulée, elle interdisait à la S.C.I. BARBE TORTE, qui avait pourtant retrouvé la liberté de vendre son bien, toute possibilité de le faire, dans l'attente de l'issue d'une procédure sans utilité véritable, si ce n'est de bloquer au seul profit de la société IMMO INVEST 44, la vente de l'immeuble objet de la promesse synallagmatique de vente et de contraindre la S.C.I. BARBE TORTE à reprendre les négociations avec elle ; Considérant en conséquence, que c'est vainement que la société IMMO INVEST 44 se fonde sur les différents courriers ou actes juridiques intervenus postérieurement au 14 mars 2008 pour chercher à établir soit une renonciation de la S.C.I. BARBE TORTE à la caducité de la promesse synallagmatique de vente, soit une novation des relations contractuelles entre les parties, dès lors qu'en raison de l'assignation qu'elle avait délivrée à la S.C.I. BARBE TORTE en la publiant au bureau compétent de la conservation des hypothèques, la société IMMO INVEST 44 contraignait la S.C.I. BARBE TORTE à reprendre contre son gré les négociations sur la vente de l'immeuble, de telle sorte qu'il ne pouvait en être déduit ni qu'elle avait renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, ni que l'ambiguïté ou le caractère équivoque attaché aux actes qu'elle a posés, permette de conclure à une véritable novation des relations contractuelles intervenues entre les parties ou à tout le moins à une renonciation valable à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente susvisée ; Considérant ainsi, que la société IMMO INVEST 44 ne peut valablement soutenir que la SCI BARBE TORTE aurait conclu avec le 3 septembre 2008, un protocole d'accord aux termes duquel, elle aurait accepté de reporter la régularisation de la vente au 2 octobre 2008, alors que l'acte établi à cette date par Me ..., notaire, constitue seulement un procès-verbal de carence à l'égard de la société IMMO INVEST 44 sommée par la SCI BARBE TORTE de comparaître en présence de Me ... pour procéder à la régularisation de la promesse synallagmatique de vente litigieuse, dans lequel figurent les déclarations des parties selon lesquelles, devant le refus opposé par la société IMMO INVEST 44 de régulariser la vente, malgré sa renonciation aux conditions suspensives stipulées en sa faveur, et en raison de conditions qui n'avaient nullement été stipulées dans la promesse, la S.C.I. BARBE TORTE, tirant tous les effets de l'assignation en vente forcée délivrée à son égard par la société IMMO INVEST 44, n'a eu d'autre choix que d'accepter le report sollicite par la société IMMO INVEST 44 en s'engageant à remettre les garanties supplémentaires qu'elle sollicitait, sans que pour autant celle-ci accepte de radier la procédure en cours avant la régularisation de la vente ; qu'ainsi, loin de matérialiser un quelconque accord sur une régularisation ultérieure de la vente selon de nouvelles conditions, cette déclaration contenue dans le procès-verbal de carence établi par le notaire, ne fait que concrétiser et matérialiser l'acceptation contrainte de la S.C.I. BARBE TORTE de conditions nouvelles étrangères à l'accord initial conclu entre les parties, pour tenter de sortir de l'impasse procédural dans lequel la société IMMO INVEST 44 avait placé la S.C.I. BARBE TORTE ; Que force est d'ailleurs de relever que le 2 octobre 2008, alors que la S.C.I. BARBE TORTE avait satisfait aux exigences de la société IMMO INVEST 44 en produisant la preuve des garanties décennales attachées aux ouvrages réalisés pour individualiser le bien vendu, la société IMMO INVEST 44 ne s'en est pas moins dispensée de se présenter en l'étude du notaire, pour régulariser la vente susvisée ; Que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges adoptés par la cour, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue le 25 septembre 2007 entre la société IMMO INVEST - 44 et la S.C.I. BARBE TORTE ; Qu'y ajoutant, il convient d'ordonner, dès lors que la société IMMO INVEST 44 ne sollicite plus la réalisation de la vente, la mainlevée de la publicité foncière, nonobstant un éventuel pourvoi devant la cour de cassation ; Qu'il convient dès lors de débouter la société IMMO INVEST 44 de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions ;
ET AU MOTIFS ADOPTES QUE le 13 novembre 2007 la société Immo Invest 44 écrivait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la société Barbe Torte que sa demande de prêt ne pouvait être entérinée par la banque dans la mesure où elle ne pouvait pas lui fournir l'étude de sol qui ne pouvait être réalisée que les 15 et 16 novembre pour ne pas perturber le locataire occupant le bâtiment voisin, ce qui la contraignait à différer la date de réception de prêt prévue au compromis jusqu'à la prochaine commission de la banque (environ 15 jours) ; qu'elle ajoutait que son architecte devait déposer son permis le 23 novembre mais qu'il conviendrait de différer ce dépôt dans la mesure où la SAMOA demandait à étudier le dossier avant le dépôt du permis ; que la société Immo Invest 44 n'a pas justifié cependant de l'exigence posée par sa banque quant à la réalisation d'une étude de sol préalable à l'acceptation de sa demande de prêt, pas davantage que de l'impossibilité de satisfaire aux demandes de la SAMOA avant la date du 23 novembre alors que le compromis était signé depuis près de deux mois ; qu'il n'est pas contesté que la société Barbe Torte a répondu le 17 novembre 2007 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception s'en tenir strictement au compromis, ce qui impliquait l'intervention de la caducité du compromis puisqu'aucune autre proposition n'était acceptée par le vendeur; qu'une lettre arguée de faux par la société Barbe Torte est produite et présentée comme une annexe du courrier du 13 novembre 2007 par laquelle M. Bottereau ... indique se substituer à la banque pour le financement de l'opération sous réserve de la réalisation des autres conditions suspensives prévues au compromis, ajoutant "La présente vous permet de considérer que la condition suspensive d'obtention de prêt est levée" ; qu'il est manifeste que cette lettre ne peut pas être une annexe à celle de la société Immo Invest 44 puisque celle-ci ne s'y référait pas et qu'elle sollicitait au contraire l'obtention d'un délai supplémentaire pour obtenir son accord de prêt; qu'elle constitue donc de manière évidente une tentative maladroite de rattraper une situation juridique défavorable à la société Immo Invest 44 qui n'avait pas satisfait aux conditions de date d'obtention du prêt fixées par le compromis et sur les termes duquel la société Barbe Torte avait signifié quelques jours plus tard son refus de revenir ; Que le document qui suit cet échange de courriers est constitué du refus de permis de construire opposé le 12 février 2008, suivi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 mars 2008 par laquelle la société Immo Invest 44 fait connaître à la société Barbe Torte son intention de poursuivre son achat et de lever les conditions suspensives ayant la mi-avril et de respecter ses engagements ; qu'elle ajoute que la société Barbe Torte lui avait indiqué téléphoniquement quelques jours auparavant qu'elle considérait comme caduque le compromis signé; que d'ailleurs la société Barbe Torte a adressé une sommation le 14 mars 2008 à la société Immo Invest 44 par huissier de justice par laquelle elle lui signifie qu'elle n'a toujours pas reçu notification d'obtention du prêt et que le permis de construire lui a été refusé, qu'en conséquence le compromis de vente est caduc et qu'elle se dégage de tous ses engagements envers elle ; Attendu qu'il doit donc être constaté la caducité du compromis du fait du non respect des conditions suspensives par l'acquéreur ; qu'en effet, la défaillance d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties, et non pas seulement la société Immo Invest 44 qui, lors de la signification par la société Barbe Torte de la caducité du compromis n'avait nullement fait connaître son intention de renoncer au bénéfice des conditions suspensives portées à l'acte ; Attendu qu'en effet ce n'est que par son assignation en justice délivrée le 18 avril 2008 que la société Immo Invest 44 fait connaître qu'elle entend renoncer aux conditions suspensives, ce qu'elle n'avait jamais fait jusque là, alors que la caducité du compromis était acquise et que les parties avaient repris leur liberté ; qu'en publiant son assignation au bureau des Hypothèques, la société Immo Invest 44 bloquait la revente du bien et contraignait la société Barbe Torte à reprendre les négociations avec elle, comportement déloyal qui doit être sanctionné ;
1o/ ALORS QUE la renonciation par l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives est valable dès lors qu'elle intervient avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les parties étaient convenues d'une date ultime pour la réitération de la promesse au 30 juillet 2008 ; qu'il en résulte que la renonciation par la société Immo Invest 44 au bénéfice des conditions suspensives par son assignation du 18 avril 2008, soit antérieurement à cette date, était valable, et que la non-réalisation de ces conditions ne pouvait rendre caduque la promesse ; qu'en retenant, pour considérer que la promesse de vente était caduque, que les conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire par l'acquéreur n'avaient pas été réalisées et qu'à la date à laquelle la SCI Barbe Torte avait signifié cette caducité à la société Immo Invest 44, le 14 mars 2008, la société Immo Invest 44 n'avait pas encore renoncé aux conditions suspensives, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1177 du code civil ;
2o/ ALORS subsidiairement QUE la menace de l'exercice d'une voie de droit ne constitue une violence au sens de l'article 1111 du code civil que s'il y abus de cette voie de droit ; que ne revêt pas un caractère abusif l'action en justice exercée légitimement par le bénéficiaire d'une promesse de vente afin de faire échec à la caducité de la promesse signifiée par le promettant ;
qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que la SCI Barbe Torte avait fait signifier la caducité de la promesse de vente à la société Immo Invest 44 dès le 14 mars 2008, avant même la date fixée par les parties pour la signature de l'acte authentique, le 30 juillet 2008 ; qu'en retenant, pour considérer que le nouvel accord sur la vente du 3 septembre 2008 avait été accepté par la SCI Barbe Torte sous la contrainte, que l'assignation de la société Immo Invest 44 du 18 avril 2008 était devenue inutile dès lors que cette société renonçait aux conditions suspensives, quand cette action était destinée à faire obstacle à la caducité de la promesse signifiée par la SCI Barbe Torte le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé les articles 1111, 1112 et 1134 du code civil ;
3o/ ALORS QUE le trouble causé au défendeur par une action en justice ne constitue une violence au sens de l'article 1111 du code civil que s'il y abus de cette voie de droit ; qu'en retenant, pour considérer que l'action en justice introduite par la société Immo Invest 44 le 18 avril 2008 était abusive et avait contraint la SCI Barbe Torte à reprendre les négociations contre son gré, que par la publication de son assignation la société Immo Invest 44 avait bloqué sciemment et durablement la possibilité pour la SCI Barbe Torte de vendre son immeuble à un tiers, quand cette publication n'était que l'application des règles de la publicité foncière et que le seul trouble causé à la SCI Barbe Torte par cette publication ne pouvait conférer à l'action en justice de la société Immo Invest 44 un caractère abusif, la cour d'appel a encore violé les articles 1111, 1112 et 1134 du code civil ;
4o/ ALORS QUE la société Immo Invest 44 faisait valoir dans ses conclusions d'appel que postérieurement au 14 mars 2008, un accord était intervenu entre les parties sur la réalisation de la vente, à la condition que les différents travaux mis à la charge de la SCI Barbe Torte par la promesse de vente du 25 septembre 2007 soient réalisés et que le droit de préférence du locataire soit purgé ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter les demandes de la société Immo Invest 44, que celle-ci avait refusé de régulariser la vente le 2 octobre 2008 alors que la SCI Barbe Torte avait satisfait à ses exigences en produisant la preuve des garanties décennales attachées aux ouvrages réalisés pour individualiser le bien vendu, sans rechercher si les parties n'avaient pas subordonné la conclusion de la vente à d'autres conditions, qui n'avaient pas été réalisées par le vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte une somme de 120.000 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente du 25 septembre 2007,
AUX MOTIFS PROPRES QU'en ayant relevé que le défaut de réalisation dans les délais contractuels, des conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire purgé du droit des tiers, devait être imputé à faute à la société IMMO INVEST 44 qui n'avait ni jugé bon d'informer son cocontractant d'un quelconque refus des établissements financiers sollicités, ni même informé la SCI BARBE TORTE de la façon dont elle envisageait de financer et mener à bien son projet après avoir renoncé aux conditions suspensives stipulées à son profit dans la promesse synallagmatique de vente, sans que pour autant elle n'hésite à introduire une procédure en vente forcée dans l'unique objet de bloquer à son profit la vente litigieuse, les premiers juges ont par ces motifs que la cour fait siens, pertinemment condamné la société IMMO INVEST 44 à payer à la SCI BARBE TORTE la somme de 120 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2008, date des premières conclusions faisant état de cette demande, représentant le montant de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente lorsque l'acquéreur fautif ne veut ou ne peut réitérer l'acte alors que toutes les conditions suspensives sont levées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le compromis comprend une clause pénale dont le vendeur sollicite l'application, qui prévoit que l'acquéreur fautif, qui ne veut ou ne peut réitérer le compromis alors que toutes les conditions suspensives sont levées, est redevable d'une indemnité fixée à 120 000 euros ; que, si en l'espèce les conditions suspensives n'ont pas été levées, la faute en incombe bien à la société Immo Invest 44 qui n'a jamais daigné justifier du sort réservé à sa demande de prêt par la banque CIO qu'elle a sollicitée, et n'a pas déposé sa demande de permis de construire dans les temps qui lui étaient impartis au compromis; que sa faute est d'autant plus importante qu'elle n'a par la suite jamais fait connaître de quel moyen elle entendait financer son achat tout en renonçant à l'obtention d'un prêt qu'elle avait sollicité pour un montant de 1 000 000 euros ni comment elle comptait poursuivre ses affaires alors qu'elle n'avait pas obtenu de permis de construire, alors qu'elle continuait par sa procédure à empêcher jusqu'au présent jugement, soit durant près de deux années, la société Barbe Torte