ETUDE : Le recours à l'emprunt collectif pour financer les travaux au sein de la copropriété

E7853EX7

avec cacheDernière modification le 08-11-2024

L'assemblée générale ne peut, en principe, sauf à l'unanimité des voix, décider la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux sur les parties communes régulièrement votés ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés.

Plan de l'étude

L'obligation de s'interroger sur la souscription de l'emprunt collectif de copropriété
L’emprunt collectif global devant être adopté à l’unanimité
L’emprunt souscrit par le syndicat pour le préfinancement de travaux de rénovation énergétique objet de subventions publiques
L’emprunt souscrit par le syndicat pour le compte de certains copropriétaires seulement
L'emprunt collectif global pouvant être adopté selon des conditions de vote assouplies

1. L'obligation de s'interroger sur la souscription de l'emprunt collectif de copropriété

E091337X

Art. 25-3, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Art. 26-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l'article 26-4 (travaux concernant les parties communes ou travaux d'intérêt collectif sur parties privatives), la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

L’article 27 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a ajouté un article 25-3 à la loi de 1965 disposant que, « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l'article 26-4, la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale ». Depuis le 1^er juin 2020, il est donc obligatoire, pour tous les syndicats votant la plupart des travaux, de s’interroger sur la souscription de l’emprunt collectif de copropriété institué en 2012. En effet, cet article 26-4 vise les « travaux régulièrement votés concernant les parties communes» ainsi que les «travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives régulièrement votés » et les « actes d’acquisition ». Cette obligation, qui n’emporte pas obligation de souscrire, pèse donc, au premier chef, sur le syndic qui doit inscrire cette question à l’ordre du jour. Cette mesure doit permettre d’encourager les copropriétaires à la réalisation des travaux importants. Toutefois, nous notons ici une difficulté dans la mesure où la plupart des établissements de crédits impose des seuils minimums d’emprunt. En conséquence, si le syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour la question de l’emprunt, celui-ci ne pourra matériellement pas être souscrit lorsque le montant des travaux est en dessous du seuil. Aussi, nous souhaitons bien du courage dans cette situation aux représentants des syndicats qui doivent expliquer l’obligation légale d’interroger l’assemblée sans que la résolution, si elle était adoptée, ne puisse être suivie d’effet parce que le montant des travaux est inférieur au seuil minimal d’emprunt…

P-e. Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019 (N° Lexbase : N1578BY4)

2. L’emprunt collectif global devant être adopté à l’unanimité

E382203X

Art. 26-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
L'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement :
- soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes,
- ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés,
- soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.
Art. 26-5, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
Signature du contrat de prêt. Les prêts mentionnés à l'article 26-4 sont conformes aux prescriptions de l'article L. 313-4 N° Lexbase : L3851K7R, du 1° de l'article L. 313-5 N° Lexbase : L3850K7Q et des articles L. 314-1 N° Lexbase : L3335K7N à L. 314-5 du Code de la consommation. Le contrat de prêt conclu en application du même article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l'expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l'article 42.
Art. 26-7, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Art. 2402, Code civil
Garantie de l'emprunt. Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné aux I et II de l'article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu'au paiement des accessoires.
Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement, le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l'article L. 518-25 du code monétaire et financier.
Le cautionnement solidaire prévu aux deux premiers alinéas est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions sont alors obligatoirement communiquées à l'organisme prêteur par le syndic.
Au regard de l'hypothèque légale prévue au 3° de l'article 2402 (les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur), les sommes correspondant au remboursement de l'emprunt ainsi qu'au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice de l'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prévu au même 3°.
Art. 26-8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Mutation d’un lot avant remboursement de l’emprunt. Lors d'une mutation entre vifs du lot d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné aux I et II de l'article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d'accord du prêteur et de la caution, l'obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.

3. L’emprunt souscrit par le syndicat pour le préfinancement de travaux de rénovation énergétique objet de subventions publiques

E382303Y

Art. 26-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Par dérogation au I, l'assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
Les conditions de signature du contrat de prêt, de garantie de l'emprunt, et les incidences en cas de mutation d’un lot avant remboursement de l’emprunt restent identiques à celles prévues concernant l'emprunt collectif global devant être adopté à l'unanimité (cf. supra).

4. L’emprunt souscrit par le syndicat pour le compte de certains copropriétaires seulement

E382403Z

Art. 26-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Par dérogation au même I, l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.

Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses.
A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

Depuis le 1er juin 2020, le procès-verbal doit être notifié à tous les copropriétaires quelle que soit leur qualité lorsqu’un emprunt collectif est voté. Cette mesure permet d’unifier le délai dans lequel les copropriétaires doivent manifester leur volonté de souscrire. En effet, celui-ci était jusqu’alors distinct selon que les propriétaires étaient opposants ou non. Dorénavant, le délai a pour point de départ la notification du procès-verbal. C’est une simplification qui engendre une légère augmentation des frais postaux, mais qui paraît utile.

P-e. Lagraulet, extrait de La prise de décision au sein de la copropriété après l’ordonnance du 30 octobre 2019, Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019 (N° Lexbase : N1578BY4)

Art. 26-6, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Le montant de l'emprunt mentionné au II de l'article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer, est versé par l'établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt sont tenus de contribuer :
1° A son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ;
2° Au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.
L'assemblée générale peut autoriser le syndic, dans les conditions prévues au IV de l'article 18, à déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu'à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d'impayé.
Les conditions de signature du contrat de prêt, de garantie de l'emprunt, et les incidences en cas de mutation d’un lot avant remboursement de l’emprunt restent identiques à celles prévues concernant l'emprunt collectif global devant être adopté à l'unanimité (cf. supra).

5. L'emprunt collectif global pouvant être adopté selon des conditions de vote assouplies

E3825033

Art. 26-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024

Conscient des limites du dispositif prévu par la loi « Warsmann » (loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 N° Lexbase : L5099ISN ayant organisé le recours à l’emprunt collectif par le syndicat des copropriétaires, cf. supra), le législateur est venu, via l’article 4 de la loi « Habitat dégradé » (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement N° Lexbase : L0632MMD), créer un véritable emprunt global collectif en copropriété complétant ainsi l’arsenal permettant le financement des travaux affectant l’immeuble.

Est ainsi ajouté à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, un III qui précise que l'assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l'article 24 et au f de l'article 25, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux.

L’objet de ce nouvel emprunt collectif global. Un tel emprunt pourra ainsi être adopté afin de financer :

les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants [...], notamment des travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité (loi du 10 juillet 1965, art. 24, II a) ;
les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic (loi du 10 juillet 1965, art. 24, II, b) ;
les travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du Code de l'urbanisme N° Lexbase : L0262LNZ, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné (loi du 10 juillet 1965, art. 24, II, c) ;
les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels (loi du 10 juillet 1965, art. 24, II, d) ;
les travaux de suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène (loi du 10 juillet 1965, art. 24, II, e) ;
les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (loi du 10 juillet 1965, art. 25, f).

Modalités de vote de cet emprunt collectif et sa durée. Le vote devant intervenir en assemblée générale se fera à la même majorité que celle qui s’applique au vote des travaux qu’il devra financer.

Sa durée sera fixée par un décret à intervenir.

Art. 26-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Adhésion du copropriétaire à cet emprunt collectif. La logique prévue par la loi « Warsmann » est ici, dans un but d’efficacité, inversée.
Ainsi, chaque copropriétaire sera réputé avoir accepté de participer à cet emprunt, à moins de s’y opposer expressément.

Pour refuser de participer à cet emprunt collectif global, le copropriétaire devra :
- notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ;
- verser la totalité de sa quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal.
S’il ne remplit par ce strict formalisme, le copropriétaire sera tenu par l’emprunt.
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
Selon le nouvel article 26-13, les sommes dues par le copropriétaire ayant refusé de participer à l'emprunt mentionné au III de l'article 26-4 qui correspondent au remboursement du capital et des intérêts et au paiement des frais et des honoraires entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Dès leur versement, elles sont affectées sans délai par le syndic au remboursement anticipé de l'emprunt.
Elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.
Art. 26-5, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
Signature du contrat de prêt. Les prêts mentionnés à l'article 26-4 sont conformes aux prescriptions de l'article L. 313-4 N° Lexbase : L3851K7R, du 1° de l'article L. 313-5 N° Lexbase : L3850K7Q et des articles L. 314-1 N° Lexbase : L3335K7N à L. 314-5 du Code de la consommation. Le contrat de prêt conclu en application du même article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l'expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l'article 42.
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
Mise à disposition des fonds empruntés ou la naissance d’un troisième compte du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 26-9 de la loi du 10 juillet 1965, les fonds empruntés au titre du III de l'article 26-4 sont versés par l'établissement prêteur sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat et réservé à cet effet ainsi qu'au versement des subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et des sommes mentionnées au premier alinéa de l'article 26-13. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec un autre compte.
Le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à l'établissement prêteur.
Aucune mesure conservatoire ni d'exécution forcée ne peut être mise en œuvre sur les sommes portées au crédit du compte bancaire réservé en application du premier alinéa du présent article.
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
Obligations des copropriétaires. Selon l'article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt mentionné au III de l'article 26-4 sont tenus de contribuer chaque mois ou chaque trimestre, en fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt selon la grille établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 :
1° A son remboursement, en capital, intérêts et frais éventuels de caution, au syndicat des copropriétaires ;
2° Au paiement des frais et des honoraires afférents générés par le montage et par la gestion du prêt.

LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024

La mutation d’un lot avant remboursement de l’emprunt. L'article 26-11 prévoit que la charge de la contribution au remboursement de l'emprunt mentionné au III de l'article 26-4 incombe au propriétaire du lot et est transférée aux propriétaires successifs en cas de mutation. Le propriétaire du lot peut librement verser par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable au titre du remboursement de l'emprunt. Dès leur versement, ces sommes sont affectées sans délai par le syndic au remboursement de l'emprunt.

Contrairement au mécanisme prévu par la loi « Warsmann » en matière d’emprunts collectifs souscrits par le syndicat des copropriétaires, la charge de la contribution au remboursement de l’emprunt collectif global incombe au propriétaire du lot. Elle est donc transférée à ses propriétaires successifs.

Ce nouvel emprunt semble donc attaché aux lots et non aux copropriétaires.

Le propriétaire pourra librement verser par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable et ce notamment à l’occasion de la vente de son lot. On peut dès lors imaginer que l’acquéreur pourra dans ces circonstances verser à son vendeur un montant équivalent à ces sommes en supplément du prix de vente du lot.

Notons néanmoins que dès le remboursement effectué, les sommes devront être affectées sans délai par le syndic au remboursement de l’emprunt.

LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
La garantie de l’emprunt collectif global du syndicat. A l’instar du mécanisme prévu par la loi « Warsmann », le nouvel article 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné au III de l'article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu'au paiement des accessoires.
Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, par une société de financement, par le Trésor public, par la Caisse des dépôts et consignations ou par La Poste, dans les conditions définies à l'article L. 518-25 du code monétaire et financier.
Au regard de l'hypothèque légale prévue au 3° de l'article 2402 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l'emprunt ainsi qu'au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et des travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice de l'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mentionné au même 3°.

LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024
Art. 33, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Emprunt collectif et article 33 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 33 n'est pas applicable aux décisions prises sur le fondement du III de l'article 26-4.

Là encore, le législateur, péchant par excès, commet une erreur.

En effet, le nouvel article 26-14 précise que la faculté de paiement, échelonné sur dix années, prévue par l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ne pourra recevoir application en matière de « décisions relevant de l’emprunt collectif ».

L’intention est louable, le législateur veut éviter qu’un copropriétaire opposant puisse exiger de payer sa quote-part de travaux sur dix années et ainsi bloquer indirectement la réalisation de travaux pourtant nécessaires.

Cependant, il faut garder en mémoire que le mécanisme, prévu à l’article 33, ne vise que les travaux d’amélioration de l’article 30, lesquels n’appartiennent pas au champ d’action de ce nouvel emprunt collectif global.

B. Naudin, Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 : les dispositions visant l’administration courante et les travaux à réaliser au sein des copropriétés et ASL, Lexbase Droit privé, 30 mai 2024, n° 985 N° Lexbase : N9370BZ3.

ETUDE : Le recours à l'emprunt collectif pour financer les travaux au sein de la copropriété

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