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24/10/2011
ARRÊT N°540
N° RG 09/04350
CB/CD
Décision déférée du 26 Mai 2009 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/1255
M. ...
Jean-Philippe Z
représenté par Me Bernard ...
Me Christian ...
représenté par Me Bernard ...
C/
SARL KAUFMAN AND BROAD
représenté par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET
SCI SOCIÉTÉ GMB LAHOURNERE
représenté par la SCP MALET
SOCIÉTÉ BUREAU DE CONTRÔLE VERITAS
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA GARONNE LA BELLE
représenté par la SCP MALET
Max U
représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE ONZE
***
APPELANT
Monsieur Jean-Philippe Z
TOULOUSE
représenté par Me Bernard ..., avoué à la Cour
assisté de la SCP DARNET, GENDRE, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
SARL KAUFMAN AND BROAD venant aux droits de la SCI PATRIMOINE URBAIN VITRY
59 allées Jean
TOULOUSE
représenté par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour
assisté de Me Jérôme MARFAING DIDIER, avocat au barreau de TOULOUSE
SCI GMB LAHOURNERE
TOURNEFEUILLE
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de Me Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE
SA BUREAU DE CONTRÔLE VERITAS venant aux droits du BUREAU DE CONTRÔLE CEP
150 Rue Nicolas ...
Immeuble Bureaupolis Bât.
TOULOUSE CEDEX
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assisté de Me Antoine GERMAIN, avocat au barreau de PARIS
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA GARONNE LA BELLE représenté par son syndic le CABINET MOULLIN-TRAFFORT
9 rue Bayard
TOULOUSE CEDEX 6
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de la SCP SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur Max U és qualité de copropriétaire de l'appartement 40b 6ème étage RÉSIDENCE GARONNE LA BELLE
CASTELGINEST
représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour
assisté de la SCP SCP DE CAUNES FORGET, avocats au barreau de TOULOUSE
INTERVENANT
Christian ..., mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Z Jean-Philippe
demeurant
Toulouse Cedex 7
représenté par Me Bernard ..., avoué à la Cour
assisté de la SCP DARNET, GENDRE, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 5 Septembre 2011 en audience publique, devant la Cour composée de
A. MILHET, président
C. FOURNIEL, conseiller
C. BELIERES, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats J. BARBANCE-DURAND
ARRÊT
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.
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EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE
En 1998 la Sci Patrimoine Urbain Vitry a entrepris la construction d'un immeuble à usage d'habitation situé Quai Urbain ... à Toulouse (31) dénommé résidence Garonne qui a été divisé en lots vendus en l'état futur d'achèvement et soumis au régime de la copropriété.
Elle a confié M. Z, architecte, une mission limitée à la conception architecturale sans direction de travaux, à la SCIB une mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution, à la Sarl CEP une mission de contrôle technique.
Les copropriétaires sont rentrés dans les lieux au fur et à mesure des acquisitions et notamment la Sci GMB Lahournère qui a pris livraison le 25 mai 1999 de son appartement situé au 5ème étage avec réserves, ultérieurement levées mais n'a pas acquitté l'intégralité du prix motif pris de l'existence d'infiltrations apparues sur sa loggia en provenance du sol du balcon de l'appartement du 6ème étage propriété de M. U dénoncées le 28 août 2000.
Par acte du 10 avril 2003 la Sci Patrimoine Urbain Vitry a fait assigner la Sci GMB Lahournère devant le tribunal de grande instance de Toulouse en paiement du solde du prix de l'appartement.
Par ordonnance du 13 novembre 2003 le juge de la mise en état a autorisé l'acquéreur à opposer à son vendeur l'exception d'inexécution pour retenir le paiement et a prescrit une mesure d'expertise au contradictoire de M. Z et du bureau de contrôle CEP appelés en cause par la Sci Patrimoine Urbain Vitry, confiée à M. ... qui a déposé son rapport le 5 janvier 2005.
Par nouvelle ordonnance du 1er juin 2005 la reprise des opérations d'expertise a été prescrite au contradictoire du syndicat des copropriétaires assigné devant le tribunal par la Sci GMB Lahournère par acte du 16 mars 2005 et le technicien judiciaire a déposé son 2ème rapport le 9 décembre 2005.
