RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français


COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7


ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024

(n° , 12 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05971 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMFH


Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 22/00004

APPELANTE

S.C.I. BALCHIK

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 substitué à l'audience par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235


INTIMÉES

COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION COEUR D'ESSONNE AGGLOMÉRATION

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Me Tanguy SALAÛN de la S.C.P D'AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126


DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'ESSONNE - SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Madame [E] [Z], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile🏛, l'affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère


Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats


ARRÊT :


- contradictoire


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛.


- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.


*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :


Dans le cadre de la réalisation de la Liaison Centre Essonne (tronçon Ouest) et d'une voie spéciale pour les transports en commun sur site propre sur le territoire des communes de [Localité 12], [Localité 18], [Localité 20] et [Localité 21], le conseil communautaire de la Communauté d'agglomération C'ur d'Essonne Agglomération (CACEA) a sollicité l'ouverture d'une enquête publique unique préalable par une délibération du 08 décembre 2016.


Une enquête parcellaire a été menée du 21 janvier 2019 au 23 février 2019 conformément à l'arrêté préfectoral du 20 décembre 2018. Par délibération du 26 juin 2019, le conseil communautaire de la CACEA s'est engagé à lever la réserve émise par le commissaire enquêteur dans son avis favorable du 08 mars 2019.


Par arrêté préfectoral du 24 août 2019, le projet ci-dessus a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de la CACEA.


Par arrêté préfectoral du 22 novembre 2019, les parcelles nécessaires à la réalisation du projet situées sur le territoire des communes de [Localité 12], [Localité 18], [Localité 20] et [Localité 21] ont été déclarées cessibles au profit de la CACEA, dont une emprise partielle de 234 m² sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] située [Adresse 2] d'une superficie totale de 6.310 m².


L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 20 janvier 2020.


La parcelle cadastrée section [Cadastre 9] supporte un bâti à usage d'entrepôt et de bureaux exploité sous l'enseigne SOIB (Société d'Outillage Industriel du Bâtiment). L'emprise se situe en fond de parcelle. Elle est en nature de friche et de bois taillis et la hauteur de la végétation la rend inaccessible. La présence d'une clôture grillagée, alléguée par le propriétaire, n'a donc pas pu être vérifiée.


Est notamment concernée par l'opération la SCI Balchik, en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9].


Faute d'accord sur l'indemnisation, la CACEA a saisi le juge de l'expropriation d'Évry par un mémoire daté du 28 mars 2022.

Par un jugement du 06 mars 2023, après transport sur les lieux le 27 juin 2022, le juge de l'expropriation d'Évry a :


Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 27 juin 2022 ;

Fixé à 22.637 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la CACEA à la SCI Balchik pour l'emprise partielle de 281 m² sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] sise [Adresse 2] sur la commune de [Localité 18] ;

Dit que cette somme arrondie de 22.637 euros se décompose de la manière suivante :


Indemnité principale : 19.670 euros (281 m² × 70 euros/m²),

Indemnité de remploi : 2.967 euros ;


Débouté la SCI Balchik de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛 ;

Condamné la CACEA au paiement des dépens de la présente procédure.

La SCI Balchik a interjeté appel du jugement le 31 mars 2023 sur le montant de l'indemnité de dépossession et les frais irrépétibles.


Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile🏛, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :


1/ déposées au greffe le 19 juin 2023 par la SCI Balchik, notifiées le 19 juin 2023 (AR intimé le 20 juin 2023 et AR CG le 21 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Infirmer le jugement rendu le 6 mars 2023 par le Juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Évry ;


Et statuant à nouveau,


Fixer l'indemnité de dépossession foncière due par la CACEA à la SCI Balchik pour l'emprise partielle de 281 m² sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], [Adresse 2] à la somme totale, tous préjudices confondus, de 124.390 euros, se décomposant en 112.400 euros à titre d'indemnité principale et 11.990 euros à titre d'indemnité de remploi ;

Mettre en tant que de besoin à la charge de la CACEA les frais notariés et plus généralement, tous frais induits par la réalisation du projet et le transfert de propriété ainsi sollicité ;

Débouter la CACEA de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la CACEA à verser à la SCI Balchik la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens tant de première instance que cause d'appel.


