ETUDE : Les droits et les obligations des copropriétaires

ETUDE : Les droits et les obligations des copropriétaires

E4533ET3

avec cacheDernière modification le 26-10-2024

Plan de l'étude

  1. Les droits des copropriétaires sur leur lot
    1. La libre disposition des parties privatives
      1. Le principe de libre disposition des parties privatives
      2. Le droit pour tout copropriétaire de vendre son lot
        1. Le principe de liberté de vente d'un lot par un copropriétaire
        2. Les mentions devant figurer dans les annonces immobilières
        3. Les mentions que doit contenir l'acte de vente d'un lot de copropriété
          1. La mention de la connaissance préalable de l'acquéreur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
          2. La mention de la superficie de la partie privative du lot vendu
            1. L'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot
            2. Le champ d'application de l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot
              1. Les actes concernés par l'obligation de mesurage
              2. Les locaux concernés par l'obligation de mesurage
            3. Les modalités du calcul de la superficie de la partie privative
              1. Les superficies à prendre en compte
              2. Les personnes habilitées à effectuer le mesurage
            4. La remise d'une copie du certificat de mesurage
            5. Les conséquences de l'absence ou de l'inexactitude de la mention relative à la superficie de la partie privative
              1. La sanction de l'absence de mention de la superficie de la partie privative du lot vendu
              2. Les conséquences de l'inexactitude de la mention de la superficie de la partie privative du lot vendu
                1. L'hypothèse d'une superficie supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente
                2. La réduction proportionnelle du prix de vente
                3. L'action en diminution de prix
              3. Les recours du vendeur
          3. La mention du numéro d'immatriculation de la copropriété
        4. Les documents à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété
          1. L'état daté
          2. Les nouveaux documents à annexer à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un lot de copropriété, imposés par la loi "ALUR" du 24 mars 2014
        5. L'information due par le vendeur à l'acquéreur
        6. L'avis de mutation et l'opposition du syndicat des copropriétaires
          1. L'avis de mutation d'un lot de copropriété
            1. L'auteur de l'avis de mutation
            2. La délivrance de l'avis de mutation
          2. L'opposition du syndic à la vente
            1. Les modalités de l'opposition
              1. Le délai de l'opposition
              2. La forme de l'opposition
              3. Le contenu de l'opposition
              4. Le destinataire de l'opposition
              5. Les créances pouvant fonder une opposition
            2. Les effets de l'opposition
              1. Les effets de l'opposition régulière du syndic
              2. Les effets de l'opposition irrégulière du syndic
            3. La contestation de l'opposition par le copropriétaire vendeur
            4. La responsabilité du syndic pour absence d'opposition ou pour opposition irrégulière
        7. Le sort des dettes envers le syndicat des copropriétaires
          1. La clause de solidarité
          2. La répartition des dettes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot
            1. Les règles de répartition des dettes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot
            2. Le cas des redevances syndicales des associations syndicales de propriétaires
        8. La notification du transfert de propriété au syndic
          1. La notification à faire au syndic
          2. La sanction de l'absence de notification au syndic
        9. Le paiement des frais et honoraires du syndic liés aux mutations
        10. Les effets de la vente d'un lot de copropriété sur les procédures en cours
        11. Modèle d'acte de vente immobilière (de lots de copropriété à usage d'habitation)
      3. Le droit pour tout copropriétaire de louer son lot
        1. Le principe de la libre location de son lot
          1. Les conditions d'une location régulière de lot de copropriété
          2. Les conséquences d'une location irrégulière de lot de copropriété
        2. Les clauses du règlement de copropriété pouvant encadrer la location d'un lot
        3. Les conséquences de la location de son lot
      4. Le droit pour tout copropriétaire de changer l'affectation de son lot
        1. Les conditions de validité du changement d'affectation d'un lot de copropriété
        2. Exemples de changement d'affectation d'un lot
        3. Le cas particuliers du changement d'affectation des locaux accessoires
        4. Les conséquences d'un changement d'affectation irrégulier
      5. Le droit pour tout copropriétaire de faire réaliser des travaux dans son lot
      6. Le droit pour tout copropriétaire de domicilier une entreprise commerciale dans son lot
      7. Le droit pour tout copropriétaire de diviser ou de réunir ses lots
        1. Les contours de la liberté de diviser ou de réunir ses lots
        2. Les conséquences de la division de lot
        3. Les conséquences de la réunion de lots
      8. Le droit pour tout copropriétaire de constituer sur un lot un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation
      9. Les troubles anormaux de voisinage
    2. L'usage et la jouissance des parties communes
      1. Le principe de la libre jouissance des parties communes
      2. L'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires
      3. Le respect de la destination de l'immeuble
      4. L'interdiction de fumer dans les parties communes
    3. Le droit d'agir en justice pour des troubles collectifs
  2. Les obligations des copropriétaires
    1. L'obligation de respecter le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires
    2. L'obligation de supporter certains travaux
    3. L'obligation de payer les charges de copropriété
    4. L'obligation de souscrire une assurance

1. Les droits des copropriétaires sur leur lot

E4542ETE

Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

1-1. La libre disposition des parties privatives

1-1-1. Le principe de libre disposition des parties privatives

E5593ETC

1-1-2. Le droit pour tout copropriétaire de vendre son lot

E5594ETD

1-1-2-1. Le principe de liberté de vente d'un lot par un copropriétaire

E5600ETL

1-1-2-2. Les mentions devant figurer dans les annonces immobilières
  • Art. L721-1, Code de la construction et de l'habitation
    LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
    Afin de renforcer l'information de l'acquéreur, la loi "ALUR" du 24 mars 2014 prévoit que les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété doivent désormais mentionner certaines informations.
  • Art. L721-1, Code de la construction et de l'habitation
    Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
    - 1° le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
    - 2° le nombre de lots ;
    - 3° le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes (charges communes).
  • Art. L721-1, Code de la construction et de l'habitation
    Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures d'alerte et/ou d'administration provisoire et/ou de plan de sauvegarde.
  • Sanctions ? Aucune sanction ne semble en revanche s'appliquer au défaut de précision de ces informations. Il est possible d'envisager que si cette absence d'information fait grief, elle puisse être sanctionnée sur le fondement du manquement au devoir d'information du mandataire intermédiaire.

E3229E4D

1-1-2-3. Les mentions que doit contenir l'acte de vente d'un lot de copropriété

E5601ETM

1-1-2-3-1. La mention de la connaissance préalable de l'acquéreur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division

E5638ETY

1-1-2-3-2. La mention de la superficie de la partie privative du lot vendu

E5639ETZ

1-1-2-3-2-1. L'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot

E3238E4P

1-1-2-3-2-2. Le champ d'application de l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot

E5640ET3

1-1-2-3-2-2-1. Les actes concernés par l'obligation de mesurage
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Ventes résultant d'un contrat/promesse de vente ou d'achat. Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.Précisions

    Recommandation n°17 relative à l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente

    LA COMMISSION :

    CONSIDÉRANT :

    - que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dispose notamment que : " toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ... Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 " ;

    - que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 dispose que " la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m " ;

    - que l'article 4-2 du même décret énonce : " Les lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1 ".

    Considérant que si ces dispositions apportent à l'acquéreur une information sur la superficie, les praticiens s'interrogent sur l'étendue de l'obligation, sur les surfaces à mesurer, sur la ventilation du prix, ainsi que sur les sanctions applicables.

    ÉTENDUE DE L'OBLIGATION

    1. Sur les lots concernés :

    RAPPELANT :

    - que l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ne s'impose que dans les immeubles soumis au statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 et visé par l'article 1er, alinéa 1 de cette loi, le lot pouvant être situé dans un bâtiment en contenant plusieurs ou constituer l'intégralité d'un bâtiment, observation faite que la loi s'applique aux copropriétés horizontales ;

    - que, d'une part, sont expressément exclus du champ d'application de la loi les caves, les garages et emplacements de stationnement, quelle que soit leur superficie et leur hauteur sous plafond, et d'autre part les lots ou fractions de lots d'une superficie à 8 m2, étant précisé qu'une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot ;

    - que les ventes d'immeubles à construire, quelle que soit leur forme, ne devraient pas être soumises à l'obligation de mentionner la superficie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ces ventes étant régies par les dispositions spécifiques des articles L. 261-1 et suivants, et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ces deux régimes de protection des acquéreurs ne se cumulant pas.

    RECOMMANDE :

    - aux vendeurs professionnels, aux professionnels de l'entremise immobilière et aux rédacteurs d'acte de s'assurer du statut juridique du bien à vendre avant de rechercher un acquéreur ;

    - aux rédacteurs d'acte, de ne pas cumuler la protection prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celle des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce cumul pouvant être source d'insécurité juridique.

    2. Sur la nature des mutations concernées :

    CONSTATANT :

    - bien que l'article 46 de la loi s'applique à tous les lots de copropriété, sous les réserves ci-dessous spécifiées, que cet article constitue une dérogation au droit commun de la vente immobilière, et qu'il est donc d'interprétation stricte ;

    - que la loi ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux actes réalisant ou constatant la vente, ce qui implique la stipulation d'un prix en contrepartie du transfert du droit de propriété ; qu'il en est ainsi quelle que soit la qualification donnée à l'acte par les parties ;

    - que sont donc exclues les mutations à titre gratuit (donation, donation-partage), les opérations ne transférant pas de droit de propriété (cessions de parts, location-attribution), les mutations ne donnant pas lieu à indication de prix (apport en société, échange sauf requalification de ce dernier par le juge en raison de l'importance de la soulte) ;

    - que s'agissant plus précisément de promesses, la loi s'applique aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux promesses synallagmatiques de vente par acte sous seing privé (*) ou par acte authentique, même si les unes et les autres sont assorties de conditions suspensives ou résolutoires,

    - que certains actes, sans s'intituler " promesse de vente " ou " acte de vente " traduisent soit une intention de vendre de nature, si elle est acceptée par le bénéficiaire, à former une vente, soit un engagement de transférer la propriété du bien ; tel serait le cas, par exemple, des contrats de location-accession ou de location-vente.

    (*) Communément, mais inexactement, appelées " compromis de vente ".

    RECOMMANDE :

    - aux rédacteurs d'actes (agents immobiliers, avocats, administrateurs de biens, huissiers de justice, notaires...) de s'assurer que le contenu de l'acte répond, ou non,aux conditions posées par la loi pour son application ;

    - de mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot s'il y a lieu.

  • CA Pau, 27-11-2006, n° 5210/06
    VEFA. L'obligation de mesurage s'applique à une vente en l'état futur d'achèvement de lots déjà constitués en copropriété.Précisions

    Les juridictions du fond s'opposent quant à l'application de la loi Carrez aux ventes en état futur d'achèvement (VEFA), dès lors que la copropriété préexiste à la vente.

    La Cour d'appel de Pau considère que l'obligation de mesurage s'impose (CA Pau, 27 novembre 2006, constr. urb. 2007, comm. 66), alors que la Cour d'appel de Chambéry estume qu'elle ne s'applique pas (CA Chambéry, 16 décembre 2008, Constr. urb. 2009, comm. 74).

    A ce jour, la Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée sur cette question.

  • Cass. civ. 2, 03-10-2002, n° 00-18.395, FS-P+B+R
    Vente sur saisie immobilière (non). La vente par adjudication suite à une saisie immobilière, ne constituant pas un "contrat réalisant ou constatant une vente", échappe à l'obligation de mesurage.
  • Loi n°89-462, 06-07-1989
    Congé pour vendre (non). L'obligation de mesurage n'est pas applicable au congé fondé sur la décision de vendre le logement (congé pour vente).

E5649ETE

1-1-2-3-2-2-2. Les locaux concernés par l'obligation de mesurage
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Art. 4-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Lots exclus : l'obligation de mesurage n'est pas applicable aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Précisions

    Recommandation n°17 relative à l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente

    LA COMMISSION :

    CONSIDÉRANT :

    - que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dispose notamment que : " toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ... Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 " ;

    - que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 dispose que " la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m " ;

    - que l'article 4-2 du même décret énonce : " Les lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1 ".

    Considérant que si ces dispositions apportent à l'acquéreur une information sur la superficie, les praticiens s'interrogent sur l'étendue de l'obligation, sur les surfaces à mesurer, sur la ventilation du prix, ainsi que sur les sanctions applicables.

    ÉTENDUE DE L'OBLIGATION

    1. Sur les lots concernés :

    RAPPELANT :

    - que l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ne s'impose que dans les immeubles soumis au statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 et visé par l'article 1er, alinéa 1 de cette loi, le lot pouvant être situé dans un bâtiment en contenant plusieurs ou constituer l'intégralité d'un bâtiment, observation faite que la loi s'applique aux copropriétés horizontales ;

    - que, d'une part, sont expressément exclus du champ d'application de la loi les caves, les garages et emplacements de stationnement, quelle que soit leur superficie et leur hauteur sous plafond, et d'autre part les lots ou fractions de lots d'une superficie à 8 m2, étant précisé qu'une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot ;

    - que les ventes d'immeubles à construire, quelle que soit leur forme, ne devraient pas être soumises à l'obligation de mentionner la superficie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ces ventes étant régies par les dispositions spécifiques des articles L. 261-1 et suivants, et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ces deux régimes de protection des acquéreurs ne se cumulant pas.

    RECOMMANDE :

    - aux vendeurs professionnels, aux professionnels de l'entremise immobilière et aux rédacteurs d'acte de s'assurer du statut juridique du bien à vendre avant de rechercher un acquéreur ;

    - aux rédacteurs d'acte, de ne pas cumuler la protection prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celle des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce cumul pouvant être source d'insécurité juridique.