de vendre son bien à un tiers et de disposer de fonds qu'elle comptait utiliser dans une autre activité professionnelle de M. ... ; que celui-ci justifie d'ailleurs avoir dû contracter un emprunt de 240 000 euros le 4 juin 2009 pour financer l'équipement de sa nouvelle activité ; que la société Immo Invest 44 a en outre privé la société Barbe Torte de la possibilité de vendre son immeuble à une période plus favorable économiquement que la période actuelle et l'a amenée à libérer les lieux des locataires et donc à se priver de revenus locatifs ; que le montant prévu au titre de la clause pénale doit donc être appliqué et que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande formée à ce titre, soit aux termes des conclusions du 12 décembre 2008 ;
1o/ ALORS QU'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition ; qu'en retenant en l'espèce, pour condamner la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte le montant de la clause pénale de 120 000 euros prévue par l'acte, que la non-réalisation de cette condition suspensive lui était imputable dès lors qu'elle n'avait pas daigné justifier du sort réservé à sa demande de prêt par la banque CIO qu'elle avait sollicitée, quand il appartenait à la SCI Barbe Torte, qui reconnaissait expressément que la société Immo Invest 44 avait déposé une demande de prêt dans le délai contractuel, de rapporter la preuve que celle-ci avait empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1152, 1178 et 1315 du code civil ;
2o/ ALORS QU'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition ; qu'en l'espèce, les premiers juges, dont les motifs ont été expressément adoptés par la cour d'appel, ont constaté que par une lettre recommandée avec accusé réception du 13 novembre 2007, la société Immo Invest 44 avait indiqué à la SCI Barbe Torte que sa demande de prêt ne pouvait être entérinée par la banque dans le délai prévu par la condition suspensive, dans la mesure où l'étude des sols qu'elle devait lui communiquer avait dû être retardée, à la demande de la SCI Barbe Torte elle-même, pour ne pas perturber l'activité de la locataire ; qu'en énonçant, pour condamner la société Immo Invest 44 au paiement de la clause pénale, que la société Immo Invest 44 n'avait pas justifié des suites données à sa demande de prêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1152 du code civil ;
3o/ ALORS QU'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que la société Immo Invest 44 avait déposé sa demande de permis de construire dans le délai contractuel ; qu'en énonçant par motifs adoptés des premiers juges, pour considérer que la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire était imputable à la faute de la société Immo Invest 44, que celle-ci n'avait pas déposé sa demande de permis de construire dans le délai imparti au compromis, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4o/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître le sens clair et précis des documents versés aux débats ; que la société Immo Invest 44 versait aux débats le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire en date du 23 novembre 2007, soit la date limite prévue pour ce dépôt par la promesse de vente ; qu'en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, que la société Immo Invest 44 n'avait pas déposé sa demande de permis de construire dans le délai imparti au compromis, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce récépissé et a violé l'article 1134 du code civil ;
5o/ ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente qui renonce au bénéfice des conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire n'est pas tenu de justifier au promettant de la façon dont il va financer l'opération et mener à bien son projet ; qu'en retenant, pour condamner la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte le montant de la clause pénale, que sa faute était d'autant plus grande qu'après avoir renoncé au bénéfice des conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire elle n'avait pas fait connaître les moyens par lesquels elle entendait financer son projet ni comment elle comptait "poursuivre ses affaires", la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser que la société Immo Invest 44 avait empêché la réalisation des conditions suspensives, a violé les articles 1152 et 1178 du code civil ;
