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14/06/2011
ARRÊT N°2011/263 N° RG 09/04590
Décision déférée du 26 Juin 2009 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 08/03749
BENEIX
AR
René Z
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE
Yvonne YZ YZ épouse YZ
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
SCI SOCIÉTÉ ALLEGRESSE
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
C/
SARL SOCIÉTÉ INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ
représentée par Me ... ...
Grosse délivrée
le
à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2eme Chambre Section 2
***
ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE ONZE
***

APPELANT(E/S)
Monsieur Z Z

LABASTIDE-SAINT-SERNIN
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
Madame YZ YZ YZ épouse YZ

LABASTIDE ST SERNIN
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
SCI SOCIÉTÉ ALLEGRESSE

LABASTIDE ST SERNIN
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMÉ(E/S)
SARL SOCIÉTÉ INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ

TORCY
représentée par Me ... ..., avoué à la Cour
assistée de Me Michel DUBLANCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 19 Avril 2011 en audience publique, devant la Cour composée de
...... ..., faisant fonction de président
A. ROGER, conseiller
P. DELMOTTE, conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats M. MARGUERIT
ARRÊT
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par ...... ..., faisant fonction de président, et par M. MARGUERIT, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE
La SCl Allegresse et Monsieur et Madame Z, représentés par la Sarl AGFI, ont donné à bail à la Société Informatique et Sécurité (SIS), selon bail précaire signé le 14/01/04, un local sis à Toulouse (31200),26 avenue des États-Unis.
Les conditions de location étaient les suivantes
- durée du bail deux années entières et consécutives du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2005,
- destination des lieux impossibilité pour le preneur de modifier la destination des lieux loués affectés exclusivement à l'activité de tous services informatiques,
- loyer annuel de 4 584,00 euros payable par mensualité et d'avance avant le 5 de chaque mois.
Le 20 avril 2004, le Tribunal de Commerce de Montereau a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la Société Informatique et Sécurité, pour laquelle Maître ..., mandataire judiciaire, a été désigné en qualité de représentant des créanciers. Par décision du 8 mars 2005, la société a fait l'objet d'un plan de continuation.
Les bailleurs affirment que deux mois avant l'expiration du bail précaire, selon courriers recommandés du 20 octobre 2005, la Société AGFI, mandataire des bailleurs, a rappelé à son locataire, ainsi qu'à son représentant, les termes du bail, et l'a informé de son intention de récupérer les lieux loués à la fin du contrat, soit le 31/12/05.
Bien que les loyers aient été irrégulièrement réglés, le bail précaire s'est poursuivi.
La Société Informatique et Sécurité a fini par libérer le local en octobre 2008 ; son compte locataire présentant un solde débiteur de 8 153,03 euros.
La SCl Allegresse et Monsieur et Madame Z ont fait citer en référé devant le président du Tribunal de grande instance de Toulouse la Société Informatique et Sécurité aux fins de constater que le bail précaire a pris fin le 31 décembre 2005, ordonner l'expulsion de la Société Informatique et Sécurité, fixer l'indemnité d'occupation qui est due à compter du 1er janvier 2006 à la somme mensuelle de 432 euros et obtenir paiement d'une provision de 8 153,03 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au jour de l'assignation.
Par ordonnance du 28 septembre 2006, le juge des référés a rejeté ces demandes excipant d'une présomption d'acceptation d'un projet de plan de continuation proposé par le mandataire judiciaire, Monsieur ..., par courrier du 27 janvier 2005.
La cour d'appel a, par arrêt du 27 mars 2008, confirmé cette décision sur une autre motivation tenant à la qualification juridique des relations entre les parties et la jouissance paisible des lieux.
Par actes du 12 juin et 2 juillet 2008, la société Informatique et Sécurité a engagé une procédure en référé contre le mandataire et le propriétaire en excipant des troubles de jouissance pour obtenir sous astreinte la remise en état du local, la cessation des infiltrations d'eau dans l'immeuble, et faire procéder aux réparations de la toiture et du système électrique.
En application de l'article 811 du code de procédure civile le juge des référés a saisi directement le juge du fond suivant ordonnance du 20 novembre 2008 tout en mettant hors de cause la SARL Agence de Gestion Foncière et Immobilière.