    2. Sur la nature des mutations concernées :

    CONSTATANT :

    - bien que l'article 46 de la loi s'applique à tous les lots de copropriété, sous les réserves ci-dessous spécifiées, que cet article constitue une dérogation au droit commun de la vente immobilière, et qu'il est donc d'interprétation stricte ;

    - que la loi ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux actes réalisant ou constatant la vente, ce qui implique la stipulation d'un prix en contrepartie du transfert du droit de propriété ; qu'il en est ainsi quelle que soit la qualification donnée à l'acte par les parties ;

    - que sont donc exclues les mutations à titre gratuit (donation, donation-partage), les opérations ne transférant pas de droit de propriété (cessions de parts, location-attribution), les mutations ne donnant pas lieu à indication de prix (apport en société, échange sauf requalification de ce dernier par le juge en raison de l'importance de la soulte) ;

    - que s'agissant plus précisément de promesses, la loi s'applique aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux promesses synallagmatiques de vente par acte sous seing privé (*) ou par acte authentique, même si les unes et les autres sont assorties de conditions suspensives ou résolutoires,

    - que certains actes, sans s'intituler " promesse de vente " ou " acte de vente " traduisent soit une intention de vendre de nature, si elle est acceptée par le bénéficiaire, à former une vente, soit un engagement de transférer la propriété du bien ; tel serait le cas, par exemple, des contrats de location-accession ou de location-vente.

    (*) Communément, mais inexactement, appelées " compromis de vente ".

    RECOMMANDE :

    - aux rédacteurs d'actes (agents immobiliers, avocats, administrateurs de biens, huissiers de justice, notaires...) de s'assurer que le contenu de l'acte répond, ou non,aux conditions posées par la loi pour son application ;

    - de mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot s'il y a lieu.

  • Art. 4-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasure de porte et de fenêtre.
  • Cass. civ. 3, 08-04-2008, n° 07-14.887, F-D
    Les recoins et le dégagement n'étant pas séparés du garage, dont ils constituent des annexes en servant d'emplacement supplémentaires de stationnement, ne doivent pas être pris en compte dans la surface privative du lot.
  • Cass. civ. 3, 05-06-2007, n° 06-12.264, F-D
    Un local à usage de chaufferie, souterrain et sans fenêtres, en parpaings bruts et pour lequel l'accès se fait par un escalier extérieur doit être exclu de la superficie 'loi Carrez" de l'habitation.
  • Cass. civ. 3, 22-11-2006, n° 05-17.420, FS-P+B+R+I
    Une mezzanine, structure légère et démontable à laquelle on accède par un escalier s'apparentant à une échelle, ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la superficie.
  • Cass. civ. 3, 13-04-2005, n° 03-21.004, FS-P+B
    Une mezzanine faisant partie intégrante du lot vendu selon la description faite par le règlement de copropriété doit être prise en compte dans le calcul de la surface.
  • Cass. civ. 3, 16-12-2008, n° 07-21.172, F-D
    Si une mezzanine n'est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou dans l'acte de vente, elle ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la superficie.
  • Cass. civ. 3, 11-10-2005, n° 04-16.729, F-D
    Cass. civ. 3, 10-05-2007, n° 06-11.321, FS-D

    Cass. civ. 3, 05-12-2007, n° 06-19.550, FS-P+B
    Afficher plus (1)
    Lots transformés. Peuvent être inclus dans la superficie des locaux situés en sous-sol, dès lors que les aménagements ont pu être constatés par les acquéreurs avant la vente et qu'ils ne peuvent être qualifiés de "caves".
  • CA Toulouse, 15-06-2009, n° 08/04562
    CA Versailles, 10-12-2009, n° 08/08039
    Ainsi, un local qui était originairement une cave et qui a fait l'objet d'aménagements pour en assurer l'accès ouvert à partir du RDC, lui procurer une source d'éclairage naturel et l'équiper pour le rendre habitable, doit faire l'objet d'un mesurage.
  • CA Paris, 4, 1, 15-04-2010, n° 09/03202, M. Vasa BUGARIN
    Pour la cour d'appel de Paris, il faut prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente. Ainsi, un local initialement qualifié de "abri non clos" et transformé en local d'habitation doit faire l'objet d'un mesurage.
  • Cass. civ. 3, 02-10-2013, n° 12-21.918, FS-P+B
    La cave reliée à un lot du rez-de-chaussée, aménagée et transformée en réserve, doit être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, dès lors qu'il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente.
  • Cass. civ. 1, 21-11-2006, n° 04-18.804, F-D
    A contrario, la Cour de cassation avait considéré, en 2006, qu'il convenait de s'attacher à la désignation des lots résultant du règlement de copropriété et a refusé que soit prise en compte la surface d'une cuisine aménagée dans une cave.
  • Cass. civ. 3, 16-01-2008, n° 06-15.314, FS-P+B
    Cass. civ. 3, 02-07-2008, n° 07-14.639, FS-D

    Cass. civ. 3, 08-10-2008, n° 07-16.540, FS-P+B
    Afficher plus (1)
    Partie commune à jouissance privative. L'obligation de mesurage ne porte pas sur une partie commune faisant l'objet d'une jouissance privative. En effet, le droit de jouissance exclusive sur un jardin n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot.
  • Cass. civ. 3, 15-12-2009, n° 09-12.908, F-D
    Dès lors qu'il n'est pas établi que des combles entrent dans la surface privative d'un lot, elles ne doivent pas être prises en compte dans le mesurage "loi Carrez". Sur les problèmes de qualification des combles, voir N° Lexbase : E4680ETI.
  • CA Paris, 2e, A, 26-03-2008, n° 07/13047
    Une loggia, tant qu'elle reçoit la qualification de partie commune, ne doit pas être prise en considération dans le calcul de la superficie.
  • Cass. civ. 3, 28-03-2007, n° 06-13.796, FS-P+B
    Ventes en bloc. L'obligation de mesurage est applicable à la vente d'un ensemble de lots de copropriété.Précisions
  • Cass. civ. 3, 16-01-2008, n° 06-21.696, FS-P+B+R+I
    Si la totalité des lots litigieux a été réunie et forme un immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle créant une unité d'habitation ne suffit pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété et donc de l'obligation de mesurage.
  • Cass. civ. 3, 28-01-2009, n° 06-19.650, FS-P+B
    Réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire entraînant la disparition de la copropriété. La réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire entraînant la disparition de la copropriété, l'obligation de mesurage des lots ne s'applique pas à cette opération.

E5650ETG

1-1-2-3-2-3. Les modalités du calcul de la superficie de la partie privative

E5642ET7

1-1-2-3-2-3-1. Les superficies à prendre en compte
  • Art. 4-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasure de porte et de fenêtre.Précisions

    Recommandation n°17 relative à l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente

    LA MENTION DE LA SUPERFICIE

    La Commission,

    CONSTATANT :

    - que la loi vise la superficie des planchers des locaux clos et couverts, excluant ainsi implicitement les balcons et terrasses qui ne sont à la fois ni clos ni couverts ;

    - que sont également exclues les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;

    - que la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévue pour déterminer la quote-part de charges relative aux parties communes et, éventuellement, la quote-part de propriété ;

    - que la loi n'impose aucune méthode de mesurage ;

    - que les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d'un professionnel.

    RECOMMANDE :

    - au copropriétaire de faire mesurer la superficie de la partie privative du lot, ou de procéder lui-même à ce mesurage, dés qu'il envisage de procéder à la vente du lot, notamment en cas de modification de la consistance de celui-ci par suite de travaux,et d'informer l'acquéreur dès le début de la négociation ;

    - au vendeur, et le cas échéant à l'acheteur, qui aurait recours à un professionnel, de vérifier que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité civile professionnelle pour cette activité de mesurage ;

    - aux rédacteurs d'acte, tenus d'une obligation de conseil, d'appeler l'attention des parties sur les exigences de la loi, lorsque la superficie aura été mesurée sans recours à un professionnel ;

    - aux rédacteurs de l'acte authentique, en cas de différence entre la superficie mentionnée dans la promesse et celle mentionnée dans l'acte réalisant ou constatant la vente, de faire figurer dans celui-ci une clause rectificative.

  • Art. 4-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.
  • Art. 4-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte.
  • Cass. civ. 3, 28-01-2015, n° 13-26.035, FS-P+B
    Néanmoins, deux loggias privatives d'une superficie totale de 11m², sont comprises dans le lot vendu, dès lors qu'elles sont closes et habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives. Précisions
  • Cass. civ. 3, 07-11-2007, n° 06-18.519, FS-P+B
    En cas de "vente en bloc", la superficie à prendre en compte au titre de l'obligation de mesurage est celle de l'unité d'habitation.
  • Cass. civ. 3, 29-10-2013, n° 12-21.748, F-D
    La superficie d'un lot, qui, même s'il est affecté de tantièmes de copropriété, ne correspond qu'à un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, ne peut être incluse dans la mention de superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'acte de vente.

E5646ETB

1-1-2-3-2-3-2. Les personnes habilitées à effectuer le mesurage
  • Le vendeur n'est pas tenu de recourir à un professionnel pour le mesurage, même si cela est très vivement recommandé.
  • Cass. civ. 3, 21-06-2006, n° 04-20.660, FS-P+B
    Compétence exclusive du géomètre-expert (non). Le mesurage de la superficie d'une partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété est une prestation topographique sans incidence foncière. Il ne relève donc pas de la compétence exclusive d'un géomètre expert.
  • CA Paris, 2e, A, 07-09-2005, n° 04/08429
    Rôle du notaire. En principe, il n'appartient pas au notaire de contrôler le travail de mesurage qui lui est présenté. Toutefois, si le relevé n'est manifestement pas conforme aux prescriptions légales, il doit attirer l'attention du vendeur sur cette irrégularité.

E5647ETC

1-1-2-3-2-4. La remise d'une copie du certificat de mesurage
  • Art. 4-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Le jour de la signature de l'acte authentique de vente, le notaire remet aux parties une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu.
  • Art. 4-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Le notaire ou l'autorité administrative qui authentifie la convention remet la copie de cet acte contre émargement ou récépissé.
  • Art. 4-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Le notaire ou l'autorité administrative qui authentifie la convention doit aussi remettre une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.

E5648ETD

1-1-2-3-2-5. Les conséquences de l'absence ou de l'inexactitude de la mention relative à la superficie de la partie privative

E5643ET8

1-1-2-3-2-5-1. La sanction de l'absence de mention de la superficie de la partie privative du lot vendu
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Nullité de l'acte. La nullité de la promesse unilatérale de vente ou d'achat ou de tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.Précisions

    Recommandation n°17 relative à l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente

    SANCTIONS APPLICABLES

    LA COMMISSION,

    CONSTATANT :

    En cas d'absence de mention de superficie :

    - que l'acquéreur ou ses ayants droit peuvent, seuls, invoquer la nullité de l'acte, à l'exclusion du vendeur ou de ses ayants droit ;

    - que la demande en justice devra être introduite au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;

    - que la date de l'acte authentique est celle du jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier ;

    - que la loi prévoit toutefois que la signature de l'acte authentique constatant ou réalisant la vente et mentionnant la superficie, purge le vice affectant la promesse ou tout acte antérieur.

    En cas de mention inexacte :

    - que si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix,

    - que si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la différence entre la superficie mentionnée et celle mesurée ; qu'à défaut d'arrangement sur ce point, l'acquéreur devra, à peine de déchéance de son droit, intenter l'action en diminution du prix dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

    RECOMMANDE :

    - aux rédacteurs de veiller à ce que la superficie soit mentionnée dans l'acte, l'absence de mention étant (rétroactivement) de nature à entraîner la nullité de cet acte ;

    - aux parties d'apporter un soin particulier au mesurage de la superficie, une erreur de plus de 5 % étant susceptible d'entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur et, le cas échéant, de donner lieu, sous réserve de leur recevabilité, à des demandes en remboursement portant sur une partie des honoraires versées au notaire, ou sur le montant des droits de mutation perçus par l'administration fiscale ;

    - aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'intérêt de procéder, en cas de vente portant sur plusieurs lots, à une ventilation du prix entre les différents lots vendus afin que la réduction éventuelle du prix puisse ne porter que sur le lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage ;

    - aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'éventuelle opportunité, en cas de vente portant sur un lot unique composé à la fois d'une partie privative soumise à l'article 46 de la loi et de locaux exclus de son champ d'application, tels que caves ou garages (copropriété horizontale ou encore lots uniques ne satisfaisant pas aux prescriptions actuelles de la publicité foncière), de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée, afin que seul ce dernier soit pris en considération en cas de réduction de prix pour erreur de mesurage ; que toutefois, l'obligation de mention issue de l'article 46 portant sur la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot, et non sur la superficie des locaux constituant ce lot, il serait inefficace de ventiler le prix des différents locaux.

  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Délai d'action en nullité. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Régularisation de la promesse nulle par l'acte authentique. Si l'irrégularité affectait la promesse, la signature de l'acte authentique mentionnant la superficie entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé sur ce fondement.
  • CA Paris, 2e, A, 18-03-2003, n° 2001/15270
    La promesse de vente d'un lot est nulle à défaut d'indication de la superficie, indépendamment de l'indication postérieure de celle-ci. L'acquéreur peut donc soulever sans délai cette nullité et refuser de signer l'acte authentique.
  • Cass. civ. 3, 22-11-2018, n° 17-23.366, FS-P+B+I
    Régularisation par la signature ultérieure d’un certificat de mesurage (non). Lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie ; aussi, la signature ultérieure d’un certificat de mesurage ne vaut pas régularisation conventionnelle.

