ETUDE : L'assemblée générale des copropriétaires
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avec cacheDernière modification le 27-10-2024
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Le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n'aurait eu aucune incidence sur les majorités requises.
| Pour un commentaire approfondi de cette décision : cf. M. Dagneaux, Quelle est la sanction de l’irrégularité de la délégation du mandat de vote à l'assemblée générale des copropriétaires ?, Lexbase Droit privé, n° 922, 27 octobre 2022 N° Lexbase : N3080BZ4). |
Les règles relatives à la convocation de l'assemblée générale sont précisément définies par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, essentiellement aux articles 7 (pour ce qui concerne l'auteur et la fréquence de la convocation), 8 (s'agissant des demandes de convocation) et 9 (pour ce qui concerne le contenu, la forme et le délai de la convocation).
Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.
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« Droit à » ou simple faculté ? Cette faculté pour tout copropriétaire de solliciter une assemblée générale, octroyée par le nouvel article 17-1 AA introduit par l'ordonnance du 30 octobre 2019, s’additionne donc au pouvoir, plus général, du conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires de demander la convocation de l’assemblée générale (décret du 17 mars 1967, art. 8 N° Lexbase : L5599IGH ; cf. supra). La formulation employée pour ce dernier cas est, toutefois, plus limpide. Il est, en effet, clairement précisé que la convocation est « de droit ». Ici, l’ordonnance a retenu une formulation plus sibylline puisqu’il est prévu qu’un copropriétaire « peut solliciter », ce qui n’emporte pas, selon nous, le droit d’obtenir. Bien entendu l’esprit du texte le suppose, mais une rédaction plus nette eût été souhaitable afin d’éviter d’inutiles querelles. P-E Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l'ordonnance du 30 octobre 2019, article paru dans Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019. |
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Actualités. – La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a consacré la généralisation des notifications et mises en demeure par voie électronique. L’accord exprès obligatoire des copropriétaires n’est donc plus nécessaire. En revanche, tout copropriétaire peut demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par la voie postale classique. La demande pourra alors être faite par tout moyen et à tout moment auprès du syndic de copropriété. Le syndic informera alors les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. Il est évident que les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 devront être harmonisés, par voie décrétale avec ces nouvelles mesures. En effet, à ce jour, seul l’article 42-1 de la loi N° Lexbase : Z98877WI a été modifié, si bien que les professionnels de la copropriété se trouvent dans une situation pouvant conduire à contentieux. Il parait également souhaitable que le décret à intervenir précise les formes à disposition des copropriétaires voulant conserver la forme papier de telles notifications. N’oublions pas que de nombreux copropriétaires n’ont pas nécessairement accès aux modes « modernes » de communication. Une telle imprécision pourrait les priver de leurs droits de copropriétaires. Enfin, il est bien évident que ce « tout LRE » n’est pas compatible avec certaines procédures prévues par le statut de la copropriété. Tel est ainsi le cas de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et la convocation de l’assemblée générale, en cas de carence de syndic, par tout copropriétaire. Comment ce dernier pourra-t-il détenir l’intégralité des adresses courriels, voir l’identité des copropriétaires opposant à cette forme de notification ? Un décret salvateur est évidemment fiévreusement attendu par tous les praticiens de la copropriété. B. Naudin, Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 : les dispositions visant l’administration courante et les travaux à réaliser au sein des copropriétés et ASL, Lexbase Droit privé, mai 2024, n°985 N° Lexbase : N9370BZ3. |
Afin que cette demande soit examinée dès la prochaine assemblée générale, il est demandé au syndic de réaliser cet affichage «dans un délai raisonnable». Etant rappelé que le délai de convocation est de vingt et un jours avant la date de la réunion, cette nouvelle obligation impose au syndic de programmer bien en amont la date de l’assemblée avec le conseil syndical afin de laisser le temps aux copropriétaires de faire leur demande avant la convocation de l’assemblée. Dans tous les cas, si, malgré l’affichage, la demande du copropriétaire est trop tardive, il y aura lieu d’appliquer la disposition de l’article 10 qui impose au syndic d’inscrire la question à l’assemblée générale suivante. A cet égard, il faut se féliciter que, dans le but de limiter le contentieux, le rédacteur ait pris soin de préciser que le non-respect de cette formalité n’entraîne pas l’annulation de l’assemblée générale. Seule la responsabilité du syndic pourra être recherchée s’il résulte du défaut d’affichage un préjudice pour un copropriétaire.
F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).
Dans les bâtiments à usage principal d'habitation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles en copropriété de cinquante lots ou plus, quelle que soit l'affectation des lots, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la réalisation d'un audit énergétique.
L'audit énergétique comprend a minima :
a) Un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment. Ce descriptif s'appuie sur les caractéristiques pertinentes du bâtiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses équipements collectifs de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation et d'éclairage. Il décrit les conditions d'utilisation et de gestion de ces équipements ;
b) Une enquête auprès des occupants et, le cas échéant, des propriétaires non occupants, visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, l'utilisation et la gestion de leurs équipements et leurs attentes relatives à l'amélioration thermique de leur logement ;
c) La visite d'un échantillon de logements et, le cas échéant, des parties privatives à usage tertiaire, sous réserve de l'accord des occupants concernés ;
d) L'estimation des quantités annuelles d'énergie effectivement consommées pour chaque catégorie d'équipements collectifs visés au a ainsi que les montants des dépenses annuelles correspondants ;
e) La mention du classement énergétique du bâtiment sur l'échelle de référence prévue par le e de l'article R. 134-2 du CCH qui précise la quantité annuelle d'énergie consommée prévue par le b du même article ;
f) La mention du classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment sur l'échelle de référence prévue par le f de l'article R. 134-2 qui précise la quantité annuelle d'émissions de gaz à effet de serre prévue par le c du même article ;
g) Des préconisations visant à optimiser l'utilisation, l'exploitation et la gestion des équipements définis au a, et notamment de l'installation collective de chauffage ou de refroidissement ;
h) Des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment. Ces propositions sont hiérarchisées en tenant compte de l'état du bâtiment et de ses équipements, des attentes et des caractéristiques socio-économiques des propriétaires, de l'estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l'audit énergétique en assemblée générale des copropriétaires. Ces propositions de travaux s'appuient sur une modélisation du bâtiment et de ses équipements par une méthode de calcul dont les paramètres et les scénarios d'occupation sont ajustés à la situation particulière du bâtiment concerné ;
i) Un rapport faisant la synthèse des points a à h permettant aux copropriétaires d'apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de l'audit énergétique la présentation du rapport synthétique défini au i) ci-avant par la personne en charge de la réalisation de cet audit. Ce rapport est préalablement joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'audit énergétique est réalisé dans un délai maximum de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
Les syndicats de copropriétaires ayant fait réaliser, au cours des cinq années précédant le 1er janvier 2012, un audit énergétique doivent l'actualiser et le compléter afin d'obtenir un audit énergétique conforme aux dispositions des articles R. 134-15 et R. 134-17 du CCH, dans un délai maximum de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
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Il faut, d'abord, remarquer que l'introduction de la règle au sein de l'article 9 amène à considérer la jonction du formulaire à la convocation comme une condition de validité de cet acte dans la mesure où ce même article prévoit l'obligation de date, d'heure et de lieu de l'assemblée ainsi que le délai minimal de 21 jours. Ainsi, bien que « joint » à la convocation, le formulaire en serait une composante et non une des annexes qui sont définies à l'article 11 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78649SS). En ce sens il conviendrait de placer, formellement, le formulaire de vote par correspondance avant les annexes (au sein desquelles ne figurent pas le modèle de mandat de délégation de vote). Il faut préciser, ensuite, que le formulaire de vote par correspondance qui doit être joint est celui arrêté le 2 juillet 2020. Ce modèle, composé de trois parties, impose un certain nombre de mentions obligatoires afin d'identifier l'immeuble, l'assemblée et le votant (1ère partie), les votes (2ème partie) et un rappel de dispositions légales relatives au vote par correspondance (3ème partie). S'agissant d'un modèle, il est néanmoins possible, selon l'article 1er de l'arrêté, d'adapter et compléter le formulaire « sans qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ». L'organisateur de l'assemblée pourra alors, par exemple, ajouter une référence aux numéros de lots ou aux tantièmes comme il pourra en personnaliser la présentation par l'introduction de son logo. Notons, enfin, que l'arrêté prévoit que le formulaire devra être partiellement pré-rempli par celui qui convoque. L'organisateur de l'assemblée doit ainsi désigner l'immeuble et préciser la date, l'heure et le lieu de l'assemblée générale. L'organisateur devra également indiquer son nom, son adresse postale et une adresse électronique ainsi que la date limite de réception du formulaire, selon une règle que nous préciserons dès après Les questions soulevées. Si l'arrêté du 2 juillet 2020 oblige l'organisateur de l'assemblée générale à remplir certaines zones du formulaire, la question se pose de savoir si ce dernier peut en remplir d'autres par avance. Sans doute, cette pratique rendrait plus simple l'utilisation du formulaire par les copropriétaires. Il nous paraît néanmoins que l'arrêté fixant ce qui doit être rempli par le syndic définit également, a contrario, ce qui ne doit pas l'être par lui. Il nous paraît donc que l'organisateur, par principe le syndic, se gardera de faire d'autres précisions que celles qui lui sont demandées, y compris lorsqu'il ajoutera des mentions. Cela lui évitera en outre de commettre des erreurs si son logiciel n'est pas bien paramétré... Le texte ne précise pas quelle sera la conséquence si le formulaire joint à la convocation n'est pas complètement pré-rempli ou s'il l'est incorrectement : faut-il considérer que cela constitue une cause de nullité du formulaire et par suite de la convocation dont il serait une composante ? Et, si l'adresse mail renseignée comportait une faute empêchant la délivrance par courriel, serait-ce aussi une cause de nullité ? Il est difficile de se prononcer sur la question et il faudra attendre, bien sûr, les premières décisions de justice pour obtenir des réponses. On peut toutefois relever que, dans la plupart des cas, les mentions exigées sur le formulaire se trouvent sur la convocation. La seule mention qui ferait défaut, en tout cas lorsque l'assemblée est convoquée par un professionnel, serait celle de la date limite de réception du formulaire. Aussi, en dehors de cette dernière hypothèse, la nullité nous paraîtrait une sanction particulièrement sévère. P-e. Lagraulet, extrait de Vade-mecum du vote par correspondance en droit de la copropriété, article paru dans Lexbase, Droit privé, n° 832, juillet 2020 (N° Lexbase : N4155BYK) |
| Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général,lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes. 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; 4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; 5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ; 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; 7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; 9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ; 10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport ; 11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ; 12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ; 13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 14° Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties. |
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L'accord du copropriétaire devra être donné selon les modalités de l’article 64-3, I, alinéa 2, du décret de 1967, c’est-à-dire qu’il devra être formulé lors de l’assemblée générale et mentionné sur le procès-verbal ou bien adressé au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception (cette formule a remplacé celle précédemment retenue (« conférant date certaine ») afin d’éviter une confusion avec les conditions distinctes et non applicables ici de l’article 1377 du Code civil N° Lexbase : L1023KZW). Un simple courriel suffit en ce sens à assurer la formalité puisqu’il n’est pas exigé une « notification » au sens de l’article 64 du décret de 1967. P-e. Lagraulet, extrait de Les notifications et mises en demeures par voie électronique en droit de la copropriété après le décret du 2 juillet 2020, Lexbase, Droit privé, n° 834, septembre 2020 (N° Lexbase : N4377BYR). |
Dans la mesure où le syndic professionnel est tenu, depuis le 1er janvier 2015, de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, l’Union des syndicats de l’immobilier, proposait que les documents à joindre à la convocation de l’assemblée générale soient accessibles en ligne sur cet espace sécurisé pour tous les copropriétaires, dès l’envoi de la convocation qui ferait mention de leurs modalités de consultation.
La proposition est reprise à minima dans le nouvel article 64-5 du décret du 17 mars 1967 disposant habilement que, lorsque la copropriété est dotée d’un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l’article 11 peut valablement résulter de leur mise à disposition sur un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires. Rappelons, à cet effet, que le nouvel article 33-1-1 du décret de 1967 (N° Lexbase : L1279LRS) précise les modalités d’accès à cet espace (V. infra) qui se fera au moyen d’un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires.
La mesure doit être saluée, car elle est incontestablement de nature à faciliter la convocation des assemblées générales et en limiter les coûts pour le syndicat. Toutefois, elle reste d’application limitée car, d’une part, elle ne trouvera essentiellement à s’appliquer que dans les syndicats gérés par un syndic professionnel puisque, eux seuls, ont l’obligation de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble [9]. D’autre part, elle est soumise à «l’accord exprès du copropriétaire». Cet accord doit être donné par chaque copropriétaire dans les formes prévues à l’article 64-1 du décret de 1967 qui a été modifié par le décret du 27 juin 2019 (V. Infra). Ainsi, l’assemblée générale ne peut pas voter une résolution collective s’appliquant à l’ensemble des copropriétaires. Le syndic doit donc distinguer les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord exprès dans les formes prévues et auquel il convient de continuer à notifier les documents concernés en même temps et selon les mêmes modalités que la convocation à l’assemblée générale et les autres qui auront accès à ces documents en ligne. A cet égard, l’article 64-5 impose que la convocation à l’assemblée générale indique que les documents sont accessibles en ligne et précise la durée de mise à disposition ; or, le texte ne fixe par la durée, qui est donc laissée à l’appréciation du syndic. Nous pouvons raisonnablement penser que l’accès doit, a minima, être possible du jour de la date d’envoi des convocations jusqu’au lendemain de la date d’expiration du délai de recours prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, afin de permettre aux copropriétaires opposants et défaillants de disposer de tous les éléments nécessaires à l’exercice d’un éventuel recours.
[9] Dans le cas où l’assemblée générale n’aura pas, par une délibération votée à la majorité de l’article 25, refusé la mise en place de cet accès en ligne. V. loi 10 juillet 1965, art. 18, I, 11ème tiret (N° Lexbase : L4813AHQ).
F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).
| La liste de ces documents est la suivante :
1° Les annexes au budget prévisionnel ; 2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; 3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ; 6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux d'accessibilité) ; Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. Remarque : les informations prévues au 8°, 9° et 10° (issues du décret n° 2020-834, du 2 juillet 2020) n’ont à être délivrées que pour les assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020. |
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Les règles relatives à la tenue de l'assemblée générale sont précisément définies par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, essentiellement aux articles 14 (pour ce qui concerne la feuille de présence), 15 (pour ce qui concerne le bureau de l'assemblée générale), 17 et 18 (pour ce qui concerne le procès-verbal).
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Les questions soulevées à propos de la mention de l'état du copropriétaire votant par correspondance sur la feuille de présence Ni le décret, ni l'arrêté ne précisent ce qu'il advient si tous les copropriétaires votent par correspondance, bien que la doctrine ait relevé le problème dès la parution de la loi « ELAN » (F. Bayard-Jammes, AJDI, 2019, p. 870), et que la solution à ce problème a été envisagée dans les mesures « covid-19 » à l'article 22-3, 4° de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 (N° Lexbase : L5722LWT). Le Gouvernement avait alors retenu que le président du conseil syndical, ou à défaut un de ses membres ou en leur absence, un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance. A défaut de la pérennisation de cette solution, le syndic ne devrait pas pouvoir tenir l'assemblée générale faute de président de séance. Nous conseillons alors dans cette situation, dans l'attente de précisions règlementaires ou de jurisprudence, de constater l'absence de participation physique et électronique et de dresser un procès-verbal constatant l'absence de copropriétaire présent, bien que ce type de document n'ait aucune consistance légale. Il lui permettra de justifier la non-prise de décision malgré les votes valablement exprimés par correspondance. On ne peut finalement que regretter sur ce point qu'aucune règle n'ait été prise pour régler la situation. Il n'est pas non plus précisé explicitement s'il faut inscrire sur la feuille de présence le pouvoir reçu hors délai et qui ne doit en conséquence pas être pris en compte. Il nous paraît toutefois que la formulation précisant « ayant voté » signifie que le bulletin de vote pouvait valablement être pris en compte. Le syndic ne devrait donc pas avoir à inscrire le pouvoir reçu hors délai. P-e. Lagraulet, extrait de Vade-mecum du vote par correspondance en droit de la copropriété, article paru dans Lexbase, Droit privé, n° 832, juillet 2020 (N° Lexbase : N4155BYK) |
La question se pose [...] de savoir si la migration de cette précision de l’article 14 vers l’article 17 du décret de 1967 (migration opérée par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 N° Lexbase : L6760LQG) implique que la feuille de présence soit notifiée en même temps que le procès-verbal en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965.
F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).
Les syndics savent qu’il est difficile de réunir physiquement l’ensemble des copropriétaires à l’occasion des assemblées générales. Ainsi, pour faciliter la prise de décision et moderniser les modalités de vote, la loi de 1965 s’enrichit d’un nouvel article 17-1-A qui offre aux copropriétaires la possibilité de participer à l’assemblée générale «par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification». Ces procédés existent déjà en droit des sociétés. Les copropriétaires pourront ainsi, sans être physiquement présents sur le lieu de l’assemblée, y participer et y voter en direct et la rédaction de l’article 17-1-A est suffisamment large pour permettre une adaptation aux évolutions technologiques qui ne manqueront de se développer dans les prochaines années. Ces nouvelles modalités de vote nécessiteront que les syndics comme les copropriétaires possèdent les équipements permettant de les mettre en œuvre.
Florence Bayard-Jammes, extrait de La loi "ELAN" et la copropriété, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 767, 2019 (N° Lexbase : N7025BXH).
Les nouvelles modalités de participation à l’assemblée générale sont directement inspirées du droit des sociétés mais pour être transposables dans le domaine de la copropriété et notamment les copropriétés d’habitation, le syndic et les copropriétaires doivent pouvoir disposer des équipements permettant leur mise en œuvre. C’est la raison pour laquelle la participation des copropriétaires à l’assemblée générale à distance est soumise à l’accord préalable de l’assemblée générale, qui doit décider : «des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant» (V. décret 1967, art. 13-1). Le texte précise que, pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations ; c’est la raison pour laquelle l’article 13-1 nouveau cite «l’audioconférence» qui n’est pas visée par l’article 17-1 A de la loi de 1965.
En l’absence de renvoi à une majorité qualifiée, la décision de l’assemblée générale est prise à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4824AH7), sur la base de devis élaborés à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. On peut s’étonner de cette proposition alternative, se demander s’il s’agit véritablement d’une obligation pour le syndic et s'interroger sur les sanctions qui pourraient en résulter s’il omettait de faire délibérer l’assemblée générale sur la question. Dans tous les cas, le nouveau texte précise que c’est le syndicat des copropriétaires qui en supporte les coûts. Ces dispositions, qui laissent à la collectivité des copropriétaires le choix et la charge de recourir à ces nouvelles modalités de participation en assemblée générale, ne sont pas de nature à faciliter leur mise en œuvre effective, car peu de syndicats accepteront de faire un tel investissement pour quelques copropriétaires défaillants. La mesure pourrait, en revanche, trouver plus facilement à s’appliquer dans les copropriétés de bureaux ou centres commerciaux détenus par des investisseurs.
Dès lors que l’assemblée générale aura décidé des moyens et support techniques pour assurer la participation des copropriétaires aux assemblées générales à distance et accepté le devis d’un prestataire, le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée par voie dématérialisée doit en informer le syndic, par tout moyen, au plus tard trois jours francs avant la réunion de l’assemblée générale (V. décret 1967, art. 13-2). Cette disposition appelle deux remarques.
La première est que, comme le laisse entendre l’article 14 modifié (N° Lexbase : L5500IGS) du décret de 1967 relatif à la feuille de présence (V. infra), le copropriétaire qui a informé le syndic vouloir participer à l’assemblée générale par voie dématérialisée pourra, comme tout copropriétaire, désigner un mandataire (V. loi de 1965, art. 22 I N° Lexbase : L4822AH3) et c’est alors le mandataire qui devra être équipé pour participer à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.
La deuxième concerne le délai de prévenance de trois jours francs avant la réunion. Ce délai risque d’être insuffisant pour la mise en œuvre effective des moyens permettant cette participation. Cela sous-entend que le syndic ait prévu, dans tous les cas, que la réunion se fasse dans un endroit permettant l’utilisation de ces équipements car il ne saurait être question de modifier le lieu de la réunion indiqué dans la convocation adressée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion [7]. Quelle serait la sanction si le syndic privait, pour des impératifs techniques, le copropriétaire de son droit de participer à distance à l’assemblée générale ?
[7] Le changement du lieu de réunion postérieurement à la convocation obligerait le syndic à renouveler la convocation en respectant le délai de vingt et un jours prescrit par l’article 9 du décret de 1967. V. en ce sens Cass. civ. 3, 26 juin 2002, n° 00-22.557, FS-P+B (N° Lexbase : A0097AZM), Bull. civ. III n° 152.
F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).
Le procès-verbal doit indiquer si des incidents techniques ont empêché le copropriétaire ou l'associé (ou le mandataire) qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote. En effet dans ce cas, il faudra lui reconnaître la qualité de «défaillant» au sens de l’article 42, alinéa 2, du la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3) lui permettant de solliciter l’annulation des délibérations irrégulières votées sans qu’il ait pu prendre part au vote compte tenu de ces incidents. Le secrétaire de séance veillera à identifier sur le procès-verbal les résolutions qui n’ont pas pu être votées par ce copropriétaire ou son mandataire.
F. Bayard-Jammes, extrait de Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 791 du 18 juillet 2019 (N° Lexbase : N9921BXQ).
Notification du PV d'assemblée générale au signataire d’un arrêté de police de la sécurité et de la salubrité. La loi du 9 avril 2024 ajoute un nouvel article 29-16 N° Lexbase : Z96335WI à la loi du 10 juillet 1965, selon lequel : « Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du Code de la construction et de l'habitation, le signataire de l'arrêté de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations définie aux articles L. 511-1 N° Lexbase : L2376LYN à L. 511-3 N° Lexbase : L2378LYQ du même Code est destinataire du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété, à laquelle il peut assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour ».
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À noter. – Le syndic est donc, depuis le 11 avril 2024, tenu, lorsque l’immeuble en copropriété fait l’objet d’une procédure relevant de la police de la sécurité et de la salubrité, tel un arrêté de mise en sécurité, de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale au signataire de l’arrêté de police qui peut décider d’assister à ladite assemblée ou de s’y faire représenter et de formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour. L’objectif de ce texte était d’améliorer l’information des représentants et pouvoirs locaux sur le sort des copropriétés en difficulté et des travaux devant y être réalisés. Malheureusement, la maladresse de ce nouvel article n’a d’égale que l’importance qu’il devait connaitre. Dans la mesure où le texte n’impose pas la convocation de ladite autorité à l’assemblée mais simplement la notification de son procès-verbal, on peut s’interroger sur la temporalité des observations pouvant être formulées sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Poursuivant, le texte ne mentionne, de manière sibylline, que le « procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété ». Quelle assemblée générale est alors concernée ? On suppose aisément qu’il s’agit de celle directement concernée par l’arrêté mais une précision aurait été ici salutaire. Il en découle que pour atteindre l’objectif attendu, à savoir l’information et la participation directe de l’autorité signataire d’un arrêté de mise en sécurité à une assemblée devant statuer sur des travaux rendus nécessaires, des précisions voire une réécriture de ce texte, parait nécessaire. B. Naudin, Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 : les dispositions visant l’administration courante et les travaux à réaliser au sein des copropriétés et ASL, Lexbase Droit privé, 30 mai 2024, n°985 N° Lexbase : N9370BZ3. |
E6343ET4
L'assemblée générale constituant l'organe délibérant du syndicat, elle a vocation à prendre des décisions, selon des règles de majorité, prévues aux articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui s'échelonnent selon la gravité des décisions à prendre, de la majorité des présents pour les actes de gestion courante (majorité de droit commun de l'article 24), jusqu'à l'unanimité dans certains cas, étant précisé que ces règles sont d'ordre public.
La loi "ALUR", dont l'un des objectifs est de prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation de l'immeuble, a ainsi assoupli les règles de majorité pour voter de tels travaux, qui étaient auparavant visés par l'article 25 n), désormais abrogé, lequel visait "les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens".
La loi "ALUR", dont l'un des objectifs est de prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation de l'immeuble, a ainsi assoupli les règles de majorité pour voter de tels travaux, qui étaient auparavant visés par l'article 25 e) et h).
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Réforme du 30 octobre 2019. – L’article 25-1 de la loi de 1965, permettant de voter à l’article 24 après un vote infructueux à la majorité de l’article 25, a fait l'objet d'une importante modification par l'ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020. D’abord, le mécanisme est étendu à toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25. Ne sont ainsi plus exclus les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (25 n) ni la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (25 o). Ensuite, le mécanisme n’est plus facultatif mais obligatoire. Le texte prévoyait anciennement que l’assemblée, lorsque les conditions étaient réunies, pouvait procéder au second vote. Le nouveau texte prévoit, dorénavant, que l’assemblée « se prononce ». Afin de permettre valablement aux copropriétaires de voter par correspondance, il faudrait ainsi prévoir, par avance, dans la convocation, la résolution selon ces deux majorités. A défaut, il y a un risque pour que l’opposant au premier vote devienne abstentionniste au second, ce qui n’aurait pas de sens. L’ordonnance supprime, enfin, un mécanisme pourtant fort utile. En effet, si la passerelle entre l’article 25 et 24 est conservée, la faculté de convoquer l’assemblée générale dans un délai de trois mois en soumettant la résolution directement à l’article 24, lorsque le projet n’avait pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires nécessaire à l’application du mécanisme de l’alinéa 1er de l’article 25-1, est supprimée. Le législateur restreint, donc, le mécanisme à une situation d’absentéisme relatif : le tiers des voix. En deçà, la résolution devra être proposée lors d’une nouvelle assemblée générale, convoquée dans les délais habituels et de nouveau à la majorité de l’article 25. |
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Apport de la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024. – Dans sa volonté d’accélération de la transition énergétique des copropriétés, le législateur a été amené, via la moi « Habitat dégradé », à rétablir cette « seconde passerelle » et ce dans le but évident de faciliter le vote des travaux dits « d’économie d’énergie ». Ainsi, et désormais lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 (travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre) et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. Le législateur se rend ainsi compte de son erreur qu’il a commise, décriée par les professionnels du secteur, en supprimant cette « seconde passerelle » de l’article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Demeurent néanmoins certaines interrogations. Pourquoi, face à l’indéniable accélération du réchauffement climatique, ne pas avoir plus simplement soumis directement le vote des travaux d’économie d’énergie ou réduction des émissions de gaz à effet serre aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, plus clémente ? Par ailleurs, il existe de multiples situations mettant en péril le syndicat des copropriétaires qui auraient mérité un tel traitement. Tel est ainsi le cas de l’élection du syndic qui, si l’assemblée n’arrive pas à réunir un tiers de voix du syndicat, peut conduire à la désignation judiciaire du syndic et à ses conséquences financières parfois lourdes. Un rétablissement complet de cette seconde passerelle aurait donc été souhaitable. |
P-e. Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019 (N° Lexbase : N1578BY4).
En l'espèce, les propriétaires de deux lots dans un immeuble en copropriété souhaitaient transformer l'un d'eux, jusqu'alors à usage d'entrepôt, en appartement. Ils avaient alors soumis cette demande à l'assemblée générale des copropriétaires qui refusait d'autoriser les travaux. Les intéressés assignèrent alors le syndicat des copropriétaires afin de faire constater la nullité de cette délibération et se faire autoriser judiciairement à exécuter les travaux. La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 19 septembre 2012 (Cass. civ. 3, 19 septembre 2012, n° 11-21.631, FS-P+B N° Lexbase : A2591IT7) rappelle dans un premier temps que dès lors que les travaux soumis à l'autorisation de l'assemblée générale sont conformes à la destination de l'immeuble, n'emportent pas de conséquences sur son harmonie et sa tranquillité et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l'immeuble, le refus opposé à leur réalisation peut être considéré comme abusif. Cette décision s'inscrit dans un courant jurisprudentiel continu (voir notamment : Cass. civ. 3, 15 janvier 1997, n° 95-10.113 N° Lexbase : A4674CTB). Dans un second temps, la Cour de cassation revient sur certaines des conditions d'autorisation judiciaire de réaliser les travaux litigieux peut intervenir. Tout d'abord, la seule annulation de la délibération ayant refusé ces travaux ne vaut pas autorisation judiciaire de les réaliser. Ensuite, et en tout état de cause, une telle autorisation judiciaire ne peut intervenir que si les travaux n'ont pas déjà été autorisés. Cette solution est aujourd'hui acquise en jurisprudence (voir notamment : Cass. civ. 3, 21 décembre 1987, n° 86-11.186 N° Lexbase : A4888CIU ; Cass. civ. 3, 22 mai 1997, n° 95-16.438 N° Lexbase : A6543AHS).
L'arrêt du Conseil d'Etat du 15 février 2012 est, à notre connaissance, le premier à se prononcer sur l'impact de la réforme des autorisations d'urbanisme applicable au 1er octobre 2007 quant au contenu du dossier de demande d'autorisation, notamment en ce qui concerne la justification d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux projetés dans le cadre d'une copropriété.
Rappelons qu'auparavant, lorsque l'autorité administrative était informée que le projet du pétitionnaire portait sur un immeuble en copropriété, il lui appartenait d'exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne l'exercice du droit de construire des copropriétaires (CE Contentieux, 22 mars 1985, n° 45484, Talbot ; CE Contentieux, 6 mai 1996, n° 125753, M. BERDAH).
Désormais, le Conseil d'Etat considère que le maire est fondé à estimer que le pétitionnaire a qualité pour présenter une demande d'autorisation d'urbanisme dès lors qu'il atteste remplir les conditions requises par l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme pour déposer cette demande, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires de réaliser certains travaux, sans vérifier si ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitent ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires (CE, 15 février 2012, n° 333631, Mme Quennesson).
| Poursuivant dans sa démarche d’accélération de la transition énergétique des copropriétés, le législateur vient ici, via la loi « Habitat dégradé », lever une nouvelle barrière affectant les travaux d'isolation de la toiture ou du plancher à l'initiative d'un ou plusieurs copropriétaires. Ce nouvel article 25-2-1, ajouté à la loi du 10 juillet 1965, permet ainsi à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble. Il est donc ici mis fin à la nécessité d’une campagne collective de tels travaux trop souvent frein à leur réalisation effective. Pour que cette démarche soit viable encore faut-il, assez logiquement, que ces travaux ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou qu’ils ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. Afin de d’amorcer cette démarche, le ou les copropriétaires demandeurs devront notifier (via AR ou LRE) au syndic une demande ayant pour objet l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution portant sur ces travaux lequel sera nécessairement accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. L'assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces travaux entrants, pour les auteurs de la loi « Habitat dégradé », dans la définition des travaux d’économie d’énergie visés par l’article 25-f de la loi, ils semblent pouvoir bénéficier de la seconde passerelle réintroduite par la présente loi à l’article 25-1. Néanmoins, l’article 25-1-2 précise à ce sujet que la convocation d'une éventuelle nouvelle assemblée générale sera aux frais exclusifs des seuls copropriétaires demandeurs. Des précisions décrétales semblent nécessaires à ce sujet. Jusqu'à la réception des travaux, le ou les copropriétaires mentionnés au premier alinéa du présent article exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolue au maître d'ouvrage. Une nouvelle fois, la démarche du législateur est louable mais pourquoi, à l’instar de la recharge des véhicules électriques ou la réalisation des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilités réduites, ne pas avoir simplement institué un « droit à l’isolation thermique », laissant ainsi à l’assemblée générale une simple faculté d’opposition motivée ? B. Naudin, Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 : les dispositions visant l’administration courante et les travaux à réaliser au sein des copropriétés et ASL, Lexbase Droit privé, 30 mai 2024, n°985 N° Lexbase : N9370BZ3. |
S’il est vrai qu’il existait avant le vote de la loi «ELAN» des difficultés d’interprétation entre les disposition de l’article 24 II h ([LXB=L4824AH7), qui visait «les opération d’amélioration de l’efficacité énergétiques à l’occasion de travaux affectant les parties communes» et celles de l’article 25 f concernant «les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre», il n’en demeure pas moins que l’urgence écologique commandait d’harmoniser les textes dans le sens de la majorité la plus faible. C’est ce que préconisait le GRECCO en proposant que l’ensemble des travaux d’économie d’énergie relèvent d’un vote à la majorité de l’article 24. Etonnamment, cela n’a pas été le choix du législateur qui a supprimé le h de l’article 24 II et fait désormais relever de la majorité de l’article 25 l’ensemble des travaux d’économie d’énergie à réaliser dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété excepté ceux qui seront «rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou règlementaires» qui relèveront comme à l’heure actuelle d’un vote à la majorité de l’article 24 (v. art. 24 II b).
Florence Bayard-Jammes, extrait de La loi "ELAN" et la copropriété, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 767 (N° Lexbase : N7025BXH).
Constitue amélioration, soumise à la majorité de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la décision de supprimer un chauffage collectif pour le remplacer par des chaudières murales individuelles, dès lors que cette transformation offre l'avantage de réduire les frais de chauffage (Cass. civ. 3, 9 mai 2012, n° 11-16.226, FS-P+B).
En l'espèce, un copropriétaire assignait le syndicat des copropriétaires en annulation de la deuxième décision de l'assemblée générale du 6 avril 2010 abandonnant le service collectif d'eau chaude au profit de ballons électriques individuels. Le copropriétaire contestait la majorité à laquelle la délibération avait été soumise. Il soutenait que l'assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Or, selon lui, la décision de supprimer le système collectif d'eau chaude, dont l'existence était expressément prévue dans le règlement de copropriété, sans solution de remplacement par un autre équipement collectif équivalent, décision qui avait de surcroît pour effet de contraindre les copropriétaires à modifier l'agencement de leurs lots privatifs pour pouvoir y installer un cumulus, constituait une atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance qui ne pouvait être prise qu'à l'unanimité. En tout état de cause, une amélioration portant atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété supposait un accord unanime des copropriétaires. La décision adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du10 juillet 1965 était donc irrégulière.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que l'installation collective d'origine n'était pas en mesure, depuis plusieurs exercices, de faire face à la demande d'eau chaude sanitaire dans l'ensemble des logements, et que les documents produits démontraient la faisabilité de l'installation d'un ballon d'eau chaude dans chacun des types d'appartements de la copropriété. Par conséquent, elle confirme l'analyse des juges du fond qui y ont vu une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées ainsi que des difficultés techniques et du coût de la remise en état d'une installation vétuste. La décision a donc été régulièrement adoptée à la double majorité de l'article 26. La Haute juridiction avait déjà statué en ce sens dans un précédent arrêt (Cass. civ. 3, 13 décembre 1983, n° 82-14.804).
La mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, qu'ils soient soumis (chacun) au vote de l'assemblée générale ; il est dès lors exclu que l'assemblée générale vote sur le seul devis mentionné à l'ordre du jour et choisi par l'architecte, et non sur chacun des devis des soumissionnaires.
La question soulevée dans l’affaire soumise à la Cour de cassation le 9 mars 2022, était celle de savoir si la mise en concurrence est satisfaite dès lors que plusieurs devis ont été transmis, et joints à la convocation (première analyse), ou si elle suppose alors, en outre, un vote de l’assemblée générale, pour chacun de ces devis (seconde analyse). C'est la seconde analyse qui est retenue par la Cour suprême.
Pour résumer :
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L'aménagement de la procédure de prise de décisions de travaux d'accessibilité par l'ordonnance du 30 octobre 2019. L’article 27 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a inséré, après l’article 25-1, un article nouveau numéroté 25-2. Ce nouvel article autorise tout copropriétaire à réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’ancien système qui prévoyait une autorisation préalable nécessaire disparaît. Tout copropriétaire a ainsi le pouvoir, librement exerçable, d’agir sur les parties communes, à charge, seulement, de notifier au syndic une demande d’inscription d’un « point d’information » à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Le législateur a, toutefois, prévu un mécanisme d’opposition à ces travaux, par l’assemblée générale. Celle-ci doit, si elle entend s’y opposer, en prendre la décision motivée à la majorité des voix des copropriétaires. Ce mécanisme d’opposition permet de révéler que la notification faite par le copropriétaire soit celle d’un projet et non de travaux réalisés et qu’ainsi, s’il n’a pas à être « autorisé » il ne doit pas être « empêché ». Ainsi, le « point d’information » est en réalité une question devant permettre à l’assemblée décider de s’opposer, ou non, au projet qui lui est soumis. L’assemblée ne peut, toutefois, s’opposer qu’en raison d’une véritable justification, explicitement motivée, qui ne peut être d’ordre simplement esthétique. En effet, pour être recevable, l’opposition doit, d’après le texte, être justifiée par l’atteinte portée à la structure de l’immeuble, ses éléments d’équipements essentiels ou par la non-conformité des travaux à la destination de l’immeuble. P-e. Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019 (N° Lexbase : N1578BY4). |
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La demande d'inscription d'un « point d'information » par le copropriétaire. L’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 précise, tout d’abord, que le descriptif détaillé, qui doit être joint à la demande, doit préciser la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien. Il est assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique. Le descriptif peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. Est ainsi instituée une distinction entre des éléments obligatoires et des éléments facultatifs. Le syndic ne pourra donc refuser d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la demande du (ou des) copropriétaire(s) chaque fois que le descriptif contient tous les éléments obligatoires. En revanche, des discussions pourraient s’élever sur ce qui doit être considéré comme un élément essentiel d’un équipement ou d’un ouvrage, au-delà de la liste contenue dans l’article 10-1, ou bien encore le degré de précision attendu quant aux conditions d’exécution des travaux. Il ne peut dès lors qu’être conseillé au copropriétaire effectuant une telle demande de fournir un maximum de précisions. L’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’à défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d'information n'est pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. V. Zalewski-Sicard, extrait de Les assemblées générales de copropriétaires après le décret du 2 juillet 2020, paru dans Lexbase, Droit privé, n° 834, septembre 2020 (N° Lexbase : N4371BYK). |
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L’article 10-3 prévoit le délai dans lequel le copropriétaire peut exercer les travaux d’accessibilité : en l’absence d’opposition motivée de l’assemblée générale, il devra quand même attendre l’expiration du délai de recours de deux mois. La loi était silencieuse sur ce point spécifique et il aurait pu être soutenu qu’à défaut de texte contraire, les travaux auraient pu être immédiatement exécutés (voir l’article 42, alinéa 2, de la loi (N° Lexbase : L4849AH3) qui prévoit une suspension pendant le délai de recours des travaux votés en application, seulement, des articles 25 N° Lexbase : L4825AH8 et 26 N° Lexbase : L4826AH9). Il doit être noté que la suspension ne semble s’appliquer que pendant le délai de recours et qu’une fois le délai écoulé, même si une action en annulation est introduite, la suspension cesse. La question se pose, par ailleurs, des effets d’une action en annulation de la résolution par laquelle l’assemblée générale déciderait de ne pas s’opposer aux travaux : il semble difficile d’envisager que l’annulation de la résolution de non-opposition puisse équivaloir à une opposition. Toutefois, dans le cadre de cette action, le (ou les) copropriétaires récalcitrants, même s’ils devront solliciter dans le délai de deux mois la nullité de la résolution, s’opposeront sur le fond aux travaux en raison du non-respect des conditions prévues à l’article 25-2 de la loi (atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels ou non-conformité des travaux à la destination de l'immeuble). Le copropriétaire qui exécutera les travaux dans ce cas prendra un risque d’être condamné à une remise en état. J. Prigent, extrait de Les travaux et les charges de copropriété après le décret du 2 juillet 2020, Lexbase, n° 834, septembre 2020 (N° Lexbase : N4404BYR). |
L'article 25-2 de la loi de 1965 précise que, jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.