Par jugement du 26 juin 2009, le tribunal de grande instance de Toulouse a considéré que le bail précaire s'était poursuivi pour se muer en bail commercial et que l'occupation des locaux avait été préjudiciable au locataire. Après compensation entre les créances arbitrées par le tribunal conduisant à un compte à somme nulle au titre de la contrepartie de cette occupation, les bailleurs ont été condamnés en outre a 5 000 euros de dommages et intérêts complémentaires, et 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile le tout avec l'exécution provisoire.
La SCl Allegresse et Monsieur et Madame Z ont interjeté appel le 17 septembre 2009.
Ils se sont désistés de leur appel contre AGFI, désistement constaté par ordonnance du 18 janvier 2010.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 15 janvier 2010, La SCI Allegresse et Monsieur et Madame Z soutiennent que
- Le tribunal a considéré, à tort, que les bailleurs n'ont pas dûment dénoncé le bail précaire. En effet, le 24 octobre 2005 par deux courriers recommandés avec accusé de réception envoyés à la fois au mandataire judiciaire et à la société locataire, le mandataire AGFI a fait état de l'intention de récupérer les lieux à la fin du contrat, soit au 31 décembre 2005 et a en outre envoyé le 21 avril 2006 une mise en demeure du conseil des bailleurs de quitter les lieux sans délai. Le bail précaire a donc expiré de plein droit au 31 décembre 2005. La Société Informatique et Sécurité s'est donc maintenue dans les lieux litigieux sans droit, ni titre, tout en ne réglant pas les indemnités d'occupation dues en contrepartie.
- L'insalubrité invoquée ne rend absolument pas compte de l'état des locaux aucune procédure d'insalubrité n'a été entamée, ni poursuivie depuis 2005. Au contraire, la société gestionnaire a fait intervenir des entreprises pour remédier aux problèmes de nature diverses rencontrés sur l'immeuble sans pour autant recevoir en contrepartie le moindre règlement de l'occupation desdits locaux.
Ils contestent le préjudice allégué qui était de 50 000 euros en référé et est passé, 'à la faveur"des conclusions du fond du 5 mars 2009 à 216 936,88euros.
Par demandes reconventionnelles, les bailleurs font valoir qu'au moment où les locaux sont libérés en octobre 2008, la dette d'occupation s'élève à 20.411,32 euros .
La SCl Allegresse et Monsieur et Madame Z, demandent à la Cour de
- Réformer le jugement rendu le26 juin 2009 par de commerce de Toulouse,
- Prononcer la résiliation aux torts exclusifs de la Société Informatique et Sécurité,
- La condamner à régler les sommes dues jusqu'à la libération complète des lieux, soit à ce jour 20 411, 32 euros, outre les travaux de remise en état à hauteur de 2 684, 03 euros TTC, sauf à déduire le dépôt de garantie (764 euros) et le solde des charges (128,30 euros),
- La condamner à 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- La condamner au paiement d'une indemnité de 7 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris de première instance, dont distraction au profit de la SCP Boyer Lescat Merle.
***
Par conclusions déposées le 28 avril 2010, la société Informatique et Sécurité décrit une situation catastrophique des locaux.
Sur les relations contractuelles, elle rappelle que l'action initialement menée par la Société Informatique et Sécurité en référé a fait l'objet de deux décisions de rejet (Juge des Référés et Cour d'Appel), au motif justement que le contrat ne pouvait simplement être considéré comme un bail précaire. Cela résultait du fait que la Société bailleresse avait encaissé des loyers pour la période postérieure aux deux ans initialement prévus et que le bailleur s'était engagé postérieurement à cette période de 2 ans à procéder à des réparations locatives.
La société INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ demande à la Cour de
- Confirmer le jugement dont appel en qu'elle a constaté la résiliation aux torts exclusifs des bailleurs,
- Réformer la décision seulement dans le montant du préjudice alloué à la Société Informatique et Sécurité,
Et dès lors,
- Constater que la Société Informatique et Sécurité a subi un préjudice dont l'évaluation forfaitaire à hauteur de 216 936,88 euros est non sérieusement contestable,
- Constater que ce préjudice résulte de la faute du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles,
- Condamner dès lors la SCI ALLEGRESSE, ainsi que Madame et Monsieur Z au paiement d'une somme de 216 936,88 euros,
- Constater la résiliation judiciaire du contrat de bail, aux torts .exclusifs des bailleurs, - Prendre acte de ce que les clefs sont à la disposition des bailleurs,
- Condamner tout succombant à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître ... ... ....

MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la poursuite du bail précaire.
Le bail initial est intitulé "bail précaire non soumis aux dispositions du code de commerce ( articles L 145 et suivants)" pour avoir été consenti et accepté pour une durée de deux ans du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2005.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2005, les bailleurs "ont fait part de leur intention de récupérer les lieux à la fin du contrat soit le 31 décembre 2005.... compte tenu de l'absence totale de paiement du loyer portant la dette à la somme de 5.993,03 euros...; le paiement de ces loyers nous aurait permis d'envisager le maintien dans les lieux de cette société. Toutefois, les promesses de la dirigeante n'ont pas été suivies d'effet, ce que nous regrettons. "
Mais la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ est restée dans les lieux et il convient de qualifier la situation ainsi créée . Selon la locataire, elle doit être analysée comme un nouveau bail, selon les bailleurs, comme une occupation sans droit ni titre.
Un courriel de la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ en date du 22 décembre 2005 indique que le bailleur s'est engagé à reprendre les travaux de rénovation et a donné son accord pour que la société reste dans les lieux. Cet indice émanant du seul locataire, donc insuffisant à faire preuve, est confirmé par les propres écrits du bailleur qui établissent qu'il a accepté de percevoir des loyers postérieurement à l'échéance du bail.
En effet, par courrier recommandé du 28 mars 2006 adressé à leur locataire, les bailleurs ont indiqué "n'avoir pas reçu le loyer du mois de mars 2006. En revanche, nous avons perçu janvier et février 2006, le 1er mars 2006, après vous avoir relancé."
Cette référence à un loyer figure aussi dans le décompte arrêté au 11 juillet 2006 pour l'ensemble de la période; elle est également mentionnée dans le décompte joint à la sommation de payer arrêté au 21 janvier 2007 jusqu'à l'échéance d'avril 2006, date à partir de laquelle le terme d'indemnité d'occupation est, désormais, employé.
Il n' y pas eu avant le 28 mars 2006 d'acte manifestant l'intention du bailleur de mettre fin à l'occupation des lieux.
Il y a donc lieu d'interpréter la volonté des parties pendant la période entre le 30 décembre 2005 et le 28 mars 2006 comme un maintien en possession du locataire.
C'est donc à bon droit que le premier juge a dit que, faute de congé à l'issue du bail consenti le 14 janvier 2004, il s'est opéré un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux qui a été résilié le 1er octobre 2008.
Sur les troubles locatifs
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'inexécution par les bailleurs de leurs obligations résultant des articles 1719 et 1720 du Code civil .
En effet plusieurs constats d'huissier dressés le 30 décembre 2005, 13 septembre 2006,20 septembre 2006, 24 novembre 2006 établissent l'existence d'infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont la réparation incombe au bailleur en ce qu'elle relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil.
Les bailleurs font valoir qu'ils ont remédié à ces infiltrations à plusieurs reprises, notamment par un couvreur, le 3 avril 2006. Toutefois les constats d'huissier postérieurs des 13 et 20 septembre 2006 puis du 24 novembre 2006 démontrent la réitération des fuites en toiture ce qui signifie que la réparation d'avril 2006 n'a pas été suffisante.
Cependant les troubles locatifs n'apparaissent pas d'une gravité telle qu'elle justifie le non paiement total des loyers et indemnités d'occupation. L'activité a pu se poursuivre dans les lieux et aucune procédure d'insalubrité n'a été engagée.
Le constat du 5 mai 2008 établit certes un important dégât des eaux en provenance de l'appartement du dessus mais le gestionnaire AGFI établit avoir exécuté ses obligations en faisant rapidement intervenir un plombier qui a constaté que la fuite provenait du cumulus du voisin du dessus, fuite dont le bailleur n'est en rien responsable.
Le constat dressé le 29 octobre 2008, après le départ de la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ permet également de ramener à de plus justes proportions les troubles locatifs car il établit qu'une seule pièce est affectée par les infiltrations d'eau.
Au contraire, la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ a quitté les lieux en laissant un important arriéré locatif, sans préavis et sans même prévenir son bailleur. La résiliation sera donc prononcée à ses torts.
Sur les comptes entre les parties
La SCI Allégresse et M et Mme Z produisent un décompte d'arriéré de 19 949,42 euros qu'ils portent à 20 411,32 euros outre les travaux de reprise de 2 684,03 euros sauf à déduire le dépôt de garantie de 764 euros et le solde des charges de 128,30 euros (22 203,05).
Seul l'arriéré de 19 949,42 euros est justifié. La somme de 20 411,32 euros ne résulte d'aucun décompte. La demande nouvelle de travaux de reprise ne peut pas non plus être acceptée car elle comprend des travaux causés par les infiltrations d'eau. L'arriéré locatif sera donc arrêté à 19 054,02 euros.
La SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ invoque une créance très importante de dommages-intérêts relativement aux atteintes aux matériels informatiques, perte de données des clients, perte de documents utiles à la fiscalité, préjudice commercial du fait de la perte de clientèle et d'atteinte à l'image, préjudices relatifs aux dysfonctionnements électriques.
C'est à juste titre que le premier juge a estimé que la production de tableaux internes relatifs aux heures de travail et d'astreintes de ses salariés et à leurs salaires et primes ne justifient pas la somme exorbitante réclamée de 216 936,88 euros. De plus, le préjudice de perte de vente de formations allégué n'est pas recevable, les locaux n'ayant été loués que pour une activité de services informatiques.
Le premier juge a cependant apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5 000 euros.
Compte-tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, cette appréciation qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite ne peut être approuvée. Seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts.
La SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ sera donc condamnée à payer l'intégralité de l'arriéré locatif, soit la somme de 19 054,02 euros..
La SCI Allégresse et M et Mme Z n'établissent pas en quoi le droit de se défendre en justice aurait dégénéré en abus du droit et causé un préjudice particulier . Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Il sera en revanche fait application de l'article 700 du Code de procédure civile et la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ sera condamnée de ce chef à payer une indemnité de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Infirme le jugement rendu le 26 juin 2009 par de commerce de Toulouse,
Et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation aux torts exclusifs de la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ,
Condamne la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ à payer la somme de 19 054,02 euros au titre de l'arriéré locatif,
Dit n'y avoir lieu à condamnation à dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne la SARL INFORMATIQUE ET SÉCURITÉ à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris de première instance, dont distraction au profit de la SCP Boyer Lescat Merle.
La greffière La présidente
Martine ... ... SALMERON