E5644ET9

1-1-2-3-2-5-2. Les conséquences de l'inexactitude de la mention de la superficie de la partie privative du lot vendu

E5645ETA

1-1-2-3-2-5-2-1. L'hypothèse d'une superficie supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Absence de supplément de prix. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Précisions

    Recommandation n°17 relative à l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente

    SANCTIONS APPLICABLES

    LA COMMISSION,

    CONSTATANT :

    En cas d'absence de mention de superficie :

    - que l'acquéreur ou ses ayants droit peuvent, seuls, invoquer la nullité de l'acte, à l'exclusion du vendeur ou de ses ayants droit ;

    - que la demande en justice devra être introduite au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;

    - que la date de l'acte authentique est celle du jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier ;

    - que la loi prévoit toutefois que la signature de l'acte authentique constatant ou réalisant la vente et mentionnant la superficie, purge le vice affectant la promesse ou tout acte antérieur.

    En cas de mention inexacte :

    - que si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix,

    - que si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la différence entre la superficie mentionnée et celle mesurée ; qu'à défaut d'arrangement sur ce point, l'acquéreur devra, à peine de déchéance de son droit, intenter l'action en diminution du prix dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

    RECOMMANDE :

    - aux rédacteurs de veiller à ce que la superficie soit mentionnée dans l'acte, l'absence de mention étant (rétroactivement) de nature à entraîner la nullité de cet acte ;

    - aux parties d'apporter un soin particulier au mesurage de la superficie, une erreur de plus de 5 % étant susceptible d'entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur et, le cas échéant, de donner lieu, sous réserve de leur recevabilité, à des demandes en remboursement portant sur une partie des honoraires versées au notaire, ou sur le montant des droits de mutation perçus par l'administration fiscale ;

    - aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'intérêt de procéder, en cas de vente portant sur plusieurs lots, à une ventilation du prix entre les différents lots vendus afin que la réduction éventuelle du prix puisse ne porter que sur le lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage ;

    - aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'éventuelle opportunité, en cas de vente portant sur un lot unique composé à la fois d'une partie privative soumise à l'article 46 de la loi et de locaux exclus de son champ d'application, tels que caves ou garages (copropriété horizontale ou encore lots uniques ne satisfaisant pas aux prescriptions actuelles de la publicité foncière), de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée, afin que seul ce dernier soit pris en considération en cas de réduction de prix pour erreur de mesurage ; que toutefois, l'obligation de mention issue de l'article 46 portant sur la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot, et non sur la superficie des locaux constituant ce lot, il serait inefficace de ventiler le prix des différents locaux.

  • CA Paris, 2e, A, 17-05-2006, n° 05/01271
    Recours de droit commun. Toutefois, si la différence de superficie est importante, le vendeur peut agir en nullité de la vente pour erreur substantielle sur l'une des caractéristiques essentielles du bien vendu.

E5716ETU

1-1-2-3-2-5-2-2. La réduction proportionnelle du prix de vente
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
  • Cass. civ. 3, 16-01-2008, n° 06-21.696, FS-P+B+R+I
    Vente en bloc de plusieurs lots. En cas de fixation d'un prix global, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'obligation de mesurage.
  • Cass. civ. 3, 19-11-2008, n° 07-18.384, FS-P+B
    Ainsi, la réduction proportionnelle correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur d'un lot échappant à l'obligation de mesurage (en l'espèce, un garage).
  • Cass. civ. 3, 16-09-2015, n° 14-20.137, FS-P+B
    Lorsque la vente porte sur plusieurs lots dont certains ne sont pas soumis à l'obligation de mesurage, la circonstance que la différence entre la superficie annoncée dans l'acte et la superficie réelle de la partie privative du bien corresponde à la surface d'un lot exclu du champ d'application de l'article 46, est indifférente s'agissant d'une action en diminution du prix de vente, dès lors que le certificat de mesurage ne permet pas d'attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative.
  • Cass. QPC, 17-10-2013, n° 13-16.510, FS-P+B
    Constitutionnalité. Les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui ouvre une action en réduction de prix lors de la vente d'un immeuble en copropriété, lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 1/20ème à celle exprimée à l'acte de vente, sans préciser quelles surfaces doivent être prises en compte pour l'appréciation de cette superficie, portent-elles atteinte au droit de propriété garanti par les articles 2, 16 et 17 de la DDHC ? Dans un arrêt du 17 octobre 2013, la Cour de cassation a décidé qu'il n'y avait pas lieu de transmettre au Conseil constitutionnel la QPC ainsi soulevée.

E5651ETH

1-1-2-3-2-5-2-3. L'action en diminution de prix
  • Art. 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Délai d'un an. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance
  • Chbre mixte, 24-11-2006, n° 04-18.610, P+B+R+I
    Prescription de l'action. L'assignation, même devant un juge incompétent, interrompt la prescription de l'action.
  • CA Orléans, 06-03-2006, n° 05/01162
    L'acquéreur, qui a laissé s'écouler le délai d'un an en ne formant qu'une réclamation à l'encontre de l'agent immobilier, ne peut par la suite agir à l'encontre de dernier en lui reprochant d'avoir laissé s'opérer la déchéance de son action.
  • Cass. civ. 3, 12-11-2015, n° 14-18.390, FS-P+B
    Le délai d'un an prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager l'action en diminution du prix de vente est interrompu par une assignation en référé expertise avec mission d'établir la surface des lots vendus.
  • Cass. civ. 3, 02-06-2016, n° 15-16.967, FS-P+B
    Le délai d'un an prévu par le dernier alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion, auquel ne peut être appliquée la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil.Précisions

    Le délai d'un an prévu par le dernier alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4853AH9) est un délai de forclusion, auquel ne peut être appliquée la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil (N° Lexbase : L7224IAS). Tel est l'enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 juin 2016 (Cass. civ. 3, 2 juin 2016, n° 15-16.967, FS-P+B N° Lexbase : A8718RRC ; contra Cass. civ. 3, 12 novembre 2015, n° 14-18.390, FS-P+B N° Lexbase : A7511NW4, décision rendue au visa de l'ancien article 2244 du Code civil ; la question se posait de savoir si une solution identique à celle de l'arrêt de novembre 2015 serait retenue à la suite de la réforme de la prescription de 2008 ; la réponse, négative, est apportée par cet arrêt du 2 juin 2016). En l'espèce, par acte du 13 octobre 2009, M. et Mme N. avaient vendu à Mme E. un appartement situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété d'une superficie de 131,07 m², selon une attestation de la société A.. Ayant fait mesurer le bien par un géomètre-expert, qui avait retenu une superficie de 105,10 m², Mme E. avait, les 24 et 29 juin 2010, assigné en référé les vendeurs qui avaient appelé en intervention forcée la société A. et l'agent immobilier par l'entremise duquel l'acquéreur avait été trouvé. Par ordonnance du 7 octobre 2010, le juge des référés avait désigné un expert avec pour mission de mesurer le bien ; dans son rapport déposé le 8 février 2011, l'expert avait conclu à une superficie de 104,7 m². Par acte du 11 octobre 2011, Mme E. avait assigné les vendeurs en diminution du prix et le diagnostiqueur et l'agent immobilier en dommages-intérêts. S'agissant de l'action en diminution du prix, celle-ci se trouvait forclose. La Cour de cassation approuve en effet la cour d'appel de Paris, ayant exactement retenu que le délai d'un an prévu par le dernier alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion et que la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil n'est pas applicable au délai de forclusion. S'agissant de la recherche de la responsabilité de l'agent immobilier, l'acquéreur se trouve également débouté de sa demande, la Cour suprême approuvant les juges qui, ayant retenu que l'agent immobilier n'avait pas effectué le mesurage, qu'il ne disposait d'aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l'exactitude des informations fournies et qu'il n'avait pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel, avaient pu en déduire qu'aucune faute n'était démontrée à l'encontre de l'agent immobilier, de nature à engager sa responsabilité dans l'exécution de sa mission. L'acquéreur obtiendra néanmoins réparation de son préjudice au titre des frais bancaires supplémentaires, le préjudice, bien que futur, était certain, ainsi que le relève la Haute juridiction, cassant l'arrêt sur ce point.

  • Cass. civ. 3, 26-11-2015, n° 14-14.778, FS-P+B
    Exclusivité de l'action. Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; il en résulte que l'acquéreur, qui serait forclos à agir en diminution du prix sur le fondement de ces dispositions, est irrecevable à agir en indemnisation sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur prévue par l'article 1604 du Code civil.
  • Cass. civ. 3, 09-02-2010, n° 09-12.266, F-D
    Erreur de l'acte authentique. Si la réalisation de la vente est constatée par acte authentique la superficie susceptible d'ouvrir droit à l'action en diminution de prix est celle mentionnée dans cet acte dont l'inexactitude ne peut être suppléée par les mentions de la promesse de vente.
  • CA Montpellier, 1ère, A02, 09-01-2007, n° 04/5054
    L'action en diminution de prix n'est pas applicable lorsque la superficie mentionnée dans l'acte de vente est exacte mais ne correspond pas à à celle, erronnée, figurant dans l'avant-contrat.
  • Cass. civ. 3, 07-11-2001, n° 99-20.199, FS-P+B+I+R
    L'arrêt qui fait droit à une demande de diminution du prix doit, par respect des dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, caractériser la nature des surfaces déduites.
  • Cass. civ. 3, 25-02-2016, n° 14-29.705, FS-D
    Cass. civ. 3, 10-12-2015, n° 14-13.832, FS-P+B

    Cass. civ. 3, 05-12-2007, n° 06-19.676, FS-P+B
    Afficher plus (1)
    Connaissance préalable des lieux par l'acquéreur/mauvaise foi de l'acquéreur. La connaissance par l'acquéreur, avant la vente, de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à agir en diminution de prix, cette action n'étant pas subordonnée à la preuve d'un préjudice.Précisions

    La connaissance par l'acquéreur, avant la vente, de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à agir en diminution de prix, cette action n'étant pas subordonnée à la preuve d'un préjudice. Telle est la solution d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 décembre 2007 et destiné à paraître au Bulletin (Cass. civ. 3, 5 décembre 2007, n° 06-19.676, M. Claude Ragusa, FS-P+B N° Lexbase : A0378D3E). En l'espèce, M. R. a acheté, en 2000, un lot de copropriété, l'acte notarié mentionnant une superficie de 95,02 m². Soutenant que la superficie réelle du lot vendu était de 89,66 m², M. R. a assigné en diminution du prix ses vendeurs, demande rejetée par l'arrêt ici attaqué. La cour d'appel retient que l'acquéreur est mal fondé à reprocher aux vendeurs une erreur de superficie alors qu'il habitait dans les lieux depuis quinze mois au moment de la vente et qu'il avait créé une troisième chambre qui avait entraîné une réduction de la surface habitable. De plus, ayant signalé au notaire que la superficie indiquée n'était pas la superficie réelle de l'appartement, il connaissait parfaitement la difficulté éventuelle avant la vente et ne pouvait arguer de sa bonne foi ni d'un prétendu préjudice. La Cour suprême indique, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 , que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. En statuant ainsi, alors que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice, et alors qu'elle avait constaté que la troisième chambre était mentionnée dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé. L'arrêt est donc annulé.

    Le même principe est rappelé dans un arrêt rendu le 10 décembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans une affaire où les faits étaient un peu différents : le 19 janvier 2007, Mme G. avait vendu un appartement à la société P, un certificat de mesurage "Loi Carrez", daté du 11 octobre 2006, annexé à l'acte de vente, mentionnant une superficie de 159,40 m² ; le 10 décembre 2007, la société P., faisant valoir que la surface réelle des parties privatives était en réalité de 101,25 m², avait assigné Mme G. en restitution d'une partie du prix de vente ; le 17 décembre 2007, la société avait revendu l'appartement à une SCI, avec un nouveau certificat indiquant une superficie de 163,91 m². Mme G. avait appelé en garantie le syndicat des copropriétaires, la SCI, le notaire rédacteur de l'acte de vente, et Mme K., qui avait établi le certificat de mesurage du 11 octobre 2006 ; les procédures avaient été jointes. Pour rejeter les demandes de la société P., la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait retenu que les représentants de la société P., professionnels de l'immobilier, exerçant l'activité de marchand de biens, ne pouvaient ignorer qu'une partie de la pièce de séjour de l'appartement avait été construite sur une partie commune à usage privatif et que, compte tenu de la superficie de 163,91 m² mentionnée dans l'acte de vente postérieur au 17 décembre 2007, la société P. connaissait la superficie réelle des parties privatives du lot vendu (CA Aix-en-Provence, 12 novembre 2013, n° 13/06422 N° Lexbase : A5861KPR). A tort, selon la Cour suprême qui censure l'arrêt après avoir rappelé le principe susénoncé

  • CA Paris, 2e, B, 28-05-2003, n° 2002/04099
    Le fait que l'acquéreur connaissait parfaitement les lieux préalablement à la vente ne peut le priver de son droit d'agir en diminution de prix.
  • Cass. civ. 3, 02-07-2008, n° 07-14.639, FS-D
    Bonne foi du vendeur. L'absence de mauvaise foi des vendeurs ne peut faire échec à la demande de diminution du prix formée par l'acquéreur.
  • Cass. civ. 1, 22-05-2008, n° 06-19.643, FS-P+B+I
    Transaction annexe. Une transaction ne peut faire échec à toute demande en diminution de prix dès lors que la surface était différente à celle déclarée dans cet acte.La transaction doit donc être rescindée.
  • Cass. civ. 3, 22-11-2006, n° 05-17.420, FS-P+B+R+I
    Restitution des frais. S'il est fait droit à une demande de diminution proportionnelle du prix à la moindre mesure, le vendeur ne peut être tenu de payer en outre à l'acquéreur le montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente.
  • CA Paris, 2e, B, 20-09-2007, n° 06/09462
    Les dispositions applicables à l'action en diminution du prix ne prévoient pas le remboursement par le vendeur des frais de notaire, des frais d'agent immobilier ou d'emprunt. L'acquéreur ne peut donc y prétendre.
  • CA Paris, 2e, B, 28-05-2003, n° 2002/04099
    Dommages-intérêts. L'acquéreur ne peut à la fois obtenir la diminution du prix de vente et une indemnité au titre de la surface excessive. Il ne peut donc prétendre à des dommages intérêts pour le trouble de jouissance qu'il prétend subir.