| A noter que, ces travaux, s’ils sont réalisés sur les parties communes sont, donc, par incorporation, une propriété commune. Ceci implique que l’entretien des éléments d’équipements ou des éléments de structures nouveaux sont à la charge du syndicat des copropriétaires. Il nous semble, néanmoins, que la mesure pourrait poser des difficultés, par exemple, en cas d’installation d’un ascenseur répondant aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées qui ne desservira qu’un étage. Il faudra, alors, modifier le règlement de copropriété afin de prévoir la répartition des charges de cet élément d’équipement, ce que le texte ne prévoit pas. Un mécanisme devrait être permis pour faciliter cette modification à défaut de quoi des problématiques importantes se poseront lorsque le syndicat, faute de pouvoir empêcher les travaux, refusera de modifier le règlement pour ne pas prendre en charge financièrement ces éléments dont un seul aurait l’utilité.
P-e. Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019 (N° Lexbase : N1578BY4). |
Par décision rendue le 28 novembre 2012, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se prononce dans un litige portant sur la majorité requise concernant, notamment la création de services liés au gardiennage de l'immeuble (Cass. civ. 3, 28 novembre 2012, n° 11-25.476, FS-P+B N° Lexbase : A8616IXE). En l'espèce, la société B. avait fait édifier un groupe d'immeubles qu'elle avait placé sous le régime de la copropriété ; le règlement de copropriété établi le 16 juillet 1991 stipulait l'existence d'un contrat de services conclu avec la société T. et qui serait annexé aux contrats de vente des lots ; la société T. ayant été liquidée, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2005 avait modifié le règlement de copropriété pour prévoir qu'une association à but non lucratif ou une structure équivalente assurerait et gérerait les prestations de service en utilisant les locaux prévus à cet effet dans la destination de l'immeuble, que les prestations de service feraient l'objet d'un contrat définissant notamment les services devant être offerts aux résidents et que les modifications de ce contrat, mais non son existence, pourraient être décidées par l'assemblée générale des copropriétaires. Une assemblée générale du 17 mai 2008 avait approuvé le contenu du contrat liant le syndicat à l'association de services aux personnes du quartier. M. et Mme C., qui avaient acquis un lot de copropriété le 31 août 1996, avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision, qui requérait, selon eux, le vote unanime des copropriétaires. En vain. La Cour suprême approuve les juges du fond ayant constaté que le contrat de services, intégré au règlement de copropriété initial, distinguait, d'une part, les prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l'ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient partie des charges communes et, d'autre part, les prestations d'assistance paramédicale et que la définition des parties communes du règlement de copropriété réservait une loge de concierge et des locaux pour l'usage des prestations de services et relevé que le contrat de services conclu avec l'association approuvé par l'assemblée générale distinguait des services de base, des services personnalisés pour lesquels l'adhésion était facultative et des services bénéficiant à l'ensemble des résidents comprenant notamment la surveillance et le gardiennage de l'immeuble. Aussi, selon la Haute juridiction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit qu'en l'absence de modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, les dispositions de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables.
Dérogation en cas d'emprunt souscrit par le syndicat, pouvant bénéficier à l’intégralité des copropriétaires visant exclusivement le financement des travaux conservatoires et obligatoires concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l'article 24 et au f de l'article 25 et voté à la même majorité.
Pa dérogation à la règle de l'unanimité, l'assemblée peut à la majorité de l'article 24 ou de l'article 25, selon le cas, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat destinée à financer les travaux suivants, votés à la même majorité :
E6344ET7
"Poursuivant dans la voie de la simplification des délais de recours ouverts aux copropriétaires contre les décisions des assemblées générales, marquée notamment par l'arrêt du 6 octobre 2004 N° Lexbase : A5822DDY Bull. n° 165 ; rapport annuel 2004, p. 274] qui avait retenu que le mandat d'un syndic n'est plus contestable dès lors que les juges du fond ont constaté qu'aucune action en annulation n'avait été formée dans le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la troisième chambre civile, par l'arrêt N° Lexbase : A8395DK7] sur les conclusions conformes de l'avocat général et sous une formulation de principe, approuve une cour d'appel de débouter un copropriétaire de son action en nullité d'une décision d'assemblée générale, en retenant qu'il avait jusqu'au 5 juillet 1995 pour demander la nullité de résolutions qui lui avait été notifiées le 5 mai 1995, dans les deux mois de l'assemblée, alors qu'il n'avait fait délivrer l'assignation que le 27 décembre 1995.
Si l'article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 dispose que, sauf urgence, la convocation aux assemblées générales de copropriétaires est notifiée au moins quinze jours à l'avance, le copropriétaire qui reçoit une convocation ne respectant pas ce délai bénéficie en principe d'une action personnelle pour soulever son irrégularité dont le délai de prescription est, selon l'article 42, alinéa 1 er, de la loi du 10 juillet 1965, de dix ans. Celui-ci n'est pas remis en cause par l'arrêt du 12 octobre 2005. Le copropriétaire non convoqué ou qui a été convoqué tardivement bénéficie toujours de la prescription décennale pour soulever la nullité des décisions prises par l'assemblée générale, mais dans la mesure seulement où il serait laissé dans l'ignorance du contenu des résolutions votées parce qu'elles ne lui auraient pas été notifiées selon les conditions fixées à l'article 18 du décret de 1967.