Par jugement réputé contradictoire du 26 mai 2009 assorti de l'exécution provisoire cette juridiction a
- dit que le désordre litigieux présentait la nature d'un vice caché entrant dans la catégorie des désordres intermédiaires dont doivent répondre les constructeurs réalisateurs pendant dix ans à compter de la réception en cas de faute prouvée
- débouté la Sci GMB Lahournère de son action en responsabilité contre la Sci Patrimoine Urbain Vitry, constructeur non réalisateur
- condamné M. Z à réparer les préjudices suivants
* au syndicat des copropriétaires et à la Sci GMB Lahournère indivisiblement en raison de l'objet de la réparation de la structure un préjudice de réparation de l'étanchéité du balcon du lot privatif de M. U évalué ce jour à 16.000 euros TTC
* à la Sci GMB Lahournère à titre privatif et pour la réparation de son lot de 5.500 euros
* à M. U une indemnité évaluée ce jour d'un montant de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance futur à subir pour la durée des travaux
- dit que les autres demandes de dommages et intérêts sont mal dirigées eu égard aux fondements juridiques retenus
- condamné la Sci GMB Lahournère à payer à la Sci Patrimoine Urbain Vitry un solde de prix de 9.924,43 euros augmenté des intérêts au taux légal depuis le 21 février 2002
- condamné la Sci Patrimoine Urbain Vitry à payer à la Sa Bureau Veritas venant au droits du bureau de contrôle CEP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties
- condamné M. Z aux entiers dépens.
Par actes du 26 août 2009, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. Z, non constitué en première instance, a interjeté appel général de cette décision.
Par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 20 septembre 2010 cet architecte a été déclaré en redressement judiciaire.
Par voie de conclusions Me ... désigné comme mandataire judiciaire est intervenu volontairement.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 14 décembre 2010 et 15 décembre 2010 le syndicat des copropriétaires et la Sarl Kaufmann et Broad Midi Pyrénées venant aux droits de la Sci Patrimoine Urba Vitry ont déclaré leur créance.
La Sci Gmb Lahournère a fait de même par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2011 après avoir été relevée de la forclusion encourue par ordonnance du juge commissaire du 18 avril 2011.
MOYENS DES PARTIES
M. Z assisté de Me ... en sa qualité de mandataire judiciaire réclame dans des conclusions communes du 4 juillet 2011 d'infirmer le jugement et de
- le mettre hors de cause en l'état du caractère partiel de la mission confiée limitée à la conception architecturale sans direction de travaux
- condamner la Sci Patrimoine Urbain Vitry ou toute autre partie succombante à lui payer les sommes de
* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
* 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- mettre les entiers dépens à la charge de la Sci Patrimoine Urbain Vitry ou toute autre partie succombante.
Il fait valoir que la mission confiée portait exclusivement sur la conception architecturale sans direction des travaux, qu'il a dressé le projet de demande de permis de construire et n'a jamais eu à intervenir dans le cadre de l'exécution de l'opération ni pour l'élaboration des études d'exécution, ni pour la consultation et le choix des entreprises ni pour la mise au point des marchés et la contenance des prestations techniques à retenir, ni sur la direction des travaux, ni sur l'assistance au maître de l'ouvrage à la réception, ce dernier lui ayant simplement demandé de l'assister pour le respect du projet architectural et donc pour la conformité de l'immeuble réalisé par rapport aux prescriptions d'urbanisme au permis de construire, ce qui n'en fait nullement un maître d'oeuvre d'exécution.
Il soutient que les problèmes d'étanchéité du balcon ne relèvent en aucun cas de la mission confiée et lui restent totalement étrangers puisqu'ils trouvent leur origine dans une absence de pente du carrelage (non conformité du support exécuté par le lot gros oeuvre), une contre pente sur le carrelage (malfaçon du carreleur liée à l'absence de pente du support), une absence d'étanchéité qui n'était pas obligatoire.
Il souligne qu'ils ne peuvent être rattachés de quelque façon à sa mission puisqu'il n'avait pas à sa charge le choix des solutions techniques, les décisions à prendre sur le contenu et la qualité de prestations à mettre en oeuvre ou les discussions sur les mises au point des marchés d'entreprise.
Il affirme qu'à l'évidence le problème posé est la conséquence du choix du promoteur et de ses arbitrages financiers dans le montage de son opération en fonction de la qualité souhaitée et du confort attendu de l'ouvrage projeté.