E5652ETI

1-1-2-3-2-5-3. Les recours du vendeur
  • Cass. civ. 3, 04-01-2006, n° 04-18.130, FS-D
    Cass. civ. 3, 25-10-2006, n° 05-17.427, FS-P+B

    Cass. civ. 3, 08-11-2006, n° 05-16.948, FS-P+B
    Cass. civ. 1, 05-02-2009, n° 07-18.057, F-D
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    Recours à l'encontre du professionnel. La diminution du prix ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant d'accueillir un appel en garantie du vendeur à l'encontre du professionnel du mesurage, auteur du relevé de superficie.
  • Cass. civ. 3, 04-01-2006, n° 04-18.130, FS-D
    En effet, la diminution du prix n'est que la conséquence de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à celle convenue.
  • CA Paris, 2e, B, 28-09-2006, n° 05/12754
    La cour d'appel de Paris a néanmoins considéré que le vendeur pouvait agir contre l'entreprise chargée du mesurage sur le fondement de la perte d'une chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
  • CA Paris, 2e, B, 03-11-2005, n° 04/10579
    Le vendeur peut agir contre l'expert, auteur du relevé erroné, sur le fondement de la perte d'une chance de vendre leur bien au prix initialement convenu pour une surface moindre.
  • CA Paris, 2e, B, 03-11-2005, n° 04/10579
    CA Paris, 2e, A, 07-09-2005, n° 04/08429

    Cass. civ. 1, 25-03-2010, n° 09-66.282, F-P+B
    CA Aix-en-Provence, 19-01-2010, n° 08/06392
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    Responsabilité du notaire. S'il est acquis que le notaire n'a pas l'obligation de se rendre sur place, ni de ventiler le prix entre les différentes surfaces, sa responsabilité peut être recherchée par le vendeur au titre du manquement à son obligation de conseil. Précisions

    Dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété, en cas d'erreur relative à la mention de mesurage, le notaire est tenu à la garantie de la restitution de prix trop perçu. Tel est l'enseignement délivré par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2010 (Cass. civ. 1, 25 mars 2010, n° 09-66.282, F-P+B N° Lexbase : A1684EUW). En l'espèce, par acte authentique des 12 et 19 décembre 2003, dressé par l'un des associés d'une SCP notariale, la société A a vendu les lots 112 et 113 de la copropriété d'un immeuble à la société B. Celle-ci, ayant fait constater que les superficies des deux lots étaient inférieures à celles mentionnées dans l'acte de vente, a introduit à l'encontre de la société venderesse une action en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis , et a assigné la SCP notariale en garantie du paiement des sommes dues par la société A au titre de la condamnation à intervenir. Par un arrêt du 18 février 2009 (CA Paris, 2ème ch., sect. A, 18 février 2009, n° 06/01224 N° Lexbase : A4794EDW), la cour d'appel de Paris a rejeté l'action formée contre la SCP. En effet, selon les juges du fond, la surface moindre ne donnant lieu qu'à réduction de prix, toute demande d'indemnisation, en l'absence de dol démontré, ne pouvait qu'être rejetée, et le notaire ne pouvait être tenu à la garantie de la restitution de prix trop perçu. Toutefois, en se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été communiqués, le notaire n'avait pas disposé d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par la société venderesse et, partant, avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l'article 46 précité et de l'article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié , et sans se prononcer sur l'impossibilité, pour la société créancière, d'obtenir la restitution partielle du prix par suite de l'insolvabilité invoquée de la société A., qui était susceptible d'obliger le notaire à garantir cette restitution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil .

  • CA Paris, 4, 1
    Ainsi, le notaire doit-il attirer l'attention de ses clients sur l'impérieuse nécessité de faire procéder à un mesurage de la surface privative de son bien par un professionnel.
  • Cass. QPC, 10-01-2013, n° 12-40.084, -, FS-P+B
    Constitutionnalité. Ne donne pas lieu à renvoi la QPC soulevée à l'encontre de l'article 46 de la loi de 1965, relatif à la mention de la superficie du lot de copropriété vendu ; la Cour de cassation estime, notamment, que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne privent pas le vendeur d'un lot de copropriété qui a subi un préjudice à cause d'une erreur de mesurage de son droit d'en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun.Précisions

    L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, relatif à la mention de la superficie du lot de copropriété vendu (N° Lexbase : L4853AH9), dans la portée effective qui lui est donnée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, porte t-il atteinte au principe de réparation et de responsabilité, au droit à un recours juridictionnel effectif, au principe de liberté contractuelle et au droit de propriété ? Dans une décision rendue le 10 janvier 2013, la Cour de cassation a estimé qu'il n'y avait pas lieu de transmettre au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ainsi soulevée (Cass. QPC, 10 janvier 2013, n° 12-40.084, FS-P+B N° Lexbase : A0926I3P). La Haute juridiction a, en effet, estimé que la question posée ne présentait pas un caractère sérieux dès lors que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et la portée effective qui lui est donnée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, ne privent pas le vendeur d'un lot de copropriété qui a subi un préjudice à cause d'une erreur de mesurage de son droit d'en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun, que l'atteinte à la liberté contractuelle est limitée à certaines ventes et justifiée par un motif d'intérêt général, la protection de l'acquéreur d'un lot de copropriété, et qu'il n'en résulte aucune dépossession du droit de propriété au sens de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen (N° Lexbase : L1364A9E).

E5653ETK

1-1-2-3-3. La mention du numéro d'immatriculation de la copropriété

E3228E4C

1-1-2-4. Les documents à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété

E5602ETN

1-1-2-4-1. L'état daté
  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Le syndic, avant l'établissement de l'acte de vente, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967

    Dettes du cédant à l'égard du syndicat. Dans la première partie de l'état daté que le syndic doit adresser au notaire, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

    • des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
    • des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
    • des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
    • des sommes mentionnées aux articles 26-6 (N° Lexbase : L9742ISM) et 33 (N° Lexbase : L4839AHP) de la loi du 10 juillet 1965 ;
    • des avances exigibles.
  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967

    Créances du cédant à l'égard du syndicat. Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

    • des avances mentionnées à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5548IGL) (soit notamment les fonds destinés à constituer des réserves) ;

    • des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5202A33) (que ce soient les provisions du budget prévisionnels ou celles non comprises dans ce budget).

  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967

    Sommes devant incomber à l'acquéreur. Dans la troisième partie de l'état daté, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

    • de la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (notamment les réserves) et ce d'une manière même approximative ;
    • des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
    • des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.
  • Art. 5, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Etat des procédures en cours. Dans cette annexe, le syndic mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
  • Cass. civ. 3, 17-11-1999, n° 98-15.882
    Caractère limitatif des renseignements à fournir. Le syndic n'a pas à remplir une mission d'information plus étendue que celle visée par l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
  • CA Paris, 23e, B, 14-09-2006, n° 05/22025
    Toutefois, dès lors que le syndic accepte de remplir une note de renseignements complémentaire, il doit s'en acquitter de façon exacte et complète. A défaut, il peut engager sa responsabilité.
  • CA Paris, 14e, A, 27-05-2009, n° 08/24111
    Responsabilité du syndic en cas de renseignements omis. Le syndic doit aviser l'acquéreur de la tenue d'une assemblée générale concomitante à l'acte de vente portant sur des travaux dont le financement est susceptible de lui être réclamé.
  • CA Paris, 23e, B, 12-01-2006, n° 05/05138
    Le syndic peut engager sa responsabilité en omettant d'informer l'acquéreur de la tenue d'une assemblée générale ayant voté le principe d'un ravalement de l'immeuble peu de temps avant la remise de l'état daté prévu à l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
  • CA Versailles, 11-01-2010, n° 09/01500
    Le syndic commet une faute en omettant d'aviser l'acquéreur de l'existence d'un procès en cours. Cette faute peut causer un préjudice consistant en la perte d'une chance de ne pas contracter ou de s'engager dans d'autres conditions (notamment de prix).
  • Art. 10-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Décret n° 2020-153 du 21 février 2020
    Honoraires du syndic. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations relatives à l'établissement de l'état date ne peuvent excéder, à compter du 1er juin 2020, un montant fixé à 380 euros TTC.

E3231E4G

1-1-2-4-2. Les nouveaux documents à annexer à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un lot de copropriété, imposés par la loi "ALUR" du 24 mars 2014
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Dans le but de renforcer l'information et donc la protection de l'acquéreur, en cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, la loi "ALUR" prévoit la remise d'un certain nombre de documents à l'acquéreur.
  • Promesse de vente
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    En cas de promesse de vente, doivent être remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
    a) la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 (exigible depuis le 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, à compter du 31 décembre 2017 pour ceux de plus de 50 lots et à compter du 31 décembre 2018 pour les autres) ;
    b) le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
    c) les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    2° Les informations financières suivantes :
    a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
    b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur (non exigé dans le cas des "petites copropriétés") ;
    c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (non exigé dans le cas des "petites copropriétés") ;
    d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, du montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Art. L731-1, Code de la construction et de l'habitation

    Art. L731-2, Code de la construction et de l'habitation
    Afficher plus (1)
    5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 du CCH (exigible depuis le 1er janvier 2017).
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Acquéreur déjà copropriétaire. Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Lot annexe. Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Modalités de remise des documents. La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur.
  • Acte authentique non précédé d'une promesse de vente
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1.
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Les dispositions concernant l'acquéreur non copropriétaire, les lots annexes et les modalités de remise des documents, sont applicables.
  • Incidence sur le délai de rétractation/réflexion
  • Art. L721-3, Code de la construction et de l'habitation
    Art. L271-1, Code de la construction et de l'habitation
    Délai de rétractation. Lorsque les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et les informations financières exigibles ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
  • Art. L721-3, Code de la construction et de l'habitation
    Délai de réflexion. Lorsque les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble ainsi que l'état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    Art. L271-1, Code de la construction et de l'habitation
    La communication est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1.
  • Vente publique
  • Art. L721-2, Code de la construction et de l'habitation
    En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° sont annexés au cahier des charges. Les dispositions relatives aux lots annexes sont également applicables.

E3232E4H

1-1-2-5. L'information due par le vendeur à l'acquéreur
  • Cass. civ. 3, 15-02-2000, n° 98-15.750
    Si le vendeur connaît le caractère très incomplet et provisoire de l'estimation de travaux votés en assemblée générale, estimation répercutée dans l'état daté du syndic, il doit en aviser l'acquéreur. A défaut, il peut engager sa responsabilité.
  • CA Paris, 2e, B, 24-01-2008, n° 06/21786
    Le vendeur engage sa responsabilité sur le fondement du dol lorsqu'il n'alerte pas l'acquéreur des travaux qu'il a entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
  • CA PARIS, 15è, B, 20-09-2007, n° 05/23779
    Le vendeur doit informer l'acquéreur de l'annexion d'une partie commune sans autorisation de l'assemblée générale. A défaut, l'acquéreur peut agir à son encontre sur le fondement du dol.

E5606ETS

1-1-2-6. L'avis de mutation et l'opposition du syndicat des copropriétaires

E5766ETQ

1-1-2-6-1. L'avis de mutation d'un lot de copropriété

E5767ETR

1-1-2-6-1-1. L'auteur de l'avis de mutation
  • Art. 20, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Mutation à titre onéreux. Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
  • Art. 5-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Vente sur licitation ou sur saisie immobilière. Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant.
  • Art. 5-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Expropriation. Si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, l'avis est donné au syndic par le notaire ou par l'expropriant.
  • Art. 5-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Droit de préemption publique. Si le lot fait l'objet d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic par le titulaire du droit de préemption.
  • Art. 5-1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Acte reçu en la forme administrative. Si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.

E5775ET3

1-1-2-6-1-2. La délivrance de l'avis de mutation

E5776ET4

1-1-2-6-2. L'opposition du syndic à la vente

E5768ETS

1-1-2-6-2-1. Les modalités de l'opposition

E5769ETT

1-1-2-6-2-1-1. Le délai de l'opposition

E5771ETW

1-1-2-6-2-1-2. La forme de l'opposition

E5777ET7

1-1-2-6-2-1-3. Le contenu de l'opposition

E5772ETX

1-1-2-6-2-1-4. Le destinataire de l'opposition

E5778ET8

1-1-2-6-2-1-5. Les créances pouvant fonder une opposition

E5781ETB

1-1-2-6-2-2. Les effets de l'opposition

E5770ETU

1-1-2-6-2-2-1. Les effets de l'opposition régulière du syndic

E5773ETY

1-1-2-6-2-2-2. Les effets de l'opposition irrégulière du syndic
  • Cass. civ. 2, 20-10-2005, n° 03-17.550
    Une première opposition irrégulière prive le syndic de former ultérieurement toute nouvelle opposition et, à tout le moins, après l'expiration du délai de 15 jours à compter de la date d'opposition initialement formée.

E5774ETZ

1-1-2-6-2-3. La contestation de l'opposition par le copropriétaire vendeur
  • La demande de mainlevée de l'opposition sur le prix de vente relève de la compétence du juge des référés ou du tribunal saisi sur le fond.
  • CA Paris, 14e, A, 12-09-2007, n° 07/04306
    Si le vendeur élève une contestation sur le montant de l'opposition, il appartient au syndicat d'obtenir, à l'égard de ce vendeur, une décision de condamnation lui permettant ensuite d'exiger du notaire la remise des fonds bloqués.

E5779ET9

1-1-2-6-2-4. La responsabilité du syndic pour absence d'opposition ou pour opposition irrégulière
  • CA Paris, 23e, B, 07-10-2004, n° 03/22028
    Le syndic commet une erreur de gestion en ne formant pas opposition. Toutefois, le syndicat ne peut obtenir à titre de dommages intérêts le paiement intégral des sommes impayées, l'opposition n'étant pas le seul moyen de recouvrer les charges dues.
  • CA Paris, 23e, B, 15-12-2005, n° 05/06930
    Le syndic commet une faute à l'égard d'un copropriétaire qui cède son lot s'il fait opposition pour des sommes non exigibles et peut, de ce fait, encourir une responsabilité envers ce copropriétaire s'il en résulte pour lui un préjudice établi.

E5780ETA

1-1-2-7. Le sort des dettes envers le syndicat des copropriétaires

E5605ETR

1-1-2-7-1. La clause de solidarité

E5783ETD

1-1-2-7-2. La répartition des dettes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot

E5784ETE

1-1-2-7-2-1. Les règles de répartition des dettes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot
  • Règles légales de répartition
  • Art. 6-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Art. 14-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Provision exigible du budget prévisionnel. A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur.
  • Art. 6-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Provisions des dépenses hors budget. A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
  • Cass. civ. 3, 17-11-1993, n° 91-11.123
    Cass. civ. 3, 07-10-2009, n° 08-19.631, FS-P+B
    La date d'exigibilité des provisions est caractérisée par la date à laquelle les appels de fonds relatifs aux travaux considérés sont devenus effectivement liquides et exigibles.
  • Cass. civ. 3, 14-02-1996, n° 94-14.513
    Les appels de fonds qui interviennent postérieurement à la notification de la vente au syndic sont donc imputables à l'acquéreur.
  • Cass. civ. 3, 02-10-2001, n° 00-10.890
    Il importe peu que les appels de fonds correspondent à des travaux votés antérieurement à la vente. Si leur date d'exigibilité est postérieure, ils incombent à l'acquéreur, nonobstant toute convention contraire inopposable au syndicat.
  • Cass. civ. 3, 28-05-2002, n° 01-03.119, F-D
    A l'égard du syndicat des copropriétaires, le remboursement des échéances d'un emprunt exigibles lors de la vente incombe au vendeur.
  • Art. 6-2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Sort du trop ou moins-perçu révélé par l'approbation des comptes. A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
  • Cass. civ. 3, 14-04-2016, n° 15-14.356, F-D
    Cass. civ. 3, 19-12-2012, n° 11-17.178, FP-P+B
    Application de la règle selon laquelle le trop perçu sur provisions qui apparaît après la mutation à titre onéreux est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
  • Cass. civ. 3, 27-03-2013, n° 12-11.808, FS-P+B
    Avances remboursables. La réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot
  • Cass. civ. 3, 20-05-2021, n° 20-15.633, FS-P
    Vente forcée par adjudication. Les règles ainsi posées par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 (en particulier celle posée au 1°), visent toute « mutation à titre onéreux d’un lot », et s’appliquent donc y compris dans le cadre d’une vente forcée sur adjudication. Il en résulte, qu’à l’occasion d’une vente par adjudication d’un lot de copropriété, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au copropriétaire saisi.
    En revanche, s'agissant du paiement des frais liés à l’établissement de l’état daté, la solution retenue par la Cour de cassation, amène à retenir une solution différente dans le cas d’une vente par adjudication, par rapport aux règles posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L5204A37, puisqu’elle vient préciser que le paiement incombe alors à l’adjudicataire, et non au copropriétaire vendeur comme le prévoit l’article 10-1.
  • Conventions des parties
  • Art. 6-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Inopposabilité au syndicat. Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.
  • Cass. civ. 3, 11-10-2005, n° 04-17.178, F-D
    Les conventions régissant le sort des sommes dues au syndicat des copropriétaires sont applicables exclusivement dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur et ne peuvent être opposées au syndicat.
  • Cass. civ. 3, 15-06-2000, n° 98-23.493, inédit, Rejet
    Cass. civ. 3, 28-10-2003, n° 02-15.843, F-D
    Conventions concernant les travaux "décidés" ou "votés". Il est régulièrement prévu dans l'acte de vente que les travaux "décidés" ou "votés" en assemblée générale à la date de la vente seront à la charge du vendeur. Il convient dans cette hypothèse de définir quand les travaux sont réputés "décidés" ou "votés".
  • Cass. civ. 3, 07-10-2008, n° 07-17.822, F-D
    Si le vendeur doit supporter "le coût des travaux décidés avant la vente, exécutés ou non, ou en cours d'exécution", les travaux votés dans leur principe avant la vente mais définitivement approuvés par une AG postérieure restent à la charge de l'acquéreur
  • Cas d'une vente en VEFA
  • Cass. civ. 3, 22-01-2014, n° 12-29.368, FS-P+B+I
    En cas d'acquisition d'un lot de copropriété dans le cadre d'une VEFA, l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis.Précisions

E6108EYU

1-1-2-7-2-2. Le cas des redevances syndicales des associations syndicales de propriétaires
  • Ordonnance n° 2004-632 du 01-07-2004, relative aux associations syndicales de propriétaires.
    Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
  • CE 9/10 SSR, 13-11-2013, n° 340304
    Il résulte de l'article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, relative aux associations syndicales de propriétaires, que si les propriétaires successifs sont redevables de plein droit des redevances établies à leur nom, quelle que soit la date à laquelle remontent les dépenses auxquelles les redevances doivent faire face, ces redevances n'en constituent pas moins, dès l'émission des rôles, des dettes personnelles de ceux au nom desquelles elles sont établies.
  • CE 3/8 SSR, 20-03-2015, n° 360019
    Le syndicat est seul compétent pour fixer les bases de la répartition des dépenses entre les membres de l'association, en tenant compte de l'intérêt de chaque propriété à l'exécution des missions de l'association. Précisions
  • CE 9/10 SSR, 13-11-2013, n° 340304
    Par suite, lorsqu'une association syndicale autorisée n'a pas été informée d'une mutation de propriété dans les conditions prévues par ces dispositions, l'ancien propriétaire inscrit sur les rôles demeure redevable, à ce titre, des redevances ainsi mises à sa charge.

E6109EYW

1-1-2-8. La notification du transfert de propriété au syndic

E5603ETP

1-1-2-8-1. La notification à faire au syndic

E5718ETX

1-1-2-8-2. La sanction de l'absence de notification au syndic
  • Cass. civ. 3, 22-03-2000, n° 98-14.409
    Inopposabilité de la mutation. En l'absence d'une notification effectuée selon le formalisme légal, la mutation est inopposable au syndicat des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 26-09-2007, n° 06-16.394, FS-D
    Tant que le syndic n'a pas reçu la notification de la mutation, il peut valablement continuer à convoquer les vendeurs du lot aux assemblées générales de copropriétaires. Ces derniers peuvent également être tenus au paiement des charges.
  • CA Paris, 23e, B, 10-05-2007, n° 06/15800
    Tant que le syndic n'est pas avisé du transfert de propriété d'un lot en raison du décès du copropriétaire, il ne peut lui être reproché de continuer à convoquer le copropriétaire décédé aux assemblées générales, lesquelles n'encourent pas de nullité.
  • Cass. civ. 3, 04-01-1996, n° 93-18.228
    Une société qui a acquis puis revendu un lot et qui a, le même jour, fait notification de ces deux transferts de propriété au syndicat des copropriétaires, n'a pas eu, à l'égard de celui-ci, la qualité de copropriétaire et n'est pas débitrice des charges.
  • CA Paris, 23e, B, 16-10-2008, n° 07/18051
    Le syndicat des copropriétaires peut renoncer tacitement à se prévaloir de l'inopposabilité d'un démembrement de propriété d'un lot, dans l'hypothèse où le syndic assigne directement l'usufruitier en paiement de charges.

E5719ETY

1-1-2-9. Le paiement des frais et honoraires du syndic liés aux mutations
  • Art. 10-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné (loi n° 65-557, art. 10-1 b).
    Ces dispositions sont issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété, qui a modifié l’article 10-1, b, de la loi pour étendre ses dispositions, au-delà de l’état daté, à toutes les prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire. Le rapport de l'ordonnance (N° Lexbase : Z954828U) vise, à ce titre, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (loi du 10 juillet 1965, art. 20, I) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (décret du 17 mars 1967, art. 33 N° Lexbase : L5526IGR), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type.
  • Art. 10-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Décret n° 2020-153 du 21 février 2020
    Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé à 380 euros TTC.
  • Cass. civ. 3, 20-05-2021, n° 20-15.633, FS-P
    Vente forcée par adjudication. La Cour de cassation a été amenée à préciser que l’imputation du coût de l’état daté au copropriétaire concerné n’est pas applicable en cas de vente par adjudication d’un lot de copropriété ; le paiement des frais liés à l’établissement de l’état daté incombe donc à l’adjudicataire.

E33923PC

1-1-2-10. Les effets de la vente d'un lot de copropriété sur les procédures en cours
  • CA Orléans, 23-02-2009, n° 08/01994
    Action en exécution de travaux sur les parties communes. Le vendeur perd toute qualité et intérêt à agir en exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble postérieurement à la vente de son lot. La clause de l'acte de vente lui réservant cette faculté est nulle et ne peut donc recevoir application.
  • Cass. civ. 3, 13-04-2010, n° 09-65.579, F-D
    Action en cessation d'un trouble de jouissance. Le vendeur ne peut subroger l'acquéreur dans son droit à agir pour des troubles de jouissance causés par un copropriétaire. En effet, la subrogation ne peut s'opérer à l'égard d'une créance indemnitaire à caractère strictement personnel.

E5604ETQ

1-1-2-11. Modèle d'acte de vente immobilière (de lots de copropriété à usage d'habitation)

E0752GA4

1-1-3. Le droit pour tout copropriétaire de louer son lot

E5595ETE

1-1-3-1. Le principe de la libre location de son lot

E5810ETD

1-1-3-1-1. Les conditions d'une location régulière de lot de copropriété
  • En principe, tout copropriétaire a le droit de louer son lot, sous réserve de respecter les clauses du règlement de copropriété qui restreindraient ou aménageraient son droit. Sur ces clauses, voir N° Lexbase : E5253ETQ.
  • Cass. civ. 3, 30-03-1978, n° 76-14567
    La location du lot, pour être régulière, ne doit pas être contraire à la destination de l'immeuble.

E5812ETG

1-1-3-1-2. Les conséquences d'une location irrégulière de lot de copropriété
  • Cass. civ. 3, 10-10-1990, n° 88-20.330
    Fermeture du fonds de commerce. Le syndicat des copropriétaires peut obtenir la fermeture d'un fonds de commerce exploité dans un lot dès lors que l'activité exercée est contraire à la destination de l'immeuble et source de troubles de jouissance pour la copropriété.
  • Cass. civ. 3, 28-01-1987, n° 85-13.201
    Exemple de cessation d'activité d'une discothèque.
  • Cass. civ. 3, 15-02-1995, n° 92-22.005
    Exemple de fermeture d'un restaurant source de nuisances pour la copropriété.
  • CA Paris, 16e, B, 10-06-2004, n° 2003/04442
    Exemple de fermeture d'un sex shop, activité contraire à la destination de l'immeuble.
  • Cass. civ. 2, 18-11-1992, n° 91-14.164, inédit, Rejet
    Tierce opposition du locataire. Si la copropriété agit exclusivement contre le copropriétaire bailleur pour obtenir la fermeture du commerce exploité par le locataire (discothèque), ce dernier peut former une tierce opposition au jugement ayant ordonné la cessation d'activité.
  • Cass. civ. 3, 28-01-1987, n° 85-13.201
    Responsabilité du copropriétaire bailleur. Le copropriétaire bailleur peut engager sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires s'il savait que son locataire exercerait une activité contraire à la destination de l'immeuble (en l'espèce, une discothèque).
  • Cass. civ. 3, 15-02-1995, n° 92-22.005
    Le copropriétaire bailleur peut engager sa responsabilité à l'égard de la copropriété s'il donne des autorisations d'aménagement contraires aux stipulations du règlement de copropriété (en l'espèce, pose d'auvents en façade de l'immeuble).
  • CA Paris, 16e, B, 10-06-2004, n° 2003/04442
    Le copropriétaire bailleur peut engager sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires s'il tarde à prendre les mesures nécessaires pour obtenir la cessation par son locataire d'une activité contraire à la destination de l'immeuble (sex shop).
  • Cass. civ. 3, 04-01-1991, n° 89-10.959
    Action du syndicat/action individuelle. L'action dirigée contre le copropriétaire bailleur et, le cas échéant, contre son locataire peut être introduite par le syndicat des copropriétaires ou par les copropriétaires agissant individuellement.

E5814ETI

1-1-3-2. Les clauses du règlement de copropriété pouvant encadrer la location d'un lot

E5813ETH

1-1-3-3. Les conséquences de la location de son lot
  • Un locataire dûment avisé de l'existence de la copropriété est tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété portées à sa connaissance. Il ne dispose pas de plus de droits que son bailleur copropriétaire.
  • Cass. civ. 3, 28-02-2001, n° 99-15.226
    Quelles que soient les stipulations du bail, un copropriétaire ne peut pas accorder à son locataire plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le locataire est donc tenu d'obtenir l'accord de l'assemblée générale avant de supprimer un mur, partie commune.
  • Sur l'opposabilité du règlement de copropriété aux locataires, voir N° Lexbase : E4870ETK.
  • Sur les conséquences de l'opposabilité du règlement de copropriété au locataire, notamment eu égard aux responsabilités respectives du bailleur, du locataire et du syndicat des copropriétaires, voir N° Lexbase : E4873ETN.
  • CA Paris, 23e, B, 30-01-2003, n° 2002/13972
    Les clauses d'un règlement de copropriété ne sont opposables à un locataire que dès lors qu'elles sont antérieures au contrat de bail. Un règlement postérieur ne pourrait valablement interdire l'activité exercée par le locataire.

E5811ETE

1-1-4. Le droit pour tout copropriétaire de changer l'affectation de son lot

E5596ETG

1-1-4-1. Les conditions de validité du changement d'affectation d'un lot de copropriété
  • Tout copropriétaire peut changer l'affectation de son lot à condition que ce changement :
    - ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ;
    - ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
    - soit compatible avec le règlement de copropriété.
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Tout copropriétaire peut changer l'affectation de son lot à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires. Le changement doit, en outre, être compatible avec le règlement de copropriété.
  • CA Paris, 23e, B, 13-11-2003, n° 2003/06948
    L'affectation d'un lot peut être modifiée dès lors que la nouvelle affectation n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, telle que définie par le règlement de copropriété, et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
  • Si le changement d'affectation est contraire au règlement de copropriété ou porte directement atteinte à la destination de l'immeuble, il doit être autorisé à l'unanimité des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 06-12-1989, n° 88-10014
    Il ne peut être opposé au copropriétaire désirant modifier l'affectation de son lot, le caractère obligatoire et absolu de la définition de celui-ci dans le règlement de copropriété.
  • Pour apprécier la validité du changement d'usage, il convient donc notamment d'étudier les clauses du règlement de copropriété qui pourraient encadrer ce changement. Sur ces clauses, voir N° Lexbase : E5255ETS.
  • Cass. civ. 3, 10-11-1987, n° 86-13.041
    Pour apprécier si une clause du règlement de copropriété restreignant le changement d'affectation est valable, il convient de vérifier si elle est conforme à la destination de l'immeuble.
  • Cass. civ. 3, 18-12-1991, n° 90-10.500
    Les indications concernant l'affectation du lot contenues exclusivement dans l'état descriptif de division ne peuvent autoriser ou interdire à elle seule un changement d'usage, ce document n'ayant pas une nature contractuelle.
  • Cass. civ. 3, 05-12-2007, n° 06-16.031, FS-D
    Dès lors que le changement d'usage n'est pas expressément prohibé par le règlement de copropriété, il convient de vérifier s'il n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ou s'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 28-04-1993, n° 91-11.296, inédit, Rejet
    Cass. civ. 3, 31-10-1989, n° 88-12169
    Ainsi, le changement ne doit pas être contraire à la destination de l'immeuble. Tel n'est par le cas pour l'exercice d'une activité commerciale en pied d'immeuble dès lors que la destination de l'immeuble est à usage exclusif d'habitation.
  • Sollicitation d'une autorisation de l'assemblée générale
  • Cass. civ. 3, 08-06-2017, n° 16-16.566, FS-P+B
    Le fait, pour un copropriétaire, de demander l'autorisation des autres copropriétaires pour exercer une nouvelle activité dans les parties privatives de son lot, l'oblige à respecter la décision de l'assemblée générale, quand bien même il n'avait pas à solliciter une telle autorisation ; aussi, le refus opposé par l'assemblée générale fait obstacle à l'exercice de cette nouvelle activité.
  • Autorisations d'urbanisme.
  • Cass. civ. 3, 15-01-2003, n° 01-03.076, FS-P+B
    Le copropriétaire qui change l'affectation de son bien est tenu de demander les autorisations d'urbanisme afférentes. A défaut, le syndicat des copropriétaires peut invoquer les dispositions de l'article L. 631-7 du Code de l'urbanisme.

E5853ETX

1-1-4-2. Exemples de changement d'affectation d'un lot
  • Cass. civ. 3, 07-12-1994, n° 91-13.035
    Cass. civ. 3, 17-12-1996, n° 95-14.520
    Un changement de la nature de l'activité commerciale, dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce, n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement.
  • Cass. civ. 3, 07-12-1994, n° 91-13.035
    Ce changement peut s'effectuer librement, sous réserve toutefois de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
  • Cass. civ. 3, 23-05-2006, n° 05-14.482, F-D
    Ainsi, par exemple, dans un immeuble bourgeois, un copropriétaire ne peut exercer une activité de jeux de poursuites laser. Cette activité est en effet contraire à la destination de l'immeuble.
  • Cass. civ. 3, 06-12-1989, n° 88-10014
    Dans un immeuble à destination mixte, un local à usage de logement annexé à un local commercial peut en principe être transformé en local technique, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
  • Cass. civ. 3, 05-01-1994, n° 92-13.561
    Dans un immeuble à destination mixte, un copropriétaire peut affecter un lot commercial à usage d'habitation, dès lors que cette modification n'est pas contraire à la destination d l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 02-10-1996, n° 94-20.685
    Une réserve attenante à un local commercial peut être utilisée comme une surface commerciale dès lors que ce changement n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 22-07-1998, n° 96-22.214
    Les juges du fond doivent rechercher si l'affectation à usage administratif (en l'espèce, installation d'un commissariat de police) d'un local à usage de commerce ou d'industrie n'est pas contraire au règlement de copropriété.
  • Cass. civ. 3, 26-04-2006, n° 05-12.045, FS-D
    L'affectation à usage d'habitation de locaux commerciaux en pied d'immeuble peut porter atteinte à la destination de celui-ci dès lors que l'affectation commerciale était expressément voulue pour desservir la copropriété en commerces.
  • Cass. civ. 3, 21-11-2000, n° 96-17.101
    Un changement d'usage un local commercial pour y ouvrir un restaurant ne peut être par principe interdit dès lors que le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément une telle interdiction.
  • Cass. civ. 3, 12-01-2000, n° 98-13.794, inédit, Rejet
    L'exercice d'une activité de stockage dans un local initialement affecté à l'usage de boutique peut être interdit comme portant atteinte à la destination de l'immeuble.

E5855ETZ

1-1-4-3. Le cas particuliers du changement d'affectation des locaux accessoires
  • Cass. civ. 3, 04-01-1990, n° 88-17.269
    La transformation d'un garage en cuisine peut être prohibée si ce changement d'usage porte atteinte aux droits des autres copropriétaires (en l'espèce, suppression de l'accès à la chaudière de chauffage central commun de l'immeuble).
  • Cass. civ. 3, 03-05-2001, n° 99-18.179
    Sauf stipulation contraire, des combles (parties privatives) peuvent être aménagées en local d'habitation dès lors que ce changement d'affectation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 08-07-1987, n° 85-18766
    Cass. civ. 3, 18-12-1991, n° 90-10.500
    Sauf stipulation contraire, une remise peut être aménagée en local d'habitation dès lors que ce changement d'affectation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 03-06-1998, n° 96-20.142
    Sauf stipulation contraire, des celliers ou réserves peuvent être aménagés en local d'habitation dès lors que ce changement d'affectation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 07-04-2004, n° 02-12.811, FS-D
    Sauf stipulation contraire, un débarras peut être transformé en garage individuel dès lors que ce changement d'affectation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 15-01-1997, n° 95-10.113, inédit, Rejet
    Sauf stipulation contraire, une cave annexée à un local commercial peut être transformée en cuisine dès lors que ce changement ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
  • CA Paris, 4, 2
    L'affectation à usage d'habitation d'un débarras situé au dernier étage d'un immeuble, étage auquel le règlement de copropriété ne donne pas l'affectation d'habitation, peut être irrégulière si elle porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.
  • CA Nancy, 1ère, 24-01-2006, n° 04/01404
    L'affectation à usage d'habitation de locaux définis dans le règlement comme grenier, cave, débarras, et garage est permise dès lors que le changement est conforme à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 10-03-1993, n° 90-15.949
    Cass. civ. 3, 28-05-2002, n° 00-22.037, F-D
    Sauf stipulation contraire, un emplacement de parking peut être transformé en box dès lors que ce changement n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires.

E5856ET3

1-1-4-4. Les conséquences d'un changement d'affectation irrégulier
  • La sanction d'un changement d'affectation prohibé consiste en le rétablissement des lieux à leur affectation antérieure. La résiliation du bail et l'expulsion du locataire peuvent également être demandées.
  • Cass. civ. 3, 05-12-2007, n° 06-16.031, FS-D
    Il appartient aux juges du fond, saisis d'une demande de remise en état initial des lots, de rechercher en quoi le changement d'affectation était contraire à la destination de l'immeuble ou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 09-06-1993, n° 90-18.043
    Cass. civ. 3, 02-02-1999, n° 97-14.558
    Prescription de l'action. Dans l'hypothèse où un copropriétaire aurait irrégulièrement changé l'affectation de son lot, l'action en annulation du bail et en expulsion du preneur se prescrit pas dix ans.

E5854ETY

1-1-5. Le droit pour tout copropriétaire de faire réaliser des travaux dans son lot

  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Liberté de faire des travaux dans les parties privatives. En principe, un copropriétaire est libre d'effectuer dans son lot des travaux dès lors que ceux-ci ne portent pas atteinte à la destination d l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
  • CA Paris, 23e, B, 20-11-2003, n° 2003/07444
    Le cloisonnement d'un emplacement de parking peut porter atteinte à la destination de l'immeuble dès lors que le règlement de copropriété ne prévoit que des emplacements de parking non clos.
  • Certaines clauses du règlement de copropriété peuvent encadrer les travaux dans les parties privatives. Sur ces clauses, voir N° Lexbase : E5261ETZ.
  • Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Autorisation de l'assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Si les travaux réalisés par un copropriétaire dans son lot affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
  • Art. 35, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Les travaux de surélévation doivent également être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 17-01-1996, n° 94-13.702
    La sanction de la réalisation de travaux, soumis à autorisation préalable de l'AG, qui n'ont pas recueilli cette autorisation est la remise des lieux en leur état antérieur.
  • Cass. civ. 3, 17-01-1996, n° 94-13.702
    L'absence d'autorisation de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble constitue un trouble manifestement illicite et peut donc faire l'objet d'une assignation en référé.
  • Cass. civ. 3, 06-02-2013, n° 12-12.118, FS-D
    C'est au copropriétaire ayant construit une mezzanine malgré le refus de l'assemblée, et soutenant qu'il s'agit d'une structure amovible et temporaire, d'établir cette allégation, et non au syndicat de prouver qu'il s'agit d'une construction pérenne.
  • Loi n° 65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024

    L'article 25-2-1, introduit dans la loi du 10 juillet 1965, par la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024, prévoit qu'un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

    A cette fin, le ou les copropriétaires demandeurs notifient au syndic une demande ayant pour objet l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution, accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

    L'assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévues aux articles 25 et 25-1. La convocation d'une éventuelle nouvelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.

    Jusqu'à la réception des travaux, le ou les copropriétaires mentionnés au premier alinéa du présent article exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d'ouvrage.
     

    Poursuivant dans sa démarche d’accélération de la transition énergétique des copropriétés, le législateur vient ici, via la loi « Habitat dégradé », lever une nouvelle barrière affectant les travaux d'isolation de la toiture ou du plancher à l'initiative d'un ou plusieurs copropriétaires.

    Ce nouvel article 25-2-1, ajouté à la loi du 10 juillet 1965, permet ainsi à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble. Il est donc ici mis fin à la nécessité d’une campagne collective de tels travaux trop souvent frein à leur réalisation effective.

    Pour que cette démarche soit viable encore faut-il, assez logiquement, que ces travaux ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou qu’ils ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

    Afin de d’amorcer cette démarche, le ou les copropriétaires demandeurs devront notifier (via AR ou LRE) au syndic une demande ayant pour objet l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution portant sur ces travaux lequel sera nécessairement accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

    L'assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces travaux entrants, pour les auteurs de la loi « Habitat dégradé », dans la définition des travaux d’économie d’énergie visés par l’article 25-f de la loi, ils semblent pouvoir bénéficier de la seconde passerelle réintroduite par la présente loi à l’article 25-1. Néanmoins, l’article 25-1-2 précise à ce sujet que la convocation d'une éventuelle nouvelle assemblée générale sera aux frais exclusifs des seuls copropriétaires demandeurs. Des précisions décrétales semblent nécessaires à ce sujet.

    Jusqu'à la réception des travaux, le ou les copropriétaires mentionnés au premier alinéa du présent article exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolue au maître d'ouvrage.

    Une nouvelle fois, la démarche du législateur est louable mais pourquoi, à l’instar de la recharge des véhicules électriques ou la réalisation des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilités réduites, ne pas avoir simplement institué un « droit à l’isolation thermique », laissant ainsi à l’assemblée générale une simple faculté d’opposition motivée ?

    B. Naudin, Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 : les dispositions visant l’administration courante et les travaux à réaliser au sein des copropriétés et ASL, Lexbase Droit privé, 30 mai 2024, n°985 {"IOhtml_internalLink": {"_href": {"nodeid": 107843970, "corpus": "reviews"}, "_target": "_blank", "_class": "color-reviews", "_title": "[Textes] Loi \u00ab Habitat d\u00e9grad\u00e9 \u00bb du 9 avril 2024 : les dispositions visant l\u2019administration courante et les travaux \u00e0 r\u00e9aliser au sein des copropri\u00e9t\u00e9s et ASL", "_name": null, "_innerText": "N\u00b0\u00a0Lexbase\u00a0: N9370BZ3"}}.
  • Autorisations d'urbanisme. Le copropriétaire est également parfois tenu de solliciter l'octroi d'une autorisation d'urbanisme (déclaration de travaux, permis de construire, permis de démolir, etc). Sur ce point, voir N° Lexbase : E8019ET8.

E5597ETH

1-1-6. Le droit pour tout copropriétaire de domicilier une entreprise commerciale dans son lot

  • Art. L123-11-1, Code de commerce
    Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.
  • Art. L123-11-1, Code de commerce
    Si elle est soumise à ces restrictions, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder 5 ans à compter de sa création, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.
  • Art. L123-11-1, Code de commerce
    Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au syndicat de la copropriété son intention d'user de la faculté ainsi prévue.
  • Sur la domiciliation du siège social d'une personne morale, voir également N° Lexbase : E0519CTE.

E5598ETI

1-1-7. Le droit pour tout copropriétaire de diviser ou de réunir ses lots

E5599ETK

1-1-7-1. Les contours de la liberté de diviser ou de réunir ses lots
  • Liberté de principe
  • Cass. civ. 3, 24-02-2009, n° 08-11.852, F-D
    Cass. civ. 3, 04-01-1990, n° 88-12.350
    Dès lors qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et/ou aux droits des autres copropriétaires, la division ou la réunion de lots peut en principe intervenir librement, sans autorisation préalable de l'assemblée générale.
  • Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Si la division ou la réunion de lots implique des travaux affectant les parties communes, l'autorisation de l'assemblée générale doit cependant être préalablement obtenue.
  • Cass. civ. 3, 26-05-1988, n° 86-19.350
    La division d'un lot de copropriété relève en principe de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges.
  • Limitations à la liberté prévues par le règlement de copropriété
  • La faculté de diviser ou de réunir ses lots peut être limitée par le règlement de copropriété. Sur les clauses relatives à la division ou à la réunion des lots, voir N° Lexbase : E5254ETR.
  • Cass. civ. 3, 06-12-1989, n° 88-11.357
    Si le règlement autorise expressément la division de lots, un copropriétaire ne peut obtenir l'annulation d'une délibération de l'AG sans établir que la division porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires.
  • Cass. civ. 1, 25-02-2010, n° 09-12.171, F-D
    Le notaire, informé de la volonté de son client de subdiviser son lot, alors qu'une clause du règlement l'interdit, doit ériger en condition suspensive de la vente l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
  • Limitations à la liberté à raison du respect de la destination de l'immeuble et des droits des autres copropriétaires
  • Cass. civ. 3, 24-02-2009, n° 08-11.852, F-D
    La division ou la réunion de lots ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et/ou aux droits des autres copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 08-03-2018, n° 14-15.864, F-D
    Ayant retenu qu'il résultait du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que les requérants (qui avaient procédé à la division de leur lots en studios) avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des "hôtels studios meublés" avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a légalement justifié sa décision d'ordonner la remise en état des lieux.
  • CA Versailles, 16-07-2009, n° 09/03168
    Porte atteinte à la destination de l'immeuble le projet de division de lots qui porte sur une augmentation de 42% du nombre des appartements. Il traduira nécessairement une augmentation de la fréquentation des parties communes et des nuisances.
  • Cass. civ. 3, 04-02-1987, n° 85-15.535
    La division de lot ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble si elle n'emporte aucun bouleversement dans l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété et si elle est conforme aux caractères et à la situation de l'immeuble.
  • CA Paris, 23e ch., B, 04-07-2002, n° 2002/01074
    Modifie la destination de l'immeuble et doit donc être décidé à l'unanimité le projet de réunion de lots appartenant à deux immeubles distincts ayant pour effet de classer l'un d'eux en immeuble de grande hauteur de catégorie GHZ.
  • CA Paris, 23e, B, 17-03-2005, n° 04/10422
    Ne constitue pas un abus de majorité le refus de l'AG de permettre à un copropriétaire de réunir deux lots dès lors qu'il est établi qu'il résulterait de cette réunion des nuisances importantes pour les copropriétaires.
  • CA Paris, 23e, B, 17-03-2005, n° 04/10422
    Peut ainsi être valablement refusée la réunion de deux lots en vue de l'exploitation d'un supermarché, compte tenu des troubles que ne manqueront pas de causer les approvisionnements quotidiens.

E5818ETN

1-1-7-2. Les conséquences de la division de lot
  • La division de lot se traduit notamment par une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
  • Cass. civ. 3, 22-02-1989, n° 87-14.841
    Le fractionnement d'un lot de copropriété entraîne la modification de ses éléments constitutifs et, par conséquent, sa disparition et son remplacement par les différents lots issus de la division du lot primitif.
  • Cass. civ. 3, 07-10-2009, n° 08-18.133, FS-D
    Le copropriétaire qui a pris l'initiative de diviser son lot peut solliciter unilatéralement la modification de l'état descriptif de division.
  • Cass. civ. 3, 18-01-2018, n° 16-26.072, FS-P+B+I
    La division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires.Précisions

    La jurisprudence, faisant application du principe posé par l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4861AHI) selon lequel tout copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, a fait prévaloir la liberté du copropriétaire de diviser son lot sauf prohibition résultant du règlement de copropriété. Il n'en demeure pas moins que la division des lots continue de générer des contentieux lorsqu'un débat s'instaure par exemple quant à une atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. La justice peut également être saisie des conséquences de la division, et c'est dans ce cadre que la Cour de Cassation a rendu, le 18 janvier 2018 (Cass. civ. 3, 18 janvier 2018, n° 16-26.072, FS-P+B+I N° Lexbase : A5271XAH), un arrêt de principe concernant, dans une espèce bien particulière, les incidences juridiques d'une division de lots de copropriété.

    Il s'agissait d'une copropriété créée par un règlement en date du 31 mai 1983 et composée uniquement de deux lots. Le lot n° 1 était constitué d'une parcelle de terrain de 170,30 m² comprenant un bâtiment élevé sur caves et d'un rez-de-chaussée à usage commercial, d'un premier étage à usage d'habitation et d'un grenier au-dessus partiellement à usage d'habitation, et représentant les 575/1000èmes du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires. Le lot n° 2 était constitué d'une parcelle de terrain de 125,70 m² sur laquelle était édifié un bâtiment de trois étages à usage d'habitation, le tout représentant les 425/1000èmes complémentaires du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires.

    Selon le règlement de copropriété, les parties communes comprenaient, outre semble-t-il le sol de l'ensemble de l'immeuble puisque chacun des deux lots s'en voyait doté d'une quote-part seulement, la porte cochère sur rue, l'alimentation de gaz, l'électricité, et le raccordement à l'égout pour les eaux pluviales, vannes et usées.

    Les charges communes générales étaient donc elles-mêmes limitées aux dépenses relatives à ces quelques parties communes ainsi qu'aux frais d'administration du syndicat -dont les honoraires de syndic- et aux impôts, contributions et taxes pouvant incomber à la copropriété.

    Le règlement de copropriété contenait, par ailleurs, une clause selon laquelle les deux lots, 1 et 2, "pourront être divisés en copropriété verticale. Cette faculté se fera à la seule initiative de l'un ou l'autre des propriétaires des lots. Ce droit étant individuellement acquis au profit de chaque lot, sans qu'il soit nécessaire de réunir une Assemblée ou de solliciter un quelconque accord préalable".

    Postérieurement au règlement de copropriété, le lot n° 2 a, par acte notarié du 30 mai 1984, été subdivisé en lots n° 3 à 12, et depuis lors les propriétaires de ces lots ont considéré pouvoir gérer leur bâtiment comme s'il constituait une copropriété autonome "verticale" par rapport à la copropriété d'origine "horizontale", et donc complètement distincte de celle-ci.

    Mais, lors d'une assemblée générale du syndicat d'origine réunie le 21 juin 2011, a été votée une résolution aux termes de laquelle il a été décidé de contester la légalité du modificatif à l'état descriptif de division du 30 mai 1984, et le propriétaire de lots issus de cette division du lot initial n° 2 a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le propriétaire du lot n° 1 en demande d'annulation de la décision prise.

    Il a été fait droit à cette demande en première instance et, par arrêt confirmatif prononcé le 13 juin 2016, la cour d'appel de Versailles a, à l'appui de l'annulation de la résolution contestée, retenu principalement que l'existence de "copropriétés verticales autonomes" ne dépendant pas de l'accord de la "copropriété horizontale", mais de la seule volonté des copropriétaires concernés, était consacrée par le règlement de copropriété du 31 mai 1983, que l'acte notarié du 30 mai 1984 avait pour sa part créé une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, et que "la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d'un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé 'secondaire'".

    La cour d'appel avait donc ainsi jugé que c'était bien une copropriété verticale distincte de la copropriété d'origine qui avait été créée par l'acte de division du lot n° 2 de 1984, et en avait dès lors déduit que l'assemblée générale de la copropriété horizontale n'avait pas qualité pour en contester la validité.

    Le pourvoi formé contre cette décision faisait au premier chef valoir qu'en application des articles 1er (N° Lexbase : L4818AHW) et 6 (N° Lexbase : L4857AHD) de la loi du 10 juillet 1965, il n'était pas du pouvoir d'un copropriétaire de subdiviser son lot de copropriété en d'autres lots constitutifs d'une copropriété verticale séparée de la copropriété horizontale dont son lot fait partie à l'origine.

    La Cour suprême a fait droit à ce moyen pour casser et annuler en toutes ses dispositions l'arrêt querellé, en indiquant dans une formule lapidaire qu'en statuant comme elle l'avait fait, la cour d'appel avait violé le texte de l'article 1er de la loi de 1965 car "la division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat de copropriétaires".

    La Cour de cassation juge par conséquent, sans aucune ambiguïté que, lorsque la division d'un lot est possible comme en l'espèce, et comme cela est généralement le cas, une telle division ne peut avoir pour effet de donner naissance à une nouvelle copropriété.

    Les nouveaux lots créés, loin de constituer une copropriété séparée, se situeront au contraire à l'intérieur de la copropriété existante, et leur division suivie de l'aliénation d'une ou plusieurs fractions du lot antérieur auront pour conséquence nécessaire l'application des dispositions de l'article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4804AHE) exigeant une approbation de l'assemblée générale pour la répartition des charges entre les lots issus de la division.

    L'arrêt du 18 janvier 2018 a ainsi le mérite d'apporter réponse aux interrogations que pouvait soulever la division de bâtiments existants ou édifiés sur l'emprise d'une copropriété horizontale. Le débat se situait ainsi non seulement entre création d'une copropriété "verticale" autonome de la copropriété "horizontale" ou, à l'inverse, intégration pure et simple dans la copropriété existante, mais portait aussi sur une éventuelle solution intermédiaire consistant dans la naissance d'un syndicat secondaire.

    La Cour de cassation dissipe le doute à cet égard, en affirmant que la division de lots à l'initiative d'un copropriétaire ne saurait emporter création d'un quelconque nouveau syndicat. Il n'y a donc pas davantage copropriété distincte que syndicat secondaire.

    L'existence d'un tel syndicat secondaire ne peut résulter que, soit du règlement de copropriété lui-même, soit de sa création par décision d'une assemblée spéciale du bâtiment concerné dans les conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4829AHC).

    Ainsi, la division d'un lot de copropriété n'a d'autre effet que de diviser ce lot en fractions sans en modifier l'appartenance à la copropriété existante, ce qui est au demeurant parfaitement logique. Toute autre solution ne serait qu'extrapolation conduisant à conférer à la division des conséquences qui lui sont étrangères.

    Ce n'est pas la division elle-même du lot, exclusive de toute constitution de copropriété séparée, qui pourra générer une autonomie de gestion, mais le cas échéant la mise en oeuvre du processus de constitution d'un syndicat secondaire permettant tout de même une gestion propre du bâtiment concerné.

    Patrick Baudouin, La division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, article paru dans Lexbase, éd. priv., n° 730, 2018 (N° Lexbase : N2605BXR).

  • Cass. civ. 3, 10-09-2020, n° 19-17.045, FS-P+B+I
    Concernant la répartition des charges, celle-ni ne peut être modifiée au règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division sans avoir été préalablement soumise à l’approbation de l’assemblée générale. 
    Doivent ainsi être réputées non écrites les clauses d’un acte modificatif de l'état descriptif de division relatives à la nouvelle répartition des charges faisant suite à la division d’un lot, dès lors que cette nouvelle répartition n’a pas été soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
    L'action tendant à voir déclarer inopposables de telles clauses, comme non écrites, parce qu'elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant - en particulier la clause de répartition des charges -, peut être exercée à tout moment par un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires.

E5820ETQ

1-1-7-3. Les conséquences de la réunion de lots
  • La division de lot se traduit notamment par une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
  • Cass. civ. 3, 06-02-2002, n° 00-17.781, FS-P+B
    Pour qu'un lot de copropriété s'incorpore à un autre, il faut que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division aient été modifiés en conséquence.

E5821ETR

1-1-8. Le droit pour tout copropriétaire de constituer sur un lot un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation

  • Le droit de propriété portant sur un lot emporte le droit de constituer sur ce lot un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation ou de transférer l'un de ces droits.
  • Art. 6, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Toute constitution sur un lot ou une fraction de lot d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation ou tout transfert de l'un de ces droits doit être notifié sans délai au syndic.
  • Cette notification est réalisée de la même manière qu'en matière de vente d'un lot. Voir N° Lexbase : E5603ETP.

