ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION
Cass. civ. 3
18 Novembre 1992
Pourvoi N° 90-18.648
Consorts ... et autre
contre
consorts ... et autres
.
Sur le premier moyen
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 juin 1990), que les époux ..., aux droits desquels viennent les consorts ..., ont, à la suite de deux actes sous seing privé du 30 novembre 1970, conclus avec les consorts ..., transféré à la société civile immobilière Valescure-Suveret (SCI), ayant M. ... pour gérant, la propriété d'un terrain leur appartenant, par deux actes, reçus le 21 décembre 1971, par M. ..., notaire, assuré par les Mutuelles du Mans assurances ; que l'un de ces actes stipulait qu'une partie du terrain était apportée à la SCI avec émission de parts sociales et que le surplus lui était vendu, la créance représentative du prix étant inscrite à un compte courant associé ; que, par un acte sous seing privé du même jour, la SCI conférait aux époux ... la faculté d'acquérir partie des immeubles à construire, à l'achèvement de la deuxième tranche, en contrepartie de l'abandon de leurs parts et créances sociales ; que l'opération de promotion immobilière ayant été confiée à la société Seghi, assurée par la compagnie La Concorde et gérée par M. ..., et la Discount Bank, devenue l'Union des banques à Paris, ayant fait procéder à la vente forcée des biens immobiliers de la SCI pour avoir paiement de ses créances contre cette dernière, les époux ... ont fait assigner la SCI, les consorts ..., M. ..., la société Seghi, la Discount Bank, M. ..., les Mutuelles du Mans assurances et la compagnie La Concorde en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que les consorts ... et les Mutuelles du Mans assurances IARD font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux consorts ... différentes sommes, in solidum avec d'autres, alors, selon le moyen, 1°) que les contrats de vente d'immeubles à construire ne sont soumis aux dispositions d'ordre public des articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil et L 261-11 à L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation que s'ils comportent l'obligation pour l'acquéreur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les époux ... n'ont versé ni déposé aucune somme au profit de la SCI en vue de l'attribution de locaux à construire ; qu'en effet, la SCI s'est engagée à payer une partie du prix du terrain vendu à concurrence de 400 000 francs ; qu'elle ne s'est nullement engagée à attribuer aux consorts ... des locaux à construire en contrepartie de leur apport de 77 000 francs et que la somme de 1 555 000 francs constitue un prêt à la SCI, le paiement des locaux ne pouvant être exigé qu'à leur achèvement par compensation entre le prix de ces locaux et le prêt ; qu'en énonçant néanmoins que la promesse de vente des locaux à construire était nulle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 2°) qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que M. ... avait mis en garde les consorts ... sur les risques de l'opération ; que la seule faute reprochée à M. ... résultait de ce qu'il n'aurait pas averti les consorts ... de la nullité de la convention de promesse de vente d'immeubles à construire ; qu'en retenant la responsabilité de M. ... alors que la convention
n'était pas soumise aux dispositions des articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil et L 261-11 à L 261-15 du Code de la construction, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
Mais attendu que l'interdiction faite au vendeur d'immeuble à construire d'exiger ou d'accepter des fonds avant la signature du contrat, s'applique, sans exception, aux prêts consentis par les acquéreurs, ainsi qu'au montant du compte courant associé, dès lors qu'ils représentent le prix de vente ou qu'ils doivent être imputés sur celui-ci ; que la cour d'appel a légalement justifié sa décision, d'une part, en retenant que la convention sous seing privé du 21 décembre 1971 constituait une promesse unilatérale de vente de locaux d'habitation à construire, avec détermination de la chose et du prix, acceptée en tant que promesse par les époux ..., mais sans levée d'option, laquelle promesse était la cause de l'engagement, indissociable de l'apport et de la vente du terrain, pris par les époux ... de consentir un crédit, sans garantie réelle, par un prêt et une inscription au compte courant et, d'autre part, en constatant que le notaire n'avait pas informé les époux ... du risque, inconnu d'eux, qu'ils prenaient en raison de la nullité de la convention ;
Sur le second moyen (sans intérêt) ;

PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi