COUR D'APPEL DE PARIS 16ème Chambre - Section A
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2004
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 03/11378
Décision déférée à la Cour Jugement du 23 Janvier 2003 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG ri 200201835

APPELANTE
Madame Z Z Z Z Z

PALAISEAU
représentée par Me Lionel MELUN, avoué à la Cour,
assistée de Me Bertrand MINOT, avocat au barreau de l'Essonne, plaidant pour Me BIDET-BEYELER, avocat au barreau de l'Essonne
INTIMÉE
S.A. SOCIÉTÉ ACTIONS TRANSACTIONS prise en la personne de ses représentants légaux

ST REMY LES CHEVREUSE
représentée par la SCP MONIN, avoués à la Cour,
assistée de Me Jean-Claude BRENIER, avocat au barreau de l'Essonne

COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 juin 2004, en audience publique, devant la Cour composée de
Monsieur DUCLAUD, président
Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller
Madame FOSSAERT-SABATIER, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats Madame BASTIN.
ARRÊT
- contradictoire,
- prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,
- signé par Monsieur D BASTIN, greffier présent lors du prononcé.
UD, président et par Madame
'UV
La Cour statue sur l'appel interjeté par Mme ... d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'Evry en date du 23 janvier 2003 qui a
- constaté que le principe du renouvellement du bail liant Mme ... à la société ACTIONS TRANSACTIONS est acquis à la date du 13 février 2001,
- débouté Mme ... de l'intégralité de ses demandes,
- condamné M. ... aux dépens et à payer à la société ACTIONS TRANSACTIONS la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Les faits et la procédure peuvent être résumés comme suit
Par acte notarié du 7 juillet 1989, Mme ... a donné à bail à usage commercial, à compter du le août 1989, à la société IMMOBILIÈRE DADRIER, un immeuble sis Palaiseau, 130 rue de Paris.
Par acte extra judiciaire du 13 février 2001, Mme ... a reçu de la société ACTIONS TRANSACTIONS une demande en renouvellement du bail susvisé.
Suivant acte du 31 mai 2001, Mme ... a notifié à la société ACTIONS TRANSACTIONS son opposition au renouvellement, au motif que celle-ci n'avait pas la qualité de locataire.

Par acte du 3 janvier 2002, Mme ... a assigné la société ACTIONS TRANSACTIONS aux fins de voir constater qu'elle était occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et fixer une indemnité d'occupation.
appel.
C'est dans ces circonstances qu'est intervenu le jugement dont

Mme ..., appelante, demande à la Cour, par conclusions du 26 avril 2004, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de
- constater la qualité d'occupant sans droit ni titre de la société ACTIONS TRANSACTIONS,
de Paris à Palaiseau,
- ordonner son expulsion des locaux qu'elle occupe, 130 rue

