En vertu de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4837AHM), l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26 (N° Lexbase : L4826AH9), peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

La qualification de travaux d'amélioration est appréciée souverainement par les juges du fond.

La loi précise la notion de travaux d'amélioration en indiquant qu'il peut s'agir de la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, de l'adjonction d'éléments nouveaux, ou encore de l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

S'agissant de la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, la notion de travaux d'amélioration doit être distinguée des travaux d'entretien et des travaux obligatoires, relevant des articles 24 (N° Lexbase : L4824AH7) et 25 (N° Lexbase : L4825AH8) de la loi pour les règles de majorité.

S'agissant de l'adjonction d'éléments nouveaux, cela concerne, par exemple, la création d'un ascenseur, l'installation d'une batterie de boîte aux lettres, ou encore l'installation dans les parkings souterrains de systèmes de vidéo-surveillance et de détection d'incendie.

L'assemblée générale des copropriétaires peut décider toute amélioration à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble.

Là encore, la conformité des travaux à la destination de l'immeuble est appréciée souverainement par les juges du fond, au regard, notamment, de l'absence d'atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, à son harmonie et à son esthétique.

La décision de procéder à toute amélioration est prise à la double majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4826AH9), c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; à défaut d'avoir été approuvés dans ces conditions de majorité, les travaux d'amélioration qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

Lorsqu'elle décide d'autoriser les travaux d'amélioration, l'assemblée fixe également, à la majorité de l'article 26, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 (N° Lexbase : L4842AHS) au profit des copropriétaires lésés.

La répartition se fait en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

L'assemblée fixe également, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

L'article 32 de la loi (N° Lexbase : L4838AHN) précise que la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

L'article 33 de la loi (N° Lexbase : L4839AHP) prévoit, toutefois, la possibilité d'échelonnement des dépenses pour les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord. Ainsi, la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. Toutefois, ces sommes deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société. Par ailleurs, la possibilité d'échelonnement n'est pas admise lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.

Par ailleurs, l'article 34 de la loi (N° Lexbase : L4840AHQ) prévoit une dispense de participation pour le copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter tous travaux d'amélioration. Dès lors que la loi vise tous travaux d'amélioration, il n'est pas exigé que les travaux envisagés soient réalisés pour l'usage commun de l'ensemble de l'immeuble et en vue d'une amélioration profitant à tous les copropriétaires. En tout état de cause, les travaux ne doivent pas avoir reçu un commencement d'exécution.

L'action tendant à obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter des travaux malgré le refus de l'assemblée, et non pas pour contester la décision de l'assemblée, n'est pas soumise au délai de 2 mois de l'article 42 de la loi ; le délai est donc de 10 ans (Cass. civ. 3, 16 décembre 2009, n° 09-12.654, FS-P+B N° Lexbase : A0941EQW).

Concernant la décision du juge, le tribunal ne peut décider de refuser d'autoriser les travaux demandés sans constater que ces travaux sont contraires à la destination de l'immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cass. civ. 3, 2 février 1999, n° 97-14.585 N° Lexbase : A1530CLA).
Lorsqu'il autorise la réalisation des travaux, le tribunal en fixe les conditions ; il fixe, en outre, les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.