4ème Chambre
ARRÊT N° 405
R.G 09/01226
JCS
M. Bernard Z
Mme Elisabeth YZ épouse YZ
C/
M. Christophe René Simon X
Mme Sandrine Régine XW divorcée XW
Me Jocelyn V
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le
à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2011
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur Jean-Claude SEPTE, Président,
Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,
GREFFIER
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS
A l'audience publique du 09 Juin 2011
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Octobre 2011 par mise à disposition au greffe après prorogation de la date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTS
Monsieur Bernard Z
né le ..... à RENNES (35000)
RENNES
représenté par la SCP BREBION CHAUDET, avoués
assisté de Me Philippe COSNARD, avocat
Madame Elisabeth YZ épouse YZ
née le ..... à MELESSE (35520)
RENNES
représentée par la SCP BREBION CHAUDET, avoués
assistée de Me Philippe COSNARD, avocat
INTIMÉS
Monsieur Christophe René Simon X
né le ..... à RENNES (35000)
BRUZ
représenté par la SCP Jean-Loup BOURGES - Luc BOURGES, avoués
assisté de Me TESSIER, avocat
Madame Sandrine Régine XW divorcée XW
née le ..... à RENNES (35000)
BRUZ
représentée par la SCP Jean-Loup BOURGES - Luc BOURGES, avoués assistée de Me TESSIER, avocat
Maître Jocelyn V
BRUZ CEDEX
représenté par la SCP D ABOVILLE DE MONCUIT ST HILAIRE, avoués
assisté de Me Corinne ..., substitué par Me BOIS, avocat
Faits
Monsieur et Madame Z Z ont interjeté appel le 19 février 2009 d'un jugement contradictoire rendu le 7 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de Rennes qui ordonnant l'exécution provisoire, les a entre autres dispositions, condamnés, outre aux dépens et au paiement de la somme de 1.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux consorts ... la somme de 750.000 euros outre les frais d'acte de vente et de négociation, après avoir constaté l'existence d'un compromis de vente du 11 mars 2008, valant vente par les consorts ... de la maison et parcelle de terrain sise à LAILLE (Ille-et-Vilaine) au profit de Monsieur et Madame Z Z.
Cette décision a été rendue dans un litige opposant les parties à la suite du refus manifesté par les consorts ... de réitérer la promesse synallagmatique de vente conclue avec Monsieur et Madame Z Z, au motif que la superficie réelle de l'immeuble était bien moindre que celle indiquée aux documents publicitaires relatifs à la vente. Monsieur et Madame Z Z ont cherché pour ce motif à obtenir une diminution du prix de vente, mais les consorts ... s'y sont refusé. Pour vaincre le refus de réitérer la promesse synallagmatique de vente, les consorts ... ont assigné leurs acquéreurs en vente forcée. Les premiers juges ont reconnu le bien fondé de la demande formée par les vendeurs si bien que Monsieur et Madame Z Z ont interjeté appel de cette décision.
Au soutien de leur recours et par leurs dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, Monsieur et Madame Z Z font valoir à titre principal, que le délai de rétractation dont ils bénéficient en application de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a jamais commencé à courir dès lors que la notification de la promesse synallagmatique de vente n'a pas été effectuée dans les termes de l'article susvisé, qui dans sa version applicable lors de sa signature, exigeait en l'absence d'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, que la remise en main propre soit constatée par un acte ayant date certaine.
A titre subsidiaire, ils font valoir que la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque du fait de l'absence de réitération par acte authentique dans le délai convenu, l'assignation à jour fixe en vente forcée ne pouvant y suppléer.
A titre plus subsidiaire, ils invoquent la nullité de la vente aux motifs que l'acte susvisé contenait une clause de non garantie de la contenance, et qu'en tout état de cause, ils ont été victimes de manoeuvres frauduleuses de la part des vendeurs.