La Sci GMB Lahournère réclame dans ses conclusions du 9 mai 2011 de
- débouter M. Z des fins de son appel
- réformer partiellement le jugement
- constater que les désordres invoqués constituent des dommages intermédiaires
- dire que la responsabilité de la Sci Patrimoine Urbain Vitry et de M. Z est pleine et entière dans la survenance de ces désordres en leur qualité respectives de vendeur en l'état futur d'achèvement et d'architecte, réputés constructeurs
- condamner in solidum la Sci Patrimoine Urbain Vitry et M. Z à faire procéder aux travaux préconisés par l'expert de nature à supprimer la cause des désordres sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir
- condamner la Sci Patrimoine Urbain Vitry et fixer au passif de M. Z une créance de 3.000 euros TTC indexée sur l'indice du coût de la construction au jour du paiement en réparation des dommages
- condamner la Sci Patrimoine Urbain Vitry à lui payer une somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance outre une somme supplémentaire de 1.500 euros par an à compter du jugement à intervenir jusqu'à la réalisation effective de travaux et fixer au redressement judiciaire de celui-ci une créance de ce montant
- dire que la somme de 9.924,47 euros ne peut être assortie des intérêts au taux légal depuis le 21 février 2002 mais tout au plus à compter de l'arrêt à intervenir
- ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques d'elle-même et de la Sci Patrimoine Urbain Vitry
- condamner la Sci Patrimoine Urbain Vitry au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût des mesures d'expertise judiciaire.
Elle soutient que la Sci Patrimoine Urbain Vitry a engagé sa responsabilité envers elle sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires puisque les désordres affectant sa loggia n'étaient pas apparents à la réception, trouvent leur origine dans les fautes commises lors de la conception et de la construction du bâtiment à savoir l'absence de pente du carrelage et l'absence d'étanchéité de la terrasse du 6ème étage et que le vendeur d'immeuble à construire est tenu de remettre à l'acquéreur l'objet du contrat exempt de vices.
Elle s'en rapporte à justice sur le choix à opérer entre les trois propositions de l'expert sur les travaux de remise en état dont elle exige l'exécution sous astreinte.
Elle indique subir un préjudice de jouissance important puisqu'il dure depuis dix ans et sollicite de ce chef une indemnité de 1.500 euros par année d'occupation jusqu'à la réalisation des travaux de réfection.
Elle souligne qu'elle ne saurait être tenue, sur le solde du prix de vente, des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2002 puisque par ordonnance du 13 novembre 2003 le juge de la mise en état l'avait autorisée à opposer à la Sci Patrimoine Vitry l'exception d'inexécution, de sorte que les intérêts moratoires ne peuvent courir qu'à compter de l'arrêt à intervenir.
Elle ajoute que la compensation devra être prononcée en application de l'article 1289 du code civil compte tenu des dettes et créances réciproques existant entre parties.
M. U demande dans ses conclusions du 24 mars 2010 de
A titre principal
- débouter la Sci GMB Lahournère de sa demande de condamnation de la Sci Patrimoine Urbain Vitry à faire procéder aux travaux préconisés par l'expert sous astreinte
A titre subsidiaire, si le jugement devait être confirmé sur le principe de la responsabilité de l'architecte et sur la solution de réparation retenue,
- lui allouer outre l'indemnisation du préjudice de jouissance futur à subir pour la durée des travaux à hauteur de 2.000 euros la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance futur après réalisation des travaux
A titre plus subsidiaire, si le jugement devait être infirmé sur le principe de la responsabilité de l'architecte et si une solution de réparation était retenue par la cour,
- condamner la Sci Patrimoine Urbain Vitry à lui payer une somme
* 17.000 euros à titre de dommages et intérêts
* 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
En tout état de cause,
- condamner tout succombant
* à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il fait remarquer que les solutions proposées par l'expert judiciaire vont toutes porter atteinte à sa partie privative, alors même que les travaux ne sont d'aucune nécessité s'agissant de désordres purement esthétiques.
Il s'oppose à leur mise en oeuvre et, subsidiairement, demande indemnisation à la fois pour le préjudice résultant de la réalisation des travaux eux-mêmes et pour le trouble de jouissance pendant leur durée d'exécution, à la charge de la Sci Patrimoine Urbain Vitry et à défaut, du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence ... ... Belle conclut le 2 juin 2010 en demandant de
- confirmer le jugement
- prendre acte qu'il s'en remet à l'appréciation de la cour quant aux choix des travaux à réaliser pour mettre un terme aux désordres subis par la Sci GMB Lahournère
- débouter, en toute hypothèse, M. U de sa demande formée à titre subsidiaire à son encontre en réparation d'un prétendu préjudice
Subsidiairement,
- ramener la réclamation de M. U à de plus justes proportions
- condamner, en toute hypothèse, la Sci Patrimoine Urbain Vitry, la Sa Bureau Veritas et M. Z in solidum à le relever et garantir de toute condamnation en dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens
- condamner tout succombant
* à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* à supporter les entiers dépens.
Il indique être bien fondé à voir cesser les désordres et, en l'état du désaccord existant entre les différents protagonistes, estime ne pas pouvoir soumettre à l'assemblée générale le choix de l'une ou l'autre des trois solutions préconisées par l'expert qui relève de la seule juridiction.
