JML/SD
MINUTE N°
Copie exécutoire à
- Me Anne-Marie ...
- Me Frédérique ...
Le 19.10.2011
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE - SECTION B
ARRÊT DU 19 Octobre 2011
Numéro d'inscription au répertoire général 1 B 10/01849
Décision déférée à la Cour 21 Janvier 2010 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG
APPELANTE
SCI JOHAN
ROTTELSHEIM
représentée par Me Anne-Marie BOUCON, avocat à la Cour
INTIMÉE
SARL BARE
HAGUENAU
représentée par Me Frédérique DUBOIS, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Septembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de
M. LITIQUE, Président de Chambre, entendu en son rapport Mme MAZARIN-GEORGIN, Conseiller
M. ALLARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats Mme ARMSPACH-SENGLE,
ARRÊT
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et Mme Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Selon acte sous seing privé en date du 1er mai 1993, la SCI JOHAN a donné à bail à Mme ..., aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SARL BARE pour avoir acheté le fonds de commerce le 12 septembre 1994, un local commercial situé à HAGUENAU, au sous-sol, à droite de l'immeuble, destiné à l'exploitation d'un caveau-restaurant, dont l'accès se faisait par le porche permettant également l'accès au restaurant S'BUEREHEISEL exploité par la SARL CHEZ MONIQUE et au local de cave situé également au sous-sol à gauche.
La SARL BARE a été admise au bénéfice du redressement judiciaire et, par jugement du 13 mars 2000, la Chambre Commerciale du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a mis fin à la période d'observation et a arrêté un plan de redressement et d'apurement du passif avec maintien de l'activité du restaurant 'Au Caveau du Théâtre' exploité par cette société, et ce jusqu'au 28 février 2010.
Suite à des conflits récurrents ayant opposé la SARL BARE à la SARL CHEZ MONIQUE, la SCI JOHAN a fait signifier à la SARL BARE, par acte extra-judiciaire du
6 juillet 2007, un congé avec refus de renouvellement du bail.
C'est dans ces conditions que le 10 avril 2008 la SARL BARE a attrait la SCI JOHAN devant le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG aux fins de voir annuler le congé avec refus de renouvellement et condamner la bailleresse à lui verser une indemnité d'éviction de 60.000 euros, subsidiairement à lui payer 60.000 euros de dommages et intérêts en raison du non-respect par la bailleresse de ses obligations d'assurer la jouissance paisible des lieux et, avant-dire-droit, à voir ordonner la production des justificatifs de charges sur les cinq dernières années.
De son côté, la SCI JOHAN concluait à la validité du congé, au débouté de la demande d'indemnité d'éviction, à ce que la demande se heurtait à l'autorité de la chose jugée et, reconventionnellement, sollicitait la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2.402,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges, outre des dommages et intérêts pour abus de droit.
Par jugement du 21 janvier 2010, la juridiction saisie, considérant que
- l'intervention de Maître ..., ès qualités de commissaire à l'exécution du plan, n'était pas nécessaire
- la demande de la SARL BARE en contestation de la validité du congé ayant été introduite dans le délai de deux ans suivant la date pour laquelle le congé était donné étant recevable, la preneuse pouvait solliciter une indemnité d'éviction
- aucun motif de refus de renouvellement n'ayant été donné par la bailleresse dans le congé délivré le 6 juillet 2007 pas plus qu'une mise en demeure de mettre fin à l'infraction qui aurait été commise ayant été délivrée par acte judiciaire à la SARL BARE, le congé n'est pas valable.
- le fait que la SCI JOHAN ait reproduit l'article L.145-9 du Code de commerce dans le congé est insuffisant pour valoir offre d'indemnité d'éviction.
- le congé nul a toutefois participé à mettre fin au bail et le départ volontaire de la SARL BARE n'a dès lors pour conséquence que de contraindre la SCI JOHAN à lui verser une indemnité d'éviction
- la seule cessation d'activité de la SARL BARE au temps de l'expiration de la période de préavis ne saurait suffire à justifier de la perte du droit à indemnité d'éviction de cette dernière.