Plus subsidiairement encore, si la cour ne devait pas retenir la nullité de la vente, ils lui demandent de faire droit à leur réclamation tendant à obtenir une diminution du prix de vente, en retenant que leur préjudice s'élève à la somme de 289.185,49euros, à laquelle il convient de rajouter
- 37.500euros au titre de la restitution de la clause pénale ;
- 33.700euros au titre du surcoût fiscal perte de chance de pouvoir bénéficier d'une vente en TVA et l'obligation de payer des droits d'enregistrement beaucoup plus onéreux.
- pour mémoire, le surcoût des cotisations d'assurances pour le prêt immobilier. Au titre des préjudices accessoires, ils sollicitent
1° - la condamnation des consorts ... in solidum avec Maître V à leur payer la somme de 69.913,48euros arrêtée au 30 juin 2008 résultant du préjudice né du paiement des sommes dues au titre de l'exécution provisoire
2° - le paiement d'un préjudice moral évalué à la somme de 15.000euros ;
3° - le paiement des divers frais d'entretien de l'immeuble, justifiés pour un montant de 4.979,58euros.
A l'égard de Maître V, Monsieur et Madame Z Z exposent qu'elle a nécessairement engagé sa responsabilité à leur égard, en ne s'étant pas assurée de la notification régulière de la promesse synallagmatique de vente, au regard des conditions légale applicables au moment de la signature de cet acte, en ayant omis de préciser que le délai de rétractation n'avait jamais commencé à courir, en n'ayant pas informé les vendeurs de l'existence d'une clause de caducité de l'acte et en n'ayant pas attiré l'attention des parties sur les dispositions de l'acte relatives à la clause de non garantie des contenances.
Ils forment à leur tour une demande reconventionnelle à l'égard des consorts ... pour réclamer la restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire.
En tout état de cause, ils réclament sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la condamnation solidaire des consorts ... et de la S.C.P. SALMON à leur payer la somme de 15.000euros.
Par leurs dernières écritures auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, les consorts ... objectent que la vente litigieuse est intervenue dès la signature de la promesse synallagmatique de vente, dès lors que les parties n'avaient pas fait de sa réitération un élément constitutif de leur consentement. A l'égard de la demande formée en cause d'appel par Monsieur et Madame Z Z tendant à voir dire que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir en l'absence de toute notification de la promesse dans une forme admise par les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation applicable en l'espèce, Monsieur et Madame Z Z font valoir qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel et à ce titre irrecevable ; qu'en outre, ils ne peuvent valablement soutenir en appel que le délai de rétractation court toujours, alors qu'ils avaient soutenu le contraire devant le premier juge auprès duquel ils avaient prétendu qu'ils devaient bénéficier d'un nouveau délai de rétractation. Enfin, la notification telle qu'effectuée par Maître V avait date certaine le 11 mars 2008 dès lors que les acquéreurs avaient élu domicile en l'étude du notaire et ainsi, le délai de rétractation de sept jours, avait commencé à courir le lendemain de cette notification.
Les consorts ... font également valoir que c'est vainement que Monsieur et Madame Z Z viennent pour la première fois devant la cour soutenir que la promesse synallagmatique de vente serait devenue caduque du fait de sa non réitération dans le délai convenu, dès lors qu'une telle demande est irrecevable comme nouvelle devant la cour et mal fondée au regard de la clause de ce contrat autorisant le vendeur à poursuivre la réalisation de la vente lorsque l'acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur.
Les consorts ... s'opposent également à la demande subsidiairement formée par Monsieur et Madame Z Z tendant à voir déclarer la vente nulle sur le fondement de l'erreur ou du dol, dès lors que la différence de superficie n'était que de 29m2 si l'on se réfère à la surface utile et de 75m2 si l'on prend en considération la seule surfance habitable. En outre, ils précisent que Monsieur et Madame Z Z ont visité au moins 5 fois l'immeuble, dont au moins une fois avec le responsable du service négociation immobilière de leur propre notaire, de ce fait particulièrement à même de renseigner précisément ses clients sur les qualités et caractéristiques propres de l'immeuble dont ils envisageaient l'acquisition et qui n'a fait aucune remarque quelconque à propos de la superficie de l'immeuble, démontrant en toute hypothèse que la négociation sur la valeur à donner au bien, ne dépendait plus à partir de ce moment là des indications plus ou moins précises portées sur la fiche technique relative à ce bien ou sur les documents publicitaires. Enfin, l'annexion à l'acte de vente du permis de construire relatif à l'immeuble vendu, comportant toutes les indications relatives à sa surface, la SHOB et la SHON, était de nature à interdire tout risque d'erreur sur la consistance de la chose vendue, qui au demeurant ne peut fonder une action en nullité sur la base d'une erreur que seulement en matière de vente de terrain à construire.
Au titre du dol, les consorts ... font valoir que celui-ci, qui ne se présume pas, n'est nullement démontré, dès lors qu'ils ne sont pas professionnels de la construction, et qu'ils ne sont pas intervenus directement dans la vente du bien, laissant ce soin au négociateur immobilier de l'étude de Maître V qui a rédigé lui-même la fiche technique de l'immeuble au vu du permis de construire accordé lors de la construction de l'immeuble. Ainsi, la demande de nullité de la clause relative à la non garantie de contenance figurant dans la promesse synallagmatique de vente devra être rejetée.
Ils concluent en conséquence, à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a constaté la réalisation de la vente de la maison d'habitation des consorts ... au profit de Monsieur et Madame Z Z et qu'il vaut titre de propriété. Ils concluent également à sa confirmation en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame Z Z à leur payer le montant de la clause pénale.
S'agissant de la demande subsidiaire formée par Monsieur et Madame Z Z relative à une diminution du prix de vente de l'immeuble, les consorts ... s'y opposent en faisant valoir d'une part, qu'aucune surface du bien vendu n'est précisée dans la promesse synallagmatique de vente, démontrant ainsi que le bien n'était pas vendu à tant la mesure, que d'autre part, la différence de superficie constatée entre les documents publicitaires ou techniques n'excédait pas un vingtième.
Enfin, les consorts ... sollicitent le débouté de Monsieur et Madame Z Z de leur demande d'expertise présentée à titre subsidiaire et pour la première fois devant la cour, ainsi que de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour laquelle certaines des factures produites paraissent sans rapport avec le présent litige.
A titre subsidiaire, les consorts ... sollicitent, dans l'hypothèse où la cour prononcerait la nullité de la vente, que soit engagée la responsabilité de Maître V sur le fondement de la faute qu'elle a commise dans la rédaction de l'offre publicitaire relative au bien immobilier et au demeurant reconnue par Monsieur ... négociateur de l'étude, celle-ci étant directement à l'origine de leur préjudice, dans la mesure où elle est la cause du refus de réitérer opposé par Monsieur et Madame Z Z. Ils relèvent également que la responsabilité de Maître V est d'autant plus engagée, qu'elle a inclus dans la promesse synallagmatique de vente deux clauses contradictoires, manquant ainsi lourdement à son devoir de garantie de la sécurité juridique due à ses clients en vertu des actes qu'elle dresse. Ils sollicitent ainsi, à ce titre la condamnation de Maître V à leur payer en réparation du préjudice qu'elle leur a causé, une somme qui ne saurait être inférieure à 37.500euros. En outre, dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir ordonner une diminution du prix de vente, ils sollicitent la garantie pleine et entière de Maître
V de toutes condamnations, tant en principal, intérêt et frais, dépens et accessoires qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur et Madame Z Z y compris les intérêts de négociation, d'acte, du surcoût fiscal. Monsieur et Madame Z Z devront également être condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement de l'enrichissement sans cause, qui ne saurait être inférieure à la somme mensuelle de 3.000euros, pour tenir compte du niveau d'équipement de l'immeuble.
En toute hypothèse, les consorts ... demandent la condamnation solidaire de Monsieur et Madame Z Z et de Maître V à leur payer la somme de 5.000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières écritures auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, Maître V fait valoir que les demandes formées par Monsieur et Madame Z Z ne sont pas exactement fondées dès lors qu'elles supposent la validité de la clause de non garantie de contenance, ou l'existence d'un dol et la preuve de ce que leur consentement à la vente a été déterminé par l'indication précise de la surface de la maison d'habitation qu'ils achetaient. Elle ajoute que Monsieur et Madame Z Z ne sont pas davantage fondés à solliciter une diminution du prix de vente, alors que la promesse synallagmatique de vente ne mentionnait pas expressément le nombre de mètres carrés habitables et que celui figurant sur les plaquettes publicitaires ou fiches techniques est sans valeur, dès lors qu'il ne s'agit nullement de documents contractuels.
