2-1. L'immeuble bâti ou le groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes

2-1-1. Le statut de la copropriété ne s'applique qu'à l'achèvement de la construction de l'immeuble

• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti (copropriété verticale) ou groupe d'immeubles bâtis (copropriété horizontale).
• Cass. civ. 3, 16-12-2008, n° 07-20.373, F-D
  Immeuble non bâti. Le statut de la copropriété ne peut s'appliquer à une parcelle non bâtie.
• Cass. civ. 3, 17-12-2003, n° 02-17.783, FS-D
  Le régime de la copropriété visant exclusivement des immeubles bâtis ne peut s'appliquer entre propriétaires de terrains non bâtis.
• Art. 1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Immeubles en cours de construction. Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.Précisions

  L’application des critères de l’article 1^er ne pose pas difficulté lors de la mise en copropriété d’un immeuble bâti existant pour lequel le nouvel article 1-1 de la loi précise que le statut s’applique «à compter du premier transfert de propriété du lot».  C’est en effet à cette occasion (vente, donation, partage) que les lots de l’immeuble bâti appartiennent à deux propriétaires différents et que, dès lors, l’ensemble du statut s’applique.

  La situation est plus complexe pour les immeubles à construire ayant fait l’objet d’une commercialisation en VEFA. Si la condition de répartition de la propriété de l’immeuble entre plusieurs personnes est remplie dès la première vente en état futur d’achèvement [4], le caractère bâti de l’immeuble fait indéniablement défaut et ni les dispositions relatives à la copropriété, ni celles relatives à la VEFA ne donnent d’indications sur les conditions à réunir pour considérer que l’immeuble est bâti au sens de l’article 1^er de la loi de 1965. Ce constat a conduit la jurisprudence à décider que le statut ne s’applique pas pendant la période de construction [5]  de l’immeuble mais seulement à compter de son achèvement. La difficulté est alors de définir ce qu’est l’achèvement de l’immeuble à défaut de définition légale exceptée celle prévue à l’article R. 261-1 du CCH (N° Lexbase : L3167K7G) qui règlemente l’achèvement de l’immeuble vendu à terme ou en état futur d’achèvement c’est-à-dire du lot de copropriété lorsque qu’il s’agit d’un immeuble collectif et qui fait référence à «l’exécution des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination» ; constat qui permet dans la pratique d’effectuer la livraison du lot à l’acquéreur. C’est justement ce fait précis et concret qu’est la «la livraison du premier lot» que retient dorénavant le législateur pour fixer la date d’entrée en vigueur du statut pour les immeubles à construire. Ainsi, le syndicat des copropriétaires existe dès la première vente en état futur d’achèvement car c’est à ce moment-là que la propriété de l’immeuble est répartie par lots entre plusieurs personnes mais son fonctionnement, ce que la loi appelle «les conséquences découlant de la personnalité morale du syndicat», est retardé jusqu’à la livraison du premier lot. A cette date, le statut s’appliquera à la totalité des lots qui composent l’immeuble y compris à ceux qui ne sont pas encore livrés par le vendeur et ceux qui ne sont pas encore construits avec toutes les conséquences qui en découlent et notamment le paiement des charges de copropriété [6].

  [4] CCH, art. L. 261-3 (N° Lexbase : L1958HP9), qui prévoit le transfert immédiat à l’acquéreur des droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

  [5] La lecture des travaux préparatoires de la loi de 1965 atteste que le législateur avait exclu que le statut s’applique à la période de construction.

  [6] Les actes de vente contiennent déjà des clauses qui précisent que le vendeur restera débiteur des charges tant que le lot ne sera pas livré à l’acquéreur. 

  Florence Bayard-Jammes, extrait de La loi «ELAN» et la copropriété, Lexbase, éd. priv., n° 767, 2019 (N° Lexbase : N7025BXH).

• Cass. civ. 3, 30-06-1998, n° 96-20.758
  La clause du règlement de copropriété prévoyant l'application de ses stipulations au fur et à mesure de l'achèvement du bâtiment est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et doit par conséquent être réputée non écrite.
• Cass. civ. 3, 12-01-2011, n° 09-13.822, FS-D
  Le statut de la copropriété est applicable à la date où l'immeuble comporte au moins deux lots bâtis appartenant à deux personnes différentes, peu importe que l'une des maisons soit achevée et l'autre en cours de construction.

2-1-2. Le cas de la construction d'un groupe d'immeubles par tranches

• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le statut de la copropriété est applicable à un groupe d'immeubles bâtis (copropriété horizontale).Précisions

  La question s'est posée du moment de la naissance de la copropriété lorsqu'un groupe d'immeubles est bâti par tranches.

  En effet, la copropriété naît-elle qu'à l'achèvement du dernier immeuble, ce qui peut poser des problèmes juridiques concernant les immeubles antérieurement achevés (à quel statut sont-ils soumis en attendnt l'achèvment définitif du programme ? Quid en cas d'inachèvement ? etc.) ?

  La Cour de cassation a opté pour une solution plus souple qui consiste à appliquer le statut de la copropriété lors de la première attribution ou de la première vente d'un lot caractérisant le partage de la propriété entre deux personnes (le promoteur propriétaire vendeur et l'acquéreur ou l'attributaire).

• Cass. civ. 3, 03-05-1990, n° 88-19.348
  En cas de construction d'un groupe d'immeubles bâtis, la Cour de cassation a opté pour l'application du statut de la copropriété à l'achèvement de chaque immeuble à l'occasion de la première vente réalisée opérant un partage de propriété.
• Cass. civ. 3, 03-05-1990, n° 88-19.348
  En conséquence des premières ventes, la propriété du groupe d'immeubles est répartie entre plusieurs personnes entraînant l'application du statut de la copropriété et donc l'obligation de participer aux charges.
• Cass. civ. 3, 30-06-1998, n° 96-20.758
  Rappelons qu'il est néanmoins impératif, pour que le statut de la copropriété s'applique, que l'immeuble soit achevé. Le règlement de copropriété ne peut prévoir l'application de ses stipulations au fur et à mesure de l'achèvement.
• Les lots non encore construits constituent des lots transitoires (voir N° Lexbase : E4581ETT).