E5720ETZ

1-1-9. Les troubles anormaux de voisinage

E5862ETB

1-2. L'usage et la jouissance des parties communes

1-2-1. Le principe de la libre jouissance des parties communes

E5858ET7

1-2-2. L'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires

  • Cass. civ. 3, 21-06-2000, n° 98-21.628, inédit, Rejet
    A défaut d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, un copropriétaire ne peut librement s'approprier une partie commune de l'immeuble pour en faire un usage privatif.
  • CA Paris, 14e, A, 30-04-2003, n° 2002/22229
    Un copropriétaire ne peut altérer la jouissance des parties communes des autres copropriétaires en encombrant régulièrement un couloir de l'immeuble (en l'espèce, restaurant qui se fait livrer quotidiennement dans le hall d'entrée).
  • CA Paris, 4, 2, 26-01-2011, n° 09/17289
    A défaut de clause contraire du règlement ou d'une décision de l'AG l'autorisant, le stationnement de véhicules de manière prolongée dans une cour commune est interdit puisqu'il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires sur cette cour.
  • CA Paris, 23e, B, 25-01-2007, n° 06/06196
    Un copropriétaire qui s'approprie irrégulièrement une partie commune peut être condamné, sous astreinte, à cesser cet usage illicite, ainsi qu'au paiement de dommages intérêts au profit du syndicat des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 08-11-2006, n° 05-15.786, FS-D
    Un copropriétaire qui s'approprie irrégulièrement une partie commune est tenu aux travaux de réparation pour mettre fin aux désordres que son occupation illicite a engendrés.
  • Cass. civ. 3, 27-01-2015, n° 13-23.853, F-D
    Les travaux entrepris par les propriétaires dans les lots leur appartenant, lorsqu'ils impactent nécessairement la vie des autres copropriétaires du fait de l'installation d'un monte-charge dans la cage d'escalier et de l'occupation de la cour intérieure, justifient le prononcé d'une mesure de suspension des travaux à raison du non respect du règlement de copropriété.
  • Cass. civ. 3, 30-09-2009, n° 07-21.155, FS-D
    Le juge des référés est compétent pour faire cesser l'atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors qu'un trouble manifestement illicite est établi. Tel n'est pas le cas lorsqu'il est fait état d'une autorisation du syndicat des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 13-11-2013, n° 12-24.916, FS-P+B+I
    Saisi d'une demande d'annulation d'une décision mandatant le syndic en vue de saisir un juge pour faire établir les droits du syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l'immeuble, le juge ne peut se prononcer sur l'étendue des droits du syndicat.Précisions

E5859ET8

1-2-3. Le respect de la destination de l'immeuble

E5860ET9

1-2-4. L'interdiction de fumer dans les parties communes

  • Art. L3511-7, Code de la santé publique
    L'interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif édictée par l'article L. 3511-17 du Code de la santé publique s'applique aux parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
  • Art. R3511-6, Code de la santé publique
    Une signalisation apparente doit rappeler le principe de l'interdiction de fumer dans les parties communes d'un immeuble.

E5861ETA

1-3. Le droit d'agir en justice pour des troubles collectifs

2. Les obligations des copropriétaires

E4543ETG

2-1. L'obligation de respecter le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires

2-2. L'obligation de supporter certains travaux

  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, relatives aux travaux portant sur les parties communes et nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne peut faire obstacle ont été modifiées par l'article 9 de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Selon le rapport au Président de la République, l’objectif est « de faciliter la réalisation de travaux au sein de l’immeuble en copropriété en faisant primer la gestion collective sur les intérêts particuliers de chaque copropriétaire et en évitant les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d’entre eux ».
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable.
  • Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Règle d'ordre public. Toutes clauses contraires aux dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites.
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Travaux concernés.  Dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 9 ne visait que certaines catégories de travaux limitativement énumérés (les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (art. 24-II a)) ; les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires (art. 24-II b)) ; les travaux d'économie d'énergie ou de réduction d'émission de gaz à effet de serre (art. 25 f) ; la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène (art. 25 g) ; les travaux nécessaires à l'individualisation des contracts de fourniture d'eau (art. 25 o)) ; et les travaux d'amélioration (art. 30)).
    Dans sa nouvelle rédaction, l'article 9 de la loi de 1965, vise désormais « tous travaux d’intérêt collectif ».

    La notion de «travaux d’intérêt collectif» n’est pas définie. Il est difficilement envisageable qu’elle puisse se réduire aux travaux visés à l’article 25, f, de la loi du 10 juillet 1965 (« travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné »), définis par les articles R. 138-2 (N° Lexbase : L5753IUM) et R. 138-3 (N° Lexbase : L5754IUN) du Code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où l’objectif de l’ordonnance a été d’étendre les travaux nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne peut pas s’opposer, étant rappelé que l’article 25 f était précédemment visé au titre de ces travaux. L’absence de précisions sur la notion de « travaux d’intérêt collectif » risque de générer un contentieux sur sa définition.

    Julien Prigent, extrait de Les modifications des règles relatives aux travaux et aux charges par l'ordonnance du 30 octobre 2019, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 806, 2019 (N° Lexbase : N1579BY7)

     

  • CA Paris, 14e, B, 27-02-2009, n° 08/15510
    Peut ainsi être autorisé l'accès à un local privatif en vue de réaliser des travaux affectant les parties communes, travaux effectués par un autre copropriétaire avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
  • Cass. civ. 3, 30-01-2007, n° 06-13.886, F-D
    Le traitement préventif contre les termites entre dans les travaux qui peuvent être imposés aux copropriétaires dans leurs parties privatives.
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Art. 11, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Conditions. Ces travaux ne peuvent être imposés aux copropriétaires que ;
    - s'ils sont régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires ;
    - dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. 
    Par ailleurs, l'ordonnance du 30 octobre 2019 est venue apporter une limite en précisant que, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, la réalisation de tels travaux sur une partie privative, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
    Cette limite implique donc la nécessité pour le syndicat des copropriétaires et son syndic de rechercher, en amont, de telles solutions et d’en justifier. C'est ainsi que l'article 11 du décret de 1967, qui énumère les documents à notifier en cas de convocation d’une assemblée générale, a été modifié, s'agissant des documents à notifier pour la validité de la décision, pour ajouter parmi ces documents, « une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas [l]es parties [privatives] », lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, 
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Maître d'ouvrage. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Notification préalable. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
  • Art. 9, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Indemnisation. L'article 9 précise que le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de son lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradations, a droit à une indemnité.
    L'ordonnance du 30 octobre a introduit une nouveauté en précisant qu'en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive (cette possibilité permettra, ainsi, par exemple, au copropriétaire concerné, de ne pas avoir à avancer des frais de relogement pendant le temps des travaux).
  • Cass. civ. 3, 28-01-2016, n° 14-29.582, FS-D
    Pour obtenir une indemnisation sur le fondement de ces dispositions, encore faut-il pouvoir établir que les travaux en cause ont effectivement été réalisés en accédant aux parties privatives de l'appartement.
  • Cass. civ. 3, 20-05-1992, n° 90-17.441
    Le préjudice subi par le copropriétaire peut résulter de la pose d'étais à l'intérieur d'un lot à usage commercial (boutique).
  • Cass. civ. 3, 29-01-1997, n° 94-16.714
    Le préjudice peut résulter de la diminution d'ensoleillement et de l'existence de troubles phoniques.
  • Cass. civ. 3, 17-06-2009, n° 08-16.144, FS-D
    En revanche, le copropriétaire qui a, pour des raisons esthétiques, coffré les canalisations communes traversant ses parties privatives, et ce contrairement aux stipulations du règlement de copropriété, est seul tenu des frais de dépose du coffrage.
  • Cass. civ. 3, 14-01-2015, n° 13-28.030, FS-P+B+I
    Le préjudice du bailleur résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire, au titre de la réalisation de travaux sur les parties communes décidés par l'assemblée générale des copropriétaires et affectant ses parties privatives, s'analyse en un préjudice personnel relevant de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
  • CA Paris, 23e, B, 28-05-2009, n° 08/04519
    L'article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public, une clause du règlement de copropriété ne peut imposer aux copropriétaires de souffrir sans indemnité des travaux nécessaires aux parties communes.
  • Cass. civ. 2, 21-01-2010, n° 08-15.884, F-D
    Refus injustifié. Le copropriétaire qui refuse de manière injustifiée l'accès à son lot peut être condamné sous astreinte par le juge des référés. Il peut aussi être condamné au paiement des factures émises par l'entreprise chargée des travaux pour déplacements infructueux.
  • CA Paris, 14e, B, 12-09-2008, n° 08/04236
    En cas de refus injustifié du copropriétaire, le syndicat peut saisir le juge des référés pour obtenir l'autorisation de faire pénétrer dans les lieux l'entreprise chargée des travaux.

2-3. L'obligation de payer les charges de copropriété

2-4. L'obligation de souscrire une assurance

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  1. Les droits des copropriétaires sur leur lot

    1. La libre disposition des parties privatives

      1. Le principe de libre disposition des parties privatives

      2. Le droit pour tout copropriétaire de vendre son lot

        1. Le principe de liberté de vente d'un lot par un copropriétaire

        2. Les mentions devant figurer dans les annonces immobilières

        3. Les mentions que doit contenir l'acte de vente d'un lot de copropriété

          1. La mention de la connaissance préalable de l'acquéreur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division

          2. La mention de la superficie de la partie privative du lot vendu

            1. L'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot

            2. Le champ d'application de l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative du lot

              1. Les actes concernés par l'obligation de mesurage

              2. Les locaux concernés par l'obligation de mesurage

            3. Les modalités du calcul de la superficie de la partie privative

              1. Les superficies à prendre en compte

              2. Les personnes habilitées à effectuer le mesurage

            4. La remise d'une copie du certificat de mesurage

            5. Les conséquences de l'absence ou de l'inexactitude de la mention relative à la superficie de la partie privative

              1. La sanction de l'absence de mention de la superficie de la partie privative du lot vendu

              2. Les conséquences de l'inexactitude de la mention de la superficie de la partie privative du lot vendu

                1. L'hypothèse d'une superficie supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente

                2. La réduction proportionnelle du prix de vente

                3. L'action en diminution de prix

              3. Les recours du vendeur

          3. La mention du numéro d'immatriculation de la copropriété

        4. Les documents à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété

          1. L'état daté

          2. Les nouveaux documents à annexer à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un lot de copropriété, imposés par la loi "ALUR" du 24 mars 2014

        5. L'information due par le vendeur à l'acquéreur

        6. L'avis de mutation et l'opposition du syndicat des copropriétaires

          1. L'avis de mutation d'un lot de copropriété

            1. L'auteur de l'avis de mutation

            2. La délivrance de l'avis de mutation

          2. L'opposition du syndic à la vente

            1. Les modalités de l'opposition

              1. Le délai de l'opposition

              2. La forme de l'opposition

              3. Le contenu de l'opposition

              4. Le destinataire de l'opposition

              5. Les créances pouvant fonder une opposition

            2. Les effets de l'opposition

              1. Les effets de l'opposition régulière du syndic

              2. Les effets de l'opposition irrégulière du syndic

            3. La contestation de l'opposition par le copropriétaire vendeur

            4. La responsabilité du syndic pour absence d'opposition ou pour opposition irrégulière

        7. Le sort des dettes envers le syndicat des copropriétaires

          1. La clause de solidarité

          2. La répartition des dettes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot

            1. Les règles de répartition des dettes entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot

            2. Le cas des redevances syndicales des associations syndicales de propriétaires

        8. La notification du transfert de propriété au syndic

          1. La notification à faire au syndic

          2. La sanction de l'absence de notification au syndic

        9. Le paiement des frais et honoraires du syndic liés aux mutations

        10. Les effets de la vente d'un lot de copropriété sur les procédures en cours

        11. Modèle d'acte de vente immobilière (de lots de copropriété à usage d'habitation)

      3. Le droit pour tout copropriétaire de louer son lot

        1. Le principe de la libre location de son lot

          1. Les conditions d'une location régulière de lot de copropriété

          2. Les conséquences d'une location irrégulière de lot de copropriété

        2. Les clauses du règlement de copropriété pouvant encadrer la location d'un lot

        3. Les conséquences de la location de son lot

      4. Le droit pour tout copropriétaire de changer l'affectation de son lot

        1. Les conditions de validité du changement d'affectation d'un lot de copropriété

        2. Exemples de changement d'affectation d'un lot

        3. Le cas particuliers du changement d'affectation des locaux accessoires

        4. Les conséquences d'un changement d'affectation irrégulier

      5. Le droit pour tout copropriétaire de faire réaliser des travaux dans son lot

      6. Le droit pour tout copropriétaire de domicilier une entreprise commerciale dans son lot

      7. Le droit pour tout copropriétaire de diviser ou de réunir ses lots

        1. Les contours de la liberté de diviser ou de réunir ses lots

        2. Les conséquences de la division de lot

        3. Les conséquences de la réunion de lots

      8. Le droit pour tout copropriétaire de constituer sur un lot un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation

      9. Les troubles anormaux de voisinage

    2. L'usage et la jouissance des parties communes

      1. Le principe de la libre jouissance des parties communes

      2. L'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires

      3. Le respect de la destination de l'immeuble

      4. L'interdiction de fumer dans les parties communes

    3. Le droit d'agir en justice pour des troubles collectifs

  2. Les obligations des copropriétaires

    1. L'obligation de respecter le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires

    2. L'obligation de supporter certains travaux

    3. L'obligation de payer les charges de copropriété

    4. L'obligation de souscrire une assurance

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