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A la requête de



GrY.15e nANfé.9
Le Fa. 1394
A la reclete de' N° Répertoire Général ' c
COUR D'APPEL DE PARIS
16ème A
chambre, section
1/17773
ARRÊT DU
22 FÉVRIER 1994
(N°2 , itA pages
AIDE JUDICIAIRE
Admission du au profit de
Date de l'ordonnance de
clôture 12 JANVIER 1994
/Appel d'une décision rendue le 27 uin 1991 par le Tribunal 'Instance de Paris 3ème.
-CONFIRMATION PARTIELLE-
1 ère page
D% a-9

PARTIES EN CAUSE
1°) Madame ... ... J., et Monsieur ... H., demeurant Anglet
APPELANTS
Représentés par la S.C.P. PARMENTIER HARDOUIN, avoués
Assistés de Maître ... ...,
avocat
ET
2°) La société MATIGNON IMMOBILIER, dont le siège social est à Paris Hème
INTIMÉE
Représentée par la S.C.P. DUBOSCQ PELLERIN, avoués
Assistée de Maître DALMASSO, avocat
3°) La société O'HARA, dont le siège est à Paris 2ème, 16 rue de Turbigo, prise en la personne de ses représentants légaux
INTIMÉE
Représentée par la S.C.P. JOBIN, avoués
Assistée de Maître ACQUAVIVA, avocat

COMPOSITION DE LA COUR Lors de l'audience publique du 17 janvier 1994, Madame GUERIN Conseiller, a entendu les plaidoiries des avocats, ceux-ci ne s'y étant pas opposés. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.
GREFFIER Madame THUILLIER-CHEVRIER.
CC
COMPOSITION DE LA COUR Lors du délibéré
Madame GUERIN Conseiller le plus ancien faisant fonction de Président
Monsieur ... et Madame ..., Conseillers.
ARRÊT CONTRADICTOIRE.
Prononcé publiquement par Madame GUERIN, Conseiller le plus ancien faisant fonction de Président laquelle a signé la minute, assisté de Madame THUILLIER CHEVRIER Greffier.

X X La Cour statue sur l'appel formé par les consorts ... ... à l'encontre du jugement rendu le 27 juin 1991 par le Tribunal d'Instance du 3ème arrondissement de Paris qui, dans le litige opposant principalement les appelants à l'occupante de l'appartement commercial sis au 2ème étage de l'immeuble du 86 rue Quincampoix (Paris 3ème) savoir la SARL "O'Hara", a
- constaté la nullité du bail commercial consenti le 1er février 1989 par les consorts ... ... à la société O'Hara,
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer prévu,
- avant dire droit sur le préjudice subi par la société O'Hara ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur C.
- mis hors de cause la société "Matignon Immobilier"
- condamné solidairement les consorts ... ... à payer à cette agence la somme de 3.000 francs au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- et réservé les dépens;
Pour statuer comme il l'a fait, le Tribunal
- a reconnu la responsabilité des propriétaires dans la conclusion du bail nul pour violation des dispositions d'ordre public,
- et a retenu l'absence du mandat donné à l'agence "Matignon Immobilier" dont l'employée Madame N. ... aurait agi à titre personnel;
BO 17 B Ivry. Greffe C.A PARIS
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page
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J page
Pour un complet exposé des faits de la cause et de la procédure antérieure, la Cour se réfère aux énonciations du jugement déféré;
Il suffit de rappeler
- que dès le mois d'août 1989, propriétaires et locataire ont été avisés par la Préfecture de Paris que l'utilisation commerciale des locaux loués, précédemment affectés à usage d'habitation, constituait une infraction aux dispositions de l'article 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation;
- que Madame ... de l'Agence Matignon Immobilière est intervenue comme intermédiaire dans la conclusion du bail litigieux,
- et que mise en demeure par l'autorité administrative de transférer ses activités, la société O'Hara a quitté les locaux début août 1991;
Appelants, les consorts ... ..., prient la Cour
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions leur faisant grief, et statuant à nouveau
- de débouter la société O'Hara de l'ensemble de ses prétentions, Subsidiairement,
- de condamner la société Matignon Immobilier à garantir les concluants de toutes condamnations, en tout état de cause, dans l'hypothèse où le bail serait déclaré nul,
- de condamner in solidum la société O'Hara et la société Matignon Immobilier au paiement des loyers taxes et charges dus depuis le départ des lieux de la locataire jusqu'au terme prévu du bail;
- de condamner les mêmes au paiement de la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
S'opposant à titre principal à toute indemnisation de la société O'Hara, ils font essentiellement valoir
- qu'en se satisfaisant de la conformité des lieux à leur usage et en faisant son affaire d'obtenir toutes autorisations administratives la locataire a assumé exclusivement la charge de procéder à la régularisation qui s'imposait ou à l'obtention d'une dérogation;
SO 17 S Irup. Greffe G.A PARIS
80 17 13 laup. Greffe C.A PARIS
- qu'en prenant en tout cas le risque d'une interdiction et en effectuant sans autorisation la transformation complète des locaux pour un usage commercial, elle est aujourd'hui mal venue à réclamer la réparation d'un quelconque préjudice;
Sur la demande en garantie contre l'agence immobilière, ils relèvent
- que Madame ... a agi pour le compte de son employeur,
- que la réalité du mandat résulte de toutes les correspondances transmises sur papier à en-tête de l'agence Matignon,
- que s'agissant d'une location commerciale, cette professionnelle devait faire en sorte que les autorisations nécessaires soient requises;
Intimée, la société O'Hara, conclut pour sa part
- à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté la nullité du bail commercial et retenu la responsabilité des propriétaires,
- mais à sa réformation en ce qu'il a ordonné une mesure d'instruction et mis hors de cause la société Agence Matignon Immobilier, En conséquence
- à la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 2.015.147,78 francs en réparation du préjudice subi,
- à la condamnation des mêmes
1°) à restituer la somme de 153.186 francs payée à titre de loyers et charges ainsi que la somme de 17.237 francs réglée pour l'entrée dans les lieux, 2°) au paiement de la somme de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. ainsi qu'aux dépens,
- au débouté de toutes les prétentions des consorts ... ...,
- à la condamnation in solidum de l'agence Matignon avec les consorts ... ... à indemniser l'entier préjudice de la société O'Hara évalué à la somme de 2.185.570,78 francs,
- à la condamnation des mêmes au paiement de la somme de 20.000 francs au titre de l'article 700 du N.C.P.0
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Reprenant l'argumentation du Tribunal sur la nullité du bail et la responsabilité des propriétaires, elle conteste devoir tout loyer et a fortiori une indemnité jusqu'au terme d'un bail frappé de nullité;
En outre, elle estime que l'Agence Matignon a engagé sa responsabilité à son égard en préparant et transmettant le bail litigieux;
Autre intimée, la société "Matignon Immobilier" requiert de son côté
- la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause,
- mais sa réformation partielle en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle à l'encontre des propriétaires En conséquence, elle sollicite
- la condamnation des consorts ... ... au paiement
1) d'une somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts pour "appel en garantie de pure circonstance" 2) outre la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
Pour soutenir qu'elle n'était nullement concernée par l'opération de location elle relève
- le caractère gracieux de celle-ci,
- les relations amicales entretenues par son employée et Madame D. ...,
- l'existence de baux commerciaux précédents, passés sans l'entremise de l'agence,
- enfin le fait que la gestion de l'immeuble était assurée par les propriétaires eux-mêmes;
Mais elle insiste surtout sur l'absence de mandat écrit reçu des consorts ... ...;

CELA ÉTANT EXPOSÉ,
Sur la nullité du bail et la responsabilité des propriétaires
Considérant que le bail "commercial" conclu le 1er février 1989 entre les consorts ... ... et la SARL O'Hara par l'entremise de Madame ...
Ch 16eR
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80 17 8 Imp. Greffe CA PARIS
Ch . 1.41. ......
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de l'agence Matignon Immobilier, portait sur un appartement de trois pièces principales à usage des activités "d'accessoires de modes, couture sans fabrication et bijoux fantaisie";
Or considérant que ces locaux avaient été précédemment loués à usage d'habitation et que le changement d'affectation n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de l'autorité administrative;
Que l'infraction aux dispositions d'ordre public de l'article 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation est donc patente en sorte que par application du dernier alinéa de ce texte prévoyant "la nullité de plein droit de tous accords ou conventions conclus en violation de ses dispositions, le bail litigieux est nul d'une nullité absolue non susceptible de régularisation;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a constaté cette nullité en soulignant le caractère illicite de l'affectation commerciale des locaux;
Considérant qu'il appartenait aux propriétaires, préalablement à la conclusion du bail commercial, de solliciter auprès des services de la préfecture l'autorisation nécessaire;
Qu'ils ne sauraient en tout cas se retrancher derrière la clause 18 du bail, insérée à la rubrique "règlement d'immeuble" aux termes de laquelle le preneur devait "faire son affaire personnelle de toute autorisation administrative qui pouvait être nécessaire" et qui, outre le fait qu'elle ne pouvait concerner l'autorisation de changement d'affectation, nécessairement antérieure au bail, était surtout censée n'avoir jamais existé en raison de la nullité de la convention locative;
Qu'il s'ensuit que le premier juge a encore justement retenu la responsabilité quasi délictuelle des propriétaires dont la négligence fautive est exclusivement à l'origine du préjudice né et actuel subi par la société O'Hara à la suite de son départ des lieux, certes volontaire mais néanmoins forcé pour échapper à la sanction d'une amende civile voire à une mesure d'expulsion à la demande de l'Administration;
Que la société O'Hara avait été en effet par deux fois déjà les 5 juillet et 4 août 1989 mise en demeure de transférer son activité dans un local commercial sous peine de sanctions;
5G 17 H km. Greffe C.A PANS



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Qu'il apparaît par ailleurs qu'aucun risque de nature à entraîner un partage de responsabilité n'a été pris par la société O'Hara qui s'en est entièrement remis pour la conclusion du bail à une professionnelle de l'immobilier et qui de ce fait était légitimement fondée à penser que le changement d'affectation avait été autorisé à supposer encore qu'elle ait loué en toute connaissance de cause, ce qui n'est nullement démontré en l'espèce;
Qu'en conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit les propriétaires tenus à indemniser la société O'Hara de son entier préjudice;
Qu'il doit être également confirmé sur la mesure d'expertise indispensable à l'évaluation du montant réel du préjudice au regard des divers postes invoqués sous réserve du changement d'expert qui s'impose en raison de l'indisponibilité actuelle de Monsieur C.;
Sur les indemnités d'occupation
Considérant que nonobstant la nullité du bail, il demeure que la société O'Hara a occupé les locaux de février 1988 à août 1991;
Que cette occupation de fait n'autorise pas la société sortante à obtenir le remboursement des "loyers et charges" versés pendant cette période;
Qu'en revanche, elle est fondée à obtenir des propriétaires la restitution de la somme de 12.600 francs réglée à titre de "dépôt de garantie" lors de son entrée dans les lieux;
Considérant qu'en l'absence de tout fondement contractuel ou quasi-délictuel les propriétaires ne peuvent quant à eux prétendre depuis le départ de la société O'Hara au paiement des "loyers" jusqu'au terme du bail nul; que cette demande reconventionnelle sera donc rejetée;
Sur la mise en cause de la société Matignon Immobilier 1) A l'égard des consorts ... ...
Considérant que l'agence Matignon qui se dit "spécialiste en locations de locaux commerciaux" était déjà intervenue à la demande du locataire sortant et à la satisfaction des propriétaires dans la location de l'appartement commercial du 1er étage à l'extérieur duquel elle avait fait apposer un panneau "à louer";
8G 17 3 Inip. Greffe CA PARIS



Considérant que le départ envisagé par anticipation pour le 1er novembre 1988 de la locataire de l'appartement à usage d'habitation du 2ème étage (Madame ...) a conduit les consorts ... ... qui habitent dans la région de Biarritz à s'adresser le 19 septembre 1988 à "Madame N. ... agence Matignon Immobilier pour louer en "bureau ou affaire commerciale ou en habitation" ledit appartement..." au mieux de leurs intérêts;
Que le 6 octobre 1988 ils lui écrivaient encore en la même forme à l'Agence Matignon Immobilier" en la remerciant "de mener à bien cette location";
Considérant par ailleurs que tous les courriers de Madame ..., adressés aux consorts ... ..., l'ont été sur papier à en-tête de l'Agence Matignon; que c'est ainsi qu'en adressant "un exemplaire vierge du bail" elle mentionnait "je suis à votre disposition pour tous renseignements dont vous pourriez avoir besoin";
Que l'ensemble de ces éléments permettent d'affirmer qu'en sa qualité de responsable du service transactions et non de simple salariée, Madame ... est bien intervenue pour le compte des consorts ... ... dans le cadre des activités professionnelles de l'Agence;
Considérant que s'il est vrai qu'aucun mandat écrit n'a été donné dans les formes prescrites par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, il reste que ce formalisme dont la finalité est la protection des propriétaires de biens, ne peut être utilement opposé par l'Agence Matignon pour échapper à sa responsabilité, alors surtout qu'elle a dB reconnaître le 3 octobre 1989 dans une réponse au Conseil de la société O'Hara que Madame ... avait "mis en relation les consorts ... ... et la société O'Hara";
Qu'en réalité, cette entremise a été précédée de la signature "pour Madame D. ..." de l'état des lieux de sortie de Madame ..., simple locataire particulier, puis suivie de la négociation des conditions du bail commercial avec la société O'Hara et de la signature de l'acte sur le contrat type proposé par l'Agence;
Que dans ces conditions c'est à tort que le premier juge a retenu l'absence de mandat, alors qu'un mandat informel au demeurant exécuté existait bien entre les consorts ... ... et l'Agence Matignon;
8G 17 B Imp. Greffe C.A PARIS ce f
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80 17 S Imp. Greffe C.A PARIS
Ch-,16411
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Qu'en conséquence, force est de constater que cette professionnelle de l'immobilier de surcroît spécialisée dans la location de locaux commerciaux n'a pas rempli son devoir de conseil alors qu'elle était parfaitement informée de l'affectation des locaux à usage d'habitation pour avoir procédé à l'état des lieux de sortie de Madame ...;
Qu'il s'ensuit que la société Matignon Immobilier doit garantir les consorts ... ... de l'ensemble des condamnations qui seront prononcées à leur encontre, excepté sur le remboursement du dépôt de garantie, et partant être déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts;
Que toutefois, l'équité ne commande pas en l'espèce sa condamnation au paiement d'une indemnité au profit des propriétaires par application des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C.
Que le jugement sera donc réformé sur ce point, y compris sur la condamnation des consorts ... ... au paiement de l'indemnité prévue par ce texte;
B) à l'égard de la société O'Hara
Considérant que celle-ci a toujours été désignée par Madame ... comme étant "ses clients";
Qu'il résulte d'ailleurs de la correspondance de Maître L. ... du 18 septembre 1989 que "préalablement à la location, la société O'Hara avait réglé à l'agence Matignon une commission importante"; que le bail met en effet tous les frais et honoraires des présentes à la charge du preneur;
Considérant qu'en sa qualité de rédacteur du bail, l'Agence Matignon se devait pour assurer l'efficacité de l'acte passé de renseigner utilement toutes les parties en présence et plus particulièrement encore sa clientèle, la société O'Hara;
Qu'en ayant méconnu son devoir de conseil, elle engage également sa responsabilité envers cette société de sorte que celle-ci est fondée à solliciter sa condamnation in solidum avec les consorts ... ... pour l'indemnisation de son préjudice dont le montant reste à déterminer;
Considérant qu'à ce stade de la procédure il convient de condamner les mêmes à payer in solidum à 1
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société O'Hara la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 ainsi qu'au paiement des dépens de première instance et d'appel exposés à ce jour;

PAR CES MOTIFS, LA COUR
CONFIRME le jugement déféré, sur la nullité du bail commercial, sur la fixation de l'indemnité d'occupation, sur la responsabilité des propriétaires et sur la mesure d'expertise ordonnée, sauf à procéder à un changement d'expert et à désigner en remplacement de Monsieur C., Madame C. ... demeurant Puteaux-Défense tél. 47-75-33-18;
REFORME en revanche le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause l'Agence Immobilière Matignon et condamné les consorts ... ... à lui payer une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
En conséquence, et ajoutant aux dispositions confirmées
Condamne la société "Matignon Immobilier" à garantir les consorts ... ... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, excepté en ce qui concerne le remboursement du dépôt de garantie;
Déboute en revanche les consorts ... ... de leur demande en paiement des loyers jusqu'au terme du bail;
Rejette également la demande de la société O'Hara tendant au remboursement des loyers payés jusqu'à son départ des lieux;
Condamne les consorts ... ... à rembourser à la société O'Hara la somme de 12.600 francs correspondant au montant du dépôt de garantie;
Condamne in solidum l'Agence Matignon Immobilier et les consorts ... ... à indemniser la société O'Hara de l'entier préjudice résultant de la conclusion du bail nul;
Condamne les mêmes in solidum à payer à la société O'Hara la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du N.C.P.C.
60 17 B lo). Crotte C.A PARIS



6G 17 B Imp. Greffe C.A PARIS
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(1..Q. AAA;42Ae.,
Rejette toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires;
Dit que les dépens de première instance et d'appel exposés à ce jour seront supportés in solidum par l'Agence Matignon Immobilier et par les consorts ... ...;
Admet la S.C.P. d'avoués Jobin au bénéfice de l'article 699 du N.C.P.C.
LE GREFFIER
flE PRESSDENT


A