Elle précise par ailleurs, que la promesse synallagmatique de vente a été valablement notifiée aux parties, dès lors qu'elles ont signé le même jour que la promesse un document rappelant que la remise a été effectuée pour satisfaire aux obligations de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, à l'effet de permettre à l'acquéreur non professionnel de disposer du délai de rétractation de 7 jours. En conséquence la rétractation opérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2011, est manifestement hors délai pour être intervenue plus de trois années après la notification de la remise de la promesse synallagmatique de vente.
Elle ajoute que c'est également sans fondement que Monsieur et Madame Z Z invoquent la caducité de la promesse synallagmatique de vente au regard de la clause la prévoyant sans autre formalité, en cas de non réitération en raison de la faute ou du fait de l'acquéreur, dès lors que dans le cadre de leur action judiciaire, ils ont soulevé la nullité de la vente, renonçant par là-même à se prévaloir de la caducité de plein droit. Par ailleurs, cette clause rédigée en termes clairs, distinguant le défaut de réalisation résultant de l'acquéreur, de celui résultant du vendeur, n'est nullement susceptible de voir engager la responsabilité du notaire, qui n'a de ce fait failli, ni à son obligation de conseil envers les parties qui y ont librement consenti, ni à son obligation d'assurer la sécurité des actes qu'il rédige, celle-ci étant parfaitement assurée en l'espèce.
Enfin, en l'absence de la moindre faute qui lui soit imputable, la cour rejettera toute demande en garantie de Monsieur et Madame Z Z, de même qu'elle rejettera la demande d'expertise pour effectuer un nouveau mesurage de l'immeuble, dès lors que la superficie de la maison n'était en rien un élément déterminant de la vente.
En tout état de cause, Maître V sollicite la condamnation de Monsieur et Madame Z Z à lui payer la somme de 5.000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CELA EXPOSÉ
Sur la demande formée à titre principal tendant à donner effet à la rétractation effectuée le 11 mars 2011 par Monsieur et Madame Z Z
Considérant que le moyen soulevé pour la première fois en cause d'appel par Monsieur et Madame
Bernard Z, tendant à prétendre que le délai de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas commencé à courir, ayant pour objet de faire écarter la demande en vente forcée invoquée par les consorts ... est recevable ;
Considérant qu'il est constant qu'au regard de la date à laquelle a été signée la promesse synallagmatique de vente litigieuse, soit le 11 mars 2008, les dispositions applicables de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation sont celles antérieures au décret du 19 décembre 2008, pris pour l'entrée en vigueur de la loi S.R.U. du 13 juillet 2006 ; qu'il en résulte, aux termes de la jurisprudence développée pour l'interprétation de ces dispositions légales que la seule remise en main propre, fut-elle le fait du notaire, est insuffisante pour satisfaire aux exigences de la loi, dès lors qu'elle n'a pas été constatée par un acte ayant date certaine ;
Considérant cependant, qu'il est établi en l'espèce que le 11 mars 2008, soit le jour même de la signature par les parties de la promesse synallagmatique de vente relative à l'immeuble vendu par les consorts ... à Monsieur et Madame Z Z, Maître V a fait signer par les parties un document, annexé à la minute de la promesse, aux termes duquel Monsieur et Madame Z Z notamment, ont reconnu avoir reçu une copie de l'avant-contrat conclu avec les consorts ... concernant le bien situé 'La Petite Forêt' à LAILLE, afin de 'satisfaire aux obligations de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, à l'effet de permettre à l'acquéreur non professionnel de disposer du délai de rétractation de sept jours...' ; que dans ce document, sont littéralement reproduits les termes des articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Qu'en conséquence, c'est vainement que Monsieur et Madame Z Z soutiennent que le délai de rétractation de sept jours, partant du lendemain de la notification de la promesse synallagmatique de vente, n'a jamais commencé à courir et que c'est valablement qu'ils ont exercé ce droit le 11 mars 2011 par l'envoi aux consorts ... d'une lettre recommandée avec accusé de réception leur faisant part de leur rétractation, alors que le document qu'ils ont signé le 11 mars 2008 établi par Maître V, annexé à la minute de la promesse synallagmatique de vente du même jour, acquérant ainsi date certaine, répondait aux exigences de la loi susvisé pour faire courir valablement le délai de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, à compter du 11 mars 2008 ;
