[Brèves] Exonération de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale : le juge administratif refait le point

► La cour administrative d’appel a, dans un arrêt du 18 août 2021, validé l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale peu importe la durée d’occupée du bien.

Les faits :

• à l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause l'exonération de plus-value de cession immobilière dont avaient bénéficié les requérants à l'occasion de la vente d'une maison d'habitation présentée comme leur résidence principale
• le TA de Lyon, après avoir jugé que les requérants ne pouvaient bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale a prononcé la décharge de l’imposition à laquelle ils ont été assujettis au motif qu’ils pouvaient se prévaloir de l’exonération résidence secondaire de l’article 150 U-II-1° bis du CGI (N° Lexbase : L6951LZH), dont bénéficie sous certaines conditions la première cession d’un logement autre que la résidence principale.

🔎 Principe : le CGI prévoit une exonération de la plus-value d’un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur :

• n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession
• procède au remploi du prix de cession de sa résidence secondaire, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale, la plus-value de cession de la résidence secondaire est exonérée.

📌 Sur l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale. La cour administrative d’appel applique la méthode du faisceau d’indices :

• les requérants ont déclaré avoir occupé le logement en litige de mi-octobre ou début novembre 2013 au 1^er février 2014, date à laquelle ils ont pris à bail un autre logement, avant la signature de l'acte de vente de leur maison intervenue le 14 février 2014
• si la consommation d’électricité apparaît très faible au cours de la période d’occupation en litige, au regard de la puissance souscrite et du classement obtenu à l’issue du diagnostic de performance énergétique, à E, il résulte que la consommation d’eau relevée au titre de la même période est comparable à celle relevée dans le logement précédemment occupé par les contribuables et cohérente avec la composition de la famille
• la circonstance qu’un compromis de vente du bien ait été signé dès le 13 novembre 2013 est, par ailleurs, par elle-même, sans incidence sur la réalité de l’occupation.

⚖️ Solution de la CAA. Il est suffisamment établi que les époux ont « effectivement, quoique brièvement, fixé leur résidence principale » à l’adresse du bien en cause au litige. Par conséquent, ils étaient fondés à se prévaloir de l'exonération de la plus-value de cession de cette résidence principale.

📌 Sur l’exonération de la plus-value au titre de la résidence secondaire

💡 Le juge précise néanmoins que l’exonération de la plus-value portant sur la résidence secondaire est soumise à des conditions strictes.

⚖️ Solution de la CAA : « Toutefois, s'il est établi que les contribuables ont acquis un terrain à bâtir […], il ne résulte pas de l'instruction, alors que le ministre le conteste en appel, qu'ils aient entrepris la construction de leur future résidence principale sur ce terrain dans les 24 mois de la cession […] par remploi total ou partiel du surplus du prix de cession, ni que l'affectation à leur résidence principale serait intervenue dès l'achèvement du bien, alors que les requérants, qui sont seuls en mesure de le faire, ne produisent ni contrat de construction ni aucune pièce permettant de déterminer la date de leur éventuel changement de résidence principale ».

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