- condamner la société ACTIONS TRANSACTIONS à payer à Mme ... une indemnité d'occupation de 21 342, 86 euros à compter du 31 mai 2001 jusqu'au 31 décembre 2001,
- condamner la société ACTIONS TRANSACTIONS à payer à Mme ... une indemnité d'occupation mensuelle de 3048, 98 euros à compter du le janvier 2002, tout mois d'occupation étant intégralement dû, A titre subsidiaire, si la qualité de locataire était reconnue à la société ACTIONS TRANSACTIONS,
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- constater que le prix du bail a été fixé par acte du 31 mai 2001 à 96 000 Fou 14 635, 11 euros et qu'il est devenu définitif faute de contestation dans le délai de 2 ans par la société ACTIONS TRANSACTIONS,
- condamner la société ACTIONS TRANSACTIONS aux entiers dépens et à verser à Mme ... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La société ACTIONS TRANSACTIONS, intimée, prie la Cour, par conclusions du 13 novembre 2003, de
Vu les articles 1844-5 du Code civil
Vu les articles L 145-10; L 145-12 et L 145-13 du Code de commerce,
- dire irrecevables les demandes de Mme ..., celle-ci ayant laissé sans réponse pendant plus de trois mois la demande de renouvellement du bail formée par la société ACTIONS TRANSACTIONS le 13 février 2001, sans équivoque quant aux cessions successives du bail, Subsidiairement,
- dire que la modification (te la raison sociale de la société IMMOBILIÈRE DADRIER devenue la société LA SOCIÉTÉ IMMOBIT JERE DADRIER GESTION n'est pas une cession de droit au bail soumise aux clauses limitatives du bail,
- dire que Mme ... a acquiescé à la cession intervenu
au profit de la société LA SOCIÉTE IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU,
- dire que la transmission à titre universel du patrimoine de la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU à son associé unique la société ACTIONS TRANSACTIONS ne vaut pas cession de droit au bail soumise aux clauses limitatives y incluses, En toute hypothèse,
- dire que la société ACTIONS TRANSACTIONS n'est pas occupante sans droit ni titre,
- rejeter les demandes d'expulsion et de condamnation au payement d'une indemnité d'occupation,
- dire que la bail a été régulièrement renouvelé au profit de la société ACTIONS TRANSACTIONS à compter du la avril 2001,
expiré,
- dire que ce renouvellement s'est opéré aux conditions du bail







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ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2004
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- condamner Mme ... aux entiers dépens et à payer à la société ACTIONS TRANSACTIONS la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