2/ déposées au greffe le 06 décembre 2023 par la SCI Balchik, notifiées le 06 décembre 2023 (AR intimé le 08 novembre 2023 et AR CG non reçu), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Infirmer le jugement rendu le 6 mars 2023 par le Juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Évry ;


Et statuant à nouveau,


Fixer l'indemnité de dépossession foncière due par la CACEA à la SCI Balchik pour l'emprise partielle de 281 m² sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], [Adresse 2] à la somme totale, tous préjudices confondus, de 124.390 euros, se décomposant en 112.400 euros à titre d'indemnité principale et 11.990 euros à titre d'indemnité de remploi ;

Mettre en tant que de besoin à la charge de la CACEA les frais notariés et plus généralement, tous frais induits par la réalisation du projet et le transfert de propriété ainsi sollicité ;

Débouter la CACEA de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la CACEA à verser à la SCI Balchik la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens tant de première instance que cause d'appel.


3/ déposées au service courrier de la cour d'appel de Paris et parvenues au greffe06e 06 octobre 2023, par la CACEA, intimé, notifiées le 24 octobre 2023 (AR appelant27e 27 octobre 2023 et AR CG le 26 octobre 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamner la SCI Balchik à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.


4/ adressées au greffe le 18 septembre 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 04 octobre 2023 (AR appelant le 06 octobre 2023 et AR intimé le 06 octobre 2023), aux termes desquelles il demande à la cour de :


Confirmer le jugement de première instance et fixer :


L'indemnité principale à 19.670 euros,

L'indemnité de remploi à 2.967 euros.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :


La SCI Balchik fait valoir dans un premier jeu de conclusions que :


Concernant le rappel des faits et de la procédure, l'offre amiable aurait été acceptée sous réserve qu'il soit répondu aux observations relatives aux craintes de la SCI Balchik sur les nuisances sonores qui seraient la conséquence des constructions envisagées, et notamment sur la nécessité de l'édification d'un mur anti-bruit.

Concernant la discussion, le premier juge s'est contenté d'indiquer qu'aucun terme de comparaison n'est produit, sans répondre aux moyens soulevés par la SCI Balchik. L'expropriation aura pour conséquence immédiate la construction d'une voie à proximité immédiate des bâtiments industriels et commerciaux se trouvant sur le terrain. La première conséquence en sera un risque d'intrusions augmenté. La seconde conséquence en sera l'émergence de nuisances sonores. Pour remédier à ces deux conséquences néfastes, puisque la CACEA a refusé d'ériger un mur anti-bruit, il reviendra à la SCI Balchik de s'en charger, ce qui représentera un coût élevé et une emprise supplémentaire sur le surplus de terrain. Le premier juge n'a pas répondu à cette argumentation. En tenant compte de tous ces éléments, il est demandé de retenir ainsi une valeur unitaire de 400 euros/m², soit une indemnité principale de 112.400 euros, outre une indemnité de remploi de 11.990 euros calculée selon les taux habituels. Le montant total de l'indemnité de dépossession demandé s'élève à 124.390 euros.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, la CACEA, du fait de sa persistance à proposer une indemnisation dérisoire et de son refus de procéder à la construction d'un mur anti-bruit, a contraint la SCI Balchik à exposer des frais irrépétibles, tant en première instance qu'en cause d'appel, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge et qu'il convient d'évaluer à la somme de 8.000 euros. La CACEA doit être condamnée, outre aux dépens de première instance conformément à l'article L.312-l du code de l'expropriation, à ceux d'appel.


La SCI Balchik fait valoir dans un second jeu de conclusions que :


Concernant la réplique aux mémoires des intimés, aucune réponse n'est apportée sur la question du réel préjudice subi, notamment de l'obligation de procéder à la construction d'un mur anti-bruit et anti-incursions. Il est versé aux débats un devis de la société TMJA pour la construction d'un mur anti-bruit, pour un montant de 36.720 euros TTC (Pièce 8A).


La CACEA rétorque que :


Concernant la description du bien, il s'agit d'une emprise de 281 m² en nature de terrain nu. La parcelle cadastrée [Cadastre 9], sise [Adresse 2] d'une superficie totale de 6.310 m², supporte un immeuble à usage d'entrepôt et de bureaux.

Concernant la situation locative, selon les informations dont dispose l'expropriant, le terrain est libre d'occupation. Le bien est donc estimé en valeur libre.

Concernant la date de référence, la situation urbanistique et les servitudes, en vertu des dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique🏛, la date de référence doit être fixée un an avant l'ouverture de l'enquête publique, soit en l'espèce le 21 janvier 2018. Au plan local d'urbanisme de la commune approuvé par délibération du 17 décembre 2017 et révisé le 11 juin 2018, le bien est classé en zone UIa. Cette zone est réservée à l'accueil d'activités économiques, artisanales, industrielles, logistiques et de services. Le sous-secteur UIa est composé de la [Localité 22] et d'une petite zone artisanale au sud de la route départementale RD19.