2-1-3. Le cas des lots transitoires

2-1-3-1. La notion et la nature juridique des lots transitoires

• Le lot de copropriété peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser, et d'une quote-part de parties communes correspondante.
• Le lot transitoire est une création de la pratique (dénommé également lot d’attente ou macro-lot) dans le cadre des programmes immobiliers construits par tranches successives. Lorsque la copropriété comporte plusieurs immeubles, le syndicat des copropriétaires né à l'occasion de l'achèvement du premier immeuble comprend des lots non encore bâtis, autrement appelés "lots transitoires".
• Cass. civ. 3, 14-11-1991, n° 89-21.167
  D'origine prétorienne, il a été considéré par la jurisprudence comme un véritable lot de copropriété avec pour corollaire l’obligation pour son propriétaire de participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration prévues à l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 29-01-1997, n° 94-19548
  Le lot transitoire peut conférer à son titulaire le droit de construire ainsi qu'un droit de jouissance sur un terrain mais n'aboutit pas à un changement de la nature du terrain qui demeure une partie commune.
• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  C'est la loi "ELAN" du 23 novembre 2018 qui a introduit dans la loi, à l’article 1er de la loi de 1965, la notion de lot transitoire en précisant sa définition et ses modalités d’application. Sa particularité réside dans le fait que sa partie privative est composé d’un droit de construire et qu’il a donc vocation à disparaître et à être remplacé par les lots qui seront édifiés dans le cadre de ce droit. Le lot transitoire est dorénavant défini à l’article 1, alinéa 3, de la loi de 1965 avec cependant une définition plus stricte que celle retenue jusque-là par la Cour de cassation puisque le nouveau texte prévoit que le droit de construire, qui constitue la partie privative du lot transitoire, doit être «précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser».Précisions

  Le lot transitoire est dorénavant défini à l’article 1, alinéa 3, de la loi de 1965 avec cependant une définition plus stricte que celle retenue jusque-là par la Cour de cassation puisque le nouveau texte prévoit que le droit de construire, qui constitue la partie privative du lot transitoire, doit être «précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser».

  Si cette exigence permettra aux autres copropriétaires d’être informés de la future consistance du lot à construire, elle interdit dorénavant de créer des lots à construire offrant toute possibilité à son propriétaire. Elle aura également des conséquences en cas de modifications du projet de construction initial par le propriétaire du lot transitoire qui devra les faire autoriser préalablement par l’assemblée générale en application de l’article 25 b de la loi de 1965 ([LXB=L4825AH8).

  Par ailleurs, on peut regretter une certaine incohérence des nouveaux textes. En effet, l’article 1^er limite le droit de construire du lot transitoire à des constructions réalisées «sur une surface déterminée du sol» alors que l’article 37-1 nouveau de la loi de 1965 ([LXB=L6783LNK) dispose que le droit de surélever, droit accessoire aux parties communes visé à l’article 3 de la loi de 1965 ([LXB=L4836AHL), peut «constituer la partie privative d’un lot transitoire».

  Florence Bayard-Jammes, extrait de La loi «ELAN» et la copropriété, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 767, 2018 (N° Lexbase : N7025BXH).

• Cass. civ. 3, 30-05-2024, n° 22-23.419, F-D
  Dès lors qu'un lot comprend pour sa partie privative un droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et une quote-part des parties communes, il constitue un lot transitoire.
• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Stipulation dans le règlement de copropriété. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
• LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
  A cet effet, l'article 206, II, de la loi «ELAN» impose aux syndicats des copropriétaires de mettre leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire, dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi, soit au plus tard le 23 novembre 2021. Il est prévu, à cette fin et si nécessaire, que le syndic inscrive à l’ordre du jour de chaque assemblée générale qui se tiendra dans ce délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi nouvelle, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, qui relèvera d’un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.Précisions

  Cette disposition soulève un certain nombre d’interrogations. En premier lieu, dans la mesure où seul le règlement de copropriété est visé par la mise en conformité et non l’état descriptif de division ; faut-il considérer que, pour le législateur, l’expression «règlement de copropriété» vise le document contenant à la fois le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?  Par ailleurs, doit-on envisager qu’un lot transitoire existant mais non précisément défini quant aux constructions à réaliser soit redéfini sans l’accord de son propriétaire [3] à la simple majorité de l’article 24 de la loi de 1965 ?  Que se passera-t-il pour les lots à construire existant mais non précisément définis si l’assemblée générale refuse de procéder à la mise en conformité dans le délai légal ? Les copropriétaires titulaires d’un lot à construire ne répondant pas aux exigences de l’article 1^er de la loi de 1965 doivent donc se préoccuper sérieusement de la mise en conformité à peine de prendre le risque de voir l’existence de leur lot menacé.

  [3] Voir Vivien Zalewski-Sicard, Construction et copropriété : les apports du projet de loi ELAN, Construction - Urbanisme n° 11, Novembre 2018 ; J.-M. Roux, La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN, IRC n° 644, Décembre 2018, p. 17 et s..

  Florence Bayard-Jammes, extrait de La loi "Elan" et la copropriété, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 767, 2019 (N° Lexbase : N7025BXH)

• Cass. civ. 3, 17-06-2021, n° 20-13.798, F-B
  Le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété exclut l'application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit, tant que le délai de mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire n’est pas expiré, il n’est pas possible de faire constater que le lot sur lequel un droit de construire a été prévu ne correspond pas à la définition du lot transitoire (cf. M. Dagneaux, Lot transitoire : conséquences de l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de la loi « ELAN », Lexbase Droit privé, n° 872, 8 juillet 2021 N° Lexbase : N8200BYD).
• Cass. civ. 3, 15-11-1989, n° 87-18188
  Saisie. Les lots transitoires constituent des immeubles par nature et peuvent ainsi faire l'objet d'une saisie immobilière.

2-1-3-2. L'obligation du titulaire de lots transitoires de participer aux charges

• Cass. civ. 3, 14-11-1991, n° 89-21.167
  Les lots transitoires confèrent à leur titulaire les mêmes droits et obligations qu'à tout autre copropriétaire.
• Cass. civ. 3, 03-05-1990, n° 88-19.348
  Cass. civ. 3, 10-10-2007, n° 06-18.122, FS-P+B

  
  Cass. civ. 3, 30-06-1998, n° 96-20.758

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  Obligation de participer aux charges. Le titulaire de lot transitoire doit participer aux charges conformément aux stipulations du règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 07-04-2004, n° 02-14.670, FS-P+B
  Le droit d'affouiller des sols afin de réaliser quatre niveaux de sous-sol constitue un lot transitoire. Dès lors le marchand de biens propriétaire de ce lot peut être poursuivi en paiement de charges de copropriété.
• Cass. civ. 3, 07-04-2004, n° 02-14.670, FS-P+B
  Le caractère contractuel du règlement de copropriété implique qu'un copropriétaire, titulaire de lot transitoire, ne peut se dégager unilatéralement de ses obligations au paiement des charges sans le consentement des autres copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 07-04-2004, n° 02-14.670, FS-P+B
  Le titulaire de lots transitoires devenus inconstructibles ne peut donc abandonner unilatéralement son droit réel sur ces lots pour se dégager de la participation aux charges afférentes.
• Cass. civ. 3, 04-01-1991, n° 89-15.602
  Charges d'administration et de conservation de l'immeuble. Les titulaires de lots transitoires sont obligatoirement tenus des charges d'administration et de conservation de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 18-07-2001, n° 00-11.987
  Cass. civ. 3, 07-04-2004, n° 02-14.670, FS-P+B

  
  Cass. civ. 3, 04-01-1991, n° 89-15.602

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  Il importe peu que ces lots soient, à la date de l'appel de charges, inexistants et/ou devenus inconstructibles et/ou ne profitent pas notamment des espaces verts, de l'eau froide, du gardiennage ou du nettoyage.
• Cass. civ. 3, 10-10-2007, n° 06-18.122, FS-P+B
  Charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Les titulaires de lots transitoires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
• Cass. civ. 3, 13-05-1987, n° 85-15.772
  Cass. civ. 3, 09-12-1987, n° 86-16.104

  
  Cass. civ. 3, 08-02-1995, n° 92-15.799

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  Il appartient aux juges du fond, pour valider l'exonération du titulaire de lots transitoires du paiement de certaines charges, de distinguer les charges générales de celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
• Cass. civ. 3, 23-04-1992, n° 89-21.086
  Répartition des charges. Dans la répartition des charges, les lots transitoires ne doivent pas être considérés comme ayant la valeur de terrains nus, leur valeur devant s'apprécier au regard de la construction projetée par rapport aux lots bâtis du même groupe d'immeubles.

2-1-3-3. Les autres droits et obligations du titulaire de lots transitoires

• Cass. civ. 3, 14-11-1991, n° 89-21.167
  Les lots transitoires confèrent à leur titulaire les mêmes droits et obligations qu'à tout autre copropriétaire.
• Cass. civ. 3, 16-05-2001, n° 99-17.617
  Droit de vote. Le titulaire d'un lot transitoire doit être convoqué aux assemblées générales des copropriétaires pour y exercer son droit de vote.
• Cass. civ. 3, 30-09-1998, n° 96-21.904
  Scission de lots. Le titulaire de lots transitoires peut demander la scission de lots non construits à son profit.
• Cass. civ. 3, 08-06-2011, n° 10-20.276, FS-P+B
  Droit de construire. Le droit à construire sur un lot transitoire n'est pas soumis aux règles d'autorisation de la copropriété dès lors qu'en vertu du règlement de copropriété son titulaire bénéficie du droit d'édification de tous bâtiments et constructions.
• CA Paris, 23e, B, 09-02-2006, n° 05/07207
  Le droit de construire réservé au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité prévue par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4843AHT).

2-2. La division de l'immeuble en lots

2-2-1. La définition et le régime du lot de copropriété

• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Composition d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.Précisions

  Il résulte de la définition du "lot de copropriété" que la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas :

  • aux immeubles en indivision simple ;
  • aux immeubles dont la seule jouissance est divisée ;
  • aux immeubles appartenant à une société d'attribution jusqu'à son partage ou du moins jusqu'au premier retrait d'associé ;
  • aux volumes superposés ;
  • aux immeubles seulement accolés ou imbriqués les uns dans les autres mais qui restent distincts ;
  • faute de parties communes, aux immeubles situés sur des terrains différents et n'ayant entre eux aucun élément commun.

  Source : Mémento Francis Lefebvre, Gestion immobilière, 2010-2011, n° 35055 ; Code de la copropriété 2010, LITEC, p. 6, n° 10.

• CA Paris, 4, 1
  La dation en paiement d'appartements emporte nécessairement la mise en copropriété de l'immeuble dès lors que les biens objet de la dation comportent des parties communes avec un autre bâtiment et que la propriété de l'immeuble est répartie par lots.
• Cass. civ. 3, 13-11-1974, n° 73-13539
  Le régime de la copropriété est applicable à un immeuble dont la propriété est divisée en deux lots comprenant, chacun, des parties privatives et une quote-part des parties communes.
• Cass. civ. 3, 19-01-1977, n° 75-11990
  Cass. civ. 3, 11-03-1987, n° 85-14.990

  
  Cass. civ. 3, 19-06-1996, n° 94-12.354

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  Chaque lot constitutif d'une copropriété doit comprendre une partie privative et une quote-part dans les parties communes.
• Cass. civ. 3, 29-05-2002, n° 00-17.542, FS-P+B
  Nonobstant l'absence de règlement, le régime de la copropriété s'applique à un immeuble dont l'état de division établi entre deux propriétaires avait créé des parties privatives par étage et des droits indivis dans des parties communes.
• Cass. civ. 1, 02-04-1962, n° 60-12.199, Rejet
  En présence de locaux simplement imbriqués, sans qu'il y ait de division de l'immeuble en lots de copropriété, le régime de la copropriété ne s'applique pas.
• Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 13-22.292, F-D
  Est censuré, en ce qu'il n'a pas caractérisé l'existence de parties communes, l'arrêt ayant retenu l'existence d'une seule copropriété au vu des éléments et pièces soumis à son appréciation et notamment la description de l'immeuble faite par un expert commis par une juridiction pénale concernant le sinistre en cause dans cette affaire, établissant que les lieux étaient constitués de deux corps de bâtiments accolés.
• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 6, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Caractère indissociable. Depuis la loi "ELAN" du 23 novembre 2018, il est déclaré expressément, à l'article 1er de la loi de 1965, l’indissociabilité des deux composantes du lot de copropriété, partie privative et quote-part de parties communes, qui résultait auparavant implicitement des dispositions de l’article 6 de la loi de 1965 qui n’ont pas été modifiées.
• L'indissociabilité était par ailleurs clairement établie par la jurisprudence depuis longtemps.
• Cass. civ. 3, 17-09-2013, n° 12-19.526
  A défaut d'être composés indissociablement d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, les locaux du rez-de-chaussée ne pouvaient pas être considérés comme constituant un lot au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
• CA Paris, 1ère, 23-06-2004, n° 03/00433
  Cass. civ. 3, 01-03-2006, n° 04-18.547, FS-D
  Les parties communes et privatives d'un lot de copropriété sont indissociables.
• CA Paris, 1ère, 23-06-2004, n° 03/00433
  Les parties communes et privatives sont indissociables. Il s'agit d'une indivision forcée volontaire d'ordre public. Nul ne peut être copropriétaire seulement des parties communes.
• Cass. civ. 3, 29-11-1972, n° 71-12576
  Le propriétaire d'une partie privative d'un immeuble en copropriété est nécessairement un copropriétaire tenu de participer aux charges.
• Cass. civ. 3, 08-10-2008, n° 07-16.540, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 16-01-2008, n° 06-15.314, FS-P+B

  
  Cass. civ. 3, 06-06-2007, n° 06-13.477, FP-P+B+R+I
  Cass. civ. 3, 06-11-2002, n° 01-03.436, FS-P+B

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  Droit de jouissance exclusif. Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot.Précisions
• CA Paris, 1ère, 23-06-2004, n° 03/00433
  Ne peut constituer un lot de copropriété celui composé d'un droit de jouissance exclusif sur un jardin et d'une quote-part d'une partie commune dans la propriété du sol.
• Cass. civ. 3, 19-07-1995, n° 93-12.325
  Absence de division du sol. Dans le régime de la copropriété des immeubles bâtis, les lots ne sont séparés par aucune ligne divisoire et la totalité du sol est partie commune.
• Cass. civ. 3, 27-04-2000, n° 98-17.693
  Le lot de copropriété est exclusif de toute action en bornage.
• Cass. civ. 3, 30-06-2004, n° 03-11.562, FP-P+B+R+I
  Cass. civ. 3, 01-07-2009, n° 08-14.963, FS-P+B
  Servitudes. La division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

2-2-2. La distinction du lot de copropriété avec la division en volumes

• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 533, Code civil
  La division en volumes est permise en application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 533 du Code civil.Précisions

  La division d'un ensemble immobilier en volumes est possible en application de l'article 533 du Code civil et de l'article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

  Pour cela, il faut que le sol soit divisé en propriétés distinctes (appropriation hétérogène).

  "Cette technique de division (...) consiste à distinguer des fractions d'immeuble définies en trois dimensions par référence à des plans (notamment cadastraux), à des coupes horizontales et verticales, ces dernières par références aux cotes 'Nivellement général de la France' (NGF) ; mais aucune quote-part de parties communes n'est affectée à ces fraction qui, de ce fait, sont autonomes les unes par rapport aux autres, mais avec des superstructures communes.

  (...) Le statut de la copropriété ne leur est donc pas applicable au moins automatiquement". (Dalloz Action, La copropriété, 2010-2011, n° 55).

• Droits sur le sol hétérogènes. La division en volumes s'appliquera notamment dans un ensemble immobilier dans lequel les droits sur le sol sont hétérogènes et non homogènes.
• Absence de parties communes. La division en volumes implique qu'il n'existe pas de parties communes. Les volumes sont autonomes et leurs rapports sont régis par des conventions spécifiques (servitudes, etc.).
• Documents juridiques. Les principaux documents encadrant une division en volumes sont l'état descriptif de division, l'acte constitutif de servitudes, le cahier des charges de la construction et les statuts de l'entité chargée du respect du cahier des charges (souvent une ASL).

3-1. Le caractère impératif du statut

• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
• Le syndicat naît automatiquement sans formalité dès lors que les conditions posées par l’article 1^er , I, de la loi de 1965 sont réunies.
• Cass. civ. 3, 15-11-1989, n° 87-15213
  Cass. civ. 3, 11-03-1987, n° 85-14.990

  
  Cass. civ. 3, 25-04-2006, n° 05-12.221, F-D
  Cass. civ. 3, 30-01-2007, n° 06-10.413, F-D

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  Conditions légales nécessaires et suffisantes. Les conditions légales prévues à l'article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 sont nécessaires et suffisantes (depuis la réforme opérée par l'ordonnance du 30 octobre 2019, les conditions d'application impérative du statut de la copropriété sont prévues par l'article 1er, I, de la loi de 1965). 
• Cass. civ. 3, 11-01-2012, n° 10-24.413, FS-P+B
  Les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes (conditions antérieures à la réforme opérée par l'ordonnance du 30 octobre 2019).
• Cass. civ. 3, 29-05-2002, n° 00-17.542, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 19-02-1992, n° 90-12.677
  Indifférence de l'absence de règlement de copropriété ou de publication de celui-ci. Peu importe l'absence de règlement de copropriété, dès lors que les conditions légales sont réunies.
• CA Paris, 8e ch., A, 14-01-2003, n° 2002/09339
  L'obligation de publication du règlement et de ses actes modificatifs n'a pas pour effet de retarder jusqu'à cette date la naissance de la copropriété, laquelle résulte de plein droit de la première aliénation.
• Art. 1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Indifférence de l'absence d'immatriculation du syndicat. L'immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut.
• Cass. civ. 3, 02-12-2008, n° 07-18.025, F-D
  Office du juge. Il appartient aux juges du fond de rechercher si le statut de la copropriété ne s'applique pas quels que soient les stipulations ou accords intervenus.
• Conséquences pour l'entrée en vigueur du statut de la copropriété
• Art. 1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.
• Art. 1-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

3-2. Un immeuble à usage partiel ou exclusif d'habitation

• La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
  Le champ d’application du statut de la copropriété a ainsi été profondément modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. En effet, alors que jusque-là, l’usage de l’immeuble n’était pris en considération que pour l’application de quelques dispositions éparses, il en va désormais différemment puisque c’est bel et bien de l’usage de l’immeuble dont va dépendre l’application impérative du statut de la copropriété. L’immeuble est-il ou non à usage partiel ou exclusif d’habitation ? Telle est la question qu’il convient, désormais, de se poser en premier lieu en matière de copropriété.Précisions

  Partant du postulat que la loi du 10 juillet 1965 est trop rigide pour s’appliquer à tous les immeubles quel que soit leur usage, l’ordonnance du 30 octobre 2019 réduit l’application impérative du statut de la copropriété aux seuls immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation.

  Une telle réduction du champ d’application impérative du statut de la copropriété créera inévitablement des problèmes de frontière qui doivent, néanmoins, être relativisés.

  Le critère à retenir pour déterminer si l’immeuble est à usage partiel ou total d’habitation n’est pas précisé dans le I de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. A notre sens, il n’est pas possible de s’en tenir à la seule volonté des parties. En effet, il serait trop simple de contourner le statut de la copropriété en mettant en place une organisation différente pour un immeuble pour lequel les parties déclareraient qu’il n’est pas à usage d’habitation. Il conviendra de prendre en compte, également, des éléments objectifs, des caractéristiques matérielles, permettant d’établir l’usage qui est ou qui sera fait de l’immeuble. Ainsi, dès lors que l’immeuble comprend ou doit comprendre tous les éléments d’équipement d’un immeuble à usage d’habitation, l’application du statut de la copropriété sera impérative.

  Par ailleurs, il est suffisant que le bâtiment contienne un lot à usage d’habitation pour que l’application du statut de la copropriété soit impérative. Il importe peu, en effet, de déterminer si les lots à usage d’habitation sont majoritaires par rapport aux lots à un autre usage. Ainsi, un lot à usage d’habitation dans un bâtiment comprenant 99 lots à un usage autre que d’habitation suffira pour considérer que le bâtiment est à usage partiel d’habitation et que le statut de la copropriété soit impérativement applicable. De même, il est suffisant qu’un bâtiment dans un groupe de bâtiments soit à usage partiel ou total d’habitation pour que le statut de la copropriété soit applicable impérativement.

  Il est parfaitement possible, au demeurant, que l’usage d’un lot évolue dans le temps. En cette hypothèse, il faudra régler la situation conventionnellement. En effet, si un lot passe d’un usage d’habitation à un usage de commerce et qu’il n’existe plus de lot à usage d’habitation dans le bâtiment concerné, les copropriétaires pourront user du deuxième alinéa du 2° du II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que la convention mettant en place une organisation dotée de la personne morale est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. A l’inverse, l’usage d’un lot à usage autre que d’habitation pourrait être transformée par son propriétaire. En cette hypothèse, la convention prévoyant l’organisation différente pourrait faire obstacle à une telle modification. Chaque propriétaire ne pourrait ainsi, sans l’accord unanime des autres, modifier l’usage de son lot.

  Si, ainsi, des problèmes de frontière vont surgir, celles-ci ne sont pas pour autant inédites. En effet et tout d’abord, différentes dispositions du droit de la copropriété ne sont applicables qu’aux bâtiments à usage d’habitation. Ainsi et par exemple, le dernier alinéa de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L3651I4Y), qui n’est pas modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, précise que l’établissement d’une fiche synthétique ne s’impose pas lorsque l’immeuble est à destination totale autre que d’habitation. Il est vrai, toutefois, que, dans cette hypothèse, le syndic va être conduit à prendre en considération les stipulations du règlement de copropriété pour déterminer s’il est tenu ou non d’établir ladite fiche.

  D’autre part, ces problèmes de frontière apparaissent également dans d’autres domaines notamment celui du droit de la construction lorsqu’il s’agit de déterminer si les règles du secteur protégé doivent être appliquées. Ainsi, pour les résidences de tourisme et les résidences-services, la Cour de cassation a été conduite à préciser que le mode de gestion desdites copropriétés n’était pas dirimant et que les appartements situés dans ces résidences devaient être considérés comme étant à usage d’habitation (Cass. civ. 3, 23 mai 2019, n° 17-17.908, FS-P+B+I N° Lexbase : A1907ZCM). Il nous semble que la même solution devra être retenue lorsqu’il s’agira de déterminer si le statut de la copropriété est impérativement applicable aux résidences de tourisme et aux résidences-services.

  Vivien Zalewski-Sicard, extrait de Le statut de la copropriété : un champ d’application révolutionné par l’ordonnance du 30 octobre 2019, article paru dans Lexbase, éd. priv., n° 806, 2019 (N° Lexbase : N1559BYE).

3-3. Une propriété homogène de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis

• Pour que l’application du statut de la copropriété soit impérative, il est nécessaire qu’il y ait homogénéité de la propriété. Autrement dit, l’ensemble de la propriété de l’immeuble ou du groupe d’immeuble doit être réparti en lots composés de parties privatives et d’une quote-part de parties communes.
• Cass. civ. 3, 25-04-2006, n° 05-12.221, F-D
  Les droits des copropriétaires sur l'ensemble du sol qui est commun sont identiques et concurrents.Précisions

  "Le statut de la copropriété doit s'appliquer, à l'exclusion de tout autre mode d'organisation, dès lors qu'un immeuble, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, est de structure suffisamment 'homogène' pour que chaque lot comprenne nécessairement une partie privative et une quote-part des parties communes.

  En particulier, il ne serait pas possible, dans un immeuble à élévation homogène, de faire de chaque appartement un volume immobilier et d'organiser cet ensemble en s'affranchissant de la loi du 10 juillet 1965 au prétexte qu'il n'y aurait pas, dans cette présentation, de parties communes réparties entre tous les lots. Ce serait éluder de façon artificielle le statut d'ordre public résultant de cette loi" (Mémento Francis Lefebvre, Gestion immobilière, 2010-2011, n° 35050).

• Cass. civ. 3, 25-04-2006, n° 05-12.221, F-D
  Au contraire, les ensembles immobiliers définis à l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, comportent des parcelles, bâties ou non faisant l'objet de droits privatifs.

4-1. Un immeuble à usage autre que d'habitation

• A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la loi du 10 juillet 1965 est également applicable à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.Précisions

  Sont visés par le II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 tous les immeubles ou groupe d’immeubles à usage autre que d’habitation, même partiellement. Ainsi et désormais, un immeuble à usage de commerce, à usage industriel, à usage artisanal, à usage professionnel… , à usage mixte, dès lors que l’un des usages n’est pas l’habitation, peut ne pas être soumis au statut de la copropriété.  Des parties communes et des parties privatives existeront bien. C’est, alors, aux parties qu’il va revenir d’organiser conventionnellement la gestion desdites parties communes et les rapports entre les copropriétaires et entre les copropriétaires et les tiers. Aux parties, donc, de créer une nouvelle organisation. 

  L’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’a d’ailleurs pas omis d’envisager la situation de ces immeubles qui seraient soumis au statut de la copropriété, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite ordonnance soit ultérieurement en l’absence de mise en place d’une organisation différente, et dont les copropriétaires voudraient sortir. En cette hypothèse, la convention créant une organisation différente répondant aux exigences du II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

  Vivien Zalewski-Sicard, extrait de Le statut de la copropriété : un champ d’application révolutionné par l’ordonnance du 30 octobre 2019, article paru dans Lexbase, éd. priv., n° 806, 2019 (N° Lexbase : N1559BYE).

4-2. Un ensemble immobilier

• Avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers demeure facultative. Toutefois, l’article 2 de l’ordonnance modifie la définition des ensembles immobiliers en élargissant celle-ci. En effet, est défini comme tel l’ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Ce sont, donc, les volumes qui font leur entrée dans la définition des ensembles immobiliers. Relativement à cet ajout, le rapport au Président de la République précise qu’il s’agit d’assurer la cohérence avec le IV de l'article 28 qui prévoit la possibilité d'une scission en volumes pour les «ensembles immobiliers complexes».
• L'existence de volumes faisant l'objet de droits de propriété privatifs
• L’ajout des volumes à la définition de l’ensemble immobilier ne modifie pas le critère permettant de distinguer le groupe d’immeubles de l’ensemble immobilier : si l’ensemble de la propriété est réparti de façon homogène, la qualification de groupe d’immeubles doit être retenue et l’application du statut de la copropriété est impérative ; si la propriété est répartie de manière hétérogène, la qualification d’ensemble immobilier doit être retenue avec, dès lors, une application facultative du statut de la copropriété. A cet égard et à nouveau, on ne peut que constater que la définition de l’ensemble immobilier figurant à l’article 1 du projet du GRECCO est beaucoup plus éclairante que celle retenue par l’article 2 de l’ordonnance du 30 octobre 2019. En effet, sa lecture permet une compréhension beaucoup plus claire et nette de ce qu’est un ensemble immobilier : il est composé de terrains ou d’immeubles implantés sur plusieurs unités foncières ou réalisés dans plusieurs volumes, faisant l’objet de droits de propriété privatifs distincts et comportant des éléments à usage commun.

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  Vivien Zalewski-Sicard, extrait de Le statut de la copropriété : un champ d’application révolutionné par l’ordonnance du 30 octobre 2019, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 806, 2019 (N° Lexbase : N1559BYE)

• L'existence de parcelles faisant l'objet de droits de propriété privatifs
• Alors que la copropriété implique que l'immeuble ou le groupe d'immeubles soit implanté sur un sol constituant une partie commune (donc en propriété indivise), l'ensemble immobilier suppose notamment que la parcelle fasse l'objet de droits de propriété privatifs.
• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Critère de l'hétérogénéité. Le statut de la copropriété peut s'appliquer aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.Précisions

  Une réponse ministérielle précise que "par opposition à l'homogénéité prévue par l'alinéa 1er de l'article 1er (de la loi du 10 juillet 1965) de la répartition de la propriété par lots de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, pour lesquels le statut de la copropriété est impératif, l'ensemble immobilier présente une structure hétérogène et des aménagements ou des services communs pour la gestion desquels une organisation est nécessaire. Si l'on peut regretter l'inexistence d'un statut spécifique aux ensembles immobiliers, il convient d'observer que le régime de la copropriété ne s'applique à ces ensembles qu'à défaut d'une organisation différente, telle que la constitution d'une association syndicale libre des propriétaires (...), d'une association foncière urbaine régie par l'article L. 322-2 du Code de l'urbanisme, ou encore d'une union de syndicats prévue par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 (...). Même s'il semble préférable, pour des raisons pratiques, que l'organisation différente soit créée en même temps que l'ensemble immobilier, il apparaît possible de procéder à cette création ultérieurement" (Rép. min. n° 28921, JO Sénat, 1er mars 2001, p. 756).

• Cass. civ. 3, 17-02-1999, n° 97-14.368
  Dès lors qu'un état descriptif de division établi en vue de la construction d'un groupe d'immeubles prévoit une hétérogénéité du régime juridique des fractions d'immeubles, il est possible d'instituer une organisation différente au statut de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 28-11-2001, n° 00-14.539, FS-P+B
  Lotissement. Constitue un ensemble immobilier, un lotissement né de la division par lots de terrains sur lesquels les propriétaires ont bâti leur maison, présentant une structure hétérogène et dont l'organisation résulte du cahier des charges.
• Cass. civ. 3, 15-12-1993, n° 91-12.645
  Un lotissement, comportant division du sol en propriété ou en jouissance, privant les allotis de droits concurrents sur l'ensemble du terrain, régi par une association syndicale libre, échappe au régime de la copropriété.
• CA Paris, 23e, A, 30-06-1999, n° 1995/18941
  Ensemble de propriétés bordant un passage. Constitue un ensemble immobilier, un ensemble de propriétés et de copropriétés bordant un passage, comprenant un sol divis, et non pas unitaire, dont le passage constitue l'élément fédérateur.
• L'existence de terrains, aménagements ou services communs
• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  A défaut d'organisation différente, le statut de la copropriété est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
• Cass. civ. 3, 26-03-2020, n° 18-16.117, FS-P+B+I
  L’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers suppose l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers ; il faut comprendre que le statut de la copropriété ne peut trouver à s’appliquer aux ensembles immobiliers dont les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage.
• Cass. civ. 3, 21-06-2000, n° 98-20.897, inédit, Rejet
  Cass. civ. 3, 27-03-1996, n° 93-17.304, Cassation partielle
  Gestion d'une chaufferie commune. Un ensemble immobilier peut être constitué en vue de gérer une chaufferie commune, laquelle constitue un équipement commun. L'ensemble peut être soumis au statut de la copropriété, à défaut d'organisation différente.
• Cass. civ. 3, 11-10-2000, n° 99-10.039, Cassation partielle
  Gestion d'une voie ou d'un passage commun. A défaut d'organisation contraire, le statut de la copropriété est applicable pour gérer une voie privée bordée d'immeubles appartenant à différents propriétaires.
• CA Paris, 23e, A, 30-06-1999, n° 1995/18941
  Constitue un ensemble immobilier, un ensemble de propriétés et de copropriétés bordant un passage, comprenant un sol divis, et non pas unitaire, dont le passage constitue l'élément fédérateur.

4-3. L'absence de convention contraire mettant en place une "organisation différente"

• En l’absence de convention contraire mettant en place une organisation différente, tant les ensembles immobiliers que les immeubles à usage autre que d’habitation n’échappent pas au statut de la copropriété. 
• Cass. civ. 3, 15-12-1993, n° 90-20.236
  Ne constitue pas une "organisation différente", le seul fait que le cahier des charges prévoit la constitution d'une association syndicale libre, laquelle n'a jamais été créée.
• CA Paris, 23e, A, 30-06-1999, n° 1995/18941
  La convention qui se contente d'édicter des interdictions, des facultés et des obligations, sans prévoir les modalités de prise de décision et déterminer les organes de gestion, ne crée par une organisation différente écartant le statut de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 11-02-2009, n° 08-10.109, FS-P+B
  Application de plein droit du statut de la copropriété en l'absence d'organisation différente. Une cour d'appel ne peut écarter l'application du statut de la copropriété après avoir constaté l'existence d'un ensemble immobilier et l'absence d'organisation formelle spécifique destinée à en assurer la gestion.
• Dès lors qu'il existe une convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété n'est pas applicable aux immeubles à usage autre que d'habitation ou aux ensembles immobiliers.
• Le II de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tel modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété impose que les propriétaires aient conclu une convention dérogeant expressément à la loi du 10 juillet 1965 et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs.
  Relativement à la précédente rédaction de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, il peut être constaté que :
  - il est, désormais, exigé que la convention précise expressément que les parties entendent déroger à la loi du 10 juillet 1965. En l’absence d’une telle mention dans la convention, la jurisprudence pourrait être conduite à considérer que le statut de la copropriété doit recevoir application. Les parties pourront toujours, alors, modifier la convention ou en conclure une nouvelle, mais il sera alors nécessaire d’adopter une telle décision en assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ;
  - il est précisé que l’organisation différente correspond nécessairement à une personne morale. Autrement dit, une convention d’indivision ne peut suffire à échapper à l’application facultative du statut de la copropriété ;
  - cette organisation doit être suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs. A cet égard, ce sont les statuts de la personne morale créée par les propriétaires qui permettront de déterminer si cette exigence est bien remplie.
  Si ces exigences n’étaient pas jusqu’à présent exposées à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, elles n’étaient pas pour autant inexistantes. En effet, la Cour de cassation avait été conduite en plusieurs occasions à préciser celles-ci. Par exemple, elle avait jugé qu’un simple groupement de fait, dépourvu de la personnalité morale, ne correspondait pas à une organisation suffisamment structurée (Cass. civ. 3, 31 mars 1993, n° 90-10.143 (N° Lexbase : A7670C79). Ce faisant, l’ordonnance du 30 octobre 2019 consacre la jurisprudence de la Cour de cassation. Ainsi, avant comme après l’ordonnance du 30 octobre 2019, la création d’une association syndicale libre de propriétaires ou d’une union de syndicats permettra d’échapper à l’application facultative du statut de la copropriété.

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  Vivien Zalewski-Sicard, extrait de Le statut de la copropriété : un champ d’application révolutionné par l’ordonnance du 30 octobre 2019, paru dans Lexbase, éd. priv., n° 806, 2019 (N° Lexbase : N1559BYE)

• Conditions d'adoption de la convention. La convention mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
• CA Paris, 23e, A, 30-06-1999, n° 1995/18941
  Contenu de la convention. La convention créant une organisation différente de la copropriété doit notamment organiser l'exercice majoritaire des pouvoirs et les conditions dans lesquelles les décisions majoritaires sont de nature à s'imposer au sein de l'ensemble immobilier.
• CA Paris, 23e, A, 30-06-1999, n° 1995/18941
  La convention créant une organisation différente de la copropriété doit notamment prévoir les conditions d'exercice des pouvoirs majoritaires et déterminer les organes propres à les exercer.
• Ordonnance n° 2004-632 du 01-07-2004, relative aux associations syndicales de propriétaires.
  Association syndicale libre. La constitution d'une association syndicale libre peut être une convention créant une organisation différente, faisant échapper l'ensemble immobilier au statut de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 06-11-2007, n° 06-14.304, F-D
  La mise en place d'une association syndicale libre peut constituer une convention créant une organisation différente, faisant échapper l'ensemble immobilier au statut de la copropriété ; dès lors que l'acte constitutif de l'association syndicale libre écarte expressément le statut de la copropriété et qu'un régime de propriété spécifique était prévu pour un bâtiment, l'ensemble immobilier n'a pas à être soumis au statut de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 17-09-2013, n° 12-23.027, F-D
  La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est étrangère au fonctionnement des associations syndicales libres de propriétaires, régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
• Cass. civ. 3, 18-02-2015, n° 13-25.122, FS-P+B
  Lorsque les prescriptions du cahier des charges d'un lotissement prévoient que les propriétaires des lots compris dans l'extension dudit lotissement auront l'obligation d'adhérer à l'association syndicale, l'accord unanime des propriétaires n'est pas requis.
• Art. L322-2, Code de l'urbanisme
  Association foncière urbaine. La constitution d'une association foncière urbaine peut être une convention créant une organisation différente, faisant échapper l'ensemble immobilier au statut de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 13-11-2013, n° 12-24.167, FS-P+B
  Les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables au fonctionnement des AFUL.
• Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Union de syndicats. Une union de syndicats peut être une convention créant une organisation différente, faisant échapper l'ensemble immobilier au statut de la copropriété.
• Cass. civ. 3, 28-11-2001, n° 00-14.539, FS-P+B
  Régime défini par un cahier des charges et des statuts. Constitue une organisation différente faisant échapper l'ensemble immobilier au statut de la copropriété, une organisation collective résultant d'un cahier des charges et d'un procès-verbal d'une assemblée générale ayant défini le statut applicable.
• Cass. civ. 3, 19-09-2012, n° 11-13.679
  at descriptif de division (non). Un état descriptif de division ne constitue pas une "organisation différente" permettant de se soustraire au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

4-4. L'ensemble immobilier doté d'une "organisation différente" et échappant au statut de la copropriété

6-1. Les cas d'exclusion du statut de la copropriété

• Cass. civ. 3, 12-02-1997, n° 94-20.239
  Le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est pas applicable au fonctionnement des sociétés d'attribution, régies par les articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
• Cass. civ. 3, 17-12-2003, n° 02-17.783, FS-D
  Cass. civ. 3, 16-12-2008, n° 07-20.373, F-D
  Le régime de la copropriété, visant exclusivement des immeubles bâtis, ne peut s'appliquer entre propriétaires de terrains non bâtis.

6-2. L'incompatibilité entre le statut de la copropriété et celui de la domanialité publique

• CE Contentieux, 11-02-1994, n° 109564
  CA Paris, 14e, A, 08-04-2009, n° 08/22454
  Les règles essentielles du régime de la copropriété, telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics.
• CE Contentieux, 11-02-1994, n° 109564
  En conséquence, les locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public.
• CE Contentieux, 11-02-1994, n° 109564
  De même, les dommages qui trouveraient leur source dans l'aménagement ou l'entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics.
• Cass. civ. 1, 25-02-2009, n° 07-15.772, FS-P+B
  Un règlement de copropriété ne peut soustraire au domaine public d'une commune un ouvrage public préexistant à la copropriété.
• CA Paris, 14e, A, 08-04-2009, n° 08/22454
  Les locaux d'une commune, utilisés pour les besoins d'un service public dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public.
• CA Paris, 14e, A, 08-04-2009, n° 08/22454
  Le juge judiciaire est donc compétent pour connaître des litiges relatifs aux locaux d'une personne morale de droit public se situant dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

6-3. L'incompatibilité entre le statut de la copropriété et les établissements sociaux ou médico-sociaux

• Art. 41-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. L312-1, Code de l'action sociale et des familles
  Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par certains établissements visés à l'article L. 312-1 C. act. soc. fam..