SUR CE LA COUR
Sur la recevabilité de la demande de Mme ...
Considérant que la société ACTIONS TRANSACTIONS soutient que l'opposition à renouvellement du bail, lui ayant été signifiée le 31 mai 2001, soit plus de trois mois après la demande formée le 13 février 2001 en application de l'article L 145-10 du Code de commerce, Mme ... est irrecevable à contester la qualité de preneur de la société ACTIONS TRANSACTIONS ;
Mais considérant que l'article L 145-10 du Code de commerce ouvre la faculté au locataire de solliciter le renouvellement de son bail, "soit dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction" ; que la mise en oeuvre de ce texte suppose que soit reconnue la qualité de locataire à la personne qui s'en prévaut ; que cette qualité, qui est contestée par la bailleresse, qui ne résulte pas de la seule mention "venant aux droits de la société IMMOBILIÈRE DADRIER" figurant dans la demande de renouvellement, doit faire l'objet d'un examen au fond ; que la demande est en conséquence recevable ;
Sur les demandes de Mme ...
Considérant qu'au soutien de son appel Mme ... fait valoir que la société ACTIONS TRANSACTIONS ne peut prétendre être titulaire du bail litigieux dès lors que
la cession de bail par la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER GESTION (anciennement dénommée la société IMMOBILIÈRE DADRIER) à la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU est intervenue en violation des stipulations de l'article 13 du bail, exigeant que la cession soit constatée par acte notarié auquel le bailleur est appelé ; que ces formalités n'ayant pas été respectées, cette cession est inopposable à Mme ... qui n'a dispensé le cédant ni de l'obligation de procéder par acte authentique, ni de l'obligation de signifier la cession conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil ;
la société ACTIONS TRANSACTIONS n'est, en toute hypothèse, pas cessionnaire du bail de la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU ; que les dispositions de l'article 1844-5 du Code civil, ne permettent de s'affranchir ni des stipulations contractuelles relatives à la cession, ni de l'article 1690 précité ; que de surcroît le bail, qui venait à expiration le 31 juillet 1998, a cessé de plein droit à cette date, en application de l'article 1737 du Code civil ; qu'en conséquence, à la date de la dissolution de la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU, celle-ci n'était plus titulaire du bail
· toute hypothèse la société précitée n'a formé aucune
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demande de renouvellement auprès de Mme ... et qu'il n'a pu se trouver dans son patrimoine aucun droit au bail opposable à cette dernière ;
aucun document ne révèle une acceptation tacite de Mme ... d'un nouveau locataire, les quittances étant toujours établies au nom de M. ... ;
le tribunal a commis une double erreur de raisonnement, d'une part en considérant que la cession du bail, faite sous forme de transmission du patrimoine, dispensait le cessionnaire du respect des dispositions de l'article 1690 du Code civil, d'autre part en assimilant la transmission universelle du patrimoine à l'associé unique, en cas de réunion de toutes les parts en une seule main, aux opérations de fusion prévues par l'article L 145-16 du Code de commerce, cette assimilation ne résultant d'aucun texte ; qu'en outre, à défaut de respect des règles de publicité prévues par les articles L 141-12 à L 141-18 du Code de commerce, et d'enregistrement de l'acte contenant mutation, l'apport du fonds de commerce de la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU à la société ACTIONS TRANSACTIONS est inopposable à Mme ... la société ACTIONS TRANSACTIONS a, dans son objet social, l'activité de "locations et gérances d'immeubles, syndic de copropriété" ; cette activité, annexe à celle autorisée par la clause de destination du bail, n'a jamais été dénoncée au bailleur par acte extra judiciaire la société ACTIONS TRANSACTIONS ne justifie pas d'une exploitation effective et continue dans les lieux pendant les trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ; qu'en effet, il résulte de l'extrait Kbis de la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU le fonds avait été donné en location gérance à la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER St REMY à compter du la janvier 1997 et à compter du 19 novembre 1998, date de la dissolution, aucune mention d'une continuation d'exploitation à titre personnel par la société ACTIONS TRANSACTIONS n'est produite ;
Mais considérant qu'à titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu'aux termes de l'article L 145-9 du Code de commerce "Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance" ;
Qu'en conséquence à défaut de congé donné pour le terme contractuel, le bail s'est poursuivi tacitement et n'a pris fin que par la demande de renouvellement formulée par la société ACTIONS TRANSACTIONS ;
Que la qualité de preneur de cette société doit s'apprécier au regard de la chronologie de la transmission du droit au bail initialement consenti à la société IMMOBILIÈRE DADRIER ;
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Considérant que la société IMMOBILIÈRE DADRIER a changé de raison sociale pour devenir la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER GESTION, puis postérieurement Cyprenne Gestion, sans que la personnalité morale soit affectée par ces changements successifs ainsi qu'en atteste la constance du numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (B 318 291697) qui est celui qui figure dans le bail consenti en 1989 et n'a pas changé depuis ;