- concernant l'indemnité d'éviction il y avait lieu d'ordonner avant-dire-droit une expertise
- la SCI JOHAN a produit, concernant les charges relatives au local commercial depuis 2003, une attestation du syndic et un décompte mais aucun justificatif n'est produit à l'appui de la demande notamment quant aux sommes dues par la SARL BARE à la bailleresse dans le cadre du plan de continuation
a statué comme suit
'PRONONCE la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 6 juillet 2007 à la SARL BARE par la SCI JOHAN pour le 30 avril 2008, relativement au local commercial sis HAGUENAU ;
CONSTATE que la SARL BARE a restitué les clés du local commercial et quitté les lieux le 5 septembre 2008 ;
DIT que la SARL BARE a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ; Avant-dire-droit,
ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder Monsieur ..., STRASBOURG, avec pour mission de
- convoquer les parties et leurs conseils, recueillir contradictoirement leurs dires et explications et répondre à leurs dires,
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'exécution de sa mission,
- se rendre sur les lieux HAGUENAU,
- faire contradictoirement toutes constatations utiles à l'accomplissement de sa mission,
- rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail, compte tenu de la consistance du fonds lors de la délivrance du congé et de la valeur d'exploitation de celui-ci à la date la plus proche possible du départ du locataire des lieux ;
- d'une manière générale, fournir au tribunal tous les éléments de fait ou techniques en relation avec sa mission et pouvant être utiles à la solution du litige ;
DIT que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de sa mission,
SUBORDONNE l'exécution de l'expertise au versement préalable par la partie demanderesse, la SARL BARE de la somme de 1.300 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, avant le 21 février 2010 à peine de caducité de la désignation de l'expert ;
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ;
RÉSERVE à statuer pour le surplus des demandes des parties ;
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 25 février 2010 à 08h30 pour vérification de la consignation par la SARL BARE. '
A l'encontre de cette décision, la SCI JOHAN a régulièrement interjeté appel par déclaration de son conseil déposée le 23 mars 2010 au Greffe de la Cour.
Se référant à ses derniers écrits du 5 mai 2011, elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris, à voir constater, par l'effet de la nullité du congé, la poursuite du bail et la cessation volontaire par la SARL BARE de son exploitation avant l'expiration du préavis et postérieurement à sa demande de nullité de congé, au débouté de la SARL BARE de sa demande d'indemnité d'éviction et de ses demandes tant principales que subsidiaires, enfin
à la condamnation de la SARL BARE au paiement, outre les dépens et 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'un montant de 3.724,40 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, en faisant valoir pour l'essentiel que
- le Tribunal ne pouvait prononcer la nullité du congé qui seul peut ouvrir le droit à l'indemnité d'éviction et affirmer que, le congé ayant participé à mettre fin au bail, le départ volontaire de la SARL BARE avait pour conséquence de contraindre la SCI JOHAN au versement de cette indemnité. Une telle motivation ne repose sur aucun fondement et est en violation avec les principes juridiques régissant la matière.
- la SARL BARE, qui bénéficiait du droit au maintien dans les lieux de par la loi, a quitté les lieux, non en raison du congé, mais de sa propre initiative.
- en obtenant l'indemnité de congé, la SARL BARE s'exposait à ce que le bailleur exige le respect des clauses contractuelles, et son départ volontaire face à un congé nul ne lui permet pas de venir revendiquer une indemnité d'éviction.
- les difficultés auxquelles la SARL BARE aurait été confrontée en raison de la présence de deux autres fonds de commerce a déjà fait l'objet d'une précédente procédure définitivement jugée.
- les manquements du bailleur allégués ne sont pas détaillés et le préjudice évalué à 60.000 euros ne repose sur aucune pièce, pas même l'expertise.
- la SARL BARE est redevable de divers montants à l'égard de son ancien bailleur au titre des loyers, des frais d'huissier pour l'état des lieux et d'un dixième de l'échéance du plan adopté par jugement.
Se référant à ses derniers écrits du 30 mars 2011, la SARL BARE conclut à la confirmation du jugement, au débouté de l'appelante de l'intégralité de ses prétentions, subsidiairement à sa condamnation au paiement d'un montant de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses manquements à ses obligations, et enfin à sa condamnation au paiement, outre les dépens, d'un montant de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en soutenant en substance que
- alors que, selon arrêté municipal du 5 juin 1996, elle avait été autorisée à mettre en place une terrasse sur le parvis du théâtre côté Rue Meyer pour la saison 1996, autorisation renouvelée pour les années suivantes, elle a dû pâtir du comportement anormal de l'autre locataire de la SCI JOHAN, à savoir la SARL CHEZ MONIQUE qui a installé des tables dans le porche d'entrée du 13 rue Meyer, entravant ainsi le passage et gênant l'accès 'Au Caveau du Théâtre', la clientèle étant ainsi quasiment accaparée systématiquement par la Winstub S'BUEREHEISEL, d'autant que la SARL CHEZ MONIQUE a entrepris de multiplier les panneaux et affichage publicitaire afin de parfaire le détournement de la clientèle.
- les démarches amiables entre les deux SARL n'ont pu aboutir, en dépit du procès-verbal de conciliation du 6 avril 1998 au demeurant jamais respecté par la SARL CHEZ MONIQUE.
- la SCI JOHAN, en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation d'information, de délivrance et de garantie en ce qui concerne les troubles relatifs à la jouissance du bien loué générés par son propre locataire la SARL CHEZ MONIQUE, ce qu'a reconnu cette Cour dans son arrêt du 18 février 2009.
- à juste titre, le premier juge a retenu que la seule cessation d'activité de la SARL BARE au temps de l'expiration de la période de préavis ne saurait suffire à justifier de la perte par cette dernière de son droit à indemnité d'éviction.
- subsidiairement, la SCI JOHAN sera condamnée à un montant de 60.000 euros de dommages et intérêts en réparation de toutes les causes du préjudice confondues engendrées par ces manquements à ses obligations de bailleur ayant eu pour effet d'entraver l'exploitation du fonds.
SUR QUOI LA COUR
Vu la procédure, les pièces régulièrement versées aux débats et les écrits des parties auxquels il est référé pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments
L'appel interjeté dans des conditions de forme et de délai dont la validité n'est pas contestée est recevable.
A) Sur la validité du congé
En application de l'article L.145-9 dernier alinéa, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Or, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, le congé délivré le 6 juillet 2007 par l'huissier KECK à la SARL BARE à la demande de la SCI
JOHAN ne comporte aucun motif.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de ce congé.
B) Sur l'indemnité d'éviction
Contrairement à l'opinion du premier juge, un congé nul ne peut produire aucun effet si bien que le bail initial s'est poursuivi au-delà du 30 avril 2008 par tacite reconduction pour une durée indéterminée.
Il n'a été rompu qu'à l'initiative de la société preneuse qui, suite à son courrier du 18 juin 2008 indiquant qu'elle cessait son activité a effectivement quitté les lieux et restitué les clés le 5 septembre 2008 après qu'un état des lieux ait été dressé.
Or, le départ volontaire de la locataire, sans attendre l'issue de la procédure en nullité du congé qu'elle avait elle-même initiée devant le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG, ne constitue pas un cas légal d'ouverture à paiement d'une indemnité d'éviction.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que la SARL BARE avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, avant-dire-droit, ordonné une expertise pour permettre d'en déterminer le montant.
C) Sur la demande subsidiaire de l'intimée en dommages et intérêts
Cette demande 'en réparation de toutes les causes de préjudice confondues engendrées au détriment de la société BARE par les manquements de la SCI JOHAN à ses obligations de bailleur ayant eu pour effet d'entraver l'exploitation du fonds de commerce' se heurte incontestablement à l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt de cette Cour en date du 18 février 2009 opposant la SARL BARE à la SARL CHEZ MONIQUE et à la SCI JOHAN, lequel a condamné in solidum la SCI JOHAN et la société CHEZ MONIQUE à payer à la société BARE une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison 'des fautes respectives des sociétés CHEZ MONIQUE et JOHAN ayant contribué à la réalisation de l'entier préjudice de la société BARE', alors que la société BARE sollicitait déjà la condamnation in solidum de ces deux sociétés à lui payer un montant de 198.183,71 euros correspondant au total des montants de 106.714,31 euros représentant la perte de valeur du fonds et de 91.469,40 euros au titre de la perte d'exploitation, la Cour dans ses motifs ayant pris soin d'expliquer que la société BARE ne pouvait prétendre qu'à l'indemnisation du gain manqué du fait des agissements litigieux, que les éléments comptables produits faisaient apparaître que le montant réclamé par la société BARE au titre de la perte d'exploitation (91.469,40 euros) représentait près de deux fois le chiffre d'affaires réalisé lors de l'exercice 2001/2002, enfin qu'au vu de l'ensemble de ces motifs le préjudice subi ne saurait être supérieur à 5.000 euros.
En conséquence, la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI JOHAN est irrecevable.
D) Sur la demande reconventionnelle de la SCI JOHAN
Selon l'appelante, la SARL BARE reste redevable des loyers des mois de juin, juillet, août et de la première quinzaine du mois de septembre 2008, ainsi que des frais d'huissier avancés pour l'établissement du procès-verbal d'état des lieux et d'un dixième de l'échéance du plan qui avait été adopté par le jugement du 13 mars 2010, soit un total de 3.724,40 euros.
Il sera observé que, devant le premier juge, la SCI JOHAN sollicitait la condamnation de la SARL BARE à lui payer la somme de 2.402,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges. Cette demande a été rejetée par le premier juge dès lors qu'aucun justificatif n'était produit à l'appui de la demande quant au montant et à l'imputation des frais d'huissier pour l'état des lieux et quant aux sommes dues dans le cadre du plan de continuation, enfin que, concernant les charges, le décompte des sommes restant dues produit par la SCI JOHAN présentait une erreur de comptabilisation des différentes périodes de charges.
Devant la Cour, il est produit une lettre de mise en demeure du 11 août 2008 de la SCI JOHAN réclamant le paiement des loyers de juin, juillet et août 2008, soit 2.745 euros (915 euros x 3) ainsi qu'une 'facture' du 1er août 2009 de cette même SCI à la SARL BARE portant la mention '5ème relance' avec le détail des loyers de juin à août 2008 auxquels s'ajoute le loyer de la première quinzaine de septembre 2008 à hauteur de 457,50 euros, mais également les frais de l'huissier KECK pour l'état des lieux, soit 356,43 euros et la dixième échéance du plan d'apurement à hauteur de 165,47 euros, soit un total de 3.724,40 euros.
Il est exact que selon mention figurant sur le constat d'état des lieux du 5 septembre 2008 établissant tout contradictoirement, mais nécessité par le départ volontaire de l'intimée, que le coût de l'acte représente 356,43 euros nécessairement à la charge de la preneuse dans ces conditions. Ce montant est donc dû.
De même, il résulte du rapport du commissaire à l'exécution du plan Maître ... en date du 9 février 2009 que le plan prévoyait le règlement du passif à hauteur de 100 % sur dix ans, les échéances au 28 février 2001 à 28 février 2009 ayant été honorées, et que seule la dernière échéance à régler au 28 février 2010 de 3.002 euros ne l'avait pas été mais que la SARL BARE devrait cependant être en mesure de procéder au paiement de la dixième échéance au 28 février 2010.
En conséquence, le montant de 165,45 euros est dû à ce titre.
Dès lors, le montant réclamé de 3.724,40 euros, qui n'est pas vraiment contesté dans les conclusions d'appel de l'intimée, sera retenu et le jugement infirmé sur ce point, la SARL BARE étant condamnée à payer ce montant augmenté des intérêts légaux à compter du présent arrêt.
E) Pour le surplus
Chacune des parties succombant, il y a lieu de faire masse des dépens tant de première instance que d'appel et de les partager par moitié entre les parties.
En outre, aucune considération d'équité ne milite en faveur de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties pour l'instance d'appel.
PA RCESMOTIFS
LA COUR,
DÉCLARE l'appel régulier et recevable en la forme
Au fond, INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celle concernant la nullité du congé avec offre de refus de renouvellement délivré le 6 juillet 2007 et la constatation de ce que la SARL BARE a restitué les clés du local commercial et quitté les lieux le 5 septembre 2008, et statuant à nouveau dans cette seule limite
- DIT que le bail commercial a été rompu par le départ volontaire de la société preneuse
- DÉBOUTE en conséquence la SARL BARE de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction
- DÉCLARE irrecevable la demande de la SARL BARE tendant au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi compte tenu de l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt de cette Cour du 18 février 2009
- CONDAMNE la SARL BARE à payer à la SCI JOHAN un montant de 3.724,40 euros (trois mille sept cent vingt quatre euros quarante centimes) augmenté des intérêts légaux à compter du présent arrêt
- DÉBOUTE les parties de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel
- FAIT masse des dépens des deux instances, et CONDAMNE chacune des parties à en supporter la moitié.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