Il soutient que la demande d'indemnisation de M. U ne peut prospérer à son encontre en l'absence de toute faute de sa part et fait remarquer qu'elle est, en toute hypothèse, manifestement excessive.
La Sarl Kaufmann & Broad Midi Pyrénées venant aux droits de la Sci Patrimoine Urbain Vitry réclame dans ses conclusions du 27 juin 2011 de confirmer le jugement en toutes ses dispositions
Ainsi,
- dire que les désordres liés aux problèmes d'infiltrations étant purement esthétiques la Sci GMB Lahournère est irrecevable à faire valoir une quelconque garantie au titre des vices cachés
- dire qu'en l'absence de faute de la Sci Patrimoine Urbain Vitry et en l'absence de vice affectant le lot de la Sci GMB Lahournère la responsabilité contractuelle du promoteur ne peut être recherchée sur le fondement des dommages intermédiaires
En toute hypothèse,
- condamner la Sci GMB Lahournère à lui verser la somme de 9.924,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2002, date de mis en demeure
Subsidiairement,
- condamner in solidum M. Z et la Sa Bureau Veritas à la relever et garantir des sommes éventuellement mises à sa charge pour manquement à leurs obligations contractuelles en leur qualité de professionnels de la construction envers le maître de l'ouvrage
- fixer au passif de M. Z en redressement judiciaire les sommes suivantes
* 9.924,43 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2002 au titre du solde du prix de cession et jusqu'à l'ouverture de la procédure collective soit au total une somme de 12.364,30 euros
* 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* 50.000 euros au titre des demandes de relevé et garantie formulées par les autres parties
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à sa charge.
Elle expose que les désordres litigieux ne sont pas ceux visés dans le procès-verbal de livraison, qu'ils ne sont apparus qu'un an plus tard et ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rendent pas impropre à sa destination mais sont uniquement de nature esthétique, aux dires de l'expert judiciaire qui estime que la terrasse peut parfaitement être utilisée et remplir sa fonction, les traces d'infiltration sur le mur ne pouvant priver la Sci Lahournère de la jouissance de sa loggia.
Elle souligne que ce copropriétaire acquéreur devrait, néanmoins, voir son problème se résoudre puisque les infiltrations par la loggia du 6ème étage vont être stoppées par la mise en place d'une verrière en plaque translucide alvéolée sur le puits de jour, solution déjà mise en ouvre pour les autres puits de jour de la résidence, parties communes.
Elle prétend, pour les coulures objets de réserves à la livraison, que l'acquéreur ne peut en demander le nettoyage à son vendeur, s'agissant de désordres apparus avant réception soumis à la garantie de parfait achèvement qui impose d'agir dans le délai d'un an qui n'a pas été respecté, de sorte que la Sci Gmb Lahournère ne peut plus se plaindre de ce désordre mineur.
Elle souligne que cette société n'agit désormais que sur le fondement de la théorie des vices intermédiaires qui soumet les désordres ne relevant pas des conditions des garanties légales à la responsabilité contractuelle pour faute prouvée, qu'aucune n'est démontrée à son encontre, que les manquements supposés dans l'exécution des travaux portent uniquement sur le lot de M. U, de sorte que la Sci Gmb Lahounere n'a aucune qualité pour s'en prévaloir et qu'en toute hypothèse elle n'a commis aucune faute personnelle à l'origine des dommages.
Subsidiairement, elle demande à être relevée indemne par l'architecte et par le bureau de contrôle de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.
Elle indique que si l'étanchéité n'était pas obligatoire au moment de la construction, la réglementation ne constitue qu'un minimum qui peut être amélioré, qu'il relevait de la responsabilité de l'architecte chargé de l'assister pour le respect du projet architectural d'apprécier les conséquences de l'absence d'étanchéité ou de l'absence de verrière et de celle du Bureau Veritas de les détecter lors de son contrôle.
Elle estime que le préjudice doit, en toute hypothèse, être ramené à de plus justes proportions.