Qu'il s'ensuit que la rétractation opérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2011 est sans effet ;
Sur la demande formée à titre subsidiaire par Monsieur et Madame Z Z tendant à faire prononcer la caducité de la promesse synallagmatique de vente litigieuse
Considérant que pour les mêmes motifs qu'énoncés au paragraphe précédent, cette demande, tendant à écarter les prétentions adverses, est recevable en cause d'appel ;
Considérant qu'à défaut de renonciation expresse à ce moyen, c'est vainement que les consorts ... soutiennent que Monsieur et Madame Z Z y ont renoncé dès lors qu'ils ont en première instance soutenu d'autres moyens pour faire échec à l'action exercée par les vendeurs ;
Considérant que Monsieur et Madame Z Z s'emparent des termes clairs et précis de la clause incluse dans la promesse synallagmatique de vente prévoyant que celle-ci deviendrait caduque sans formalité, si elle n'était pas réitérée à la date convenue, du fait de l'acquéreur, pour solliciter la caducité de la promesse susvisée ;
Considérant cependant, que la clause susvisée ne constitue que l'une des modalités d'exécution de la clause précédente, fixant une date limite pour réitérer la promesse synallagmatique de vente ; que cette clause prévoit en effet, que la réitération de la promesse devra intervenir 'au plus tard le 28 juin 2008" ; que cette date 'n'est pas extinctive,' mais 'constitutive du point de départ à partir duquel chaque partie pourra obliger l'autre à s'exécuter, par le biais d'une mise en demeure...' et que si 'dans les 15 jours de cette mise en demeure, la situation n'est pas régularisée...', alors seulement, les règles fixées par la clause invoquée par Monsieur et Madame Z Z prévoyant le défaut de réalisation résultant de l'acquéreur, pourront trouver à s'appliquer ;
Considérant ainsi, qu'à défaut pour Monsieur et Madame Z Z d'établir qu'ils ont mis en demeure les consorts ... d'avoir à réitérer la promesse synallagmatique de vente avant une date préalablement déterminée, c'est vainement qu'ils tentent de se prévaloir de la clause prévoyant la sanction applicable en cas de défaut de réalisation de la vente résultant de l'acquéreur, pour conclure à la caducité de la promesse synallagmatique de vente litigieuse ;
Que leur demande formée de ce chef ne peut être accueillie ;
Sur la demande formée par Monsieur et Madame Z Z à titre encore plus subsidiaire tendant à obtenir la nullité de la vente pour vice du consentement
Considérant que pour conclure à la nullité de la vente pour vice du consentement, Monsieur et Madame Z Z entendent soutenir dans un premier temps que la clause de non garantie de contenance encourt la nullité dès lors que le vendeur de l'immeuble était un professionnel du bâtiment, puis que les acquéreurs ont été victimes de manoeuvres dolosives ;
Considérant que Monsieur et Madame Z Z exposent que Monsieur X possédait la qualité de professionnel du bâtiment en raison de sa fonction de dirigeant d'une société fabricant, ou tout au moins, commercialisant du béton ;
Considérant cependant, que pour autant qu'il puisse être valablement déduit de la profession de Monsieur X, qu'il puisse être un professionnel du bâtiment, il ne peut en être déduit qu'il est un professionnel de l'immobilier ; que seule cette qualité pourrait être de nature à permettre de solliciter la nullité de la clause susvisée ;
Que par ailleurs, il n'est justifié d'aucun élément établissant que Monsieur X aurait été le maître d'oeuvre de la maison qu'il a mise en vente à l'occasion du divorce d'avec son épouse ;