Que la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER GESTION a, par acte sous seing privé du 12 décembre 1994, cédé son droit au bail à la société LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DADRIER PALAISEAU ; que l'article 7 de cet acte, intitulé "Intervention du propriétaire" précise que Mme ..., après avoir pris connaissance de la présente cession de droit au bail, déclare
"- agréer la cession du bail qui a reçu l'approbation du cessionnaire et accepter que celui-ci comme nouveau locataire à charge pour lui d'exécuter sans aucune exception ni réserve les charges et conditions du bail aux lieu et place du cédant mais sous réserve de tous leurs droits contre ce dernier jusqu'à l'expiration dudit bail.
- Tenir cette cession pour bien et valable notifiée conformément à l'article 1690 du code civil et dispenser expressément de lui en faire la sign cation prescrite au In alinéa dudit article"
Que l'acte susvisé, a été paraphé en chacune de ces pages par Mme ... et signé par elle ; que par cette clause, dépourvue de toute ambiguïté, Mme ... a, sans équivoque, renoncé à la constatation de la cession par acte authentique et expressément dispensé les parties de la signification prévue par l'article 1690 du Code civil ; que cette cession lui est dès lors opposable ;
Que par décisions des associés en date des 18 et 19 novembre 1998 la société ID PALAISEAU a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation avec transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la société ACTIONS TRANSACTIONS ;
Considérant qu'il est vrai que les dispositions de l'article L 145-16 du Code de commerce, prévoyant qu'en cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti, ne visent pas le cas de la transmission du bail pour cause de dissolution sans liquidation d'une société ayant un associé unique, prévu par l'alinéa 2 de l'article 1844-5 du Code civil ;
Qu'il y a lieu d'observer cependant que la dissolution sans liquidation d'une société emporte les mêmes conséquences que la fusion, en opérant, sans novation, transmission universelle du patrimoine social ; que l'associé unique, successeur dans le patrimoine de la personne morale dissoute, se voit attribuer l'intégralité des actifs de cette dernière, dont le droit au bail ; que le caractère universel de cette transmission, qui s'opère par le seul effet de la loi, ne permet pas de la considérer comme une cession, à titre particulier, "d'une créance, d'un droit ou d'une action", visée par les articles 1689 et 1690 du Code civil, qui, elle, s'opère, entre cédant et cessionnaire, par la remise du titre ;
Qu'en la similitude juridique des opérations conduit à assimiler la transmission universelle réalisée au profit de la société ACTIONS TRANSACTIONS à la suite de la dissolution sans liquidation de la société ID PALAISEAU, aux opérations visées par l'article L 145-16 du Code de commerce ;
Qu'il en résulte que la transmission opérée au profit de la société ACTIONS TRANSACTIONS n'étant pas une cession de créance, Mme ... ne peut utilement invoquer, ni Pomissio des formalités de l'article 1690 du Code civil, ni l'infraction à l'article 13 du bail, r à la cession, à titre particulier, du droit au bail ;
Cour d'Appel d aris 16ème Cham e, section
Considérant qu'en cas de transmission universelle du patrimoine, les droits des créanciers sont assurés par le droit d'opposition à la dissolution, ouvert à tout créancier dans le délai de 30 jours à compter de la publication de cette dissolution ; qu'il est justifié par la société ACTIONS TRANSACTIONS, qu'elle a rempli les formalités de publicité requises ; qu'en l'absence d'opposition, la société ACTIONS TRANSACTIONS est devenue régulièrement locataire des locaux appartenant à Mme ... et avait donc qualité pour demander le renouvellement du bail ;
Considérant que les autres moyens invoqués par Mme ..., tirés d'une prétendue extension de la destination contractuelle, ou d'un défaut d'exploitation personnelle, sont sans effet sur la qualité de preneur de la société ACTIONS TRANSACTIONS ; qu'il sera surabondamment précisé que M. ... n'établit pas aucune pièce ces allégations ;
Qu'en conséquence Mme ... doit être déboutée de ses demandes tendant à voir juger la société ACTIONS TRANSACTIONS occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et fixer une indemnité d'occupation ;
Considérant que M. ..., n'ayant pas refusé le renouvellement dans le délai de 3 mois à compter de la demande formée par la société ACTIONS TRANSACTIONS le 13 février 2001, est réputée en avoir accepté le principe ; que le renouvellement du bail est en conséquence acquis à compter de cette date ;
Considérant, s'agissant de la demande de fixation du loyer à la somme de 14 635, 11 euros, qu'à défaut de saisine du juge compétent dans le délai de deux ans à compter de l'expiration du délai de 3 mois ouvert à bailleresse pour répondre à la demande de renouvellement, la demande de ce chef n'est pas recevable ;
Considérant que l'équité commande d'allouer à la société ACTIONS TRANSACTIONS la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que Mme ..., qui succombe, doit supporter les dépens et ne peut bénéficier des dispositions du texte précité ;

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de Mme ... en fixation du loyer du bail renouvelé,
Condamne Mme ... à payer à la société ACTIONS TRANSACTIONS la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Déboute Mme ... de sa demande au même titre,


Cour d'Appel de s 16ème Cham seetio A
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2004
RG 2003/11378 - 'Mme page

Condamne Mme ... aux dépens et autorise la SCP MONIN, avoué, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER,


Cour d'Appel de 162me Chamb