Le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour vices de construction ou défaut d'entretien de l'immeuble
E6217ETG
sans cacheDernière modification le 23-10-2015
L'absence de normes parasismiques applicables à l'époque de la construction n'exclut pas à elle seule un vice de construction de nature à engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à l'égard d'un copropriétaire. C'est ce que précise la Cour de cassation dans un arrêt du 18 septembre 2013 (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-17.440, FS-P+B N° Lexbase : A4870ALX).
En l'espèce, le propriétaire d'un lot compris dans un immeuble soumis au statut de la copropriété à Fort-de-France vit son lot partiellement détruit lors d'un tremblement de terre. A cette occasion, il assigna le syndicat des copropriétaires et son assureur en paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur le coût des dépenses nécessaires à la réparation des désordres.
La demande était fondée sur l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4807AHI) selon lequel le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Pour tenter de s'exonérer, le syndicat des copropriétaires argua de l'existence d'un cas de force majeure résidant dans la survenance du tremblement de terre à l'origine de la destruction partielle du lot du copropriétaire.
Faisant droit à cette argumentation, les premiers juges soulignaient que l'immeuble avait été conçu et réalisé conformément aux règles techniques en vigueur en 1970, époque à laquelle il n'existait pas de norme parasismique de construction. Par conséquent, le dommage avait eu pour origine non pas un vice de construction mais le séisme du 29 novembre 2007. La destruction du local résultait donc non pas d'un élément intrinsèque mais d'une cause extérieure, le séisme, constitutif d'un cas de force majeure. Bien plus, à supposer même que l'immeuble soit affecté d'un vice de construction, aucun lien de causalité n'était démontré entre l'état de l'immeuble et le dommage subi.
La Cour de cassation censure cette analyse dans son arrêt du 18 septembre 2013 et précise que l'absence de normes parasismiques applicables à l'époque de la construction n'exclut pas, à elle seule, un vice de construction. Aussi, dès lors qu'en l'espèce n'est pas établie la survenance d'un cas de force majeure, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est acquis que le syndicat est responsable des vices de construction, même s'ils ne sont pas de son fait. Si cette présomption de responsabilité n'est pas irréfragable puisque le syndicat peut s'exonérer par la faute de la victime ou celle d'un tiers (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, FS-P+B N° Lexbase : A7443ISH, Bull. civ. III, n° 119), ou encore par la survenance d'un cas de force majeure (Cass. civ. 3, 12 mai 2010, n° 09-13.707 N° Lexbase : A1697EX7), il n'en demeure pas moins qu'elle fait peser une lourde responsabilité sur le syndicat qui ne saurait s'exonérer par la seule absence de faute (voir par exemple, en matière de défaut d'entretien : Cass. civ. 3, 29 octobre 2003, n° 02-14.072, FS-D N° Lexbase : A0056DAC). L'action récursoire contre des tiers lui est par ailleurs ouverte par l'article 14 précité.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée pour vice de construction du fait des désordres causés dans le lot d'un copropriétaire en raison de la mise en place d'un jardin, en parties communes, dépourvue de toute étanchéité (CA Paris, 16ème ch., 27 septembre 2006, n° 05/08814 N° Lexbase : A6562DST), ou l'existence de ponts thermiques entraînant des moisissures dans un appartement (Cass. civ. 3, 30 janvier 1996, n° 94-14.859 N° Lexbase : A2856C7W), ou encore les désordres affectant le mécanisme de la chaufferie et générant des nuisances sonores chez certains copropriétaires (Cass. civ. 3, 28 mars 1990, n° 88-15.364 N° Lexbase : A3700AHI).
Dans ces espèces, la responsabilité du syndicat a été engagée en raison de la présence matérialisée d'un vice de construction affectant les parties communes.
Dans l'arrêt du 18 septembre 2013, la Cour de cassation renforce la présomption de responsabilité pesant sur le syndicat des copropriétaires puisque c'est l'existence même du vice de construction qui semble être présumée. En effet, la Cour estime que l'absence de normes parasismiques applicables à l'époque de la construction n'exclut pas, à elle seule, un vice de construction.
La notion de "vice de construction" renvoie par ailleurs à la responsabilité des constructeurs notamment fondée sur les articles 1792 et suivants du Code civil (N° Lexbase : L1920ABQ) qui implique une présomption de responsabilité des constructeurs à l'égard du maître de l'ouvrage en présence de dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Les différences entre ces deux régimes de responsabilité tiennent notamment aux éléments suivants.
- La personne responsable : le syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 14) ; les constructeurs (C. civ., art 1792-1 du Code civil N° Lexbase : L1921ABR).
- Le bénéficiaire de la garantie : les copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 14) ; le maître de l'ouvrage (C. civ., art. 1792).
- Les désordres de nature à engager la responsabilité objective : à l'égard du syndicat des copropriétaires, les vices de construction, sans autres précisions (loi du 10 juillet 1965, art. 14) ; à l'égard des constructeurs, les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (C. civ., art. 1792).
- Le point de départ du délai de prescription : à l'égard du syndicat, prescription de dix ans à compter de la survenance du dommage (loi du 10 juillet 1965, art. 42 N° Lexbase : L4849AH3), alors que la prescription est de dix ans à compter de la réception à l'égard des constructeurs (C. civ., art. 1792-4-1 N° Lexbase : L7166IAN).
Le régime de responsabilité du syndicat des copropriétaires est ainsi plus sévère à l'égard des syndicats de copropriétaires qu'à l'égard des constructeurs.
L'arrêt du 18 septembre 2013 en est une illustration parfaite puisque la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée en présence d'une seule présomption d'existence d'un vice de construction, dont l'absence n'est pas démontrée en raison de l'inexistence de normes parasismiques à l'époque de la construction.
Rappelons que la responsabilité objective des constructeurs a été écartée en l'absence de respect des normes parasismiques dès lors qu'elles n'avaient pas, à la date du permis de construire, de caractère obligatoire (Cass. civ. 3, 1er décembre 2010, n° 09-15.282, FS-P+B N° Lexbase : A4546GMC).
Fort heureusement en l'espèce, la garantie de l'assureur de l'immeuble a été mobilisée, malgré les contestations de celui-ci, dès lors qu'étaient assurés les dommages ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel et affectant l'immeuble dans son ensemble sans que cette garantie ne soit limitée aux seules parties communes.
Les syndics seront donc bien avisés, notamment dans les zones potentiellement soumises à des catastrophes naturelles, de bien veiller à la rédaction des clauses de garantie des contrats d'assurance portant sur l'immeuble.
Marine Parmentier, Avocat à la Cour, Précisions de la notion de "vice de construction", fondement de la responsabilité de plein droit du syndicat à l'égard des copropriétaires, article paru dans Lexbase Hebdo n° 544 du 17 octobre 2013 - édition privée
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