Qu'ainsi, c'est vainement que Monsieur et Madame Z Z sollicitent la nullité de la clause de non garantie de contenance figurant dans la promesse synallagmatique de vente conclue avec les consorts ... ;
Considérant en conséquence, qu'à suivre le développement de l'argumentation de Monsieur et Madame Z Z selon lequel la nullité de la vente pour vice du consentement ne peut qu'être subordonnée à la démonstration de la nullité de la clause de non garantie de contenance, point ne serait besoin de rechercher en l'absence de cette démonstration, s'ils ont été victime de manoeuvre dolosives de la part des consorts ... ;
Considérant toutefois qu'il doit être constaté que le dol ne se présume pas ; qu'il appartient à celui qui s'en prévaut de démontrer l'existence des manoeuvres dolosives justifiant l'annulation de la vente ;
Que pour établir l'existence de manoeuvres dolosives, Monsieur et Madame Z Z expliquent que les consorts ... ont sciemment menti sur la superficie exacte de l'immeuble ;
Que cependant, s'il est exact qu'une erreur a été commise, tant par le négociateur de Maître V, que par les vendeurs eux-mêmes, sur la superficie exacte du bien vendu, rien n'indique qu'elle ait été commise sciemment dans le but d'induire en erreur les acquéreurs et de les déterminer ainsi à contracter ; qu'en effet, la mention de la superficie qui ne figure que dans des documents non contractuels, n'a jamais constitué un élément déterminent de la vente susvisée ; qu'elle n'est nullement portée dans la promesse synallagmatique de vente ; qu'aucune clause de celle-ci ne stipule que les parties ont entendu faire de la superficie un élément déterminent de la vente ; qu'au demeurant, même au stade des conclusions d'appel, Monsieur et Madame Z Z ne précisent pas en quoi la détermination précise de la superficie du bien vendu constitue un élément déterminant du contrat ;
Qu'en outre, non seulement Monsieur et Madame Z Z n'établissent pas l'existence de manoeuvres dolosives commises à leur détriment par les consorts ..., mais surtout, celles-ci sont d'autant moins avérée, qu'en ayant produit au notaire chargé de la rédaction de la promesse synallagmatique de vente, un exemplaire du permis de construire relatif au bien vendu, et en l'ayant fait annexer à l'acte, les consorts ... démontrent, alors que la preuve ne leur en incombe pas, qu'ils n'on nullement cherché à tromper qui que ce soit sur la superficie du bien vendu ;
Que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour fait siens, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il écarté la nullité de la vente sur le fondement du vice du consentement ;
Sur la demande formée par Monsieur et Madame Z Z à titre encore plus subsidiaire, en diminution de prix
Considérant que pour solliciter une diminution du prix de vente du bien vendu, Monsieur et Madame Z Z soutiennent que la superficie vantée dans l'offre de vente était supérieure du vingtième par rapport à la superficie réelle du bien vendu ;
Considérant cependant, qu'informé de la critique des acquéreurs sur la superficie du bien vendu, Maître V a fait mesuré celle-ci par une société spécialisée ; qu'il en est résulté que la surface habitable de l'immeuble se situe à 304,99m2 et sa surface utile à 351 m2 ; qu'ainsi, la différence de surface par rapport à celle figurant sur les documents non contractuels est dans le plus mauvais cas de 19,73%, soit inférieur au vingtième ; qu'il convient en conséquence de débouter Monsieur et Madame Z Z de leur demande formée de ce chef ;
Considérant que c'est aussi vainement que Monsieur et Madame Z Z sollicitent l'organisation d'une expertise destinée à effectuer une nouvelle évaluation de la superficie du bien vendu, dès lors qu'en tout état de cause, aucune surface du bien vendu ne figure à l'acte de vente, et qu'il n'est nullement établi qu'elle constituait un élément déterminant de la vente ;