6o/ ALORS QU'en retenant que la faute de la société Immo Invest 44 était d'autant plus grave qu'après avoir renoncé au bénéfice des conditions suspensives elle n'avait pas justifié des moyens par lesquels elle entendait financer son projet et "poursuivre ses affaires", sans constater que la SCI Barbe Torte lui avait demandé de telles justifications, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1178 du code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et, y ajoutant, d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont relevé que la société IMMO INVEST 44 avait abusé de son droit d'agir en justice, dès lors qu'elle avait bloqué sciemment et durablement la possibilité pour la S.C.I. BARBE TORTE de disposer de son immeuble malgré la caducité de la promesse synallagmatique de vente, stigmatisant ainsi le comportement déloyal de la société IMMO INVEST 44 ; qu'il convient d'adopter les motifs du premier juge ; Qu'il suffit d'ajouter qu'en ayant tenu des propos selon lesquels en cas de refus de vendre manifesté par la S.C.I. BARBE TORTE, la société IMMO INVEST 44 "serait obligée d'aller en justice avec tout ce que cela comprend comme inconvénient", propos confirmés par le courriers du 8 avril 2008 de la société IMMO INVEST 44 à Maître ..., selon lesquels "pour éviter que notre avocat ne fasse son assignation, nous avons besoin d'une réponse ce jour avant I6 h, dans ce cas, notre action en justice sera interrompue", la preuve est rapportée de la mauvaise foi et du dessein malicieux de la société IMMO INVEST 44 dans l'exercice de son action à l'égard de la SCI BARBE TORTE ; qu'elle a fait ainsi, dégénérer en abus, un droit qu'elle tenait de la loi de soumettre ses prétentions en justice, dès lors qu'il est établi que pour solliciter la vente forcée de l'immeuble vendu, elle a dû renoncer aux conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique de vente, sans indiquer comment elle escomptait financer son acquisition, et que surtout, en présence de l'acceptation, certes contrainte, de la SCI BARBE TORTE de poursuivre la réalisation de la vente^ la société IMMO INVEST 44 n'a eu de cesse d'abord de la refuser en exigeant de la société venderesse de se soumettre à des conditions au demeurant étrangères à celles stipulées dans la promesse, pour en définitive, après plusieurs mois d'atermoiements devant le juge de la mise en état, renoncer à la poursuite de la vente et solliciter son annulation ou sa résolution ; Qu'il convient en conséquence, pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour fait siens, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le caractère abusif du droit d'agir en justice, mais de l'infirmer en ce qu'il a seulement condamné la société IMMO INVEST 44 au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'il convient dès lors de condamner la société IMMO INVEST 44 à payer à la S.C.I. BARBE TORTE de ce chef de préjudice, la somme de 50 000 euros à titre dommages-et-intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Immo Invest 44 a abusé de son droit d'agir en justice puisqu'elle a bloqué sciemment et durablement la possibilité pour la société Barbe Torte de disposer de son immeuble malgré la caducité du compromis, la contraignant ainsi à reprendre les négociations avec elle ; que cette façon d'agir déloyale a causé un préjudice lié au retard dans lequel elle a placé la société venderesse d'obtenir le produit de la vente de son immeuble, qui sera justement indemnisé par une somme de 5 000 euros ;
1o/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté qu'il convenait d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait seulement condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et de la condamner de ce chef à 50 000 euros ; qu'en confirmant, dans le dispositif de l'arrêt, le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en y ajoutant la condamnation de la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte une somme de 50 000 euros, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2o/ ALORS QUE ne revêt pas un caractère abusif l'action en justice exercée légitimement par le bénéficiaire d'une promesse de vente afin de faire échec à la caducité de la promesse signifiée par le promettant ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que la SCI Barbe Torte avait fait signifier la caducité de la promesse de vente à la société Immo Invest 44 dès le 14 mars 2008, avant même la date fixée par les parties pour la signature de l'acte authentique, le 30 juillet 2008 ; qu'en retenant, pour considérer que l'assignation de la société Immo Invest 44 du 18 avril 2008 était abusive, que cette assignation avait pour unique objet de bloquer à son profit la vente litigieuse, quand cette action était destinée à faire obstacle à la caducité de la promesse signifiée par la SCI Barbe Torte le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé les articles 32-1 et 559 du code de procédure civile ;
3o/ ALORS QUE le trouble causé au défendeur par une action en justice ne suffit pas à conférer à celle-ci un caractère abusif ; qu'en retenant, pour considérer que l'action en justice introduite par la société Immo Invest 44 le 18 avril 2008 était abusive, que par la publication de son assignation la société Immo Invest 44 avait bloqué sciemment et durablement la possibilité pour la SCI Barbe Torte de vendre son immeuble à un tiers, quand cette publication n'était que l'application des règles de la publicité foncière et que le seul trouble causé à la SCI Barbe Torte par cette publication ne pouvait conférer à l'action en justice de la société Immo Invest 44 un caractère abusif, la cour d'appel a encore violé les articles 32-1 et 559 du code de procédure civile.