La Sa Bureau Véritas demande dans ses conclusions du 22 novembre 2010 de
- constater que l'appel formé par M. Z n'est pas dirigé à son encontre
- constater que ni la Sci GMB Lahournère ni M. U ne remettent en cause le jugement en ce qu'il a jugé que sa responsabilité devait être écartée
- confirmer en conséquence la décision sur ce point et en ce qu'elle lui a accordé une indemnité au titre des frais irrépétibles
- rejeter l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à son encontre alors qu'il n'est plus l'objet d'aucune demande devant la cour
- rejeter l'appel en garantie formé par la Sci Patrimoine Urbain Vitry
- considérer que la Sci Patrimoine Urbain Vitry ne saurait exciper d'aucune faute de nature contractuelle qu'elle aurait commise et qui soit en rapport avec les désordres
- constater que l'expert n'a retenu aucun grief à son encontre et qu'elle ne saurait donc être concernée par les désordres litigieux
- condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
Elle fait valoir que sa responsabilité au titre des dommages intermédiaires ne peut être recherchée que dans le cadre de la mission confiée limitée à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages, en l'absence de faute démontrée en relation de causalité avec un préjudice, aucun grief technique n'ayant été relevé par l'expert judiciaire à son encontre, la réglementation à l'époque de la construction n'imposant pas d'étancher les balcons et loggias qui ne recouvrent pas une pièce habitable.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en responsabilité engagée par la Sci Gmb Lahournère
Il convient, tout d'abord, de souligner que le procès-verbal de réception dressé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs n'a jamais été communiqué malgré les demandes réitérées de l'expert judiciaire et n'a pas davantage été produit au cours de la présente instance ; seul le procès-verbal de livraison de l'ouvrage dressé entre la Sci Patrimoine Urbain Vitry et l'acquéreur du lot du 5ème étage, la Sci Gmb Lahournere, a été fourni à l'expert et versé aux débats.
Sur les désordres
La lecture du rapport d'expertise de M. ... révèle que
'des coulures de calcite et des auréoles affectent les murs et le plafond de la loggia en façade sud de l'immeuble, (côté jardin) au 5ème étage, infiltrations en provenance de l'étage supérieur.
Le plan d'architecte ne prévoit pas d'étanchéité pour les loggias en façade jardin, celle-ci n'étant obligatoire que pour celles en surplomb de parties habitables mais mentionne une pente de 3 centimètres sur la longueur de la loggia, soit 1 centimètre par mètre, ce qui est conforme à la réglementation du DTU 52-1 d'août 1994 applicable au moment des travaux.
Cette pente a été supprimée sur la terrasse du 6ème étage surplombant celle du 5ème étage, ce qui n'est pas conforme à la réglementation et un flache de 4 mm a été constaté en partie centrale du carrelage.
Dans la configuration actuelle de l'immeuble, l'eau de pluie pénètre sur la loggia du 6ème étage par le puits de jour ; ni le béton armé en sol de la loggia, ni le carrelage qui a été posé dessus n'ont vocation à être étanche ; l'eau de pluie stagne sur la loggia du 6ème étage et s'infiltre jusqu'au plafond et contre les murs de la loggia du 5ème étage, ce qui provoque les dégradations observées'.
Ces désordres trouvent leur origine dans
- 'une absence de pente du carrelage qui constitue une non conformité du support exécuté par le gros oeuvre
- des contre pentes sur le carrelage qui constitue une malfaçon du carreleur liée à l'absence de pente du support
- l'absence d'étanchéité sous carrelage, même si elle n'était pas obligatoire ; la réglementation est un minimum ; l'étanchéité aurait pu être prescrite à titre préventif et les désordres n'existeraient pas aujourd'hui.
La terrasse peut être utilisée et remplit sa fonction mais la gêne esthétique est certaine.' Sur leur nature juridique
Ce désordre n'a fait l'objet d'aucune réserve de la part de Sci Gmb Lahournere à la livraison de l'ouvrage le 25 mai 1999.
La mention figurant sur la liste des réserves émises 'nettoyer le mur gauche' ne peut être considérée comme sa première manifestation.
En effet, une telle annotation est d'un caractère particulièrement vague et ne fait allusion qu'à un simple nettoyage, sans la moindre référence à des coulures ou autres traces susceptibles de révéler d'autres désordres ou d'autres sources de dommages.
Les infiltrations par le plafond de la loggia n'ont pu être visibles qu'après plusieurs pluies sur la loggia du 6ème étage, ainsi que souligné par l'expert à la page 24 de son premier rapport ; elles n'ont, d'ailleurs, été signalées en tant que telles que plus d'un an plus tard le 28 août 2000.
Ce vice ne porte pas atteinte à la solidité de l'immeuble ni même à sa destination ; la terrasse peut être utilisée normalement et remplir sa fonction malgré la gêne esthétique certaine provoquée par les coulures et auréoles ; l'expert est formel sur ce point (cf page 25 de son 1er rapport) ; l'acquéreur ne fournit pas la moindre donnée susceptible de remettre en cause cet avis.
Un tel désordre doit être qualifié de dommage intermédiaire défini comme un défaut apparu après la prise de possession qui affecte l'ouvrage ou ses éléments d'équipements indissociables sans pour autant porter atteinte à sa solidité ou sa destination.
La gène esthétique actuelle est bien réelle et certaine, ainsi que souligné par l'expert dans son rapport et attesté par les photographies annexées, les dégradations ne pouvant que s'aggraver s'il n'est pas mis un terme aux pénétrations d'eau.
Sur les responsabilités
La Sci Gmb Lahournère agit uniquement à l'encontre de son vendeur et de M. Z, à l'exclusion de tout autre constructeur et notamment la Sa Bureau Veritas.
Le désordre litigieux engage la responsabilité contractuelle de droit commun de la Sarl Kaufman & Broad.
Le vendeur d'immeuble à construire, tout comme les constructeurs, répond, en effet, des dommages intermédiaires en cas de faute de sa part.
La défaillance de la Sarl Kaufman & Broad est caractérisée pour avoir manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage, objet du contrat, exempt de vices.
La responsabilité de M. Z qui n'est susceptible d'être engagée que dans les limites de sa mission ne peut, en revanche, être retenue.
L'examen du contrat d'architecte versé aux débats révèle, en effet, que cette mission était expressément limitée à 'la conception architecturale sans direction des travaux et à l'assistance du maître d'ouvrage pour le respect du projet architectural'.
Ses prestations restent étrangères au désordre litigieux.
Les plans du projet de conception générale de cet architecte ne prévoyaient pas d'étanchéité sur la terrasse mais celle-ci n'était nullement obligatoire en présence de balcons et loggias ne surmontant pas des pièces habitables.
Une pente, 3 cm au total sur la longueur de la loggia, conforme au DTU 52-1 d'août 1994, était toutefois représentée dans l'épaisseur du gros oeuvre de façon à rejeter les eaux de pluie vers l'extérieur.
Or cette pente n'a pas été respectée sur la loggia du 6ème étage de M. U et a même été supprimée ainsi que l'expert judiciaire a pu le vérifier lors de ses opérations ; en outre, un creux de 4 mm existe en partie centrale du carrelage où l'eau de pluie vient stagner
Mais l'architecte de conception n'est pas chargé d'établir ni de contrôler les plans d'exécution ni de vérifier la conformité de leur mise en oeuvre, a fortiori pour des erreurs ponctuelles de réalisation.
Une mission spécifique de maîtrise d'oeuvre d'exécution avait été confiée à un tiers, la société SCIB, ainsi que mentionné sur les procès-verbaux de chantier et extraits du CCTP versés aux débats, qui n'a jamais été appelé en cause.
Sur l'indemnisation
** sur les travaux de réfection
L'expert judiciaire estime nécessaire la réalisation de travaux destinés à faire cesser les infiltrations et propose trois solutions de remise en état sur le choix desquelles aucun accord des parties en cause n'a pu intervenir.
La première, la plus simple et la moins onéreuse (4.500 euros TTC) consiste à remplacer le puits de jour existant au 6ème étage par une verrière constituée d'une ossature en aluminium et de plaques translucides alvéolées, solution déjà mise en place pour les trois autres puits de jour de la résidence (dans des circonstances qui restent à ce jour ignorées, aucun document n'ayant été communiqué à ce sujet par aucune partie).
Mais cette solution est soumise à l'accord de l'administration qui n'a jamais été sollicité pour celles déjà en place, ainsi que rappelé par l'expert qui envisage lui-même l'hypothèse d'un refus et la nécessité de revenir, alors, aux autres solutions ; aucune des parties n'a effectué la moindre démarche à ce sujet auprès de l'administration même pour un simple avis ou tout au moins n'en justifie pas.
Au vu de ces données, cette proposition ne peut être judiciairement retenue dès lors que la cour ne peut être assurée de sa régularité au plan administratif.
Les solutions n° 2 et 3, plus contraignantes, prévoient la mise en place d'une étanchéité sous le carrelage de la loggia du 6ème étage, soit dans le premier cas une étanchéité traditionnelle qui exige la réalisation d'une pente de 1,5cm par mètre en ajoutant sur le support existant une chape en mortier de résine adhérente d'un coût total de 13.500 euros soit dans le second cas une étanchéité du type résine Sikafloor 400 Elastic qui pour répondre aux prescriptions du CCT et bénéficier de la garantie décennale exige une pente minimale de 1 % vers l'extérieur et donc les mêmes travaux de maçonnerie que la précédente (chape pentée et seuils rehaussés) d'un coût de 10.400 euros TTC, auxquel s'ajoutent les frais de maîtrise d'oeuvre ou de contrôle technique qui s'avèrent nécessaires afin de s'assurer de la réalisation des travaux suivant les réglementations en vigueur.
La solution technique n° 3 doit être entérinée dès lors qu'elle se révèle moins onéreuse que la n° 2 pour des résultats et garanties équivalentes et des contraintes identiques ; l'expert souligne, en effet que dans les deux cas la création de la pente aura pour conséquence de rehausser les seuils existants, ce qui induit le remplacement des portes et portes fenêtres existantes par des menuiseries moins hautes (5.000 euros TTC déjà inclus dans le coût global) et l'existence d'une marche à enjamber pour aller sur la loggia.
M. U ne peut s'opposer à leur réalisation.
L'absence de production aux débats du règlement de copropriété ne permet pas de connaître précisément ce qui est partie commune et privative ; cependant, même s'ils sont destinés à l'usage exclusif des copropriétaires des lots privatifs dont ils dépendent, les balcons et loggias sont matériellement intégrés au gros oeuvre de l'immeuble et en constituent des parties communes si le règlement de copropriété n'en dispose autrement ; en l'espèce, ce sont les substructures en tant que partie intégrante du gros oeuvre (sol du balcon en béton armé et son étanchéité) qui sont en cause et non le seul revêtement de sorte que les travaux concernent bien des parties légalement réputées communes, même s'ils touchent aussi à des parties privatives (carrelage) ; en application de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution des travaux ni interdire l'accès à son lot.
La Sci Gmb Lahournère exigeant la réparation en nature, comme elle en a la faculté, la Sarl Kaufman & Broad sera condamnée à mettre en oeuvre la solution n° 3 préconisée par l'expert judiciaire dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard.
** sur les autres dommages
La Sci Gmb Lahournère est également en droit de réclamer indemnisation par équivalent
- pour la remise en état de sa loggia du 5ème étage à savoir l'enlèvement des coulures et un badigeon de rattrapage des auréoles en mur et plafond chiffrés par l'expert à la somme de 3.000 euros TTC, au paiement de laquelle la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées doit être condamnée avec indexation sur l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction du 9 décembre 2005, date de dépôt du rapport à ce jour
- pour les troubles de jouissance et dérangement divers causés par les désordres depuis l'année 2000 et ceux induits par les travaux de reprise tant sur son lot qu'à l'étage au-dessus (bruit), ce qui justifie l'octroi de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi limitée en raison de la nature esthétique du désordre et de la gène mineure induite même si elle a perduré dans le temps.
Les travaux de réfection devant être réalisés sur la loggia dépendant du lot privatif de M. U, à l'étage immédiatement supérieur, ce copropriétaire va supporter un trouble de jouissance important pendant le mois nécessaire à la réalisation des travaux de réfection, ainsi que souligné par l'expert judiciaire à la page 11 de son 2ème rapport qui évoque une gêne notable par bruit, poussière, circulation d 'ouvriers dans le logement.
Il va, également, subir un dommage complémentaire puisque les travaux vont créer une marche à enjamber pour aller sur la loggia (page 11 du 2ème rapport)
Ces données justifient l'octroi de la somme globale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour ces deux chefs de préjudices issus de ces travaux.
La Sarl Kaufman & Broad doit être déclarée tenu envers M. U au paiement de cette somme.
L'ensemble de ces indemnités portent intérêts au taux légal à compter de ce jour, conformément à l'article 1153-1 du code civil.
Sur les actions récursoires
La Sarl Kaufman & Broad exerce une action récursoire contre certains constructeurs, l'architecte et le bureau de contrôle technique qui ne peut être fondée que sur la responsabilité de droit commun reposant sur la faute, même si le procès-verbal de réception signé avec les constructeurs n'a pas été produit.
Ce recours ne peut être admis à l'encontre de M. Z pour les mêmes motifs que ceux exposés dans les rapports entre l'acquéreur et l'architecte, dès lors que les prestations réalisées dans le cadre de sa mission limitée à la conception architecturale sont étrangères au désordre litigieux.
Il en va également ainsi à l'encontre de la Sa Bureau Veritas, l'origine du désordre ne caractérisant pas une négligence dans sa mission de prévention des aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation de l'opération de construction.
La convention signée le 19 mai 1998 ne lui conférait mission que pour la solidité des ouvrages, laquelle qui n'est pas en cause ; en outre, aucune non conformité n'affectait la loggia litigieuse qui échappait au champ d'application de la norme relative à la réalisation du gros oeuvre en maçonnerie destiné à recevoir un revêtement d'étanchéité ; par ailleurs, les investigations auxquels le contrôleur technique est tenu s'exerçant par sondages, sans vérifications systématiques, elles n'auraient pas permis de déceler les malfaçons affectant le gros oeuvre et le carrelage du balcon du 6ème étage (absence de pente et contrepentes) en raison de leur caractère ponctuel qui ne peut être contredit puisque les plans d'exécution n'ont pas été communiqués à l'expert malgré les demandes de ce dernier.
Sur l'action en paiement du prix de vente
Il résulte des explications reçues et des pièces justificatives produites que la Sci Gmb Lahournère reste débitrice envers la Sarl Kaufman & Broad du solde du prix de vente de l'appartement d'un montant de 9.924,43 euros, chiffre qui n'est pas en lui-même contesté.
Cette somme porte intérêts au taux légal conformément à l'article 1153 alinéa 1 et 3 du code civil à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2002 contenant interpellation suffisante, comme demandé, jusqu'au 13 novembre 2003, date à laquelle l'exigibilité de la créance a été suspendue provisoirement par ordonnance du juge de la mise en état au titre de l'exception d'inexécution, ce qui vaut également pour les intérêts moratoires, lesquels reprennent leur cours à compter du présent arrêt qui, en statuant définitivement au fond sur les deux obligations en cause, lève la suspension.
La Sci Gmb Lahournère peut, cependant, se prévaloir à compter de cette date et à due concurrence, de la compensation avec sa propre créance envers la Sarl Kaufman & Broad au titre des dommages et intérêts autres que les travaux de réfection du balcon du 6ème étage.
Sur les demandes annexes
L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce ; il semble plutôt que tant l'acquéreur que le vendeur d'immeuble à construire se soit mépris sur l'étendue de leur droits ; la demande formée par M. Z à leur encontre en dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.
*
La Sarl Kaufman & Broad qui succombe supportera la charge des dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise conformément à l'article 695-4° du code de procédure civile et des dépens d'appel ; elle ne peut, de ce fait, bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de ce dernier texte en cause d'appel au profit de M. Z qui ne s'est jamais présenté aux opérations d'expertise judiciaire malgré les convocations reçues restées sans réponse et n'a pas davantage comparu devant le tribunal.
Elle conduit, en revanche, à allouer à la Sci Gmb Lahournère, à M. U, à la Sa Bureau Veritas et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Garonne la Belle les sommes globales respectives de 3.000 euros pour le premier, 2.000 euros pour le second et 1.500 euros pour les deux derniers au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
statuant dans les limites de sa saisine,
- Infirme le jugement,
Statuant à nouveau et ajoutant,
- Dit que la responsabilité de M. Jean-Philippe Z ne peut être recherchée par la Sci Gmb Lahournère au titre du désordre affectant la terrasse du 6ème surplombant sa loggia,
- Déboute cet acquéreur de toute demande de ce chef,
- Déboute M. Jean-Philippe Z de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Déclare la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées responsable sur le fondement de l'article 1147 du code civil de ce désordre qualifié d'intermédiaire,
- Condamne la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées à mettre en oeuvre la solution n° 3 préconisée par l'expert judiciaire dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard au-delà de cette date et pendant une durée de 3 mois,
- Condamne la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées à payer à la Sci Gmb Lahournère les sommes de
* 3.000 euros au titre des frais de remise en état de sa loggia avec indexation sur l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction du 9 décembre 2005, date de dépôt du rapport à ce jour
* 2.000 euros au titre des troubles de jouissance subis
avec intérêts au taux légal à compter de ce jour jusqu'au paiement effectif,
- Condamne la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées à payer à M. U la somme globale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour jusqu'au paiement effectif,
- Déboute la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées de son action récursoire à l'encontre de M. Jean-Philippe Z et de la Sa Bureau Veritas,
- Condamne la Sci Gmb Lahournère à payer à la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées la somme de 9.924,43 euros représentant le solde du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du
* 21 février 2002 jusqu'au 13 novembre 2003, * 24 octobre 2011 jusqu'au paiement effectif,
- Ordonne la compensation entre les créances et dettes réciproques entre ces deux parties au titre du prix de vente et au titre des dommages et intérêts autres que les travaux de réfection du balcon du 6ème étage,
- Condamne la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées à payer à
* la Sci Gmb Lahournère la somme de 3.000 euros
* M. Max U la somme de 2.000 euros
* la Sa Bureau Veritas la somme de 1.500 euros
* le syndicat des copropriétaires de la résidence ... ... Belle la somme de 1.500 euros
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées et M. Jean-Philippe Z de leur demande à ce même titre, tant en première instance qu'en cause d'appel,
- Condamne la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP MALET, DESSART MERLE DESSART, Me ... ..., avoués.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