Considérant dès lors pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour fait siens, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame Z Z de l'ensemble de leurs demandes, constaté l'existence d'une promesse synallagmatique de vente conclue le 11 mars 2008 valant vente par Monsieur Christophe René Simon X et Madame Sandrine, Régine W de la maison et parcelle de terrain sise à LAILLE (Ille-et-Vilaine) au profit de Monsieur Bernard Jean-Yves Z et Madame Elisabeth Evelyne Marie YZ épouse YZ, dit que ce jugement valait titre de propriété pour Monsieur Bernard Jean-Yves Z et Madame Elisabeth Evelyne Marie YZ épouse YZ, condamné Monsieur et Madame Z Z au paiement du prix de la vente, soit la somme de 750.000euros TTC, outre les frais d'acte de vente et de négociation, dit que la somme de 37.500euros versée par Monsieur et Madame Z Z à titre de dépôt de garantie est définitivement acquise aux consorts ... en application de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente signée le 11 mars 2008 ;
Sur la responsabilité de Maître V
Considérant que Monsieur et Madame Z Z font grief à Maître V d'avoir gravement manqué à ses obligations en ne les informant pas de ce que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir, de ce qu'il existait une clause de caducité de la promesse dont ils auraient pu se prévaloir, de ne pas avoir, à titre surabondant, informé les parties sur les conséquences de la clause de non garantie, de ne pas avoir vérifié la superficie réelle de l'immeuble au regard des éléments dont il disposait et notamment du permis de construire ;
Considérant cependant, que c'est vainement que Monsieur et Madame Z Z font grief à Maître V de ne pas les avoir informé de ce que le délai de rétractation était toujours en cours et des effets de la clause de caducité, dès lors qu'ils est démontré par les termes de cette décision, que le délai de rétractation était épuisé depuis plusieurs années et que la clause de caducité était dépourvu d'effet en l'espèce ;
Considérant que c'est tout aussi vainement que Monsieur et Madame Z Z s'appuient sur les griefs surabondants qu'ils invoquent à l'égard de Maître V pour tenter d'engager sa responsabilité, alors d'une part, que Monsieur et Madame Z Z étaient assisté de leur propre conseil lors de la signature de la promesse litigieuse, et qu'ainsi leur attention avait été nécessairement attirée sur la signification et la porté de l'ensemble des clauses figurant à l'avant contrat et d'autre part, que la superficie du bien vendu ne constituait nullement un élément déterminant de la vente et ne figurait pas au titre des mentions portées à la promesse ;
Considérant en conséquence que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour fait siens, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame Z Z de leurs demandes à l'égard de Maître V ;
Considérant qu'au regard des motifs susvisé, Monsieur et Madame Z Z seront déboutés de leur demande reconventionnelle ;
Considérant que Monsieur et Madame Z Z qui succombent dans leur appel ne peuvent solliciter aucune indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que l'équité commande de débouter Maître V de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que l'équité conduit à l'allocation au profit des consorts ... et de Maître V d'une somme de 5.000 euros à chacun d'eux pour les frais hors dépens qu'ils ont exposés dans ce procès en cause d'appel et qui sera mise à la charge pour chacune d'elle, de Monsieur et Madame Z Z.
Considérant qu'au regard des faits de l'espèce, Maître V supportera l'intégralité des dépens engagés en cause d'appel pour sa défense en justice ;
PAR CES MOTIFS
La cour
Déclare recevables les demandes formées pour la première fois devant la cour par Monsieur et Madame Z Z ;
Au fond ;
Les en déboute ;
Confirme en toutes ses dispositions, le jugement déféré ;
Y ajoutant ;
Condamne Monsieur et Madame Z Z à payer aux consorts ... la somme de 5.000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Maître V ;
Rejette toutes demandes autres ou contraires aux motifs ;
Dit que Maître V supportera la charge des dépens qu'elle a engagés en cause d'appel pour sa défense en justice ;
Condamne Monsieur et Madame Z Z au paiement des dépens de première instance et du surplus de ceux d'appel avec admission, pour ces derniers, des avoués concernés au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