Concernant la nécessaire confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu une valeur de 70 euros/m² en valeur libre, la moyenne des quatre termes de comparaison correspondant à des mutations de terrains comparables classés en zone Ui et situés dans un périmètre environnant, s'établit à 71,21 euros/m². Compte tenu du zonage de 1'emprise expropriée à la date de référence et de ses caractéristiques, la CACEA est bien fondée à retenir une valeur de 70 euros/m².

Concernant les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles supportés par la CACEA pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. En conséquence, la CACEA demande à la Cour de condamner la SCI Balchik à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Le commissaire du gouvernement conclut que :


Concernant l'origine de propriété, le bien exproprié a été acquis le 17 juin 2006.

Concernant la description physique du bien, sa consistance, le bien est situé [Adresse 2], dans la zone d'activités [Localité 15], au [Localité 18]. Il est accessible par la route nationale RN 104 et par la ligne C du RER avec la gare de [Localité 12] à environ 3,3 km. Le bien exproprié est une emprise de 281 m² à prélever sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9], laquelle supporte un ensemble immobilier à usage d'entrepôts sur un niveau et de bureaux en R+1.

Concernant la situation locative, le terrain serait libre d'occupation.

Concernant la date de référence, en application des dispositions combinées des articles L.322-2, L.322-3 et L.322-6 du code de l'expropriation🏛🏛, la date de référence à retenir est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, soit au cas présent le 29 novembre 2022. La date de référence à retenir est le 11 juin 2018, correspondant à la mise en compatibilité du plan local d'urbanisme concernant l'extension de la zone d'activités de [Localité 14].

Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, le bien est classé en zone UIa. Cette zone est réservée à l'accueil d'activités économiques, artisanales, industrielles, logistiques et de services.

Le sous-secteur Uia est composé de la [Localité 22] et d'une petite zone artisanale au sud de la route départementale RD19, celle-ci permettra d'implanter une aire d'accueil des gens du voyage de douze emplacements. L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 55% de la superficie du terrain. La hauteur maximum des constructions est de huit, dix ou douze mètres en fonction des servitudes radioélectriques. En l'espèce, la parcelle cadastrée [Cadastre 9] fait partie de |'emplacement réservé n°4 au titre de l'article L.151-41 du code de l'urbanisme🏛 dédié à la réalisation de la Liaison Centre Essonne. Elle est également concernée par des servitudes relatives à l'établissement des canalisations électriques et par des servitudes aéronautiques de dégagement.

Il est observé que l'exproprié ne cite aucun terme de comparaison à l'appui de sa demande d'indemnité à hauteur de 112.400 euros, soit 400 euros/m².

Concernant la méthode d'évaluation, il convient d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale d'un bien à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.


Concernant les éléments à retenir pour l'estimation, l'emprise porte sur une partie de terrain nu qui fait partie d'une parcelle plus vaste bâtie appartenant au même propriétaire. Les possibilités de construction ne semblent pas totalement épuisées, puisque l'emprise au sol est de 2.400 m², la plus grande partie étant sur un niveau, alors que le maximum est de 3.470 m² d'emprise au sol pour une hauteur de 8m minimum en fonction des servitudes radioélectriques.

Concernant les termes de comparaison, dans le cas d'une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée (14-24.969⚖️). L'étude de marché porte sur des cessions de terrains à bâtir allant de 3.000 à 12.000 m² situés en zone UI, dans le même secteur géographique, sur la période 2019-2021. La moyenne des trois termes de comparaison s'établit à 63,74 euros/m². Deux autres termes de comparaison correspondant à des mutations judiciaires font état d'une valeur unitaire de 70 euros/m². Le terme de comparaison correspondant à la cession de la parcelle cadastrée [Cadastre 10] est particulièrement pertinent puisque situé à seulement 500 m du bien exproprié. Il est donc retenu une valeur unitaire de 76,51 euros/m², arrondie à 77 euros/m², sur la base de cette unique référence. Après application d'un abattement de 30% pour encombrement, les possibilités de constructions n'étant pas totalement épuisées eu égard à la réglementation d'urbanisme applicable, la valeur unitaire arrondie s'élève à 54 euros/m². En conséquence, l'offre de l'expropriant d'un montant de 70 euros/m² est satisfactoire. L'indemnité principale est donc de 19.670 euros (281 m² × 70 euros/m²).

Concernant l'indemnité de remploi, conformément aux dispositions de l'article R.322-5 du code de l'expropriation🏛, elle est calculée forfaitairement en proportion de l'indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d'acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l'exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. En l'espèce, elle s'élève à 2.967 euros (20% × 5.000 euros + 15% × 10.000 euros + 10% × 4.670 euros). L'indemnité totale de dépossession ressort donc à 22.637 euros, confirmant ainsi le jugement entrepris.