La Cour de cassation retient ainsi que lorsque le délai de convocation n'est pas respecté, ou même si le copropriétaire n'est pas convoqué du tout alors que la notification des décisions de l'assemblée générale est conforme aux exigences de l'article 18 du décret, l'action doit à peine de déchéance être introduite par le copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois à compter de la notification.
Ce raccourcissement du délai de recours correspond à une tendance générale de réduction des délais d'action et aussi à la nécessité, en droit de la copropriété, d'éviter que des actions tardives ne nuisent à l'intérêt collectif en raison des effets rétroactifs d'une possible annulation. La Cour de cassation privilégie ainsi la notification de la décision contestée, qui fait courir le délai de recours de deux mois, aux conditions de convocation du copropriétaire à l'assemblée générale.
On relèvera également que cette solution s'inscrit dans le sens de l'assouplissement du délai de convocation à l'assemblée générale, apporté par le décret du 27 mai 2004 qui, dans un nouvel article 10, supprime le double délai de six jours pour faire inscrire des questions intercalaires et de cinq jours pour les voir notifier par le syndic. L'adoption du délai de forclusion, limité à deux mois à compter de la notification de la décision prise et préféré à la prescription de droit commun, procède du même choix. Même si cette orientation est susceptible d'augmenter les recours de précaution, elle devrait néanmoins conforter les décisions prises, trop fragilisées par la menace d'une prescription décennale".
Extrait du Rapport annuel 2005 de la Cour de cassation.
Dans sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation retenait que l'action tendant à voir sanctionner le défaut de convocation d'un copropriétaire à une assemblée générale entrait dans le cadre du délai de prescription décennale prévu à l'article 42, alinéa 1er, applicable aux actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire et le syndicat (Cass. civ. 3, 18 juin 2003, n° 01-12.180, FS-P+B N° Lexbase : A8550C88).
De même, en cas de convocation irrégulière, la Cour de cassation avait jugé que, à défaut du respect du délai de quinze jours entre la présentation de la convocation à l'assemblée générale et sa tenue, le copropriétaire disposait d'un délai de dix ans pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale en entier, sans avoir à faire état d'un grief (Cass. civ. 3, 6 juillet 2005, n° 04-11.327, FS-D N° Lexbase : A8957DIL ; cf. également, Cass. civ. 3, 19 février 2002, n° 00-21.724, F-D N° Lexbase : A0387AYY).
"La question tranchée pour la première fois par [l'arrêt du 14 novembre 2007] est celle de savoir si un copropriétaire, régulièrement convoqué à une assemblée générale, pour en obtenir l'annulation peut se prévaloir de la convocation irrégulière d'un autre copropriétaire qui, lui-même représenté à cette assemblée, ne s'en est pas prévalu.
Entrent dans la catégorie des actions en nullité des assemblées générales de copropriétaires pour inobservation des formalités légales les dispositions concernant la tenue de l'assemblée et notamment la violation soit des dispositions du décret du 17 mars 1967 soit du règlement de copropriété conforme à celles-ci visant les délais de convocation.
L'article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que 'Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (al. 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l' assemblée générale est convoquée par le syndic' et l'article 9 précise que '[...] Sauf urgence, cette convocation est notifié au moins quinze jours à l'avance [vingt un jours depuis le décret du 1ermars 2007 rentré en vigueur le 1er avril] avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.[...]'.
Par un arrêt du 3 octobre 1974 non publié au bulletin, la troisième chambre avait jugé que la violation d'une règle impérative en matière d'assemblée générale devait entraîner, en toute hypothèse, et même sans grief, l'annulation de la décision prise.
Depuis cette date, cette jurisprudence n'avait pas été démentie, et était même devenue encore plus rigoureuse (par exemple N° Lexbase : A0106CK7, ou Cass. civ. 3, 18 juin 2003, n° 01-12.180 N° Lexbase : A8550C88, Bull. civ. III, 2003, n° 132]) jusqu'à un arrêt du 12 octobre 2005 N° Lexbase : A8395DK7 Bull. 2005, III, n° 191, Rapport annuel 2005, p. 291], selon lequel 'même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'.
La question posée par l'arrêt rapporté par le biais de l'inobservation des délais de convocation d'un copropriétaire soulevée par un copropriétaire régulièrement convoqué, était celle de savoir si tout copropriétaire peut invoquer l'irrégularité et/ou l'absence de la convocation d'un autre copropriétaire à une assemblée générale pour en obtenir l'annulation. La troisième chambre civile n'avait jamais statué sur cette question.
Par l'arrêt du 14 novembre 2007, rendu en formation plénière de chambre, il a été décidé qu'un copropriétaire régulièrement convoqué ne pouvait poursuivre l'annulation d'une assemblée générale en invoquant l'irrégularité de la convocation d'un autre copropriétaire. Cette décision s'inscrit dans le souci d'assurer une plus grande efficacité aux décisions des assemblées générales qui ne doivent pas être l'objet de contestations médiocres par des copropriétaires chicaniers cherchant à profiter d'une erreur qui ne leur cause aucun préjudice".
Extrait du rapport annuel 2007 de la Cour de cassation.
| Les termes « sans ses annexes » après les mots « procès-verbal d’assemblée » ont été ajoutés par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Cette mesure formelle entérine la pratique. Il n’était en effet pas fréquent que l’assemblée générale soit notifiée avec ses annexes, dont, au premier chef, la feuille de présence. Un doute était apparu à quelques membres de la doctrine (propositions du GRECCO sur les décrets du 23 mai 2019 et du 27 juin 2019 (fonctionnement des copropriétés), v° proposition n° 4 : AJDI, 2019, p. 691) à la suite de la parution du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 (N° Lexbase : L6760LQG). La formule règle la question.
P-e. Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019 (N° Lexbase : N1578BY4). |
L'article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991, portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique (N° Lexbase : L0627ATE) prévoit, en effet, que "lorsqu'une action en justice doit être intentée avant l'expiration d'un délai devant la juridiction du premier degré, [...], l'action est réputée avoir été intentée dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice est introduite dans un nouveau délai de même durée à compter [...] de la date à laquelle la décision d'admission ou de rejet de la demande est devenue définitive [...]".