CIV. 3

FC


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 mai 2024


Rejet


Mme TEILLER, président


Arrêt n° 270 F-D


Pourvois n°
K 22-23.419
W 23-10.185 JONCTION


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 MAI 2024

1°/ M. [H] [Aa],

2°/ Mme [I] [Aa],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé les pourvois n° K 22-23.419 et W 23-10.185 contre un arrêt rendu le 3 novembre 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société KNC Hôtels, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Ajire, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], en qualité d'administrateur ad hoc aux fin de représenter la copropriété de l'immeuble [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leurs pourvois, deux moyens de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de M. et Mme [Aa], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société KNC Hôtels, après débats en l'audience publique du 3 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° K 22-23.419 et W 23-10.185 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 novembre 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 17 juin 2021, pourvoi n° 20-13.798⚖️), la société KNC Hôtels (la société KNC) est propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, du lot n° 2 décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé, d'une part, d'un sous-sol à construire situé sous le hangar du lot n° 1, d'une superficie d'environ 275 m², d'autre part, des 198 millièmes des parties communes générales et de la propriété du sol.

3. M. et Mme [Aa], propriétaires des deux autres lots de l'immeuble, ont assigné la société KNC et le syndicat des copropriétaires en constatation de l'inexistence du lot n° 2 et en dénégation de la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa seconde branche

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.


Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa première branche, réunis

Enoncé des moyens

5. Par leur premier moyen, M. et Mme [Aa] font grief à l'arrêt de rejeter leur contestation de l'existence du lot n° 2, alors :

« 1°/ que le lot transitoire est constitué du droit exclusif d'utiliser une surface déterminée du sol pour y édifier des constructions ainsi que d'une quote part des parts des parties communes au titre de ce droit exclusif ; qu'en se bornant à affirmer, pour considérer que le lot n°2 était un lot transitoire, qu'il était constitué pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser une partie du sol pour édifier une construction ainsi qu'une quote-part des parties communes, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le volume de ce lot était déterminé, s'il y avait un accès au sous-sol et si les parties communes étaient identifiables et identifiées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 3 de la loi du 10 juillet 1965🏛🏛, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018🏛, dite loi Élan ;

2°/ que M. et Mme [Aa] soutenaient que « le lot n'est défini que de manière horizontale mais non de manière verticale, aucune cote NGF ni aucune cote altimétrique ne permettant de déterminer le niveau du sous-sol par rapport au sol et son volume. Or un lot en sous-sol ne peut être déterminé sans que soit définie son altimétrie. La société KNC HOTELS, consciente de la nécessité de définir assez précisément la consistance du lot pour qu'il soit qualifié de lot transitoire, indique que l'altimétrie du lot n° 2 serait déterminée « par référence au parking souterrain voisin dont l'accès se fait par le [Adresse 1] et dans lequel la société KNC HOTELS possède plusieurs boxes », « le parking voisin définissant ainsi de façon parfaitement précise le niveau du sol à construire et le niveau du plancher supérieur ». La Cour ne saurait raisonnablement se fier à cette argumentation, la société KNC HOTELS prétendant qu'il faudrait se référer aux plans du parking de l'immeuble mitoyen, c'est-à-dire aux plans d'un autre immeuble en copropriété, [Adresse 1], pour connaître le niveau du sous-sol qu'elle aurait le droit de construire sur le terrain des concluants » ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, pourtant de nature à démontrer que le lot n°2 ne pouvait constituer un lot transitoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile🏛. »

6. Par leur second moyen, M. et Mme [Aa] font grief à l'arrêt de les condamner à procéder à la démolition de la piscine construite dans la cour de l'immeuble, alors « qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile🏛, la cassation à intervenir du chef de l'arrêt attaqué relatif au rejet de la demande tendant à voir dire que le lot n° 2 était inexistant entraînera, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a ordonné de procéder à la démolition de la piscine qu'ils ont construite dans la cour de l'immeuble situé [Adresse 2], en ce qu'elle empiète sur les 275 m² environ correspondant à l'emprise au sol de l'ancien hangar et à la superficie du lot transitoire n° 2, avec remise en état de ce lot, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour une durée de 90 jours courant à compter premier jour du 4ème mois suivant le présent arrêt. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a, d'abord, rappelé, à bon droit, qu'avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, un lot transitoire était constitué du droit exclusif d'utiliser une partie du sol pour y édifier des constructions ainsi qu'une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif.

8. Elle a, ensuite, constaté que le lot n° 2, comprenait, d'une part, le droit exclusif d'utiliser une partie du sol, en l'occurrence 275 m², situé sous l'emprise du hangar, lui-même situé dans la cour, et constitutif du lot n°4 de copropriété, pour y construire en sous-sol, d'autre part, une quote-part des parties communes, soit 198 millièmes et relevé qu'à défaut de précision dans le règlement de copropriété, les parties communes étaient définies par la loi.

9. Sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, elle en a exactement déduit que la société KNC était titulaire d'un lot transitoire de copropriété.

10. Le premier moyen n'est donc pas fondé et la première branche du second moyen est sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme [Aa] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette les demandes formées par M. et Mme [Aa] et les condamne à payer à la société KNC Hôtels la somme de 3 000 euros ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille vingt-quatre.