SUR CE, LA COUR


- Sur la recevabilité des conclusions


Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation🏛 modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017🏛- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 31mars 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.


À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.


L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.


Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.


Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.


Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.


En l'espèce, les conclusions de la SCI Balchik du 19 juin 2023 , de la CECA parvenues au greffe le 6 octobre 2023 et du commissaire du gouvernement du 18 septembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.


Les conclusions de la SCI Balchik du 6 décembre 2023 sont de pure réplique, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables au delà des délais initiaux.


- Sur le fond


Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.


Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.


L'article 545 du code civil🏛 dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation🏛, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.


Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation🏛 le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.


Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation🏛 le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.


Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.


L'appel porte sur le montant de l'indemnité de dépossession et les frais irrépétibles.


S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-6 du code de l'expropriation le PLU de la commune de le Plessis Pâté approuvé17e 17 décembre 2012 et révisé le 11 juin 2018.


La SCI Balchik n'a pas conclu sur la date de référence, la CACEA et commissaire du gouvernement retiennent la même date que le premier juge.


En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a retenu la date de référence du 11 juin 2018 en application de l'article L 322-6 du code de l'expropriation, la mise en compatibilité du PLU concernant l'extension de la zone d'activité de [Localité 14].


S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est classé en zone Uia, réservée à l'accueil d'activités économiques, artisanales, industrielles, logistiques et de services ; le sous secteur Uia est composée de la ZAE du parc et d'une petite zone artisanale au sud de la RD 19, celle-ci permettra d'implanter une aire d'accueil des gens du voyage de 12 emplacements ; l'emprise sur les constructions ne peut excéder 55 % de la superficie du terrain ; la hauteur maximum des constructions est de 8,10 ou 12 m en fonction des servitudes radioélectriques ; la parcelle fait partie de l'emplacement réservé numéro quatre au titre de l'article L 151-41 du code urbanisme dédié à la réalisation de la liaison Centre Essonne.


Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une emprise partielle de 280 m² sur la parcelle [Cadastre 9] d'une superficie totale de 6310 m² qui supporte un bâti à usage entrepôts et de bureaux, l'emprise se situant en fond de parcelle, derrière les bâtiments utilisés comme atelier de réparation de stockage étant en nature de friche/bois taillis.


Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.


S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 6 mars 2023.


- Sur l'indemnité principale


1° Sur les surfaces


L'emprise partielle portant sur 281 m² d'une parcelle d'une superficie totale de 6310 m² n'est pas contestée.


Le jugement sera confirmé.


2° Sur la situation locative


Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.


Comme en première instance, il n'est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.


Le jugement sera confirmé.


3° Sur la méthode


Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.


Le premier juge a retenu la méthode par comparaison qui n'est pas contestée par les parties.


Le jugement sera confirmé.


4° Sur les références des parties


Le premier juge a retenu le terme de l'autorité expropriante, deux termes du commissaire du gouvernement, la SCI Balchik ne proposant aucun terme et a retenu une valeur unitaire de 70 euros/m².


Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :


a) Les références de la SCI Balchik


Elle demande de retenir une valeur unitaire de 400 euros/m², mais comme en première instance elle ne produit aucun terme de comparaison.


Elle fait état d'un risque d'intrusion augmenté, d'un risque de nuisances sonores et de la nécessité de la construction d'un mur antibruit ; elle produit à l'appui un devis de la société TMJA pour la construction d'un mur antibruit d'un montant TTC de 36'720 euros.


Cependant, aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; or en l'espèce, il s'agit d'une emprise partielle de 280 m² sur une parcelle d'une superficie totale de 6310 m² supportant un bâti à usage d'entrepôts et de bureaux, l'emprise se situant au ras et en fond parcelle, derrière les bâtiments utilisés comme atelier de réparation de stockage étant en nature de friche/bois taillis ; la SCI Balchik n'établit pas en outre subir un préjudice lié au bruit ou risque d'intrusion ; la construction d'un mur antibruit est donc sans lien avec l'expropriation.


b) Les références de la CACEA


Elle propose quatre termes de comparaison avec les références d'enregistrement :


N° du terme


Date de vente


Adresse


Superficie


Prix en euros


Prix en euros/m²


Zonage


ObservatiT1s


T1


42866


[Adresse 19]


2053


704UIC0


70


UIC


parcelle de terrain en triangle en nature d'espaces verts


T2


43587


[Adresse 1]


600


44000


73,33


UIc


parcelle rectangulaire en long, façades sur rue de 10 m


T3


44146


[Adresse 5]


3086


200590


65


UIc


parcelle de terrain à bâtir dans un lotissement


T4


44215


[Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 17]


3137


240000


67,51


UI


parcelle de terrain à bâtir dans un lotissement


Ces références non critiquées par la SCI Balchik seront retenues.


c) Les références du commissaire du gouvernement


Il propose d'abord une étude de marché de cessions de terrains à bâtir allant de 3000 m² à 12000 m² situés en zone UI dans le même secteurgéographique réalisée sur la période 2019/2021 avec les références de publication :


N° du terme


Date de vente


Adresse


Superficie


Prix en euros


Prix en euros/m²


Zonage


Observations


CG1


44167


[Adresse 5]


3086


200590


65


UIc


terrain à bâtir


CG2


43698


l'aérodrome à [Localité 12]


10392


516600


49


UIb


ancienne base 217.

Une parcelle supportant des voies de circulation pour les poids-lourds, les emplacements de stationnement pour les poids-lourds, des locaux techniques et des espaces verts


CG3


44236


[Adresse 16]


3137


240000


67


UI


une propriété comprenant : un terrain à bâtir non clos, bien libre


CG1 : ce terme a déjà été retenu


CG2 : ce terme non critiqué sera retenu


CG3 : ce terme a déjà été retenu


Le commissaire du gouvernement propose également des références de jurisprudence :

'jugement du 11 février 2019 confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 5 mars 2020 : RG 19/08159 : emprise non bâtie de 1415 m² sur une parcelle bâtie située aux Ulis. L'emprise expropriée se situe à l'arrière de la parcelle qui relie la RD 446 et concerne une partie de talus herbeux ainsi qu'une partie des emplacements de stationnement. La qualification de terrain à bâtir n'est pas contestée et caractérisée. L'indemnité est calculée à partir du prix de terrain à bâtir en zone UI, soit 70 euros/m² en valeur libre (100 euros le m² avec abattement pour encombrement de 30 %).


'jugement du 19 février 2018 : RG 17/000 34 : emprise 39 m² sur 3033 m² sis à l'arrière de la parcelle à bâtir située aux Ulis. Le juge fixe l'indemnité principale 70 euros / m² en valeur libre (100 euros m² avec abattement pour encombrement de 30 %).


Le commissaire du gouvernement indique que le prix moyen des terrains à bâtir en zone UI dans un rayon de 5 km autour du bien exproprié est à 63,74 euros/m² et qu'un terme privilégié ressort de l'étude de marché à savoir la parcelle située à moins de 500 m dans la zone d'activités [Localité 15] au [Localité 18] (CG3).


Il indique qu'il peut être proposé une valeur de terrain à bâtir de 67,51 euros arrondis à 77 euros/m² correspondant au prix de cession de la parcelle [Cadastre 11], corrigé de l'abattement de 30 % pour encombrement, les possibilités de construction étant pas totalement épuisées eu égard à la réglementation d'urbanisme applicable, soit une valeur arrondie de 54 euros/m² ; que l'offre de l'expropriant d'un montant de 70 euros/m² est satisfactoire.


La cour disposant suffisamment de termes de comparaison, il n'y a pas lieu de retenir les références de jurisprudence.


Les termes retenus correspondant à une moyenne de :

70 + 73,33+ 65+ 76,51+49,71=334,55 euros/5=66,91 euros/m².


Au regard de l'évolution du marché, le premier juge a donc exactement retenu une valeur unitaire de 70 euros/m².


Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité principale à la somme de:

70 euros/m² X 280 m²= 19'670 euros.


- Sur l'indemnité de remploi


Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : 467 euros

soit un total de 2 967 euros.


Le jugement sera confirmé en ce sens.


En conséquence, le jugement sera confirmé qui a exactement fixé l'indemnité totale de dépossession à la somme de :

19'670 euros (indemnité principale)+ 2 967(indemnité de remploi)= 22'637 euros en valeur libre


- Sur l'article 700 du code de procédure civile


Il convient de confirmer le jugement qui a débouté la SCI Balchik de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


L'équité commande de débouter la SCI Balchik de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2.000 euros à la Communauté d'Agglomération C'ur d'Essonne Agglomération.


- Sur les dépens


Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation🏛.


La SCI Balchik perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,


La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,


Déclare recevables les conclusions des parties ;


Statuant dans la limite de l'appel,


Confirme le jugement entrepris ;


Déboute la SCI Balchik de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


Condamne la SCI Balchik à payer la somme de 2.000 euros à la Communauté d'Agglomération C'ur d'Essonne Agglomération ;


Condamne la SCI Balchik aux dépens.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT